XX2年物业管理师《物业经营管理》真题与答案

1、2012 年度全国物业管理师执业资格考试物业经营管理试卷应试人员注意事项1. 全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。2作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3.考试时间为150分钟。一、单项选择题 (共 60题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意 )1. 判断写字楼等级时，不考虑的因素是 ( ) 。A. 建筑形式B. 建筑装潢C. 建设单位D. 建筑质量2. 房地产资产管理和房地产投资组合管理以( ) 管理为主。A. 运行B. 策略性C. 日常D. 设施3. 关于房地产置业投资的说法，错误的是 ( ) 。A. 房地产置业投资属于直接投资B. 房地产置业投资的对象只

2、能是旧房地产C. 房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D. 房地产出租属于房地产置业投资4. 关于房地产投资利弊的说法，错误的是( ) 。A. 房地产投资能够抵消通货膨胀B. 房地产投资会降低投资者的资信等级C. 房地产投资能够得到税收方面的好处D. 房地产投资收益通常高于社会平均利润这反映了房地产投资特性中5. 房地产投资需要估价师、 会计师、 律师等提供专业服务， 的( ) 。A. 适应性B. 相互影响性C. 政策影响性D. 专业管理依赖性6. 下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( ) 风险。A. 收益现金流B. 未来经营费用C. 利率D. 资本价值7. 关于净运营收益的说法，正

3、确的是 ( ) 。A. 净运营收益等于有效毛收入的税后收益B. 净运营收益等于潜在毛收入的税后收益C. 净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D. 净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8. 下列费用中，不属于运营费用的是 ( ) 。A. 房产税B. 城镇土地使用税C. 抵押贷款还本付息D. 保险费9. 当每年计息周期大于 1 时，实际利率 ( )A. 小于名义利率B. 等于名义利率C. 大于名义利率D. 不存在10. 下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是 ( ) 。A. 税前现金回报率B. 税后现金回报率C. 财务净现值D. 投资回报率11. 关于物业价格特

4、征的说法，正确的是 ( ) 。A. 物业价格受区位影响小B. 物业价格实质上是物业权益的价格C. 物业价格不容易受交易者的个别因素影响D. 物业价格形成的时间较短12. 关于拍卖底价的说法，错误的是 ( ) 。A. 拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价B. 拍卖底价又称为保留价C. 竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D. 拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价13. 房屋租赁成本租金中不包括 ( ) 。A. 房产税B. 投资利息C. 折旧费D. 利润14. 房地产评估价值所对应的时间是 ( ) 。A. 估价时点B. 开始估价日期C. 完成估价日期D .出具估价报告日期15. 下列房

5、地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( ) 。A. 一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B. 家庭人口规模及构成C. 居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D. 区域地质条件16. 按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为 ( ) 。A. 居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B. 房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C. 低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D. 一级市场、二级市场、三级市场17. 某城市2010年可供住房销售量为 260万m2吸纳量为236万m2 2011年竣工量为 242万m

6、2吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为 ()万m2。A. 138B. 202C. 242D. 26618. 对城市风貌起直接指导作用的手段是 ( ) 。A. 土地供应政策B. 金融政策C. 地价政策D. 城市规划19. 国有企事业单位管理自管公房，应持有 ( ) 。A. “房地产权证”或“房屋使用权证”B. “房地产权证”或“房屋所有权证”C. “房地产权证”或“房屋租赁证”D. “房屋占有权证”或“房屋租赁证”20. 将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按 ( ) 划分的。A. 房屋所有权的性质B. 物业租金的内涵C. 房屋租赁期限的长短D. 房屋租赁期限约

7、定模式的不同21. 出租共有房屋应提交 ( ) 同意出租的证明。A. 共有人的证明人B. 其他共有权人C. 共有人的委托人D. 其他承租人22. 下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是 ( ) 。A. 公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上的B. 故意损坏房屋的C. 承租人利用承租的房屋进行违法活动的D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的23. 承租人无正当理由拖欠房屋租金达 ( ) 个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。A. 3B. 6C. 9D. 1224. 客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户 (

8、 ) 为中心的企业管理理论。A. 价值B. 忠诚C. 创利D. 满意度25. 下列费用中，属于物业管理营业成本的是( ) 。A. 咨询费B. 酬金C. 固定资产折旧费D. 业务招待费26. 下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是( ) 的支出。A. 购置固定资产B. 购置无形资产C. 职工劳动保险费D. 赞助、捐赠27. 在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是( ) 预算。A. 固定B. 弹性C. 零基D. 概率28. 物业管理成本控制的中心环节是 ( ) 控制。A. 事前B. 事先C. 事中D. 事后Z9. 制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是 (

9、) 控制。A. 前馈性B. 防护性C. 反馈性D. 应急性30. 下列部门中，最有可能成为成本中心的是 ( ) 。A. 总经理办公室B. 公共关系部C. 客户接待部D. 工程维修部31. 下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是 ( )A. 物业增值率B. 房屋完好率C. 成本降低率D. 事故发生率32. 前期物业服务合同的甲方应为 ( ) 。B. 建设单位A. 物业服务企业c社区居委会D. 业主委员会33. 与邀请招标相比，公开招标的优点是 ( ) 。A. 节约招标费用B. 在较广泛的范围内选择承包商c. 节省招标时间D. 减少工作量34. 风险管理内容不包括 ( ) 。A. 风

10、险制造B. 风险识别c. 风险评估D. 风险控制35. 固定资产的保险价值，是指出险时的 ( ) 。A. 重置价值B. 抵押价值c. 账面价值D. 交易价格36. 某公司购买公众责任保险 20 万元，每次事故赔付的混合限额为 10 万元，免赔额为 1 万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了 20 万元，则保险公司 赔付的保险金为 ( ) 万元。A. 9B. 10c.19D.2037. 下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是 ( )A. 被雇人员由于疾病所致死亡B. 被雇人员自残导致的伤残C投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D. 被雇人员违反操作规程出现的伤残38. 保险

11、合同的受益人是 ( ) 。A. 保险人B. 保险代理人C. 投保人D. 被保险人39. 物业服务企业持续经营的前提条件是 ( ) 。A. 资金运用B. 资金消耗C. 资金收回D. 资金分配40. 资本利润率又称为 ( ) 。A. 资产收益率B. 资产利润率C. 净资产收益率D. 资金回报率41. 现代财务管理的最基本内容是 ( ) 决策。A. 筹资B. 投资C. 利润分配D. 资产管理42. 关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是A. 绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B. 绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据C. 绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据D. 绩效评价结果

12、是社会投资者进行投资决策的前提和基础43. 实施物业管理绩效评价的参照系数称为 ( ) 。A. 评价措施B. 评价方法C. 评价标准D. 评价时点44. 下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是 ( ) 状况指标。A. 财务效益B. 资产营运C. 偿债能力D. 经营发展45. 依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的 绩效评价方法是 ( ) 。A. 隶属度赋值法B. 基本指标计分法C. 修正指标计分法D. 评价指标计分法46. 从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好( )工作。A. 物业经营管理的绩效评价B. 物业安全管理C.

13、 房屋与设备维护D. 物业风险管理47. 租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是 ( ) 。A. 门厅B. 会议窒C. 出租办公区D. 租赁仓库层 )，其中地下7 000 m2 ，则该写48. 某租售型写字楼，总建筑面积 10万m2共10层(地上八层，地 停车场面积2万m2标准层每层面积为 1万m2标准层业主专用面积为 字楼整体有效使用率为 ( ) 。A. 56%B. 70%C. 80%D. i00%49. 写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是 ( ) 。A. 围绕物业的交通便利性展开市场宣传B. 围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C. 将拟出租房间对外开放，以供参观D. 以租金递减

14、的方法吸引租户50. 写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是 ( ) 。A. 可能面积的组合B. 寻租者将来扩展办公室面积的计划C. 寻租者现在的办公面积D. 寻租者经营业务的性质51. 市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于 ( ) 。A. 经营成本B. 物业档次C. 业主目标收益要求D. 同类物业的市场供求关系52. 业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿 ( ) 之和。A. 抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B. 人工费用、建造费用和空置损失C. 抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D. 经营费用、建造费用和空置损失53. 在大型零售商业物业经营管理中，通常采

15、取“门里门外”的管理组织形式开展现场 管理，这种形式的优点是 ( ) 。A. 可以促进销售B. 管理难度减小C. 各疗责任明确D. 物业使用率提高54. 制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现 ( ) 的最大化。A. 物业收入B. 物业收益C. 物业使用率D. 物业自然寿命55. 选择零售商业物业租户时不考虑的因素是 ( ) 。A. 租户的声誉B. 租户组合与位置分配C. 租房需要的服务D. 租房的企业所有制性质56. 某租户应缴纳的基础租金为 10万元/ 月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额 400万元，以每月营业额的 5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为30

16、0 万元、400 万元，这两个月应缴租金共计 ( ) 万元。A. 20B. 25C. 30D. 3557. 在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是 ( ) 。A. 投资商拥有全部产权B. 投资商拥有大部分产权C. 投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有D. 投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有58. 在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有( ) 。A. 租户仅按比例分摊与物业有关的税项B. 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C. 所有的经营费用都由业主来全额支付D. 所有的经营费用都由租户来直接支付59. 通过科学的投资

17、组合，投资者可以在 ( ) 之间找到平衡点。B. 收益与支出A. 收益与成本C. 收益与风险D. 成本与风险60. 投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的 ( ) 。A. 兴趣B. 资历C. 实力D. 技能二、多项选择题 (共20题，每题 2分。每题的备选项中，有 2个或 2 个以上符合题意，至 少有 1 个错项。错选，本题不得分 ;少选，所选的每个选项得 0.5 分)61. 与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有( ) 。A. 能提高管理效率和质量B. 能有效控制和降低管理成本C. 能提高企业的劳动生产率和效益D .能减少与业主或使用人的矛盾E. 能避免成为诉讼中的被告

18、62. 房地产间接投资有 ( ) 。A. 房地产企业债券投资B. 房地产企业股票投资C. 房地产开发投资D. 投资于房地产投资信托基金E. 购买住房抵押证券63. 房地产投资个别风险包括 ( ) 。C. 市场供求风险D. 机会成本E. 收益现金流风险64. 房地产投资济动中，现金流出主要包括 ( ) 等。A. 土地费用B. 建造费用C. 空置损失D. 还本付息E. 税金65. 建筑物折旧分为 ( ) 。A. 功能折旧B. 人为折旧C. 经济折旧D. 物质折旧E. 自然折旧66. 下列价值中，属于估价的基本价值类型的有 ( ) 。A. 市场价值B. 账面价值C. 投资价值D. 原始价值E. 快速

19、变现价值67. 房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给 指标的有 ( ) 。A. 空置量B. 出租量C. 房地产价格D. 销售量E. 竣工房屋价值68. 房屋租赁的基本特征有 ( ) 。A. 房屋租赁不转移房屋的所有权B. 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系C. 房屋租赁关系因所有权的转移而中止D. 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人E. 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋69. 租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括 ( ) 。A. 租金结算B. 租金方案与策略制定C. 租户选择D. 租金确定E租约谈判70. 下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费

20、用的有 ( )A. 劳动保护费B. 董事会费C. 财产保险费D. 技术开发费E. 业务招待费71. 按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为 ( ) 。A. 目标成本B. 定额成本C. 计划成本D. 固定成本E. 实际成本72. 风险具有的特征有 ( ) 。A. 负面性B. 不可测性C. 确定性D. 不确定性E. 可测性73. 关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有( )A. 投保人可向保险人索赔B. 受害人可向保险人索赔C. 投保人、受害人均可向保险人索赔D. 受害人可向投保人索赔E. 受害人可同时向投保人、保险人索赔74. 物业管理绩效评价的基本要素有 ( ) 。A. 评价指标B. 评价标准C. 评价时点D. 评价方法75. 在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有 ( ) 。B. 每次评价只能采用同一套评价标准A. 评价标准值的选用保持前后一致性C. 基本指标的实际得分不能超过指标权数D. 单项指标的积分应精确到小数点后两位E. 对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分76. 写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有( ) 。A. 员工流失率B. 服务满意度C. 员工年龄结构D. 物业经济指标E. 物业品牌化77. 零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括 ( ) 。A. 所售食品安全B. 防火安全C. 治