2015年房地产估价案例与分析真题

1、 真题 2015 年房地产估价案例与分析真题问答题 第 1 题： 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种 类型物业，该综合楼于 2010年7月底竣工后对外出租。 2012年 9月，甲公司 以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。 2014年 7 月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公 用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同 ?估价原则有哪些不同 ?参考答案：1估价基本事项是指估价目的、 价值时点、 估价对象和价值类型。 第一次估 价的估价目的是抵押贷款评估， 第二次估价的

2、估价目的是转让估价； 第一次估价 的价值时点是 2012年9月，第二次估价的价值时点是 2014年 7月；第一次估价 的估价对象是该综合楼整体， 第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公 用房；第一次估价的价值类型是抵押价值， 属于非市场价值中的谨慎价值， 第二 次估价的价值类型是市场价值。 2 第一次估价的估价原则中有谨慎原则， 第二次估价评估的是市场价值， 则其估价原则除了没有谨慎原则外， 其他应遵循 的原则与第一次估价相同。详细解答： 考点 理论教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项和理论 教材第五章房地产估价原则。2015 年 6 月 1 日某房地产估价机构受委托评估一幢

3、办公楼完全产权状况下 的整体转让价值。该办公楼共 20 层（含地下两层设备层 ） ，钢筋混凝土结构，建 设期 2年，建成于 2007年，登记建筑面积为 18000m 2 （不含地下 建筑面积 2500m 2 ） ，土地面积为 3000m 2 ，土地使用 年限自 2005年6月 1日至 2055年5月 31日。采取成本法时，取类似办公楼的 总建筑面积综合单价进行测算； 采用收益法等比递增公式测算收益价值时， 以周 边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48 年进行测算。请问： 第 2 题： 本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少 ?参考答案：建筑面积应为 20

4、500m 2 。转让是整体转让而不仅是地上建筑 详细解答：解析 ：略 第 3 题： 上述收益法测算思路中存在哪些错误 ?参考答案： 收益法测算思路中存在以下错误： 不能以周边三个类似办公楼的实际租金 进行计算，应进行客观性分析或调整。 选取三个类似办公楼可比租金进行比较， 最后综合时应按取加权平均而不是无理由地按简单算术平均确定。 收益年限应 为 40 年而不是 48 年。 解析 本题中的成本法计算思路表面上是成本法实质 上是比较法。详细解答： 考点 理论教材第七章收益法及其运用。第 4 题： 某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建 主体工程基本完工，房屋设备安装

5、、室内外装修装饰及室外附属工程均未动 工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法 院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司 有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室 内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买 报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异 较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些 ?参考答案：1估价目的不同。 甲房地产估价机构 （以下简称甲公司 ） 的估价目的是强制拍 卖目的，乙房地产估价机构 （ 以下简称乙公司 ） 的估价目的

6、是投资竞买目的。 估价 目的不同评估出的价值肯定有差异。 2 价值类型不同。甲公司评估的价值 类型是市场价值， 乙公司评估的价值类型是投资价值。 投资价值与市场价值区别 在于前者由于不同的投资者可能在品牌、 开发成本、运营费用等方面的优势不同， 纳税状况不同， 风险偏好不同， 对未来房地产市场的预期或信心不同。 具体表现 在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同， 主要估价参数的选取也是不 一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。 3 价值时点不同。甲公司 评估的价值时点是法院委托之日， 乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委 托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。 4 估价原则不

7、同。甲公司 评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原 则。估价原则不同则评估价值也会有差异。 解析 估价前提是相同的。 都是被 迫转让前提，因为两种情形下都面临相同的换手期和换手费用。详细解答： 考点 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。单项选择题张某于 2010年 5月购买了位于市中心的一套商品住房， 分两期付款 (间隔三 个月) ，每期付一半，月利率为 0.5%。张某购房后向银行申请了 5 年期抵押贷款。 2014年 1 月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地 产估价机构进行再次贷款抵押估价， 注册房地产估价师选用

8、比较法作为估价方法 之一，经市场调查发现该市商品住房价格自 2010 年以来处于稳定上涨状态。 第 5 题： 估价对象的原购买价格 (M) 换算为成交日期一次性付清的价格为 。A. M50%+M50%(1+30.5%)B. M50%+M50%/(1+0.5%)3C. M50%+M50%(1+0.5%)3D. M50%+M50%/(1+30.5%)参考答案： B解析 2010 年5月支付一半， 2010年 8月再支付一半。 题中的月利率应为 月折现率。 考点 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。第 6 题： 注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例

9、并进 行调整时做法正确的是 。A. 甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B. 乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C. 丙的价格为周边同类房地产挂牌价， 可按经验调整其与实际成交价的差价D. 丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整参考答案： D 解析 选项 A 和选项 B 均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调 整；选项 C 错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整， 得出正常 成交价格而不是实际成交价格。 考点 理论教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。第 7 题： 关于本次抵押估价的说法，正确的是 。A. 法定优先受偿款

10、包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B. 抵押净值 =未设定法定优先受偿权下的价值 -已抵押贷款余额C. 再次抵押价值 =(未设定法定优先受偿权下的价值 - 已抵押贷款余额 ) 抵 押率D. 再次抵押价值 =未设定法定优先受偿权下的价值 -已抵押贷款余额 / 抵押率 参考答案： D 解析 选项 A 错在法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费。 选项 B，抵押净值 =未设定 法定优先受偿权下的价值 - 已抵押担保的债权数额 - 实现抵押权时的税费。 选项 C， 再次抵押价值 =未设立法定优先受偿权下的价值 -已抵押贷款余额 /

11、 社会一般贷款 成数- 拖欠的建设工程价款 - 其他法定优先受偿款。 考点 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司 ( 以下简称甲 公司) 计划参加竞买，委托乙房地产估价机构 ( 以下简称乙机构 )对该地块进行估 价以提供最高竞买报价参考。 经估价方法适用性分析， 乙机构决定采用假设开发 法中的动态分析法进行测算。 经市场调查， 乙机构认为类似项目未来市场客观投 资回报率为 7.5%，而甲公司投资部门预测为 9%，董事会期望的投资回报率为 8% 10%。第 8 题：本次估价的价值类型为 。A. 快速变现价值B. 投资价

12、值C. 谨慎价值D. 现状价值参考答案： B 解析 对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。 考点 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。第 9 题： 估价测算中应采用的投资回报率为 。A. 7.5%B. 8%C. 9%D. 10%参考答案： B 解析 应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率 越低，说明获得相同收益的风险越小， 则房地产价值越高， 能承担的地块买价也 就越高。 考点 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。第 10 题：若预测该商业项目未来净收益为 2000万元/年，开发期为 2 年，投资回报率为

13、i ，则其在价值时点的开发价值为 。A. 2000/i 1-i/(1+i)38B. 2000/i 1-i/(1+i)40C. 2000/i 1-i/(1+i)38/(1+i)2D. 2000/i 1-i/(1+i)40/(1+i)2 参考答案： C 解析 收益期限为 38 年，开发完成价值应折现至价值时点，折现年数为 2 年。 本题中的折现率不应与未来投资回报率相同。 因为风险不同。 折现率反映的是将 地块开发完成的风险程度， 而未来投资回报率是获得 2000万元/ 年净收益的风险 程度。 考点 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值 的种类。甲公司于 2008年 5月购得一幢登

14、记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑 面积为 2000m 2 ，二层建筑面积为 1500m 2 ，该房屋 于 2010 年 1 月出租给乙公司， 租赁期限为 10 年，乙公司承租后将该房屋装修改 造成酒楼，并在二层顶部加建了 500m 2 的包房， 2011年 3 月甲公 司以该房屋申请了 3年期抵押贷款， 2014年 8月该房屋所在区域被列入征收范 围，丙房地产估价机构分别于 2011 年、2014年接受委托，对该房屋进行了抵押 估价和征收估价。第 11 题： 该房屋的抵押建筑面积应为 m 2 。A. 2000B. 2500C. 3500D. 4000参考答案： C 解析 抵押建筑面积应遵守

15、合法原则，按登记建筑面积计算。第 12 题：如甲公司 2014年 3月未能偿还贷款，关于该房屋处分的说法错误的是 。A. 处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B. 处分该房屋无需考虑原租约的影响C. 处分该房屋时应按登记用途处置D. 处分时乙公司加建的房屋可以一并处置参考答案： B 解析 强制拍卖时应考虑原有租约的影响。第 13 题： 关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是 。A. 抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值B. 抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值C. 征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值D. 征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值参考答案： D 解

16、析 抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地 政府认定的用途，评估无租约限制价值。第 14 题：关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是 。A. 抵押估价时无需考虑装修价值B. 抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用C. 征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估D. 征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定参考答案： C 解析 房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商不成的可以 委托评估。指错题第 15 题： 封面 （ 略） 致估价委托人函 公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店 五八层，建筑面积为 358

17、6.18m 2 房地产抵押价值进行了评估。 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 价值时点为 2014年 9月11日。注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关 市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因 素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值 如下（币种：人民币 ） ：评估单价 30157元/m 2 ，评估总价 10815 万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司 （ 公章） 二一四年九月十七日 目录 （ 略 ） 估价师声明 （ 略） 估价假设和限制条件 （ 略

18、） 估价结果报告 一、估价委托人 （ 略 ） 二、估价机构 （ 略 ） 三、估价对象 （ 一 ） 估价对象描述 1 位置 （ 略）2 土地状况估价对象位于市路号，四至 （略） ，所处区域达“七通”，即通 路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。3 建筑物状况大酒店属五星级酒店，建成于 1998年，总楼层为 26层，有 201间客房， 餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五八层，设 有各种客房 64 间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备 （ 详 细装修情况及设施设备状况略 ） ，维护保养状况良好。（ 二 ） 估价对象权

19、属状况 1 土地权属 整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045 年 5 月16日，土地面积为 10743.76m 2 ，土地使用证号：（ 其他内容略 ）2 房屋权属估价对象为大酒店的五八层，建筑面积为 3586.18m 2 ， 五六层、七八层分别办理了单独的房屋所有权证 （ 证号略） ，每层建筑面积 相同。（ 其他内容略 ）3 其他权利 经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地 役权、抵押权等他项权利。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、价值时点 2014 年 9月 11日（ 与实地查勘完成之目一致

20、 ） 六、价值类型 （ 略 ） 七、估价依据 （ 略 ） 八、估价原则 （ 略 ） 九、估价方法 （ 略 ） 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估 价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较 法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权 利下的市场价值为 （币种：人民币 ）：单价 30157元/m 2 总价 10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0 元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157 元/m2 ，评估总价 10815 万元，大写：人民币壹亿零

21、捌佰壹伍万元整。 十一、注册房地产估价师 （ 略 ） 十二、实地查勘期 （ 略 ） 十三、估价作业期 2014 年 9 月 11 日。 十四、估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵 押房地产转换为现金的可能性。1 通用性分析 估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一 般。2 独立使用性分析 估价对象为酒店五八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的 影响，可独立使用。3 可分割转让性分析 根据合法用途和产权状况，五六层、七八层拥有独立的房屋所有权证，估 价对象可分割转让性较好。（ 变现能力其他分析略 ） 估

22、价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析 （ 略 ） 二、估价对象区位状况描述与分析 （ 略 ） 三、估价对象权益状况描述与分析 （ 略 ） 三、估价对象权益状况描述与分析 （ 略 ） 五、最高最佳利用分析 （ 略 ） 六、估价方法适用性分析 经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（ 各种估价方法适用性分析及估价方法定义略 ） 七、估价测算过程 （ 一 ） 比较法 比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其 间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式： 比准价格 =可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地 产状况调整系数

23、1 选取可比实例（1）可比实例 A 的确定G 公寓式酒店十一层， 2014 年 5 月 9 日的市场正常成交价格为 27800 元/m 2 。（2）可比实例 B 的确定W 公寓式酒店十八层， 2013 年 10 月 10 日的市场正常成交价格为 28500 元 /m 2 。（3）可比实例 C 的确定Y公寓式酒店七层， 2014年8月111日的市场正常成交价格为 29412元/m 2 。2 编制比较因素条件说明表（ 可比实例的具体房地产状况描述略 ） 房地产价格比较因素 条件说明表 项目 估价对象 实例 A G 公寓式酒店 W 公寓式酒店 Y 公寓式酒店 实例 B 实例 C 交易单价 /( 元/

24、m 2 ) class=extd_r 29412 易情况 正常 交 正常 正常 colspan=3 5-9 11 地 产 状 况 调 整 况调整 华程度 rowspan=2 高 td 2014- 2014-8- 房 正常 交易日期 2014-9-11 2013-10-10 区位状 商业繁 商业繁华度较高 td 商业繁华度较 商业繁华度较高 商业繁华度较高 中心距离 rowspan=2 约 td class=extd_r 五八层 /26 层 离市商服 约 9000m td 13500m 约 9000m rowspan=2约 9000m 楼层 td一层/26 层 rowspan=2 十八层 /32

25、 层 七层 /38 层 rowspan=2 交通便捷度 交通便捷 td 交通便捷 交通便捷 交通便捷 环境景观 rowspan=2 人文、环境较好 人文、环境较好 人文、环境较好 基础设施 好 class=extd_r rowspan=2 七通 完善 class=extd_r 七通 公共服务设施 完善 临街状况 两面临街 两面临街 td 人文、环境较td 七通 七通 完善 完善 两面临街两面临街 tdtd 待估 27800 28500 实物状况调整 建筑规模 较大 较大 较大 较大 建筑结构 钢混 钢混 钢混 设施设备 钢混 电梯、中央空调系 统、送排风系统、消 防系统、楼宇自控系统、综合管线

26、系统等 统、送排风系统、消 防系统、楼宇自控系 统、综合管线系统等 统、送排风系统、消 防系统、楼宇自控系 统、综合管线系统等 中央空调系统、送排风系 统、消防系统、楼 字自控系统、综合 管线系统等 电梯、中央空调系 电梯、中央空调系 电梯、 精装修 无装修 装饰装修 精装修 空间布局 精装修 适合酒店使用 适合酒店使用 适合酒店使用 适合酒店使用 外观 较优 class=extd_r 3m 较优 较优 3m 较优 td 层高 3m 3m 较优 class=extd_r 1998 较优 较优 2012 工程质量 较优 td 建成年代 2013 2013 较优 较优 酒店 酒店 较优 酒店 维修

27、养护情况 较优 使用功能 酒店 车位、能满足需求 车位、能满足需求 车位、能满足需求 停车位 配有地上、地下停 配有地上、地下停 配有地上、地下停 配有地上、地下停车位、能满足需求 权益状 况调整 使用年限 rowspan=3 35 年 剩余土地 30. 7 年 36 年 年 规划用途 td td 商业 商业class=extd_r rowspan=3 37 商业 较因素条件指数表 商业 3建立比较基础 (过程略) 4 编制比 根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指(1) 交易情况修正 可比实例 A、B、C 均为 (2) 市场状况调整 以估价对象价值时 2013年 1月以来，该市

28、项目 实例 B 待估 27800 29412 交易情况 100 100 市场状况调整 (交易日期) 113 100 104 td 房数表。比较因素指数确定方法如下： 市场正常交易，故对交易情况无需修正。 点为 100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自 酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析 2013年10月至 2014年9月平均每 月上涨 1%。 (3) 房地产状况调整 以估价对象为 100，按照可比实例比较因素说 明进行调整修正。 比较因素条件指数表 实例 A C ) 28500 class=extd_r 101 估价对象 实例 交易单价 /( 元/m 2 100 100 区位状 商业

29、繁华程度 100 100 离市商服中心距离 100 98 100 楼层 100 100 100 100 100 104 交通便捷度 100 环境景观 102 100 100 100 100 地 产 状 况 调 整 况调整 100 100 100 基础设施 100 100 100 公共服务设施 100 100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 实物状况调整 建筑规模 100 100 100 100 建筑结构 100 rowspan=2 100 100 rowspan=3 100 100 td 100 设施设备 100 td 100 装饰装修 100 90 100

30、100 间布局 100 100 100 100 外观 100 100 100 100 层高 100 100 100 100 工程质量 100 100 100 建成年代 100 105 105 维修养护情况 100 100 105 100 100 100 停车位 100 100 100 100 况调整 权益状 剩余土地使用年限 104 105 规划用途 100 106 100 100 100 100 5 编制比较因素调整系数表及测算比准价格 经测算，可比实例 A、 B、 C 修正调整后的价格分别为 2884.1 元/m2 、28661元/m 2 、26690元/m 2 。（测 算过程略 ）6 确

31、定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实 例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法 最终价格。(2884+28661+26690) 3=28064(元 /m 2 )( 二 ) 收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得 到估价对象价值或价格的方法。计算公式：式中， A i 为未来各期的净收益， Y 为报酬率， n 为收益年限。1 计算酒店五八层年经营收入经测算，酒店五八层年经营收入为 26753354元(测算过程略 )。2 计算总费用 ( 总营业支出 ) 估价对象为经营性酒店用房，所发生的

32、费用主要为直接经营成本、经营费用、 维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用 =经营成本及经营费用 +管理费用及财务费用 +维修费 +保险费 +相 关税金(1) 经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的 25%(依据略 )，即：26753354 25%=6688338元( )(2) 管理费用及财务费用 管理费用及财务费用为经营收入的 3%(依据略 )，即： 26753354 3%=802601元( )(3) 维修费按建筑物重置价格的 2%计算，房屋重置价格为 3500元/m 2 ( 依 据略)。年维修费 =35003586.18 2%=251033元( )(4) 保险费按建筑物重

33、置价格乘以保险费率 2 (依据略 ) 计算，即：年保险费 =35003586.182=25103(元 )(5) 相关税金 税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率 17.5%，税金按总经营收入计取。 相关税金 =年经营收入 17.5%=2675335417.5%=4681837(元 ) 由上，年总费用 =经营成本及经营费用 +管理费用及财务费用 +维修费 +保险费 +相关税金 =6688338+802601+251033+25103+4681837=12448912元( )3 确定估价对象房地产年净收益年净收益 A=年经营收入 -年总

34、费用 =26753354-12448912=14304442(元)4 确定报酬率报酬率取 12%(确定过程略 ) 。5 确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月 16日，剩余使用年限为 30.7 年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为 60 年，已使用 16年，剩余使用年限为 44年；根据建筑物剩余使用年限与土地 剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为 30.7 年。6 确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：V=A/Y1-（1+Y） -n =14304442 12% 1-1/（1+Y） 30.7 =115651209（ 元）

35、评估单价 =1156512093586.18=32249（元/m 2 ）（ 三 ） 估价对象市场价格 根据上述测算，比较法测算结果为 28064 元/m 2 ，收益法测算结 果为 32249 元/m 2 ，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算 术平均法确定估价结果，则：估价对象单价 =280640.5+32249 0.5=30157（ 元/m 2 ） 估价对象总价 =301573586.18=10815（ 万元）（ 取整到万元 ） （ 四 ） 估价对象抵押价值 根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法 定优先受偿款为 0，故：房地产抵押价值 =10815万元 -0

36、 元=10815万元 八、估价结果确定 （ 略 ） 附件 （ 略 ）参考答案：1未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。 2未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状 况因素。 3未说明是否有共有权情况。 4估价目的后置于估价对象，可 作为备选错误。 5估价作业期错误， 估价作业期的截止日期应与致函日期一 致。 6估价结果报告中缺“风险提示”项。 7“使用功能”不属于实物 状况调整内容。 8可比实例 B 的市场状况调整系数应为 112 而不是 113。 9可比实例 A 的离市商服中心距离指数应小于 100。 10可比实例 B 的离市 商服中心距离指数应为 100 而不是 98。 11可比实例 A的建成年代略早于可 比实例 B、 C，调整指数应略小于 105。 12可比实例调整后价格接近不能作 为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。 13未说明采用上述收益 法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。 14确定年净收 益时还应扣除正常的商业经营利润。 15应说明确定的年净收益是保守估计 值。 16未说明确定的年净收益是预测值。 17未说明在建设用地使用权 期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。 18两种方法计算出的价格接近不 能作为采