《淮北市城市商业网点规划》

1、淮北市城市商业网点规划 （20082020）修编文本说明 课题组 2014 .7 目 录第一章 对淮北市城市商业网点规划（2008-2020）文本修编必要性一、完善08版需要二、把握新形势带来的发展机遇需要三、实现“精致淮北”目标需要第二章 影响商业网点规划因素一、区域位置与城市交通体系二、淮北市社会经济发展现状三、商业发展新动向四、淮北市商业发展现状五、人口和城镇化发展六、居民消费能力七、城市空间布局第三章 规划总则一、城市定位二、城市商业定位三、规划范围四、规划期限五、规划依据六、规划目的七、规划对象八、规划指导思想九、规划原则十、规划目标十一、规划重点任务第四章 商业中心规划布局一、规划

2、指导思想二、规划布局三、市级商业中心四、区域商业中心五、社区商业第五章 商业街规划布局一、商业街现状二、规划指导思想三、规划目标四、规划布局第六章 大型零售商业网点规划布局一、大型零售商业网点现状二、规划指导思想三、大型零售商业网点空间布局要素四、大型零售商业网点主要业态选址原则五、规划目标六、规划布局第七章 大型宾馆/酒店规划布局一、大型宾馆/酒店布局现状二、规划指导思想三、规划目标四、规划布局第八章 物流基地规划布局一、物流发展现状二、加快发展淮北市物流产业有利条件三、规划发展目标四、物流空间布局五、物流园区规划布局六、物流中心规划布局七、配送中心规划布局八、重点物流建设九、物流信息化与公

3、共服务平台第九章 商品交易市场规划布局一、商品交易市场现状二、规划指导思想三、规划原则四、规划目标五、商品交易市场规划布局第十章 规划实施保障措施一、组织保障二、程序保障三、政策保障四、信息保障附录第一章 对淮北市城市商业网点规划（2008-2020）文本修编必要性淮北市是安徽省的省辖市，地处苏、鲁、豫、皖四省交界、淮海经济区腹地。市辖三区一县：相山区、杜集区、烈山区和濉溪县，总面积2741平方公里，人口218万人。 城市规划区面积420平方公里，城市建成区已达100平方公里。淮北市商业在改革开放前与全国各地一样，都是由政府扶持发展建立国营商业，加强对私营商业的领导和市场管理。十一届三中全会以

4、后，逐步开放粮油等农副产品市场，多种流通渠道、多种经营成分、多种经营形式的开放型商业逐步形成，商业网点逐步增加、区域逐步延伸。1988年后，商业企业推行经济负责制、承包制，充分发挥各自优势，商业空前繁荣。淮北市城区商业网点基本是沿市区道路发展而布局的，商业沿街分布。随新建居住小区、经济开发区、工业园区建设和发展，商业网点不断延伸，经历了一个由老城区逐步向外延伸扩展的过程，为了更好地适应淮北市城市发展需要，淮北市在2008年着重对2004年淮北市商业发展规划做了修编，形成了淮北市城市商业网点规划（2008-2020）（以下简称08版）。总体来看，08版有很多长处，尤其是对2004年商业发展规划落

5、地问题作了较好地处理，针对商业网点较为集中在几条主要街道提出来适度外迁，功能疏解的意见是可贵的。08版促进了淮北市商业健康发展。但是，08版也存在一定不足，为了弥补08版不足；也为了把握新形势给商业发展带来的发展机遇；实现“精致淮北”目标，需要对08版予以修编。 一、完善08版需要（一）大型零售商业网点空间分布不尽合理大型商业网点过于集中在主城区，尤其是聚集在铁路以北城市核心地区，全市37个大型零售商业网点有25个坐落在城市核心地区，大型网点分布严重不均。 （二）规划对商业新业态关注不够大型百货商店、超市在商业网点规划中比重过大，鼓励设置的商业业态较为传统，带有展示、体验、休憩特征的大型业态鲜

6、见，以至于现实生活中大型零售商业经营难免千篇一律。（三）商业街理解有一定偏差，商业街设置过多全市规划建设14条商业街，然而其中9条不具备建设商业街条件或特征，较多地是将沿街建立的商铺误作为商业街来建设，没有充分结合淮北的产业特征、旅游资源、传统文化等因素与对交通的影响来规划特色商业街。（四）物流基地规划相对于淮北社会经济发展显得滞后2008版中的物流规划存在三个主要问题：一是物流基地没有充分结合淮北产业转型升级，二是数量不足，三是空间布局不尽合理。因而现有的物流基地设施对淮北产业转型与升级推动作用有限，对建设大市场，发挥大市场集散功能的作用有限。它尚不能适应国家对物流业规划重点调整需要；尚不能

7、适应淮北市面临新的发展机遇与经济发展战略调整需要；尚不能适应加快实现振兴皖北经济目标需要；尚不能适应建设“精致淮北”目标需要。（五）商品交易市场规划对产业促进因素考虑甚少，部分商品市场规划时可行性分析不够建设商品市场重要任务之一是要积极推动当地优势产业、特色产业、重点产业发展，因此规划商品市场时要注重为当地产业发展服务，然而，08版规划了12个商品市场，仅有少量的市场紧密结合了淮北产业发展。另外一些市场在规划时未能充分考虑其可行性，以至于这些市场发展十分缓慢境地，面临转型。总之，08版存在一定程度不足，需要完善，以便更好地发挥城市商业网点规划对商业发展的引领、规范作用。 二、把握新形势带来的发

8、展机遇需要（一） 国家推动服务业大发展政策，为淮北商业新发展提供了政策保障2012年中共中央关于制定“十二五”规划的建议（国发201262号）强调要“加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化的战略重点”，它表明国家已将其作为“支撑国民经济平稳较快发展、促进经济结构战略性调整”的重点产业。可以预见，“十二五”期间服务业发展将面临新机遇。商业在服务业中占有重要地位，无论是产值还是社会商品零售额，通常其在服务业中的比重高达25-30%。为适应新形势、新任务需要，根据国家大力发展服务业的政策重新审视08版内容并予以修编，以抓住商业发展新机遇十分必要。（二）国家促进中部崛起规划使淮北市商业发展

9、融入“双轮驱动”中国家促进中部崛起规划将使淮北市经济发展由“淮海经济区”的单轮驱动转变为“中原经济区”与“淮海经济区”双轮驱动，双轮驱动比单轮驱动更给力，为淮北商业发展提供了发展新机遇，对此，需要重新审视08版并予以相应修编，以促进淮北市商业更好地融入“双区”发展机遇中，推动淮北市商业健康发展，为社会经济发展发挥更大的拉动作用。（三）“振兴皖北”重大决策将有利于促进淮北市商业健康发展针对皖北地区经济社会发展相对滞后的状况，安徽省委、省政府作出了“振兴皖北”的重大决策。加速皖北振兴，打造新的增长极，成为安徽省统筹区域协调发展、加速崛起、建设美好安徽的重要战略支撑，将有利于促进淮北市商业健康发展，

10、以更好地发挥商业对产业升级、结构转型的作用，加快实现振兴皖北经济的目标。 三、实现“精致淮北”目标需要经过“十一五”和“十二五”初期的建设，淮北市城市范围扩展了，社会经济各项指标增长了，基础设施更雄厚与完善了，经济发展战略更科学了，城市定位更清晰了。特别是在“中国梦”鼓舞下，市委、市政府提出了建设“精致淮北”的目标。为适应该目标需要，应该审视08版并据情予以相应修编。本次修编涉及的内容包括：规划范围、规划期限、发展环境、指导思想、城市商业中心、商业街、大型商业网点、大型宾馆酒店、物流基地、大型商品交易市场等。第二章 影响商业网点规划因素城市区位与交通体系、社会经济发展现状、国内外商贸流通业变革

11、趋势、本地商业发展现状、人口和城镇化发展、城镇居民消费能力与习惯、城市空间布局等七大层面情况对商业网点规划有着重要影响。 一、城市区位与交通网络城市在区域中的位置，对其商业发展的定位、方向、重点等具有重大的影响作用。城市商业的发展与完善的交通网络有着密切的关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展，商业网点的规划必须充分分析现有交通条件，并参考各项交通规划进行布局。大型零售网点一般布局于城市主干道和地铁沿线附近，批发市场一般布局于城区交通干道附近和城郊交通主干线的出入口位置，商业街往往也是市区交通通达性较高的地域，物流基地更是依赖交通条件，一般都布局在铁路、公路、港口、机场等对外交通节点上。由

12、于两者的天然共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻影响。淮北市地处淮海经济区腹地，苏、鲁、豫、皖四省交界处，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳于永城，京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口280公里，是安徽省距深水港口最近的城市。淮北市的区位优势，决定了它能够建有高效的交通体系。淮北市已有公路、铁路、港口、码头各等级客货运站25个(含1个集装箱火车站)；另有35条总计205.39公里、密度为19.6公里/百平方公里的铁路专用线连接各大中型企业；公路通车里程达到3419.5公里，路网密度达到1

13、25.5公里/百平方公里、17.45公里/万人，高于全省平均水平，基本形成了以国道、省道为骨架、县乡道为支干，四通八达、通畅便捷的交通网络；尤其是高速公路建设取得喜人的成绩，2010年仅有42公里，至2012年就增长为94公里，增幅为123%。境内浍河具有发展水运的优势，完善的交通网路对商业网点的发展有着积极的支撑作用 二、淮北市社会经济发展现状（一）主要经济指标快速增长，为商业快速发展奠定了扎实的经济基础近10年来，淮北市经济得到迅猛发展，淮北市国民经济进入了高速发展阶段，财政收入、固定资产投资有了成倍增长，人民消费水平有了显著提高。2000年社会生产总值仅为1035亿元（当年价格计算，下同

14、），至2012年跃升为6205亿元，增长了近5倍，年均增长率约12%。经济增长使财政收入也有了成倍增长，同期比较，财政收入由123亿元增加至1011亿元，增长了7倍多，年均增长近18%；国定资产投资由416亿元增长至5772亿元，增长了近13倍，年均增长约25%。社会商品零售总额由340亿元增长至1717亿元，增长了4倍多，年均增长约17% 。见表21。 表21 淮北市国民经济与社会发展总量年份单位2000年2005年2010年2011年2012年gdp（当年价格）亿元103.0205.2461.6554.9620.5财政收入亿元12.326.670.090.3101.1国定资产投资亿元41.

15、684.1366.9450.0577.2社会商品零售总额亿元34.054.7125.5148.3171.7资料来源：根据2013淮北统计年鉴编制（二）产业结构调整稳步推进，重点产业发展形势喜人，为经济持续发展奠定了坚实的基础淮北市委、市政府按照科学发展观的要求，总结淮北建市50余年的发展历程、结合淮北发展实际，提出了“加快城市转型，打造精致淮北”的城市发展目标。为实现“精致淮北”梦想，强调淮北市的产业既要转型升级，又要打造成精良产业。其中，煤炭工业应随着国家新能源战略的实施，需要加快推进煤电一体化发展，实施煤炭精深加工和多元转化，做大做强煤电铸、煤电材产业链，把淮北市建成全国一流的煤化工基地。

16、食品工业要向精深加工发展，并形成强大的产业集群；机械制造业要向高端成套设备发展，加快建成集聚效应突出的机械制造产业基地；纺织服装业要向高精细发展，打造纺织印染服装为一体的产业集群，努力建成华东地区重要的棉纺织服装基地；新型建材要向节能环保方向发展；战略性新兴产业要得到大力发展（指铝基新材料、生物医药、电子信息、新能源）；高新技术产业要创新发展。此外将继续大力发展养殖业、巩固稳定种植业、积极发展林业三大现代农业。科学的产业结构体系将使淮北市的资源进一步得到优化配置与充分利用，经济质量将得到大幅提升，经济总量将得到大幅增长，淮北市经济可持续发展的势头将得到巩固与强化，为淮北市商业发展提供坚实的基础

17、。 三、商业发展新动向“十二五”时期，商业发展面临诸多机遇：国家着力扩大内需，为商业发展提供了不竭动力；工业化进程加快，为商业发展提供了更大空间；深化收入分配制度改革，为商业发展提供了市场潜力；物联网、云计算等新一代信息技术的应用，为商业发展提供了有力的技术支撑。同时，商业发展也面临诸多挑战：人民群众生活水平显著提高和居民消费结构不断升级使消费行为变得更不易把握；电子商务对实体店经营冲击影响越来越大；国际国内市场联系更加紧密，不同商业业态之间的竞争更为激烈；维护市场正常秩序的任务更加艰巨，它们共同对商业优化结构与布局提出了新要求。（一）商贸全球化趋势明显进入21世纪，全球经济发展停滞不前，但是

18、中国经济在改革开放深化与扩大中依然保持着旺盛的发展势头，已经成为全球第二大经济体。国际大型商贸流通集团纷纷瞄准中国市场，尤其是国际大型连锁企业不断发展组合式经营并已形成全球采购网络，进一步加快了进入中国市场的步伐，他们通过开设新店、兼并和联合等形式迅速开拓中国市场，其在我国社会消费品零售总额中比重有较大幅度上升。2012年尽管出现个别外资企业退出中国市场的情况，但外资零售总体发展势头良好。2012年，全国零售业新设立外资投资企业321家，实际利用外资19.11亿美元，比上年同期增长5.46%。外资零售企业发展速度仍然快于行业平均水平，并呈现出以下特点：一是业态相对集中。大部分外资企业专注于某一

19、种业态，在一个专业领域内精耕细作，例如大型超市业态中，无论是店铺数量还是销售规模都显现出一定优势。二是单店效率高。外资大型超市单店销售均在3亿元左右，仍高于内资企业单店销售水平。三是注重战略布局。在全面扩张的同时注重实施区域优势战略，即在某一区域内集中开店，在物流、总部功能等方面形成优势，然后再向外扩张。四是积极推行本土化。外资零售巨头进入中国市场初期，多投资于大型综合超市、仓储式会员店、大型购物中心和标准化食品超市等具有成长前景的商业业态，并逐步由零售业向流通领域多方位发展，其中包括设立采购中心、发展物流配送、构筑分销体系等。伴随其在我国的发展，外资零售业开始推行本土化。（二）国内零售业发展

20、态势1.不同业态的大型零售商业发展前景不同大型百货店发展不容乐观 大型百货店由于受专卖店、专业店、厂家直销店、专业大卖场、消费体验店、电子商务等业态迅猛冲击，以及其自身整体数量趋于饱和，因此其发展前景不容乐观。购物中心具有发展优势 购物中心功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活的节奏和现代消费的需求，具有较强的竞争优势和较好的发展前景，将成为现有大型零售店改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。仓储式商场具有一定的发展空间 仓储式商场具有低成本竞争优势，符合居民“一站式购足”的消费需求，在大中型城市发展十分迅速，预计今后将会有更多国外品牌企业以跨区域连锁

21、经营的方式进入各类大中型城市。大型专业店具有较好的发展空间 专业店避开了百货店面面俱到的“大而全”所造成沉重负担，以产品线专和深、名优商品为主导、服务水平较高、厂家直销使价格具有竞争力、顾客层面丰富等优势具有较好的市场发展前景。以家居家具用品、医药医疗健体用品、家电五金等为代表的大型专业店在大中城市将会有很大发展大型综合超市成为主力业态 由于超市具有贴近居民生活的特点，因此成为城市商业发展中最快的大型零售业态。预计今后大型综合超市数量仍有较大的增长，成为大型零售网点的主力业态。2. 新的城市商业中心在城市的中、外圈不断拔地而起原来的自然条件、历史渊源、人口分布、交通格局、行政计划等形成的城市中

22、心区域的大型零售网点，由于网点密集使其市场竞争日益激烈、同时由于交通拥挤、停放车辆的不便，地价高涨等因素，新的大型零售业难以在中心城区扩展。而大中城市旧城改造使城区中心人口进一步迁往城市中、外圈，购买力向城市外围分散，在中、外圈层具有相对低廉的地价优势等因素影响下，大型零售业向外扩张的动力正由城市内圈向中圈、外圈层扩散，新的城市商业中心在城市中、外圈不断拔地而起。3.中小型零售业具有较大发展空间 中小型专卖店与专业店专注于经营某个品类商品，具有产品线较深，市场导向强，顾客层面丰富；空间布局灵活、方便；对经营场所要求不高；营运成本较低而使价格具有竞争优势，深得消费者青睐，具有较大的发展空间。其依

23、然主要分布在商业街。便利店是社区商业主要业态，因其方便消费者购买而著名，随着城市建设与扩容，新社区越来越多，同时伴随着居民生活水平提高和城市生活节奏的加快，便利店的生命力将日益旺盛。其主要分布在大型居住区内、小区附近以及城市道路两旁。4.无店铺商业对实体店冲击将进一步扩大电子商务的快速发展使网络购物已经成为中青年主要购物方式，中国网络购物市场交易规模高速增长，b2c占市场交易额比重持续增加，随着我国信息化建设的加速，中国网络购物市场交易规模高速增长，大有占据半壁江山之势；将进一步对传统商业产生巨大冲击。另外移动互联网的发展促使移动网购日益便捷，移动商务又将成为未来电子商务发展的增长点。 自助售

24、货亭因为适应城市居民快节奏的生活方式，近年来发展很快，在机关、学校、车站（码头）、街道、影院（剧场）、运动场所、商场等地随处可见其踪影。5大型购物广场发展迅猛 近年来，随着城市扩张和新的大型居住区建设步伐加快，大型购物广场发展迅猛。大型购物广场通常以一个大型商业地产项目矗立在人流较大交通要道处。经营面积一般在10万平米以上，在购物广场内设有超市、百货店、专卖店、餐饮店、电影院、ktv、商务酒店、银行、电信、咖啡店、游艺厅等，是集休闲、娱乐、旅游、购物为一体的大型综合性场所。 四、淮北市商业发展现状 （一）商品流通规模不断扩大社会消费品零售总额反映了商业发展水平，是衡量人民生活水平、社会消费品购

25、买力、货币流通的重要指标，其主要由批发和零售业、住宿和餐饮业销售与提供服务的活动实现。从淮北市历年地区生产总值和社会消费品零售总额的比较可以看出，全市的社会消费品零售总额随着经济和城镇人口的发展而增长，而且增长速度与地区生产总值的增长速度不相上下，淮北市社会消费品零售总额在2012年达171.7亿元，可见淮北市的商业发展具有良好的基础。从行业看，淮北市商业发展中，批发零售发展突出，其实现的零售额占全市社会消费品零售额的比例在85%左右。从销售地区看，主要集中在城镇，约占82% 。见表22。表22 淮北市社会商品零售总额年份单位2000年2005年2010年2011年2012年社会消费品零售总额

26、亿元34.054.7125.5148.2171.7其中：按销售行业分批发零售贸易业21.547.4109.0126.8146.4住宿和餐饮业2.56.316.521.425.2其中：按销售地区分125.5171.7城镇100.5140.3乡村250.031.4资料来源：根据2013淮北统计年鉴编制（二）市场机制的作用日益明显淮北市商业改变了以往国有、集体一统天下的状况，鼓励私营和个体经济发展，加大股份制改革力度，积极引进外资商业企业，加快发展内联企业，零售商业市场主体构成和组织形式趋向多样化，不同性质的经济组织、大中小商业企业市场竞争日益激烈，使商业经济结构不断趋向优化、流通效率不断提高，市场

27、机制的作用日益明显，淮北市限额以上的批发、零售法人企业登记注册情况是有力的印证。见表2-3。 表23 淮北市限额以上批发零售业法人单位按登记注册分类 指 标20102012指标20102012批发（个）1538零售（个）3975 内资企业1538 内资企业3770 国有企业11国有企业1集体1 有限责任公司28有限责任公司1118 股份有限公司11 股份有限公司38 私营公司1127 私营公司2237 其他企业1其他企业6港澳台商投资企业1 2外商投资企业13资料来源：2011淮北统计年鉴、2013淮北统计年鉴编制（三）零售业态多样化以限额以上零售法人企业为例，百货店、大型超市、专业店、专卖店

28、、购物中心、超市等业态都已具备，其中专卖、专业店、家居建材商店发展较快，但是电子商务方式发展较慢。见表24。 表24 淮北市限额以上零售业法人单位按零售业态分类指标20102012 有店铺零售（个）3975 超市58 大型超市46 百货店45 专业店1333 专卖店915 购物中心32 厂家直销中心14家居建材商店2资料来源：2011淮北统计年鉴、2013淮北统计年鉴编制（四）限额以上批发零售贸易法人企业市场主导地位巩固、作用明显随着改革开放进一步深化与扩大，淮北市批发零售业、住宿和餐营业、交通运输、仓储和邮政业企业数量与从业人员变化较大，截止2012年年末，国有和城镇集体单位从事批发与零售为

29、1176人、城镇非私营其他类型单位为526人，合计为1702人；国有单位从事住宿和餐饮业为35人、城镇非私营其他类型单位为457人，合计为492人；国有和城镇集体单位从事交通运输、仓储和邮政业为3773人、城镇非私营其他类型单位为837人，合计为4610人。在企业数量与从业人员变化中，限额以上批发和零售贸易业法人企业数量不断增加，其经营范围不断扩大、经营能力不断增强、销售总额不断增加。限额以上批发零售法人企业数量由2005年的22个增加至2012年的113个，增加了4倍；销售额由228亿元增长至1321亿元，增长了48倍。其占社会消费品零售总额比重从417%提高到769%，占社会消费品销售额中

30、批发零售贸易额比重从481%上升到902%。充分体现了大型企业的市场主导地位和对经济发展的支撑作用。见表25。表25 淮北市限额以上批发、零售业企业数量、销售额及对社会商品销售额占比序号项目20052010201120121限额以上企业数合计（个）225477113批发10152638零售123951752限额以上企业销售额合计（亿元）22871610181321批发185457597642零售4 32594206843社会消费品零售总额547125614831717批发零售贸易业4741090126914644限额以上企业销售额占社会消费品销售额%4176576867695限额以上企业销售额

31、占社会消费品销售额中批发零售贸易额%481657802902资料来源：根据2011淮北统计年鉴、2013淮北统计年鉴编制（五）商业网点建设档次逐渐提升近年来，随着投资环境的优化和招商引资力度加大，淮北市对于商贸服务业的发展越来越重视，商业网点建设逐步展开，并具有规模大、业态新、经营特色明显的特征。知名商贸企业相继投资入驻，见证了淮北市商业网点建设蓬勃发展，提挡升级速度明显加快。（六）零售商业网点与零售业态1、城市东扩南进进程中新建设地区零售商业网点数量不足在衡量商业网点数量是否适应社会需要时通常会采用人均商业营业面积考量。对此计算方法一般为四种，一是按照计算地区的大型零售商业企业营业面积除以常

32、住人口计算；二是按照计算地区所有商业企业营业面积除以常住人口计算；三是按照城市规划标准计算；四是按照社区规划总建筑面积的35%的比例计算。课题组赞同按照大型零售商业营业面积或者按照城市规划标准计算。因为商业规划本身就是要政府加强对大型零售商业网点的规划与引导，将小型商店放开建设，让市场这个看不见的手去调节。而城市规划是站在全局统筹考虑的，科学性较强。至于第二种方法难以获取完整而正确的数据，而第四种方法较按照大型商业网点面积或城市规划标准方法确定人均商业面积而言，显得繁琐与不一定精确。因为第四种方法要在社区建设面积全部确定后才能确定商业面积，由于全部确定社区建设面积比较费时，会影响及时建设商业设

33、施，给先入住居民生活消费带来不便；另外社区中高档住宅地段与普通住宅地段居住人口密度相差很大，不易正确估量入住人口；等等。从淮北市主城区看，现在淮北市主城区已有营业面积5000平米以上的大型零售商业网点25个，合计营业面积587万平米，按照常住人口85万人计算，用第一种方法计算，淮北市人均商业营业面积为069平米。用城市规划标准方法计算总的商业营业面积应该为：595万平方米，基本上人均接近0.7平方米。从淮北市与濉溪县城看，现有5000平方米及以上大型零售商业37个（含濉溪县与在建项目），营业面积7017万平方米，按照常住人口100万人计算，人均零售商业营业面积为07平方米。用城市规划标准方法计

34、算结论几乎相同。因此从主城区与濉溪县城看，现有商业营业面积是可以满足居民消费的。另外关于人均商业营业面积国内较为认可的标准是：一线城市为10平米，二线城市为075平米，三线城市为05平米。从这个标准看，淮北市人均商业营业面积略有欠缺。淮北市商业网点不足主要反映在城市东扩南进中新建设的区域和濉溪县建设新城地区，目前商业网点稀少，也缺乏大型零售商店，给居民购物与其他消费带来了不便。2经营同质化现象较为突出淮北市大型零售商业经营活动多为销售商品为主，尤其是大部分百货店还保留着传统百货商店形式，在销售的同时拓展提供餐饮、休闲、展示、体验的消费服务甚少，因而存在较为严重的同质化经营现象。另外，大型商业网

35、点在定位上没有明显的品牌差异和特色差异，在经营的商品品类、商品档次方面也较为雷同。3新型业态发展缓慢商业业态的多样化是为了适应不同消费水平、消费结构、消费心理的需要。虽然近几年淮北市各种商业业态有所发展，但从总体来看，主要表现为综合超市、专卖店、大型百货店等新型业态所占比例较小，小型百货店、杂货店等传统业态占的比重过大，并且传统商店转向新型业态的步伐不快。超市是新业态的代表，它主要服务对象为其周边的城市居民，分析其比重可以看出一个城市的商业业态发展水平和城市商业服务水平。百货店则恰恰相反，它是传统业态的代表，更偏向于为外来人口服务，从它的发育情况可以看出一个城市的商业对外辐射能力的大小。淮北市

36、新型零售业态发展较慢，尤其是在新建组团区域更为明显。 五、人口和城镇化发展商业网点布局要方便消费，消费离不开人群，商业网点的完善与否是居住质量和生活便利性的决定性因素，一方面，商业网点规划要与城市人口分布和城市发展的水平相适应，另一方面，商业网点规划可以引导人口分布，推动城市发展。因此，通过对商业网点合理有序的建设来解决人口不断变化所带来的城市供应和需求的增长矛盾，完善与城市生活、生产的配套发展是进行商业网点规划的重要意义所在。为此在商业规划布局时要注重人口因素，具体有人口数量与密度、人口分布、城镇化进程。（一）人口数量与密度人口数量与密度是商业网点布局首先考虑的因素，在人口密度高的地方，商业

37、网点数量多且规模大，人口密度低，不但商业网点少与规模小，而且也影响大型商业网点的布局。（二）城镇化进程淮北市非农人口至今占有全市人口一半以上，伴随全国城镇化进程，淮北市城镇化将提速，尤其是淮北市已进入资源枯竭城市，以矿建立居住点的格局将会改变，无疑，这种变化将要求增加商业网点数量、改善业态结构与合理布局新的网点，以方便城乡居民生活消费。 六、 居民消费能力随着淮北市的经济发展，城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入均逐年提高，城镇居民人均可支配收入由1407元增长为15191元，增长98倍；城镇居民人均消费性支出由1331元提高到9733元，提高了63倍；农村居民人均纯收入由591元提高到

38、5337元，提高了8倍；农村居民人均生活费支出由525元提高到3881元，提高了64倍。城乡居民储蓄存款余额由667亿元增长为4253亿元，增长了5倍多，年均增长约为20%。但是，城镇居民人均消费支出中，食品消费仍占据主要位置，恩格尔系数在043左右徘徊，农村居民的消费支出也基本类似，恩格尔系数在037波动，说明居民消费水平和档次还没有得到明显提高，居民消费水平偏低。而城乡居民人均储蓄存款在近三年递增速度为20%，2012年为19331元，因此未来具备较大的潜在消费能力。见表26。表26 淮北市居民消费水平年份单位2000年2005年2010年2011年2012年城镇居民人均可支配收入元531

39、18603151911787620360城镇居民人均消费性支出元4291674397331280315207食品支出元18312925405655666039城镇居民恩格尔系数%42.643.441.743.539.7农村居民人均纯收入元20852665533763137286农村居民人均生活费支出元11881690388142244497食品支出元567715143115531719 农村居民恩格尔系数%47.742.336.936.838.2城乡居民人均储蓄存款元34526706132501589319331 资料来源：根据2011淮北统计年鉴、2013淮北统计年鉴编制 七、城市空间布局城

40、市的空间布局主要包括城市的交通构架、用地布局两个方面，是商业网点规划的基底和依据。城市交通格局对城市商业网点发展产生深刻影响。城市商业网点布局在城市总体规划划定的商业用地、文化娱乐用地内进行。第三章 规划总则 一、城市定位淮北市城市总体规划（20062020）确定淮北市城市性质为：皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市职能为：重要的能源和制造业基地；现代商贸物流城市、区域性高品质的生活居住中心；服务全市域的生产和生活服务中心；区域性的旅游休闲度假中心。 二、城市商业定位依托淮北市优越的区位、便捷的交通、丰富的资源和现有商贸基础，根据淮北市城市总体规划（20062020），本规划确定淮北

41、市的城市商业定位为： “中原经济区”、“淮海经济区”的商业次中心，“皖东北地区”的商业中心；沿淮产业物流带现代物流中心；淮北市域及周边居民理想的购物、旅游、休憩中心。 三、规划范围淮北市（含濉溪县），总面积2741平方公里，总人口218.3万，规划重点区域为主城区与濉溪县城。 四、规划期限本规划期限：20132020年，其中：20132015年为近期；20162020年为远期。 五、规划依据 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议（国办发201262号） 国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发201239号） 国内贸易发展“十二五”规划的通知（国办发20124

42、7号） 商务部关于印发城市商业网点规划编制规范的通知（商建发2004180号） 零售业态分类 gb/t181062004 关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号） 物流业调整和振兴规划（国发20098号） 安徽省城市商业网点规划编制审批暂行办法（2004） 安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见（皖政200770号） 安徽省现代物流业发展规划(20092015) 淮北市人民政府关于加快服务业发展的实施意见（淮政20094号） 淮北市人民政府办公室关于印发淮北市服务业发展评价考核办法（试行）的通知（淮政20122号） 淮北市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(20

43、112015) 淮北市政府工作报告（2009至2013年各年度） 淮北市土地利用总体规划（20062020） 淮北市城市总体规划（20062020） 淮北市“十二五”综合交通发展规划（20102020） 淮北市服务业发展规划（20072015） 淮北统计年鉴（2009至2013年各年度） 国家、省、市其他相关法规及规划 六、规划目的指导淮北市商业分级设置，优化商业网点布局，有效配置资源，加强淮北市零售商业规范化、科学化管理，增强商业综合竞争力，充分发挥商业对生产与消费的决定性作用，同时进一步明确淮北市商业在“淮海经济区”、“中原经济区”、“皖东北地区”重要地位。 七、规划对象市级商业中心（含主

44、中心与副中心）、区域商业中心、社区商业；特色商业街；大型零售网点；大型宾馆/酒店；物流基地；商品交易市场。 八、规划指导思想深入贯彻落实科学发展观，全面体现淮北市城市总体规划，围绕实现“精致淮北”战略目标，把握国内外商业发展新趋势，不断推进改革开放，改善商业环境，优化资源配置，优化空间布局，调整网点结构，加快转变商业发展方式，增强集散辐射功能，完善便民利民消费体系，提升服务能力，促进淮北市商业现代化、品牌化、规模化、特色化发展，全面提升淮北市城市商业服务功能与商业形象。 九、规划原则（一）突出重点、统筹兼顾立足于淮北市城市总体规划（20062020），按照城市定位要求，统筹考虑多层次、多类型消

45、费需求，推进商业全面协调发展。（二）适度集聚、结构合理结合市域城镇体系布局，构建层级分明的商业中心体系。根据不同层次、不同地域商业中心特征，完善网点布局、优化商业业态结构、鼓励业态融合、推动业态创新，提升业态竞争力，满足多样化的消费需求。（三）以人为本、便民利民从城市发展实际出发，业态结构和网点布局以满足广大居民消费需求为前提，关注居民消费习惯和购买力水平，体现人口分布的空间特征，坚持便民利民的宗旨。（四）产业互联、共同发展围绕重点产业发展建设物流基地和商品交易大市场，充分发挥商业对重点产业发展的引领作用；依靠重点产业发展，发挥重点产业对商业发展的反哺功能，形成产业互联，共同发展新格局。（五）

46、远近结合、持续发展充分考虑未来城市发展主导方向、产业布局、用地规划、城市交通发展等因素；使规划符合远近结合、保障落实和商业可持续发展的要求。 十、规划目标（一）总体目标根据“精致淮北”内涵，依托快捷便利的交通网络体系，发挥中心城区商业优势，突出旅游商业、商务商业特色，大力发展以连锁经营、购物中心、电子商务等为主的现代流通形式和组织，至2020年，将淮北市基本建成总量适宜，布局科学、业态齐全、结构合理、功能完善、既能引导和满足消费又能创造与扩大消费的零售商业体系；基本建成集聚和辐射能力强的商品交易市场体系；基本建成服务水平高的现代物流体系。（二）具体目标分为布局类目标与经济类目标，分别又有近期目

47、标与远期目标构成。布局类目标有六个大项：一是1个市级商业主中心、1个市级商业副中心、5个区域商业中心、39个社区商业（含保留原有的25个）；二是13条商业街（含保留原有的5条）；三是52个大型零售商业网点（含保留原有的37个）；四是16个大型宾馆/酒店（含保留原有的7个）；五是5个物流园区（其中将原有的凤凰上物流中心提升为凤凰山物流园区）、5个物流中心（其中保留了龙湖物流中心、将原有的烈山物流园区更名并调整为雷山物流中心）、12个消费品配送中心的物流网络；六是25个商品交易市场（含保留原有的11个）。布局类目标的实施又分为近期目标与远期目标，其中近期目标为：一是通过改造、提升与新建，完善市级商

48、业主中心；二是建设烈山、杜集、濉溪区域商业中心；三是初步建成青龙山、段园物流园区；龙湖、雷山、濉溪物流中心；濉溪路、孟山路、任圩、刘庄、古饶、高岳、朔里、矿山集、濉芜消费品配送中心、淮北邮政快递中心。远期目标为：一是建成东部新城市级商业副中心，经济开发新区、临涣区域商业中心；二是完善市级商业中心与区域商业中心的功能，完善社区商业服务网络，实现居民步行515分钟便可基本满足购物、餐饮、服务等基本生活需求；三是巩固、提高一批经营好、具有特色的综合市场和专业批发市场；四是完善近期规划中的物流园区、物流中心与消费品配送中心功能；建成凤凰山、杜集、百善物流园区和临涣、南坪物流中心；五是建成东部新城、经济

49、开发新区、消费品配送中心。经济类目标为：近期是至2015年，社会消费品零售总额年均增长135%，达到251.8亿元；人均（常住人口）占有商业营业面积为09平方米。远期则以2015年为基期，社会消费品零售总额年均增长14.5%，至2020年达到495.5亿元；人均（常住人口）占有商业营业面积为11平方米。 十一、规划重点任务（一）建设市级商业中心，展现城市繁华将淮北市城市商业中心（包括主中心与副中心）建设成为集聚度强、辐射范围广，在“中原经济区”、“淮海经济区”、“皖东北地区”中具有重要地位的商业中心；成为引进国内外知名品牌商业服务企业、提升淮北市商业形象的重要载体；成为展示“精致淮北”形象的亮

50、丽名片。（二）构建物流商贸网络，强化集散功能提升食品、机械、纺织品、建材、农产品等商品交易市场集散功能，努力将它们打造成“中原经济区”、“淮海经济区”、“皖东北地区”有重大影响的一级批发市场，同时要努力发展电子商务市场。为商业向电子化、体验化、展示化、定制化发展奠定物质、技术、人才、制度基础，形成现代商业网路。巩固淮北市商业在“中原经济区”、“淮海经济区”、“皖东北地区”重要地位。整合物流园区、物流中心与各级配送中心，提升物流行业集散功能，建立与巩固淮北市物流业在“中原经济区”、“淮海经济区”、“皖东北地区”经济中的重要地位。（三）构建旅游商贸网络，提升城市魅力打造特色旅游商业街区，依托青山绿

51、水、历史文化遗产、近代工业史实、土特产品等特色资源，建设特色旅游商业街区，拓展特色商业发展空间，增强城市吸引力，增加旅游商业收入。（四）构建便民商业网络，提高宜居水平完善便民利民商业网络布局，构建由城市商业中心、区域和社区商业组成的便民商业网络，提高居民日常购物便利程度和愉悦心情。 第四章 商业中心规划布局淮北目前的商业分布以市中心区特别是以铁路北侧为主，以分散的居民集居点社区商业为辅，形成了一个中心区域，多个小型商业集居点的布局。商业业态较为传统，除相山组团外，各组团商业发展水平较低，没有形成科学合理的商业体系。 一、规划指导思想根据“精致淮北”内涵，至2020年，将淮北市基本建成总量适宜，

52、布局科学、业态齐全、结构合理、功能完善、既能引导和满足消费又能创造与扩大消费的零售商业体系，迎合淮北市产业升级的需要，以商业发展配合工农业和旅游业的发展，与城市发展规划相适应，更好服务淮北居民的商业需求。 二、规划布局根据淮北市城市总体规划、城镇结构、产业发展方向，规划形成一主一副市级商业中心，五个区域商业中心，三十九个社区商业（含原有的二十五个）的城市商业中心体系。见表41。表4-1 淮北商业中心规划布局等级表等级规划区域功能定位市级商业主中心城市核心区（即铁路南北两侧）服务淮北市及周边地区居民及外地旅客市级商业副中心东部新城组团主要为东部新城区域居民及淮北市居民提供商业服务区域商业中心经济

53、开发新区组团、烈山组团、杜集组团、濉溪县城组团、临涣镇主要为经济开发新区区域居民提供商业服务社区商业相山组团、烈山组团、杜集组团、东部新城组团、经济开发新区组团、濉溪组团满足本社区内居民日常生活需要 三、市级商业中心（一）市级商业主中心市级商业主中心服务于市域全体居民和周边城市（地区）以及进入淮北市的人员。淮北市级商业主中心位于淮北市主城区，以铁路为自然分界线，分为铁路北商圈和铁路南商圈。其中，铁路北商圈由濉溪路、惠黎路、民生巷、长山北路合围而成；铁路南商圈主要由濉溪路、南黎路、桓谭路、龙山路合围而成，包括新建火车站南广场。是全市商业核心，商业网点密集，商业服务设施完善，辐射力强。商业主中心的

54、形成既是淮北市政府多年来规划建设的结果，也是市场和淮北市民需求自发推动的结果。市级商业主中心目前的辐射力及于淮北市城乡。但商业主中心的发展也存在三个主要问题：一是商业密集度高，商业区域与居住区域混杂交错，缺少发展空间，与淮北城市发展和居民商业设施扩张的需求不相适应；二是商业配套设施相对陈旧，提升改造空间有限，对新型商业业态与业种的容纳度有限；三是现有的道路状况及与淮北规划新建的区域距离导致无法有效服务于淮北新建区域的居民，也很难配合淮北旅游发展规划。1商业网点现状淮北市商业网点主要集中在铁路北商圈的淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山北路、闸河路；铁路南商圈的惠苑路（步行街）。市级商业中心现有已营业的大型零售商业21个。按业态分类：百货6家，大