2007年房地产估价案例与分析真题

1、 真题 2007 年房地产估价案例与分析真题问答题第 1 题： 张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性 ?您的答案：参考答案：理由包括： (1) 二者的时点不同，价值不同。 (2) 二者的价值类型 不同。其中， 转让价格为市场上的实际成交价格， 抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 (3) 二者对房地产用途的界定可能存在差异。 抵押 价值是按照法定用途， 即住宅进行评估的价值； 转让价格有可能考虑了住宅可作 为商业用途对价值的影响。详细解答：第 2 题：您的答案：参考答案：理由包括： (1) 二者的时点不同，价值不同。 (2) 拆迁估价结果和 拆迁补偿金额的内

2、涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、 装修补偿费。 (3) 对估价对象的界定可能不同。详细解答：第 3 题：你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料 ?您的答案：参考答案：甲公司应提供的资料包括： 权属资料，包括房地产产权证， 或土地使用权证、 房屋所有权证； 租赁合同或租赁协议； 法定优先受偿款的说明或证明， 以及关于 他项权利的说明或证明。详细解答： 第 4 题： 若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5 个主要因素 ?您的答案：参考答案：应考虑的因素包括： 土地使用年限 ( 或房地产受益年限或新旧程度或成新度 )

3、； 宽深比或临街宽度或临街状况： 使用面积比例或得房率或面积、 使用面积等： 装 修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。详细解答：2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第 68层，2005年 5月甲公司与乙 公司签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产 估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为 2007 年 10 月 15 日。请问：第 5 题： 评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合 同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 您的答案：参考答案：(1) 市场租金和合同租金 (或租约租金 )差异

4、的大小。 (2) 承租方对估价 对象已投入的成本大小。 (3) 承租方与出租方约定的保证金数额大小及约 定的租约条件。详细解答：第 6 题：说明评估承租人权益价值的技术路线。 您的答案：参考答案：取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之 和为承租人权益的价值。详细解答：单项选择题某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于 1997年 12月 31 日建成投入使用，经 济寿命为 50年。经批准，该公司于 2005年 12月将该厂房改为二手汽车交易市 场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金， 将土地转变为 出让商业用地，土地使用期限为 40年，自2005年12月31

5、日起至 2045年12月 30日止，不可续期。 2007年 6月 30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交 易市场的房地产作价出资。第 7 题： 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是() 。A. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C. 作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D. 作价出资价格应较评估出的价值低参考答案： C 您的答案：答案解析：第 8 题： 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按 () 年计算建筑物的折旧。A. 38.5B. 40.5C. 48.0D. 50.0参考

6、答案： C 您的答案：答案解析： 第 9 题： 如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观 年净收益为 300 万元，且未来每年不变，报酬率为 7.5%，则收益价格为 ( ) 万元。A. 3752.92B. 3786.20C. 3875.70D. 3892.44参考答案： A 您的答案：答案解析： 第 10 题：若合资期限约定为 20 年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配， 则下述描述中最准确的是 () 。A. 业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值20 年后房地产B. 业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减剩余价值的折现值C. 业主方

7、的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资 中需要投入的更新改造费用。D. 业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场 价格变动而适时调整 参考答案： A 您的答案：答案解析：第 11 题： 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是 ( ) 。A. 对三期开发的土地分别估价， 将各期净现金流量分别折现至当期开发活动 起始点B. 对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C. 对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D. 对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点参考答案： C 您的答案： 答案解析

8、： 第 12 题：在确定开发完成后的房地产价值时，应采用 () 。A. 目前住宅市场价格B. 未来住宅市场价格，折现至估价时点C. 各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D. 各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点参考答案： D 您的答案：答案解析： 第 13 题： 在确定开发成本时，应采用 ( )A. 该开发公司测算的开发成本B. 现时的客观开发成本C. 各期销售时的客观开发成本D. 各期开发时的客观开发成本参考答案： A 您的答案：答案解析： 第 14 题： 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括 ( )A. 销售费用、销售税费和开发利润B. 销售费用、销售税费和

9、所得税C. 销售费用、销售税费和购地税费D. 销售费用、销售税费、投资利息和购地税费参考答案： C 您的答案： 答案解析： 第 15 题： 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是 ( )A. 2000 ，2300B. 2030 ，2270C. 2060 ，2240D. 2090 ，2210 参考答案： D 您的答案： 答案解析： 第 16 题：A. 2136B. 2165C. 2179D. 2206参考答案： D 您的答案：答案解析：指错题第 17 题：您的答案： 参考答案：1。 致委托方函中缺估价目的。 2注册房地产估价师声明中没有说明 现场察看估价师的姓名。3估价结果报告中区位状

10、况描述中缺方位、与重要没施的距离、交通条件、朝向等介绍。 4环境景观及公共设施设备完善 程度描述过于简单。5建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。6没有交代土地使用权人。7没有交代如何处理没有注销的他项权利。8他项权利设定日期错误。9估价目的描述不准确。10估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。 11估价对象比准价格应该为比准价 格。 12市场法中没有在交易情况中对成交价格进行说明。 13没有对 比较因素进行详细分析说明。 14可比实例的总楼层数没有交代。 15楼 层间差异没有进行因素差异调整。 16可比实例的土地登记状况没有说明。 17主朝向应在个别因素中调整。 18以估价对象因素条件为基础，相应分 值为 100 的说法不准确。 19市场法中市场状况分值取值缺乏依据。 20收益法中的计算公式中的 A应该为第一年的净收益。 21租金水平确定 依据不够。 22没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积， 没有说 明出租面积比例。23租赁收益没有包括其他收入， 应包括租