2001年房地产估价案例与分析真题

1、 真题 2001 年房地产估价案例与分析真题问答题第 1 题：某估价公司于 1999年 8月 1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷 款，按当时正常市场价格评估的结果为 1000 万元，银行据此贷款给其业主 800 万元。 2001年 10月 1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将 该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行 的部分本金及利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自 己没有责任和解释其原因 ? 您的答案：参考答案：1银行按估价值的八成贷款

2、给业主，对风险考虑不够。2抵押估价时点为 1999年 8月 1日，拍卖的时间为 2001年 10月1日，由于时间变化，房地 产价值会发生变化。3由于短期 （ 快速） 和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。4房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。5如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。详细解答：第 2 题：某公司欲将其位于商业区的一栋自建 4 层厂房，转让给某集团改建为百货超 市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为 1980年 5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司 应搜集哪些资料 ? 您的

3、答案：参考答案：1对该地区房地产价格有普遍影响的资料。2有关估价对象的实物、权益、区位等资料。3了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。4如果城市规划允许改变为商业用途， 需了解商业用途下的类似房地产的租金、 售价等资料。5改变用途所需投入的改建费用等资料。6需要补交的土地使用权出让金的标准等。详细解答：第 3 题：您的答案：参考答案：1应优先选用的估价方法是：收益法和比较法。 2因商场属于收益性 房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。 3在市场交易实例比较多 的情况下，应选择比较法为另一种估价方法。 4在两种方法估价中均应考 虑租约租金对商场价格的影响。 有租约的租金收入用租约租金

4、租约期 满后的租金收入用客观租金 现空置部分也要计客观租金收入5将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。详细解答： 单项选择题 第 4 题： 该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为 ( ) 。A. 已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400万元B. 已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400万元+需补交 的土地使用权出让金 1500 万元C. 在建工程建筑物市场价值 +土地市场价值 7500 万元- 需补交的土地使用权 出让金 1500 万元D. 在建工程建筑物市场价值 +土地市场价值 7500 万元 参考答案： C 您的答案：答案解析：第 5

5、题： 该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为 () 。A. 在建工程建筑物市场价值 30%+(土地市场价值 7500 万元- 需补交的土地 使用权出让金 1500万元) 30%B. 在建工程建筑物市场价值 30%+(土地市场价值 7500 万元- 其中的土地使 用权出让金部分 ) 30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值C. 在建工程建筑物市场价值 30%+(土地市场价值 7500 万元- 需补交的土地 使用权出让金 1500万元) 30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D. 以上三种判断都不对参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 6 题： 能否改建的最终批准权在 ( )A. 政

6、府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 7 题： 评估时依据的建筑面积应为 ( )A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个面积都不行参考答案： D 您的答案：答案解析： 第 8 题： 该公司委托评估应选择 ( )A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D. 验资机构参考答案： C 您的答案：答案解析：指错题第 9 题：您的答案：2缺少产权4可比参考答案： 本题有下列之错处及不足：1缺少土地使用性质描述描述3没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准实例 A 为拍卖，其交易情况一般需修正5可比实例 B 交易日期修正错了6可比实例 B 可比性差， 修正幅度超过 20%，面积与估价对象差别太大7可比实例 C选用汇率错误8收益年限不应选取 50 年9收益法只选择一个参照物， 客观性不够10全年收益天数按 300天计算错误11确定资本化率不能只参照一个实例12比准价格应为收益价格13未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息14未来发生的利润未计算15超市应优先选用收益法估价16区域因素和个别因素描述不够具体详细解答：指出并改正下面估价报告片断中的错误第 10 题：您的答案： 参考答案：本题有以下之错误并需改正：1有效毛收入计算有错应为 =