商业定位自改

1、豪 宅 社 区 会 所 研 究 地址：朝阳区四季星河路6号豪宅社区星河湾内 面积：占地面积约14000平米 功能配置： 主要功能配备 住宿豪华房、行政房、豪华套房 康体健身、桑拿、网球、羽毛球 娱乐大堂吧、红酒雪茄室、棋牌室、阅览室、生态公园、高尔夫、台球 商务国际会议中心、宴会厅、贵宾室 餐饮四季中餐厅、四季咖啡厅 豪 宅 社 区 会 所 研 究 四季中餐厅：280主厅及25个豪华包房组成，供应高档燕鲍翅及正宗粤菜等各地特色菜。可同时容纳150人就餐。 四季咖啡厅：巴西特色，主营风味营养自助早餐、正宗西餐、中西式特色自助餐，可同时容纳180人就餐。 大堂吧：拥有国内第一台瑞士进口的全智能个性

2、化记忆咖啡机，可为宾客记忆唯一一款独享的个性化咖啡。 红酒雪茄室：40个餐位全景面对生态公园。有世界顶级品牌的特级红酒和各式雪茄：玛高、拉图、小酒王柏图斯， 雪加之都古巴的古希华、基度山等著名品牌。 国际会议室：两个会场可同时承接350400人的各种商务活动，小会议室 在45平方米的空间，贵宾室 60平方米的 艺术空间，可欣赏众多艺术珍品和古董，阅览室 这里各类名书古籍、时尚杂志与互联网资讯、商务服务 相融合。 健身及休闲：室外高尔夫球场、夜光高尔夫球场，同时还有特色服务9洞的高尔夫球场；室内外25米欧式恒温游泳馆； 网球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、台球室、健身室、桑拿室等。 会员费用为一次性交纳

3、6万元会费，期限为3年，可享受餐饮类8.8折、住宿类4.5折的优惠；康体类免费使用。 一般的健身年卡为1-2万元不等。 豪 宅 社 区 会 所 研 究 地址：朝阳区朝阳公园南路8号豪宅社区棕榈泉国际公寓内 面积：占地面积约20000平米 功能配置： 主要功能配备 康体羽毛球、游泳、健身、桑拿、室内篮球、操课 娱乐室内高尔夫、儿童活动城堡、SPA会馆、体育俱乐部、桌球、台球 商务董事会议室、行政酒廊、宴会厅、贵宾房 餐饮中西餐厅 豪 宅 社 区 会 所 研 究 中西餐厅：不同风格的中式和西式餐厅可承接从2个人到多至 200人的活动。 会议室及行政酒廊：小会议室可容纳6人左右，董事会议室可容纳25

4、人左右，奢华酒廊、雪茄吧，提供了私密的中小型 聚会或会议空间。 棕榈泉spa会馆：是最豪华最舒适的水疗中心之一，其中包括不同形式的身体按摩、专业皮肤护理、传统护理项目。 阳光温泉泳池：55米全天候室内温泉游泳池，浴室内配备桑拿房和水按摩池。两种桑拿房，还有两个大的按摩水尺，可 以同时容纳4人。 1、会员制优惠：终身享受SPA的会员价格；终身免费瑜伽、体操、舞蹈等课程、室内高尔夫球室、乒乓球室、桌球室、 羽毛球场、篮球场及儿童活动城堡。使用俱乐部餐饮设施将免收15%服务费。以家庭为单位可以继承和转让。 住户终身会籍：32 万元人民币；享受免费的早餐、咖啡和茶；（商务终身会籍包括持卡者本人及配偶和

5、两名21岁 以下的子女使用。） 运动终身会籍：25 万元人民币（运动终身会籍包括持卡者本人及配偶和两名21岁以下的子女使用。） 家庭年度会籍：2.8万元人民币（家庭年度会籍包括持卡者本人及配偶和一名21岁以下的子女使用。） 个人年度会籍：2 万元人民币（个人年度会籍只限持卡者本人使用） 2、储值卡：储值卡可以在俱乐部除珠宝中心以外的任何地方消费，享受SPA的会员价格。使用俱乐部餐饮设施将免收 15%服务费。按照购卡额度的价值不同，赠送和享受的优惠也不同，储值金额从2万50万不等。 豪 宅 社 区 会 所 研 究 设计：著名设计师赫西贝德纳总公司 面积：7400平米 功能配置： 主要功能配备 康

6、体室内外游泳池、儿童游泳池、多功能运动场、乒乓球室、健身房、舞蹈室、 娱乐 桌球室、音乐室、钢琴室、KTV室、麻将室、SPA室、儿童游乐场、儿童游戏室、 电脑室、图书室、 商务宴会厅 餐饮备餐室 豪 宅 社 区 会 所 研 究 男士区、女士区、儿童区分区细致：例如男士区的桌球室放置红酒、雪茄、看球赛的大型屏幕等。 服务人员管理：保洁人员不会出现在客户面前，有客户时回避；保安对任何人都彬彬有礼，客户看样板房不用鞋套，以 客户为尊，任何岗位职员看到客户主动问好。 人车分流 豪 宅 社 区 会 所 研 究 通过对比分析，豪宅会所基本具备以下功能： 主要功能配备 康体恒温游泳池、健身房、多功能运动场、

7、网球 娱乐桌球室、SPA室、儿童游戏室、图书室、红酒雪茄室 商务宴会厅、会议室、贵宾室 餐饮中餐、西餐、咖啡 部分特殊功能： 主要功能配备 居住豪华公寓 娱乐室内高尔夫、小型KTV 社 区 配 套 商 业 研 究 商业类型 商业面积/ 住宅面积 人均商业 面积 主力业态 所处区域 性质 交通 条件 外向型5%10%2 大型超市、 餐饮、休闲 商业区 住宅密集区 良好 偏外向型2%5%1 2 中型超市、 餐饮、休闲、配套服务 商业区 住宅密集区 较好 内向型2% 1 小型超市、 餐饮、配套服务 住宅密集区一般 按人均商业占比分类 商业类型项目区位商铺面积主力业态 所处区域 性质 交通 条件 商业

8、街 住宅区入口、 外围 50-200 餐饮、零售、配套服 务 商业区 住宅密集区 良好 商业中心 与住宅区有明 显区隔 50-3000 大型超市、餐饮、休 闲、酒店等 非商业区 住宅密集区 较好 按物业建筑形态分类 社区商业类型 社 区 配 套 商 业 研 究 业态组成特点 以上根据常规情况归纳，具体则需根据项目实际情况落位调整。 业态业种物业需求特点 餐饮 休闲餐饮、快餐需求面积约50-200 商业街或沿街底层商业 大型餐饮需求面积约500-1000 商业中心或独栋物业 生活购物 大型超市需求面积约20000 中小超市、其它生活零售需求面积约30-500 商业街或沿街底层商业 休闲娱乐 美容

9、美发、瘦身、足浴等需求面积约200-1000 商业街或商业中心二层以上 KTV、网吧等需求面积约1000-3000 商业中心二层以上 品牌零售服装、家具家居、儿童购物等需求面积约30-500 商业街或商业中心一二层 文化教育书店、婴幼儿教育、青少年培训、成人外语、舞蹈等需求面积约200-1000 商业中心二层以上 金融银行、交易中心等/ 生活配套药店、干洗店、宠物店等需求面积约20-300 商业街或沿街底层商业近住宅区门口 区 位 分 析 御灏府 主商圈 主干道 御灏府项目位于高新开发区的两大主干道天山大街和 珠江大道交界口。 目前区域主商业圈位于天山大街长江大道的天山海世 界，本项目周边未来

10、以住宅为主。 商 业 功 能 定 位 15号楼 小区出入口 小区出入口 小区主出入口 19号楼 16号楼 17号楼 御灏府总平面示意图 艺术展览馆 社区外部商业： 15号楼 楼层 - 4F 地上建面 8000平方米 地下建面 7000平方米 16号楼 楼层 2F 地上建面 3000平方米 地下建面 2000平方米 19号楼 楼层 31F 地上建面 26366平方米 地下建面 - 1700平方米 社区内部商业： 17号楼 楼层 2F 地上建面 2300平方米 幼儿园 商 业 功 能 定 位 15号楼 小区出入口 小区出入口 小区主出入口 19号楼 16号楼 17号楼 御灏府总平面示意图 艺术展览

11、馆 面积最大、区位最好、社区主要对外商业 负担的功能： 宴会接待、居民休闲娱乐、展览馆领导接待宴请、 居民生活购物 区位到达性较差的对外商业 负担的功能： 社区居民目的性较强的生活娱乐 社区中心位置的对内商业 负担的功能： 社区居民主要的生活休闲场所 社区中心位置的对内商业 负担的功能：访客接待、单身青年人居住 商 业 功 能 定 位 楼层分层业态(单位：平方米) 屋顶露台高尔夫球游戏场（800-1000）、绿化景观（800-1000） 四层主题精品酒店（1500-2000） 三层 会议室（300-500）、贵宾室（200-300）、咖啡厅（200- 300）、艺术会所（200-500）、酒吧

12、（200-300）、雪茄吧 （100-200） 二层大型餐饮（500-1000）、健身房（800-1000） 一层 挑空大堂（200-300）、西餐（300-500）、多功能宴会厅 （500-800）、银行（100-200） 地下一层洗浴中心（2000-3000）、游泳池（500-800） 地下二层停车场（2500-3000）、设备间（500-800） 15号楼定位建议 高端会所配套（15000平方米） 主要功能配备 餐饮大型餐饮、咖啡厅 商务 会议室、贵宾室、艺术会所、酒吧、雪茄、多功能 宴会厅 金融银行 康体洗浴中心、游泳池、健身房 由于前期未进行预招商，以上面积为预估面积，仅供参考，请设

13、计时予以灵活考虑. 商 业 功 能 定 位 楼层分层业态(单位：平方米) 屋顶露台儿童游乐场（300-500）、绿化景观（500-600） 二层 小型影院（100-500）、图书馆（100-200）、阅读 室（50-100）、亲子活动室（100-300） 一层 挑空大堂（100-200）、西餐（50-200）、咖啡厅 （50-100）、桌球室（100-300）、乒乓室（100- 300） 16号楼定位建议 （5000平方米） 主要功能配备 休闲、娱乐 图书馆、阅读室、桌球室、乒乓室、 亲子活动室、儿童游乐场、小型影院 餐饮咖啡厅、西餐 由于前期未进行预招商，以上面积为预估面积，仅供参考，请设计

14、时予以灵活考虑. 商 业 功 能 定 位 楼层分层业态(单位：平方米) 屋顶露台绿化景观（1000-1500） 二层美发沙龙（200-500）、美容SPA（200-800） 一层 社区医疗（200-500）、宠物医院（100-300）、儿童 服饰（200-500）、干洗（50-100）、其它生活配套购 物（500-800）等配套 地下一层下沉广场城市超市（中型）（1000-2000） 17号楼定位建议 社区生活商业配套（2300平方米） 主要功能配备 生活医疗、干洗、生活购物 休闲、娱乐儿童服饰、美发沙龙、美容SPA、 生活生活购物 由于前期未进行预招商，以上面积为预估面积，仅供参考，请设计时

15、予以灵活考虑. 商 业 功 能 定 位 楼层房型建议面积建议需求 顶层大两房100-150 带厨卫、煤气入户、大面积卧室、 大面积客厅、书房/隔音游艺室 标准层一房80-100 带厨卫、煤气入户、大面积卧室、 大面积客厅 19号楼定位建议 高端酒店公寓（28066平方米） 主要功能配备 社区公寓配套小面积单身公寓 豪 宅 社 区 会 所 研 究 地址：朝阳区四季星河路6号豪宅社区星河湾内 面积：占地面积约14000平米 功能配置： 主要功能配备 住宿豪华房、行政房、豪华套房 康体健身、桑拿、网球、羽毛球 娱乐大堂吧、红酒雪茄室、棋牌室、阅览室、生态公园、高尔夫、台球 商务国际会议中心、宴会厅、

16、贵宾室 餐饮四季中餐厅、四季咖啡厅 豪 宅 社 区 会 所 研 究 四季中餐厅：280主厅及25个豪华包房组成，供应高档燕鲍翅及正宗粤菜等各地特色菜。可同时容纳150人就餐。 四季咖啡厅：巴西特色，主营风味营养自助早餐、正宗西餐、中西式特色自助餐，可同时容纳180人就餐。 大堂吧：拥有国内第一台瑞士进口的全智能个性化记忆咖啡机，可为宾客记忆唯一一款独享的个性化咖啡。 红酒雪茄室：40个餐位全景面对生态公园。有世界顶级品牌的特级红酒和各式雪茄：玛高、拉图、小酒王柏图斯， 雪加之都古巴的古希华、基度山等著名品牌。 国际会议室：两个会场可同时承接350400人的各种商务活动，小会议室 在45平方米的空间，贵宾室 60平方米的 艺术空间，可欣赏众多艺术珍品和古董，阅览室 这里各类名书古籍、时尚杂志与互联网资讯、商务服务 相融合。 健身及休闲：室外高尔夫球场、夜光高尔夫球场，同时还有特色服务9洞的高尔夫球场；室内外25米欧式恒温游泳馆； 网球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、台球室、健身室、桑拿室等。 会员费用为一次性交纳6万元会费，期限为3年，可享受餐饮类8.8折、住宿类4.5折的优惠；康体类免费使用。 一般的健身年卡为1-2万元不等。 商 业 功 能 定 位 楼层分层业态(单位：平方米) 屋顶露台绿化