n西华楼盘市调报告XXXX0730grvvk

1、精品 料推荐西华楼盘市调报告一、 市场调研本次市调以西华新区楼盘为主。主要物业形态为多层。（一）新地阳光城（1）项目概况开发商河南西华县新地房地产开发有限公司建筑面积3 万项目地址西华县箕城路与人民路交汇处绿化率30%占地面积80 亩开盘时间2009年 10 月份容积率1.6交房时间2010年年底内部配套景观广场、物业管理、停车位、商业街产品形态多层项目主要卖点：联体 3 层的标准全框架结构，层高 3.9 米、 3 米；开间 3.6 4.8 米，进深 15 米（包含 2 米的内走廊）。采用高档石材及瓷砖装修鲜明的色彩搭配。 18000 平方米的商业街。（ 2）销售情况一期交房，二期主体封顶，外

2、立面已粉刷，十月开盘， 2 栋复式楼， 1 栋销售，共 20 多套。物业管理费 0.25 元/平米。最高价 1880 元 / 平米，最低价 1600 元/平米。销售量一般，虚价太高，水分大，优惠可达 10%，现场销售气氛薄弱， 客户来访量较少。1精品 料推荐（二）华夏 .名郡（1）项目概况开发商河南省金华厦房产开发有限公司建筑面积15 万项 目 地迎宾大道与青华路交汇处绿化率40%址占 地 面150 亩容积率1.5积内 部 配物业管理、商业街、景观花园产品形态多层套项目主要卖点：物业管理：周口家家物业管理有限公司，物业顾问：深圳安业顾问有限公司。规模大，配套设施完备，绿化相对较好，房屋外形设计

3、美观。劣势：小区面积分割，不便于管理，房屋质量一般。标价： 7#-3 单元 -3 层 -301（3-2-2）126.86 单价： 1630 元/；总价： 206782元一次性： 95 折优惠后： 1548.5 元 /；总价： 196442 元绑定储藏室： 27.07550=14888 元物业： 0.28 元/标价： 5#-3 单元 -3 层 -301（3-2-2）123.89 单价： 1600 元/；总价： 198224元一次性： 95 折优惠后： 1520 元 /；总价： 188312 元绑定储藏室： 32.47550=17858 元物业： 0.28 元/标价： 2#-3 单元 -3 层 -

4、302115.56 单价： 1510 元/；总价： 174496 元一次性： 95 折优惠后： 1434.5 元 /；总价： 165770 元物业： 0.28 元/标价：10#-1 单元 -2 层-202（ 3-2-2）127.56 单价：1770 元/；总价：225781元2精品 料推荐一次性： 95 折优惠后： 1716.9 元 /；总价： 219007 元绑定储藏室： 29.14550=16027 元物业： 0.28 元/地下室： 550 元 /；地上车库较为充足（ 2）销售情况销售量较好，均价 1600 元左右，最高价格 1850 元 / 平米，最低价格 1580 元 / 平米，一期二

5、期共 520 套住宅，商铺 138 间，价位 5000 元 / 平米，住宅销售率达90%，三期十月份开盘。（三）中原 .温泉花园（1）项目概况开发商大中原房地产建筑面积150000 平方米项 目 地箕子台路西段交房时间2010 年底址占 地 面110 亩产品形态多层、 2 栋小高层积内 部 配停车场销售均价1500 元 / 套项目主要卖点： 户型 :88 155 ，二房，三房，四房，车库，停车位，部分入户花园， 4500 广场。 物业： 0.3 元 /。 天然气初装费： 2400 元 /户 自来水初装费： 700/户 商户垃圾清理费： 100 元/户。（ 2）销售情况3精品 料推荐分三期，一期

6、已完，二期在建，三期未定。标价： 3#-2 单元 -5 层（3-2-2）119.71 单价： 1390 元/；总价： 166397元一次性： 90 折优惠后： 1251 元/；物业： 0.3 元/标价： 3#-12 号商铺44.63 3980=177627二期商铺 4300-4600（四）现代城（ 1）项目概况开发商河南海川实业有限公司建筑面积10 万项 目 地女娲广场往西300 米左右，南邻绿化率30%址长平路占 地 面92.7 亩开盘时间2008 年积容积率1.6交房时间一期已交房二期 2010 年年底交房内 部 配商业区产品形态多层套项目主要卖点：全框架结构低密度（ 2）销售情况 标价：

7、d3-1 单元 -3 层 -302 （ 3-2-2）129.74 单价：1218 元/；总价：158023元一次性： 98 折优惠后： 1193.63 元/；总价： 154862 元按揭： 99 折优惠后： 1205.82 元/；总价： 156443 元4精品 料推荐标价： b1-1 单元 -5 层 -502 （3-2-2）132.3 单价： 1308 元/；总价： 173048元一次性： 98 折优惠后： 1281.84 元/；总价： 169587 元按揭： 99 折优惠后： 1294.91 元/；总价： 171317 元标价： d54 号商铺40.42 8180=330636元一次性： 3

8、24023 元按揭： 327329 元5 月销售量 38 套， 6、7 月份 10 套左右。房源剩余量30%。均价 1350 元每平米。（五）东湖帝景蓝湾（ 1）项目概况开发商河南弘扬置业有限公司建筑面积10.2 万方项 目 地西华县箕诚路北段绿化率34%址占 地 面7.6 万方开盘时间2009年 12 月积容积率1.6交房时间2010年年底内 部 配5 万高档百货商场 30亩水景产品形态多层套湖5精品 料推荐项目主要卖点： 核心地段 踞守风景区、教育区、享百亿城市配套（2）销售情况7#-1 单元 -3 层-301 （3-2-1 ） 102.2 一次性：优惠 3000 元优惠后：单价： 161

9、4.5 元/ 总价： 165000（六）汉唐 .第一大街（1）项目概况开发商河南汉房地产开发公司建筑面积6.2 万方项 目 地凤母路东段绿化率35%址占 地 面30 亩开盘时间09 年积内 部 配无物业管理交房时间2010 年年底套产 品 形多层均价1150 元 / 态项目主要卖点：构成：商业 /一层底商；住宅 /3-5 层住宅。产品 /户型：商铺 /3.6-4.5 米大门面， 10 米进深，；35 左右标准铺面；层高 4.8 米，买一层当两层，住宅 /以 100 左右三房为主力，两房至四房，复工至独立洋房6精品 料推荐卖点：1、塑钢窗 /塑钢，抵御风吹雨打的侵蚀，保证室内安全和室外观瞻。2、

10、外墙外保温 /加厚墙体，3、外立面 /外墙高级弹性漆饰面 +部分高级面砖，4、三重入户安全系统 /智能钢制门 +对讲系统 +入钢制门，5、商铺彩钢卷门 /统一彩钢卷闸门，（ 2）销售情况价格：三层：3 层117.75 单价： 1328 元 / ；总价： 148404 元一次性： 97 折优惠后： 1222.52 元/ ；总价： 143952 元团购优惠 3000 元四层117.75 单价： 1238 元/ ；总价： 138347 元一次性： 97 折优惠后： 1139.67 元/ ；总价： 134197 元团购优惠 3000 元商铺： 37.9 4228=160241元一次性 97 折，团购减

11、 3000 元（七）明诚苑小区（1）项目概况开发商西华明城苑房地产开发有限公司建筑面积12 万平米项 目 地西华县青华路北段(青华学校对开盘时间2008 年址面)占 地 面130 亩交房时间一期已交房，二期 2010积年 7 月内 部 配景观花园产品形态多层套项目主要卖点： 储藏室： 9000个，（面积大约在 5 左右） 车库：29000 个 天然气初装费： 2400 元户7精品 料推荐 水电初装费： 1286 元户 垃圾清理费： 100户（ 2）销售情况分三期开发，一期 8 栋，共 320 户；二期 8 栋，共 160 户；三期 4 栋，规划中（预计 200 户左右）。二、 市场调研分析通过

12、实地调研并结合此前调研数据，得出以下结论。（ 1）西华新区，多层住宅以现房准现房为主经过几年如火如荼的发展， 西华新行政区发展日新月异， 地产商纷纷进驻， 区域内多层住宅竞争激烈， 目前在售多层住宅多为一年前存量房源， 以现房、准现房为主。（ 2）多层住宅集中入市，市场竞争激烈多层住宅同质化严重，产品类型多是普通多层，并且大富城、帝景蓝湾二期、名郡三期等均计划在9、10 月份开盘，集中入市，市场竞争较为激烈。户型以 80-140二房、三房为主，无太多创新。（ 3）楼市持稳迹象明显目前西华房地产项目整体销售一般， 华夏名郡、温泉花园、 新地阳光城因为前期积累客户的集中放量、 房源丰富、 客户可选

13、择性强及各种优惠活动吸引， 销售量较好。而且相比于上半年，价格都有所提升，大多提升 100-200 元/ 不等，楼市价格持平稳状态。（ 4）两房、小三房最受欢迎多层住宅 90-120 左右的实用性二房、三房去化速度较快。80 90 两房，100-120 三房比较受欢迎。客户多为首次置业，以自住为主，剩余房源多为140-160 平米以上的大户型。 这也间接说明购买西华多层的的客户群体从以前的年龄较大，经济实力雄厚转变成年轻态的购买群体，他们是有一定的经济基础，但存款又不是很多， 购买大面积压力较大， 故他们通常都是选择面积较好的两房8精品 料推荐或小三房，同时这部分人群多为高学历，高收入人群，对楼盘品质比较挑剔。三、总结综观 2010 年的西华市场， 楼市平稳迹象明显。 主要原因有以下几方面。 一是9 年的累积