优先承租权的性质

1、优先承租权的性质优先承租权的性质存在着一定的争议，存在着法定权利说和约定权利说的 不同观点。法定权利指的是某种权利的存在是基于现有立法规定，即该权利的成立条件、适用范围、效力等都是在法律中有明确的规定，而不能由当事人依据意思自治的 原则，通过平等协商而定。在房屋租赁中，承租人的优先承租权更加倾向于对承 租人利益的保护，如果法律未对该权利做出明确的规制， 则可能导致承租人在实 践中滥用该权利，损害到其它第三方主体的利益，不利于公平公正的市场秩序构 建。因此必须要肯定优先承租权的法定性特征， 才可以更好地督促该权利的行使。 租赁人的优先承租权法定性特征， 大致体现在以下几个方面：（1）优先承租权的

2、 主体与客体是由法律明确的规定，即主体应当是该房屋的原有承租人，客体应当 是该原有的出租房屋；在行使该项权利的时候，应当有满足相应的条件，即原承 租人与第三人处于“同等条件”；优先承租权行使的期限是，出租人在租赁合同 届满期前三个月，应当主动通知承租方，并且听取承租方的决定。这些都是法律 做出的明确规定，可以节约市场交易的成本，促进市场交易秩序的稳定发展。优先承租权约定权利：在合同法230条、286条中分别规定了出租人优 先购买权、建设工程价款优先受偿权，但是在合同法中并没有明确规定承租 人享有优先承租权，这项权利是立法实践中不断出现的现象， 并没有通过法律形 式加以固定，因此有学者认为该项权

3、利是约定权利。 如果以立法方式规定了优先 承租权，则可能产生以下弊端：（1）如果以法律形式来规定该权利，则限制了出 租方与第三方的契约自由，不利于房屋资源在不同个体之间的有效流转；（2）如 果以法律形式规定了该项权利，则导致出租人丧失了其与第三方合作的机会，将 出租人与原承租人完全绑定；（3）法律如果明确规定了该项权利，则可能导致权 力的滥用。即原本优先承租权是便利承租人的权利，但是因为缺少对权利的限制， 导致了权利出现滥用。因此有的学者提出，房屋有限承租权是属于约定权王燕军：房屋租赁合同中优先承租权问题初探 ，载生产力研究2009年第18期。 冯歆蕊：优先承租权实证研究，复旦大学，2010年

4、版第41页。，不需要法律对其作出 任何的规定。双方当事人是否可以行使该项权利， 完全由双方当事人通过约定的 方式加以明确。因此优先承租权是承租方与出租方之间约定的权利，并不是法律 规定的权利。承租人要想行使该权利，必须要现在原有的租赁合同约定该项权利。这两个观点之间的争议我们可以通过案例来进行分析。商铺所有人将自己的房屋出租给承租人，双方签订了合同且在合同中约定：该商铺的租赁期限为3年，当租赁期限届满之日前2个月，承租人可以要求续租该商铺，并且享有优先 承租权。但是等到租赁合同到期之后，出租人拒绝将房屋再继续租赁给该承租人， 最终承租人提起诉讼，要求出租房继续与其签订租赁合同。 很显然，合同双

5、方基 于真是的意思表示而约定了该权利，并且从维护交易秩序的稳定和促进市场经济 发展的角度出发，承租人在租赁期间并无违反合同约定的行为， 因此应当继续承 租。而另外一种情况就是：承租人租赁了某商场的柜台，在合同到期之后，承租 人提出了继续承租该房屋的请求。但是出租方以双方没有约定优先承租权为由， 拒绝继续与原承租人签订租赁合同。 这种情况下双方并未约定优先承租权， 但根 据法院的判决可以得知出于公平正义和诚实信用原则可以支持承租人的请求，享有优先承租权。如果通过法律来规定优先承租权 ，则意味着该项权利有原本的当事人意定， 上升到法定权利的高度，此时租赁双方再签订合同的时候，则需要严格按照法律 规

6、定内容行事。但是是不是所有租赁关系中，承租人都享有该项权利呢？这个需 要从房屋性质以及如何行使该项权利的角度思考。法国的租赁续展制度中规定了，续展房屋的范围指的是“房屋不动产或者相 关场所” 温海敏：租赁合同优先承租权案例评析，湖南大学，2012年版第1516页。 法伊夫居荣：法国商法，罗结珍译，北京：法律岀版社， 2004年版。，这也就意味着如果该建筑没有屋顶、开放式，或者没有足够面积用 来商业经营或者居住，则无法适用续展制度。随着经营方式的千变万化，承租人 的租赁对象也是纷繁复杂，比如有的商家为了某个特定假日的活动， 会选择租赁 商场某个柜台，或者某块区域用来开展临时性的经营活动， 而这种

7、场所就很难定 义为法律意义上的“房屋”，因为这些场所具有开放性、小面积、租赁期限短暂 等诸多特征，这种场所的租赁者是否应当享有优先承租权呢？笔者认为此时应当 根据经营情况而定，如果承租人租赁的场地并不完全决定承租人的收益，或者只是对承租人的经营活动起到辅助效果， 如果出租方不愿意续租，并不会直接限制 承租人的后续经营，这种情况下则不需要保护其优先承租权。有的房屋是出租用来开展商业销售活动， 而有的房屋则专门用来办公。这种 房屋并不是直接借贷客户，因此如果出租人不愿意继续出租，也不会影响到承租 人的客源，因此笔者认为也不应当将其纳入保护范畴。有的房屋是他人用来居住使用，房屋直接与其日常生活紧密联

8、系，因此这部 分房屋的承租人在租赁关系中是属于弱势方，法律应当予以倾向性的保护，将其 纳入到权利范畴之中。还有其它类型的纠纷，比如政府需要征收土地而导致出租 人不愿意继续出租，或者该房屋权属有争议等，这些也不应当纳入保护范畴。 以 上对于权利保护的主体范围应当在法律制度中加以明确， 在实践中才可以有效执 行。一个人只要心存希望，坚强坚韧，坚持不懈，勇往直前地去追寻，去探索，去拼搏，他总有一天会成功。正如郑板桥所具有的人格和精神：皎定青山不放松，立根原在破岩中。千磨万清代 红顶商人”胡雪岩说： 做生意顶要紧的是眼光，看得到一省，就能做一省的生意；看得到天下，就能做天下的生意；看得到外国，就能做外国的生意。”可见，一个人的心胸和眼光，决定了他志向的短浅或高远；一个人的希望和梦想，决定了他的人生暗淡或辉煌。人生能有几回搏，有生不搏待何时！所有的机遇和成功，都在充满阳光，充满希望的大道之上！我们走过了黑夜，就迎来了黎明；走过了荆棘，就迎来了花丛；走过了坎坷，就走出了泥击还坚劲，任尔东南西北风。”梦想在，希