天安数码城模式

1、天安数码城模式现在无论是理论界还是同行，将天安数码城园区的发展称作为“天安数码城模式”， 目前天安数码城定位的主要客户是成长性中小企业， 这个客户的定位是跟很多政府园区以大 型企业或上市企业的目标是不同的。 成长性企业的特别是规模比较小， 是中小企业， 行业分 布上是高科技新兴产业， 数量很大， 但分布又很分散， 这是目前成长性企业在各个城市面临 的现状，并且很多企业是处于创业阶段或者快速发展阶段，有着较高的发展前景和成长性， 但是在发展中也面临着很大程度的不确定性，因为一般政府的政策倾斜往往集中在大型企 业，因为成长性中小企业在发展中面临三个矛盾， 一是企业的高速成长与资源占有之间的矛 盾，

2、二是企业成长的速度与管理能力、 成长性之间的矛盾， 三是企业数量与社会化服务平台 建设欠缺之间的矛盾，天安数码城就是针对这三个矛盾去解决，服务于成长性中小企业。天安数码城模式其实是成长性企业集聚发展的服务平台，我们每到一个城市，将散落 在各个地方的成长性中小企业集聚起来， 通过服务平台的提供、 通过上下游产业链的建立来 促进企业在这里更好、更快的发展。 因此，每一个天安数码城是三个社区， 一是多元功能的 社区，这是从产品的功能形态上，功能包括产业、商务、交流、生活，这是体现城市综合体 的概念；二是企业社区，整个园区的规划建设，包括运营、服务，是以企业的需求为中心； 三是企业家社区， 因为每一个

3、企业的发展最终是归结到企业家的发展， 因此我们在每个园区 建立企业家互动交流学习的平台。我们认为天安数码城是市场化运作的城市产业经济服务聚集平台，这种市场化运作区 别于很多地方政府主导或者政府做的产业园区，主要服务的对象是中小民营成长性创新企 业，为这些企业提供集产业链融合、 生产性服务、 商务生活设施和创新文化为一体的全方位 产业生态环境和创新氛围， 并且通过聚集效应形成产业核心竞争力与创新能力， 以此促进区 域的产业优化升级和城市价值提升。城市产业综合体的概念在全国是天安数码城第一个提出来的，因此我们对城市产业综 合体概念也有自己的理解， 我们认为城市产业综合体是以区域经济发展战略和产业规

4、划布局 为依托， 也就是我们在每个地方所建设、 开发的产业园区一定是与当地政府的规划， 以及整 个区域的发展规划相契合的。 二是以高成长产业聚集为核心， 体现了产业的高端性和前沿性； 三是在功能上融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间，我们的 目标是为所有入驻的企业以企业的人提供一站式服务平台， 企业在这里办公、 生活， 可以不 出园区， 所有他需要的生活设施及其他商务活动都可以在园区内得到实现。同时， 提供全方位的产业生态环境服务平台， 形成相互依存、 互相注意的具有强烈都市意思相同的高效城市 综合体。这是我们对城市产业综合体概念的理解。具体来说，在城市产业综合体的发展

5、上有四个要素：一是清晰的产业定位。我们去建每一个园区，跟一般的住宅或商业地产不同的是我们 在建园区的时候除了做建筑规划， 更重要的还要做产业规划， 就是我这个园区的主导产业是 什么，通过哪些产业来支撑主导产业的发展，因此我们叫“因主题而建”，就是有一个清晰 的主导产业，这个主导产业是契合区域经济发展主题，并且能够充分发挥项目的带动作用， 从而实现产业要素的聚集， 主导产业链的聚合， 并最终形成产业集群的聚变。 这是天安数码 城提出的聚集、聚合、聚变“三聚”运营理念。二是为成长而来。中小企业在这里能够得到更快的成长，如果能够得到更快的成长的 话，更重要的是一个健全服务平台的提供， 目前我们每个园

6、区想打造的平台包括政策支持平 台、产业链平台、商务平台、交流平台及生态环境平台。三是因城市而生。其实每个园区的发展就是与当地的城市化和产业化进程相契合的， 我们之所以将园区的产业形态分为城市型和生态型， 其中一个很重要的差异就是城市型园区 一般选址在城市的中心区或副中心区， 我们希望这个园区成为城市 CBD的一部分， 而生态型 园区的地域相对比较偏远， 而且里面的很多设施需要我们自己去建立， 我们希望在生态型园 区里自己独立建一个 CBD。四是以科技为核。 这也是天安数码城的特色，我们 2001 年跟清华大学合作成立了清华 天安信息公司， 为园区的信息化提供服务， 因此我们在建设每一个园区的同

7、时希望它不仅仅 是一个物理空间，更重要的是它会是一个数字化园区，企业的很多需求，商务交流以及 IT 服务都可以在园区得到很好的满足。目前很多地方政府或者园区去建设云计算，其实云计算的一个很重要的理念就是有很 好的软件环境服务， 能够实现便捷， 因此天安数码城很多地方不是在做云计算， 我们是希望 借助云计算理念提供云平台服务。这是我们内部的组织架构，如果做一个园区的话，我们内部分两种，一种是园区的开 发公司， 另外一种更重要的是有专业的配套公司， 比如天安数码城集团下属有自己的创新基 金，为进驻的中小企业提供创投服务，也有我们自己的物业公司、 信息公司等等， 正是这些 专业配套公司的服务才能够保

8、证这个园区高效、顺利的运行。下面我以福田天安数码城案例来分析福田天安数码城位于深圳中心西区，在深圳高尔夫的西边，占地 30 万平方米，建筑面 积 90 万平方米，目前入驻的企业有 1600 家，其中国家、省、市认定的高新技术企业 150 家，上市企业 25 家，总部型企业比例达到 70%。园区的主导产业链分为四类，一是通信设备，目前园区聚集的手机上下游生产商加起 来有近四百家； 二是计算机软硬件服务； 三是文化创意； 四是生产性服务业。其实生产性服 务业是保证一个园区企业高效成长的重要行业，在美国硅谷，生产性服务业的比例占50%，这个比例比单纯科技型企业的数量还要多，正是有银行、 风投、小额贷

9、款、物流这些生产性 服务的提供，才能够保证科技型企业有很好的成长环境。这是园区的规划布局，分为四部分，一是产业区，是每一个城市产业综合体的主体； 二是生活区； 三是商业区； 四是供员工或企业活动的公共广场。 其实现在每一个城市产业综 合体在建筑形态上大概都是按照这个比例去建设的。园区的服务体系也是我们经过二十多年在福田园区逐步建设的， 一是投融资服务平台。 投融资服务平台包括风险投资、小额贷款、银行和担保等，在目前福田园区 30 万平方米的 土地上有 18 家银行，银行的聚集度在全国来说也是比较高的。二是数字化服务平台。包括 清华天安、 中国移动、中国电信和中国联通， 保证园区有通畅的信息网络

10、服务。三是公共服 务平台。 这一块更多是与深圳市或福田区政府合作建立的， 包括国家级创业服务中心、 国家 级科技企业孵化器、知识产权工作站、社区工作站、派出所。四是专业配套平台。包括天安 物业、天安汇、客户俱乐部、企业家会所、数码会议室、天安经纪。四是商业配套平台。包 括银行、餐饮、超市、便利店、幼儿园、医院。一个园区的建设是由很多不同的部分组成， 其中有满足企业基本需求的， 比如餐饮这样的商业配套设施， 也有帮助企业快速发展的公共 服务平台、投融资平台。园区与城市发展史窥探其实福田园区的发展也是深圳城市发展很好的见证，也见证了深圳市从东部向西城市 化进程的发展历程。2011年园区的产值达到

11、450 亿元，税收超过 40亿元，从这个数字可以看到目前园区无 论是经济效益还是企业的成长性都很好的体现了土地的集约化和高效利用， 这也是很多地方 政府欢迎天安数码城去投资的原因。 这些都是在天安数码城园区成长起来的企业家， 如研祥 的陈志列、 宇龙的郭德英等等， 这些企业家就是天安数码城很好的名片， 很多企业在这里由 小到大发展起来，甚至上市。经过二十多年的发展，尤其是做产业地产，我们也是有很多的启发，或者有很多经验， 在这里也跟大家分享一下。 我们感觉到做产业地产相比住宅或商业地产更加困难， 也需要付 出更多的努力。园区运营启示：1、园区运营围绕两个中心：以企业为中心、以企业的人为中心。2

12、、在园区的产业定位上不宜过细。这是目前很多园区发展所出现的问题，一个园区仅 仅做一个产业， 或者是电子信息，或者是新材料、 新能源，这样发展的话容易忽略产业链的 延展和融合性。3、物业的流通才有园区的活力。每一个园区都要保证物业可以在市场正常的交易，因 为只有正常的交易才能保证这个园区的活力，以及不断的向上发展。4、园区发展与政府导向和区域发展紧密结合。5、营造创新、高效的园区文化。园区文化包括我们作为开发商和运营商，以及园区的 每个企业进行良好互动，成为园区的整体。6、商业配套的打造与企业引进同样重要。商业配套的打造往往是目前很多政府园区所 忽略的一点，之前我们经常会看到报道说深圳的高新区很

13、少看到一家便利店、餐饮店。7、相比其他地产，需要更广泛的资源整合和综合运营能力。就像刚才高老师所说的， 产业地产相比其他地产的的确确是博士生， 因为它还要关注一个区域的产业经济发展、 企业 的发展、企业的需求等等。听说这里车水马龙、 白领如织， 听说这里绿树掩映、企业云集，听说这里是民营企业上市的 摇篮，是中小企业创业板的主场， 听说这里是产业地产的标杆这就是全国知名的天安数 码城。究竟天安数码城能有何种内在秘密能让众多优质新兴产业企业趋之若鹜， 使之成为享 誉国内的最有活力和单位产生价值最高的科技产业园， 直至成为近年来势头正猛的 “产业 地产” 的标杆？带着这样的困惑， 本报记者前往深圳天

14、安数码城实地探访， 并采访了天安中 国投资有限公司执行董事、副总裁马申先生，以求找到其中的答案。天安数码城发展“四部曲”深圳天安数码城创建于 1990 年，占地 30 万平方米，建筑面积 90 万平方米。顺应着中 国改革开放的形势发展和深圳产业定位不断调整， 天安数码城经历了上世纪 90 年代初的“三 来一补加工区”、 90年代末的“中小民营科技产业园区”、2003 年-2010 年的“泛科技园区”、 2010 年后的“现代都市产业综合体”等四个阶段。目前，深圳天安数码城已经吸引了 1700 余家优质企业进驻，包括体现总部经济概念的 知名集团化企业 （ 上市公司 ）总部，也有世界五百强企业的分

15、支部门和合作企业； 既有技工贸 的民营科技企业，也有留学生个人创业企业。这些企业中，经过国家、省、市认证的民营科技企业逾百家，海内外上市企业共18 家，深圳市科技 50强企业 8 家。其中，民营企业占66%，港资和外资企业占 20%，其他占 14%。此外，园区内还开设了 17 间银行。 2010 年园区 技工贸总额约 450 亿元人民币，利税 42 亿元人民币。这是给当地政府的动力资源。据悉，从 2003 年起，天安集团开始将成熟的全国知名品牌“天安数码城”在珠三角、 长三角、环渤海等重点一、二线城市发展， “天安数码城模式”成为产业地产的代名词，并 在深圳龙岗、广州番禺、佛山南海、南京、常州

16、、无锡、南通、江阴，天津西青、天津东丽 等多个地区发展、 建设和运营不同形态、 适应当地产业经济发展的现代都市产业综合体。 其 中深圳龙岗、广州番禺、佛山南海、江苏常州的天安数码城经过数年的发展已经初具规模， 成为当地聚集新兴产业经济的带动引擎； 其他各地的数码城也在如火如荼的建设中， 方兴未 艾。不久的将来，将成为引领当地产业经济发展的新动力。天安数码城模式成就中小民营企业的发展在采访过程中， 天安中国投资有限公司执行董事、副总裁马申先生表示， “天安数码城 模式” 是来源于天安数码城系列园区开发和运营实践的总结和提升。“天安数码城模式是市场化运作的科技产业集群建设、运营机制。”马申特别强调

17、， “它主要服务于中小民营科技 企业，为它们创造适宜的营商环境与创新氛围， 通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能 力，并主动适应后工业化时代特征，把握生产、研发与服务的融合，强调科技创新与商业、 文化理念的融合。 天安数码城模式已被普遍认为是一个城市解决中小民营科技企业集聚发展 的方案。在强调自主创新的今天，它更成为促进城市科技发展、产业升级、 转变经济增长方 式的主要内源性力量之一。”据介绍，天安数码城主要服务于国内中小民营科技企业，因此园区内国企、外企较少， 大部分都是民营企业。 马申先生表示， 做企业最重要的是做服务， 只有企业觉得服务跟上了， 才会安心留下来创富、发展。因此， 第二产

18、业和第三产业是密不可分的，工作与生活是分不 开的， 有形发展和无形发展也是分不开的。 这点在园区内得到了很好的体现： 宜人的亚热带 景色、 人性化的自助图书馆、丰厚的文化底蕴、完善的配套服务。这些都在无形中增强了园区的吸引力。高端产业的集聚、 高端人才的集聚、 金融商务的集聚以及信息服务的集聚， 这些都创造 了和谐共赢的园区文化。 文化是一个园区与众不同的特征和气质， 也是一个园区吸引力之所 在。天安数码城提倡和谐共赢的园区文化， 这种共赢体现在数码城公司与进驻企业的合作互 惠，共同成长，体现在其促进区域产业发展、完善城市功能、提升城市价值的社会意义。“地产绿洲”引领未来潮流房地产项目，纯钢筋

19、混凝土的产物， 往往给人以冰冷孤傲的感觉， 但在天安数码城，这 种科技、生态的现代都市的科技综合体被打造为房地产中的绿洲。行走在龙岗数码新城中， 不难发现精致的景致、活跃的文化氛围同样在其他天安数码城模式的项目上发挥得淋漓尽 致，并且有进一步的升华和超越。不仅在外观上做文章， 为提升科技企业自主创新能力、 协助企业突破技术瓶颈， 天安数 码城与中国科学院广东分院、 清华大学深圳研究院、 华南理工大学等科研机构积极合作， 以 实现科研成果转化， 并促进产学研工作、 促进科技企业发展。 同时，园区积极促进产业界与 专业协会的沟通，搭建企业与专业协会联系的网络合作平台。关注和支持民营科技企业的发展逐

20、步成为了天安数码城的灵魂所在， 这些年来， 园区已 经吸引并孵化出 1700 家民营科技企业，其中多数的企业管理者都是国内知名大学毕业或是 海归派， 素质一流。 如今， 天安数码城已成为深港两地乃至整个珠三角地区最具规模也最具 魅力的名副其实的民科园。 在那一块不大的土地上， 在那一片新开垦的财富高地上， 众多挟 一技之长的年轻白领忙碌的身影， 是天安发展的一个缩影， 也是这座城市蓬勃向上的一个恰 当注脚。产业孵化器帮助民营科技提速在中国城市发展方兴未艾的今天， 调整和优化产业结构， 提升内源性经济， 成为城市发 展的重要利器， 也为天安数码城的发展提供前所未有的契机。 然而， 产业孵化存在着较大的 不确定性， 不能单纯靠园区运营商一个企业去做， 需要引入风投机制， 更需要政策层面的扶 持，在世界各地， 孵化器也都是由一定政府公益性质的机构在操作。 天安数码城从自身内部 结构调整开始做起， 建立超越单一概念和形态， 专注企业社区和企业成长环境综合建设， 融 合产业、金融、商务和生活的复合型运营模式。同时，天安数码城积极与政府合作，借助风 投力量 ，来达到产业孵化的目的。然而，更多的人愿意称天安数码城是一个“科技企业成长的加速器”。在园区内，企业 基本上都具有 300 平方米以