杭州单身公寓整体策划案

1、杭州单身公寓整体策划案12020 年 4 月 19 日杭州市 playground-悠游一族单身公寓整体策划案目录 :市场篇文档仅供参考第一部分 : 市 情况分析一.杭州市城市 展 述2二.杭州市住宅市 分析3三. 目 争市 分析5第二部分 : 目 劣 分析一. 目 7二. 目劣 9第三部分 : 目 客 群体及特征一.目 客 社会 面特征10二.需求特征10四.群体家庭收入特征10 推广篇第一部分 : 目 策划部署一 . 市 推广策略11二 . 宣 策略12第二部分 : 目相关 售条件建 一 .付款方式及物 管理 用14二 .装修 准15第三部分 : 目 型一 . 目首期 型16 束 2012

2、020 年 4 月 19 日文档仅供参考市场篇第一部分 : 市场情况分析一 . 杭州市城市发展综述杭州是一座有悠久历史和文化的古城。考古发现的”良诸文化”证明 , 早在四千多年前, 已有人类在此繁衍生息。在三千年前的周代之前 , 杭州属于”扬州之域”。秦姓皇统一六国后 , 杭州县治, 称钱唐县 , 属会稽郡。至南北朝 , 改县治为郡治 , 称钱唐郡 ( 唐时因为避讳 , 改”唐”为”塘” ) 。隋代开皇九年 ( 公元五八九年 ), 钱唐郡改称杭州。到了唐代 ( 公元六一八年至九零七年 ) 初期 , 杭州日见繁荣 , 居民达十余万。长庆二年 ( 公元八二二年 ), 诗人白居易任杭州刺史时 , 筑

3、堤疏井 , 进一步治理西湖和开发杭州 , 使杭州成为著名的风景城市。五代吴越国和南宋王朝曾先后两次在这里建都, 历时长达 220 多年。要说杭州这个城市的发展, 它的繁荣时期 , 其实是从五代吴越建都后开始的。”上有天堂, 下有苏杭”这句赞语, 也是从这个时期开始流传开来的。宋室南渡, 在杭州建都 , 改称临安府, 历时一百五十余年。在这段时间里, 杭州作为全国政治、经济、文化的中心, 更显得畸形繁华。元朝改临安府为杭州路, 为浙江行省省会 . 元代以后 , 全国政治中心北移, 但杭州仍是中国东南地区的重要城市之一。明清时期 , 杭州府仍为浙江省省会, 在此时期 , 杭州的工22020 年 4

4、 月 19 日文档仅供参考业、手工业、商业都有所发展。一八四零年鸦片战争以后, 杭州沦为半封建半殖民地城市。民国(1928 年 ) 设置杭州市 , 成为浙江省政治、经济、交通、文化中心。一九四九年五月三日, 杭州解放。杭州作为中国的七大古都之一, 素以湖光山色, 风景秀丽著称。依据历史发展条件和自然环境特征, 形成了杭州主城南依吴山、凤凰山 , 北抵半山 , 西临西湖 , 呈南北向狭长发展的形态, 而北部工业区的发展, 更加剧了杭州城市南北方向和东西方向的不平衡。以著名旅游胜地西湖为市中心向周边辐射, 余杭、萧山并入以后,杭州城市扩建步伐加快, 在过去3 年里 ,经济快速增长, 社会全面进步,

5、 国内生产总值年均递增11.5 ,人均国民生产总之达到了3025美元。农业结构调整成效明显; 工业经济总量加大, 结构优化;服务业稳步发展; 旅游总收入增长快于国民经济增长; 商贸、房地产、金融业发展良好。杭州正在一步步朝着国际化的大都市这一目标迈进。二 . 杭州市住宅市场分析杭州楼盘价格持续上升的现象已被称作”杭州现象”来分析,现在杭州城区商品房均价已达到7000元/平方米,部分楼盘已超过1元 /平方米。在繁荣、涨价、感叹和争论声中, 不光是房地产业及相关行业, 现在全社会都在讨论住宅市场。如果进行统计调查, ”房价”可能是去年杭州公众关注率最高的词汇之一。根据对杭州房地产市场的调查和分析,

6、 杭州住宅市场走向有下面几个走势:32020 年 4 月 19 日文档仅供参考1. 改进居住的需求很大经过近的住房制度改革和住宅市场发展, 杭州人的居住水平和居住环境已经得到了明显改进, 基本居住需要已经得到了满足。可是对当前的住房不满意的被调查者占46.7 , 这一部分人中又有一半准备经过购买住宅改进居住条件。2. 投资比例增长除了超过50的家庭具有改进住房条件的实际需要外, 住房投资已经成为家庭理财的重点。据统计数据 , 杭州人均gdp超过28000 元 , 居民家庭十分富裕。富裕起来的家庭会把财产的很大比例积累到不动产方面。在调查中, 有 24.5 的人选择了”积累家庭财富” , 还有2

7、9.5 的人表示是为了子女或父母购房。可见, ”改进者”和”投资者”成为杭州市两类基本购房需求来源。在土地资源稀缺和城市建设投资短缺的约束下, 城市住宅供不应求趋势必然会长期存在, 这也成了杭州房价持续上涨的根源。3. ”看涨”预期主导 , 市场发热杭州的住宅价格已经连续6 年大幅上涨 , 所有的购房者都成了受益者 , 房价”看涨”预期主导了社会心理和舆论, 诱导出一浪高出一浪的购房浪潮。在这个过程中, 住房抵押贷款的杠杆作用发挥了十分关键的作用, 使很多原来购买力不足的家庭圆了购房梦, 很多工薪阶层也加入了住宅投资者的行列。4. 高房价与低购买力杭州住宅价格上涨已经使房价水平超过了普通家庭改

8、进居住42020 年 4 月 19 日文档仅供参考条件的支付能力, 因而引起了社会问题。调查中显示,70.6 的购房者的支付能力集中在25 万 60 万 , 因此 , 大多数居民感到买不起房子。5. 政府调控住宅市场由于住房问题的复杂性, 单靠住宅市场肯定无法满足全体居民的居住需要 , 政府必须承担住房社会保障的责任。同时 , 房地产市场与金融市场、固定资产投资和国民经济宏观状况密切联系在一起, 调控房地产市场使政府宏观经济管理的重要内容之一。就杭州而言 , 根据当前的居住水平 , 需要严格控制住房社会保障的范围和标准 , 减轻政府的责任 , 并逐步形成与住房市场体系独立运行的住房社会保障体系。宏观调控目标则应该适应现代市场经济要求, 以间接手段为主。杭州市建设用地稀缺 , 随着土地听证制度的开始实施, 征地越来越难 , 成本也越来越高 , 造成商品房的价格居高不下。老城区居民购房主要选择老城区; 同时 , 外来人口的不断涌入, 应届毕业大学生人数的不断增多 , 杭州特别是老城区的房市仍将处于供不应求的状态。在商品房中 , 大户型住宅仍处于主导地位, 别墅住宅也占一定