00176物业管理

1、00176物业管理 -、名词讲明1针对忤的?项务：iMJS物业治理 企业为改善和提岛业主和非业主使用人的I： 作.生活条件-满足其中一部分人和单位的 一定需S而提供的齐顶务工作2常規性的公共胆齐：这是描物业治 理中澄不多的怡理工作.足物业治理企业面 向侨冇的业主和非业主使用人提供的JK差不 多的治理和务.其目的足确保物业的完好 和正常使用.保证正常的工作生活秩序和净 化.羌化生i舌工作环境.3. 建筑物区分所疗权：径筑物区分所 有权見措多个区分所冇权人共同拥有一栋区 分所TiSESi物时.待区分所有权人对建51物 VTiffi分所拿冇的有所有权与对JSl物 共用分所享有的共用部分持分权以及丙

2、区分所有权之糾共同关系所生的成员权之总 称OL业主瓷员公.足业主人会的执行机 枸.由业主人会从全体业主中选举产生经政 府批准成立的代农物业全体业主Q法权益的 礼会团体其合法权益受国家法律护5牧：是开发建a单位対已竣T： 矗牧介搭的5EiT程.向接管的物业治理企 业进行金面移交的过6交物业锂成井通过煤合胎收合格 后.住设单位依照预借的介同要求按时按 质将物业交付给业主.实现房屋物业买类过 的物峙权属的移交这一过就称为交楼.；竣I：靛忆 工程頊冃竣工氐 由建筑 商向开发建设单位办理交付于埃-在办理交 付乎找时.需经开发aa单位成?门蛆织的 验收委员会对竣工頊FI进行査验.在认为工 合格后办理交付手

3、埃.tt筑商把物业交给 开发住设单位.这一交按过程称Z为竣工验 收OS房用修理施r治理：是指按照一能施 工程序.施工质标冷利技术经济要求-运 用科学的方法对宓屋修理施工过程中的待项 工作进行冇效、科学的治理-9. 物业经廿诒和以市场化为导向.以 谋求共同利MA；化为目的.以満足业主及 非业主使用人的需求为目标的礼会化.综合 化.经营性的务与治理.10. 投杯费：足物业治理企业为取紂目 标物业的治理权.递交给招标人.就如何治 理目标物业起取的文件.11、邀请并“柏确实足由招标单位依照 了解和把握的情形.信总.有选挣地向若干 物业治理企业发出招标信息井邀请其参烦 投标的方或。12, 物业治脱务fl

4、h是业主或 非业 主使用人与物业治理企业在物业治理服务 介同中钧定的.由业主(使用人向物业治 理企业缴纳的物业治理费用.13. 林务/!丿直依照物业治理企业的 经营a标和经背方针以财笄推测提供的信 思和财务决确立的方案为基础.运用科学 的技术手段和方法.对企业以治一底期 创内资金运动的过程和结果 包括资金筹 集.费金运用和资金结拘等进行事先安桂 的一 ft财务治理活动。11. fttti从组织行为学S义上讲它 指的足激发人的动机.诱导人的行为.通过 神或物质的某些剌漱.便其发挥内征滋力. 为实现所追求的目标而勞力的过程15. 旺区足指聚居在一定地域中的人们 所组成的礼念生活共同体16. 质ft

5、治理模成：是指质ft目标明确. 由一系列相关的质ft标准组成的一套质ft治 理标准形或17. 物业治模式，它包括物业治理企 业的经营治理模式和物业治理行业的休制类 型。前者足摇物业怡理企业在经营治理过程 中形成的具冇?门与荣物业治理企业实际相 适应的能够推幼企业较快进展的经营治理理 念.权力运作方式.治a方法.制度体系 文化域格等治理妥组介体。后密足依照物 业治理行业经营治理体制的待点而划分的不 同治理类型。13,蛆织給恂扁卩化，是指通过咸少治 理层次.裁截冗余人员.分权力.建立一 种紧凑的组织使组织变得灵活.灵敏以 提高蛆织效*和效能。19.个人W定产治?h足描通过物业 治理企业的介入.让原

6、右的个人周定资产保 值tt至在一崔ft!度上增tf(的经营治理活动。二、mis K前述拥业治理的槪念祥：所称物业治理.足抿物业治理企业 按Rd物业HR务介同约毎.通过对房屋及勺之 W配套的设备.设施和相关场地进行P业化 修理.养护.治理.以及护111关区城内环 境卫生和公共秩庠-为业主提供眼笄的活动。该定文包括了二S含义：(1) 物业怡理企业同怠业主托付提供冇 偿眼务(2对房屋及配套设笛.a施和相关场地 的爱护治理是物业怡理的菱不多内容(3为业主握供眼务冇一定的外性 除义物业治理的内容外为业主提供 务”的内客能够W与广泛从家政服务乃 至中介代理.租赁经営.房屋销2. 物业治企业的细织结沟彳不g

7、类 型？S：物业治理企业组织机枸的蔓不多类型一 样右H线制.直线职能制.M业部制等几种 形式(1)宜线制.这見最向单的企业治 理细织形式它的特点足企业律级领导祁亲 自执行全治理职能.fsfia系统fl截了勻 领导.不iftt-fi的职能机枸.只a駅能人员 协助主管人职员作.我国-样采納这类型俎 织机枸的差不多上小型的业化物业治理企 业。(2白线职能制律级组织单位除主骨 ft#人外.还相应地设8了职能部门。井将 治理人员分成M类，一类足行政18挥人员. 对卜级进行描挥：-类是駅能治理人员.足 作为领导的参谋和助手对F级没有佶挥的 权力.但個如受行政负贲人托付吋在自己 主管的业务范畸内负责某方而的

8、治理工作 我H目前较多来納这一种形或.(3) 那业制又称分权蛆织.是人的 企业系统中把那些具有相对独立的业斧部门 划分为伶个独立的单位诚分公司使Z独立 核得个独立经营的单位按集中治理-分 散经营的K则.公可斤I高治理层负ft堪大方 廿的制爼-把阻础公可成败的堪大咨询題 的决後权-如资金便用.分公司负员人的任 免.进展战略的制定等。分公司经理依照总 公認经理的描示.统一负分公司的治理 要紧优点Ab待业部在容许范崎内独立经 营.提高了治理的灵活性和对市场竞爭的适 应性.又具冇牧高的ft固性。3简述建談拥区分所仔权的特点-?f:建頼物区分所冇权具冇以卜待点：(1) ft介性即a筑物区分所有权的内部足

9、 由E有所有权-共用部分持分权(共冇所冇 权)和成员权所构成.(2 P冇所育权的主 导性在以上三项权益拘成中.P有所有权 占主导地位。(3 一体性*号疗所冇权.共 有所有权和成员较必须姑为一怵.不可分离y(4) 登记公示性。建筑物区分所有权作为不 动产所有权的一种-需要履行房地产物权的 登记.以讲明权益的得失变里-(5 M主 体身份的多审性.即 皿所有权人-共冇所 冇权人和成员权人.k简迩区分所仔建筑输治理的内容.存：现代区分所有a筑物的治理包括 物的治理和人的治理.(1物的治理。所谓物的治理.屋指对tt 筑物地以及附属设施的存改ft.利 用以至处分等所为的物的治理.原则上仅限 干注筑物的共用

10、部分包括：0)埶物. 慕地赳括：立体重*上去的存祁分卜的 舉地I共用部分的基地：a筑物至市政道珞 的基地：其他基地.附属设施(2) 人的治理.所谓人的治理.屋描 对区分所冇权人的群居生活关系所产生的林 区治理.紧包招对建筑物不当毀损行为的 治理对a筑物不当使用行为的治理以及对 生活妨宙行为的治理-包括2对径筑物不 当毀损行为的怡理-对a筑物不与使用行 为的治理-对生活妨霑行为的治理5、简述物业治理企业的职ft 答：受聘物业治理企业的职责有T (1物业治理企业炖当按照H家的規定. 承揽相应的物业治理业务2依照勺锂a总位签定的物业治理介 同.提供相炖的治理胱务.(3对房屋共用部位.共用设施设信 録

11、化.环境卫生、保安.交通等各个顶目进 行认确实进行接管騎收(依照aa部倾布的 相关的规定 接骨验牧的标准)=(4) 依照有关法规和政策.结合实际 情形.制定本物业的物业治理制度和 耿 守则并书面倂知乙方：(5建立健全本物业的物业治理档案 资料：(6禁止i反本物业的物业怡理制度 和 物业使用守则 的行为：(T物业治理企业M托付0业公司承 担本物业的龙项治理対眼务业务.但不紂将 本物业的休治理贲任转让给第二方I(8依据本协议向乙方牧収物业怡理 费用：(9) 不待占用本物业的共同位-共 用a施设笛或改变其使用功能：(10) 向乙方握供房屋门用位、门用 设施设笛修理养护等右偿服务：(11) 在前期物业

12、治理合同终止时-办 理本物业的物业治理移交手续.須经业主娄 员会确认-必须移交所有的治a资料.6简述W屋怡理的作用命 房屋修?是为了全面成部分地ft 房屋火i的使用功能防止.域少和操纵 其破IH的进展.延长房屋使用好命.经常抱. 及时地对房屋进行的修理与养护工作.以达 到物业保值增血的目的.:.简述物业设ft的修理类单答：目前对房屋设备设施修理工程分类 尚无统一规毎 一样吋分为设备ajKK修工 中修工程.更新峙技术改逍工和日常 零星修理保养工程(1 a备设施人修工程是描对房屋设备 进行定期的包括更换S紧部位的全面檢修工 通常应由秋会性的人型?业公司承揽.(2设备中修T程足播对房屋设备里换 少a

13、零部件.进行正常的和定期的全面检修“ 通常由物业治理企业WT部进行周期性农 期檢修(3日常苓星修理保养工程足措対设备 进行日常的保养.检修及排除运行故进行 的修理通常足由当班的工程部班长或工程 师负责处理。S.简述环境K生治理的I：作范畸和修饕 内容衿：环境卫生治理工作的范崎.一样应 包括以卜.0个方面S(1室外卫生治理。(2)楼内保洁与 (3)垃圾的分类牧集和淸运。(1诸如废电池.餐厅酒楼的废P等危 書人们勿心健康及生活环境的有fft.冇再物 质的预防与整治环境卫生治理T作要慣内容要慣有：(1环境卫生治理制度雀设.(2)加强卫生设施建设(3严恪监特检査 加强坏境卫生的宜传教育9、物业W货的转

14、点如何？答：房屋用作为一种待定的商品交易 的经济活动形式它具冇以卜待点2(1房屋机赁的标的屋作为特定物的房 屋-出租人在供应房屋时.只能按介同规定 的illftl.而不能用其他区城.地段的房屋替 代。(2物业机货让渡的晁物业铠用权而不 足侨时权物业租货不论时期长披和租金高 低.始终不发生所冇权的转移-(381货双方都必须足符合法律规崔的 员任人-出租人必须是房屋所冇权人承租 人 包括自然人.法人应是貝冇此审行为 能力的人-(4 W金的合理确定足物业机货的核心 泮询題(5) 房屋的用赁关系是种经济的契 约关系.用货关系的建立，一足一种契約行 X即吒须以ffltSXi方的协议或介同为依据. 约定租

15、货期限用途.价恪和缮#任等；二 足物业租赁必狈充分农达租赁双方权益和义 务对等的除则10. 简述物业治理招标投标的则-答:物业治理招标投标应遵循的捺则T(1公平的原则-公平览指招标方和投 标方的权益.文务关系是平等的.双方足平 等的K申法律关系的主f札耍承iHffl应的义 务寧受炖育的权益。(2公布的原则-公布是指招标活动愛 公布要在媒体上登出招标广告或公佔.公 布标便合恪的投标人能轄明白招标活动. 有机会參加投标公平的煩则(3公平的原则-公平JiJSffi公布的 础上对符合资格的投标人一观同仁不得 以地区、行业-系统等借口限制或禁止符合 条件的物业治理企业於加投标。(4碱实信用朿则这启比岁活

16、动的菱 不多准则.不管足投标方和招标方-祁必須 週術诚实信用威则.t?门足投标方必续耍 具冇W应的资质.业绩等有符合招标文件 烫求的能力.不得以欺作或监假的手段投标“11. 试述物业治理投标W的编求- ?：物业治理企业为了使fl己投标节能成功竞标-门注S投标1$的质在編写 的过ft!中应做到以卜几点：(1)针对性。投标的目的确实是为了在 招标活动中成功-W此在媚写标书.确定方 案时.一JS要有针对性.为保iiEfld的竞标 方案具有针对性.需做好如卜工作2 CD现场 调査-分析研丸“拟定治理方投标书的编写.应该有的放处 针对 性强.能够用加评标(?家对该企业物业治理 水平的了解-(Q町操作性.

17、标书中要依照目标物 业的貝体情形提出切实对行的物业治理方案 和猜施.充分考点到治理ffi务对您的同 度标H中所提出的治理方法和措施耍 与现行的法律.法规相一效。所提的治理 方案必蹊在经济(治理费的收支)上菱不 多平穗(3农达企业的优势和Q业水平-针 对目标物业的某个特色来展现自己的优势. 物业治理企业fflKtit发挥打己t?长.(4淤刻明白得业主的卷.投标的目 的是脱得冃标物业怡理权 W此.圧編写投 标书时.一立按招标站提出的要求来ffl织 方案设计.尽*使所做的标书得到评委的同 或认叭12简述资产负债衣的作用和局Hitt?fl (1)资产负债茨的作用紧茨现 在如卜儿个方面：通过资产负债茨.

18、能够 向报农使用者提供企业某一日期资产的总 额-讲明企业所拥有或操纵的经济资源，以及 这些经济资源的分布和结枸。资产负债茨是 分析企业生产经营能力的要费料通过 费产负债淀.能第反映企业某一日期的债务 思额及结构.讲朗企业以后需要用多少资产 或劳务淸偿傅务.通过资产负债农能够 反映企业某一日期所fj密权益情形.衣理投 费者在企业资产中所占的份额 了解所有肴 权益的构成情形-通过对资产负债农的分 析对比.能黑了解企业的支付能力.偿债能 力以及財务实力，并能够推測企业的财务进 展腔势4(2资产负债农的局眼性 Q)资产负债 农是以历史成本为基础编制的.它不能反映 企业费产.负愤及所有密权益的现时价ff

19、i- 资产负债不能提供关于非货币性的信 思。资产负愤茨所反映的信息存在许多估 ate-这些估数;门难做到不爱治理人员 或会计人员主观W定的阻闵。13.物业怡理企业号桟中吋能公显规的 常见咨询18仔叫？符：物业治理企业考核中可能会乩现的 一些常见咨询題仔：(1)考核标准咨询腿。职员考核的标准 制订既切实町行.又S符介岗位工作实 际否则操作起來;门困难考核结果不能 反映实际形.罐成工作失谓，标准咨询題 S紧有标准不明确.不具体：标准主双性太 强：标准不现实：标准的町衡tt性太菱等.(2形式主文冇些职员或治理公可领 导不了解骂核的作用或以工作忙为/昔口往 往将考核工作作为应对式的例行公爭.班率 地对

20、待考核工作-(3) 好人主文.好人主义确实屋给甸个 职员打高分-这是一种在考核中常见的现. 经常发生在对怡理人Mfliffll门负#人的考核 上。对部门ft贲人的考核要选择一些原则 性强作W正派.敢于负贲的股职员号公 司领导一起进行背背的考核(4集中趙势.集中趙势确实足措在考 核时愼向于把被考核脅的T作绩效集中于 中糾水平或帰倂平削水平，导效考核的不公。还冇他心理W*ffl毋考核的客观性. 如豪轮效炖、灯见效应.常知效应，近W效 应.情丙箴等.这些些咨询題 足职员考核中应注S克.Ik物业怡理金业Wif立唧儿种机 糾？?f：物业治理企业烷建立以卜几种鼓葬 机制(1目标鼓舞职员从那任何一项工作.

21、都期望所在公司能冇一个明确的工作目标. 井引导他町ffl绕着那个目标玄工作B终实 现那个目标-目标明确。职员才能有奋斗 方向和工作动力(2 神榜样的力ft足无穷的. 一个单位要紧领导的工作能力和人格魅力金 fl截了勻瞅闵到职职员作枳极性的发挥作 为物业治理公司的领导层和要震治理人员一 定耍处处以巾作则-以门专的榜样力来阻 码和调动职员的T作积极性(3奖惩鼓舞.人工作的目的紧腿获 得生心所需的物威基础.妥充分表达多劳乡 得.不劳不得的公平分配原则.对工作茨现 突出.榜样遵寺公司治理規定.用户赞扬的 职员要给予一眾的物质奖励。对工作不认真. 不思进取.违反纪律.工作质等违抗物 业治理企业的经营怡理

22、目标和制的行为要 采取第处描施-(4福利鼓舞.崎职员签订劳动用工介 同并为职ft购买养屋保険。同时依照公 司的经营状况-实行邙终双耕.带侨休假、 安旅行生日贺金.伙优补助.集中免费 洗衣等福利播施来保iiE职员的利益.为职员 解除后顾之忧.使职员金身心投人工作。(5) 荣誉鼓锋对工作成绩优井.*养 ffi.业务能力强的职员妥尽快晋升到奇- 级的工作岗位：对工作突出.榜样邀守公司 治理规定.用户赞扬的职员授予优秀脱务标 兵.先进个人等荣*称号(6参崎鼓经常性*开展介理化a 议活动组织职员豔对企业的笛项治理T作. 职员就金以公司为家以主人超神投人工 作.焕发出旺盛的工作鹅情.(7)考核鼓舞鼓完善考

23、桟制度.足幸免阻碍駅员枳极性发挥的重要 搐施415. 物业治理小区的札区文化建设的任 存尼什么？ffz总体上讲确实足耍以物业治理公 司为组织我体.以业主和机户为活动主体 以小区特色的文化活动为内容通过开展多 形式-多层面.多样化的大众性文化活动. M-个仔利r提需小区人们的文化*养和 5神境城的亂帼.从而实现小区丈化整介、 创新和槌纵达成小区文化住a的目标。人体来讲有以卜几项2 (1)通过人众性 小区文化活动.让小区居氏“美在其中” “乐 在中-使小区居K产生対小区的归属感-(2) 通过小区文化活动-形成小区特色的礼 会规范和制度-实现規范整介.行为和谐 小区有序(3通过小区文化活动-实现小

24、区居K价值观的整介.形成现代.进步.文 明的.律具特色的小区文化 (4)能通过小 区文化活动.实现小区文化的功能K合和功 能发挥带动都市礼区文化的整体进展。16物业治理企业任礼IX文化俚设中的作用 fj卿叫？答：物业治理企业在枕区文化a设中的 作用处(1) 物业治理企业在社区文化锂设内客 上的选择作用(2) 物业治理企业在枕区文化鏗设务 作用(3) 物业治理企业在补区文化注a中对 有文化沦舁小区居K进行文化整合的作用(4) 物业治理企业在枕区文化aa中的 具令统筹.和谐作用(5) 物业治理企业在社区文化过H中具 冇德固器作用17.如何明门得2gO版IS09000标准关质 tt治理的鎭则？?r：

25、 2000 Aft IS09000标准关干质#治理 的S则包括八个方面的内容：(1) 以顾客为中心-物业治理企业要想 在经营上取得成功.关足所槻供的K务能 连续地符介业主/用户的烫求.并得到他们 的中懸和信任。(2) 领导作用.企业a高治理层的高皮 和强冇力的领导启质ft治理取御成功的 关锭-3金员参与4过程方法-过足抿将输入转化为 输出所使用资源的待项活动的系统在开展 质ft治理动中采納过方法实施操 纵.从而确保M个过H能达到预期的成效.(5) 治理的系统方法。如何对并个过程 系统地实施操纵确保企业滇定目标的实现. 就需要卷立质ft治理体系.迄用休系治理方 法.系统地实施律个过ft!的操纵.

26、才能便 务满足顾客的需S和期里(6) 连续改进.连续改进足个俎织不 fflfjfefi找改进机金-勞力提高有效性和效率 的手段它的目的是确保企业兗争力. 便业户中S。7) 干爭尖的决策方法有效的决第 必須以充分的数据和&初的信思为舉础以 客观爭实为依据.对实现頂期质冃标的乡 个方案进行分析比才能作岀正确的决策(8)互利的供方关系总之-通过ISO认证的质ft規范.制定 结介实际的物业治理程IT.规范物业治理密 的K务行为.才能达到物业治理整体的标准 性实现业主所期里的K务态度.K务效*. 服斧质ft的中总1S.组织结构卩化和仃机化圧拘业治理企 业细织机沟SH中如何应用？符：在物业治理企业ffl织

27、机拘设E中. 贯彻ffl织箱构平化和存机化的也想.目的 足为了保通物业治理的统-畅通.M. 諾效的运.保证经理的行政指挥.耍求物 业治理企业必须建立必的治理机枸.依照 企业化.：业化.礼金化的iSWSil拘建蛆 织结枸.并茨达组织结拘繃平化.治理方式 柔性化.办公方式分ft化的思(1)依！S企业化的K则.一方面治理机 枸的设fi必须充分农达统一领导.分级治 理的炬则.和物业治理分敬化的耍求：另一 方面.还必狈K从治理.务-经营的需耍. 让物业治理处有更多的自主权建立柔性化 治理制度体系.(2依照；业化的朿则.组织机拘设H 应有利于实现企业的经营目标.门要注 干岗位功能敌人化-通过激发禅一个职员

28、的 人性达刮于、奇效.审钓的目的-在一 g能的前提卜.减少冗员.取门足治理人 员以实现组织结构JW平化.(3依晾托会化的原则.嬰建立ft好.畅通 的信思传递築道.加强横向联系.注您分工 协作蛆织机构即合理分工.又配 处 三.论述題1. 试述物业怡理公共戦务的内客S：常规件的公共Aft务-指物业治理中菱不 多的治理工作-足物业治理企业面向所有的 业主和非业主便用人提供的a菱不多的治理 和务.其目的是确保笛I业的完好和正常使 用.保证正常的工作生活秩侈和净化.灵化 生活工作环境-公共治理服务足?!1业内所有 业主和作业主使用人天都能卑爻到的普 性眼务-公共Si务的内容和项目对归納为以 几条2 (1

29、房屋建頼物的趙不多治理“ 2) 房屋设爺.S施的差不多治理(3环境卫 生和绿化治理(安全訪范和消防治理 车辆停放秩侈和道路场地的治理 6物 业修理费用和修理基金的务治理(T物 业档棠资料的治理-(s公众代办性境的服 务-(2形彖的设计.环境的营造-业主收 楼屋投资者及其家庭的一件人字-一样来讲. 购房H业关于一个家庭町能只足一、二次巨 额投资机会-对商品5境的弊求近符苛刻. 关于恁观.环境.服务等|神需求更是无止 境的交楼前夕.足物业治理工作赧困难的 时期 “清洁开荒” 环境美化旳需求投入 人力、物力(3交楼的组织预笛.交樓过还需塑 做好时刻的安tt和人员的俎织预备(4交愷应注总的咨询題.第一

30、.交搂 时应让业主淸晰物业伶部分或设施的保质期 限和具体范崎-以确保业主应得的权益其 次.交樓时治理人员应站在业主的立场上. 依介同.业主冇权对物业进行质ft脸 收以保址购H房屋的质ft.物业治理企业 应派员陪同业主对房屋进行檢ff胎收回答 业主提出的咨询龜C如勻场不能解祥的话. 必須记录卜来.待征询后明确祥fi如确 系物业治理公可征竣工购收时的遗洌或威忽 的质ft咨询趙要及时通知施工號位诚开发 as號位限期菸修-解决.3. 试述物业治理务费0中婪緊足领 顒疋的煉咚、?f:物业治理月艮务费沏中要賞定额确 定的原则冇：(1先进性捺则.物业治理HR等费浏兑. 应以略高于行业平均水平的数据为墓础 W

31、 为这足人多数物业怡理企业能通过努力均能 够达到的-符介实际.容易得到业主和价格 行政主管门的认町.同时也冇利于物业治 理企业加修怡理.提ffi治理服务水平(2分类对待原则.物业治理服斧费测 W疋额应依凰物业的规IK务顶目.服务 水平有所区不对待-优质物业要求的治理 务水平高-般等项目$消耗的人力.物力. 财力多.定额应牧#5-不同使用性质的物业. 其务内客和不同.起额炖有所区不 如商业物业一样务内容和要求高F居住物 业其探额应与居住物业有所区不I商业物 业中写字楼商场.工业厂房等.其治理内容和要求也不列.也J卫区不m；写字楼W. 甲.乙、丙等不同档次应区不对f瓠 居住物 业W多层勺高层一般住

32、宅区.高尚住宅区. 不等等-而区不对待.适当调使Z符 合实际情形。(3 适时调整原则物业治理眼务成本. 随e礼会经济进展-人民生活水平的提ffi. 或通货彫胀的显现而逹步憎加因而，物业 治理胱务费謝算定额也应随若这些W*的变 化而作岀适当的调數1. iA述进行物业治理小区礼区文化建设 主休的关系定侍，?：物业治理小区枕区文化建设主体的 关系宦位吋从以卜两个方面来明白得：(1)物业治理小区朴区文化建设主体的 关系定位足描在小区文化a设过中.？种 礼区文化径设主体的地位.以及它们之树的 权.贲.利关系架构甘区文化建设中的主 体关系不同.其建设的方式或模式左异林门 大.翌紧足目的不同.投入不同.規換

33、与阻 碍不同.功奴不崗-S紧模代冇I街道文化 部门主导的文化建设模式I小区居尺娄员会 主导的文化建设tSiti企业.爭业单位主导 的文化建设模或：物业治理公司主9的文化 aa模代：业主主导的礼区文化注设摸犬等 等。(2)不同的文化卷设模式伶主体的地位 与作用不同传统的社区文化建SS紧足以 街道文化祁门主导的文化aa模式为主，人 型厂矿企业.人t；院校等W以企业.爭业敢 位主导的文化建设模式为主传统的郁市住 宅小区文化建设则以小区居K委员会主卑的 文化建设模式为主，而现代的花眉小区等物 业治理小区的文化a设则目前多艮以物业治 理公司主#的文化建设式为主。物业公司 的角色从长迸来阱.应当逐步从礼区

34、活动的 组织者过到礼区文化的和谐看与引导者 礼区文化a终应逐步进展为以业主为主导房地产进展商在以后的枕区文化卷设中 所应承担的角色.慣是在礼区前期规划及 配套设範方面.逬展商充分考虎以后的秋 区文化开展需求.把礼区文化渗透到居住环 境的设讣中i-业主不仅足礼区文化的今与淆和爱益 者.更艮礼区文化的制谴者礼区文化径设 的一个S目标确实足更在礼区成员中确i 共同的价值目标.便金体枕区成员增进对秋 区的认同感和归属.共同注设新礼区-而 这冲感召力和生命力正启来礼区成员对 枕区文化的諾度认同和积极多峙-以业主为 主导的补区文化建设模式又右两冲；一屋自 主式礼区文化。即足逐步将业主委员金也吸 引到社区文

35、化的建设中来.从业主自.CJ的角 度动?尝试采取业主门主.治理处配介的 方式开展一些枕区文化活动.增强业主町的 参与感和成就感有利于顾客中的提高 时时也能引领社区文化的时代潮流 一屋门 助式礼区文化：将在某方面具有一定特长的 业主组织起來-爼成朴区的某种社团 物业怡理企业的权益-物 业治理企业的权益内容&二个方面，第一. 育权采敢完成托付任等所必狈的行为I其次. 有权获得劳动用I劳：第二有权依照物业治 理介同禁止违抗全怵业主利益的行为 物业治理企业的义务.履行物业治理托付合 同.依法经营S同S业主委员会和业主及非 业主使用人：重人治理描施应提交业主 委员会审议批准I同fi行政主管部门JEW描

36、导：至少每六个月全体业主公布一次治 理负收支账目：提供优a生活环境.搞好礼 区文化：发觉违法行为要及时向疗关行政治 理机关报告：物业治理档案.财笄等资料和 本物业的公共财产.包括治理费-公共收入 枳存形成的资产同时业主委员会疗权描 定号业审计机构对物业治理财务状况进行审 计。6. 论述物业经背治理的険则S：物业经营治理的te则冇I(1)有偿犀则。 物业经营怡理的目的足为了增加治理企业的 收入用加积存-只有按商品经济价值規律 办申.在经营过ft中实行等价交换.有偿 务.才能达到上述目的-(2务原则*尽 管经营是为了塩in企业收入.但始终不能不 记得S寓经营于务之中综合经营K务足 为了方使业主和非

37、业主使用人工作.生活京 乐需要而开展的一系列K务性经苗内容或项 lb因比物业经营治理吒灰眼从于物业的综 介治理.为物业治理的主营业等务(3 竞争犀则。这一原则要求引进竞争机制iS 行经营务项R招标.即对所开设的经营 务项FI.实行住业内部或公布招标择优汰 劣.以保址经营水平和眼务质ft.以及ft好 的经营效益-(1 ASftK则。经营服等的质 ft关系到物业怡理企业的经济效益.也阻毋 着用户对此顶务以及企业的认同 (5 效益廉则依照规模效应的原a.物业治理 企业所提供的Aft务范蜡越广.项目越多单 位项目所分掩的固定成本就越低-在价格不 变的情形F.企业获利也越人.竞争能力越 强。专门屋在物业

38、的综合治理经费吃紧的情 形卞.提需综合务效益.更显现实勺迫切。四.选择題1. 物业的所有权-使用权峙物业的 (C 111分离姙物业治理礼会化的必 要前检B. 上地使用权C 经 营 治 理 权 D行政治理权2. 目前我国已公布的物业治理法規中.最高 层次的法规是.A市新a住宅小区治理方法B. 住宅共用位共用设施设备修理星金怡 理方法C. 市住宅小区嫂工综合收治理方法D物业治理兼例3物业治理的普黑性服务是描(A 人A.公共K务B. q项务C. 枕会福利类K等 约服务4.D特)-旦完成即由开发建设单位向物业治理企业办理物业的交按手续标 志若物业治理的全面起动.A.竣工验收 合购收D.选C.接管胎收

39、聘物业治理企业 5托付K务型物业治理企业只有A.服务权 理权C.经营治理权D. 4H6. 托时代理型物业治理企业只能牧取A. 治理眼务费D治C.代管呈金 理员嶄及服务代理酬金 7.加强物业治理企业资质治理的作用之一足A,限制实力不足的物业怡理企业进入物业 治理市场5有利于政府把禅物业治理企业的情形C.科利于規范我国物业治理甫场快序D对利于物业治理企业的分级收费S(B在区分所有权中占主导地位A共 有 所有 权B取右所冇权C物 业 使 用权D成员权9(B学讲不属r界眾匕有部分范畸的学讲A中心讲B边缘讲C壁心勾敢后粉嶄农层讲 D.空糾讲10.治理规約的性质R于.A公平性原则确性原则C合法性原则理性原

40、则21. 按劳动法规定每个劳动者每周工作10小 时运 35 21小时提供flft等的每个保安岗 应配笛保安员人B .A 资料档案治理 B.质ft治理B. 4.23.2人D修壻治理15.房屋修缮治理的要慣内容又包括ABC)A 房屋的质ft治理 房屋修理施工治理C.房屋修理#任治理 二次装修治理房屋完损等级划分的依据足ABC).A. 5筑裝饰装修治理规疋 B. 家庭居室装怖裳修治理试行方法C. 住户装修治理規定 D 确实麗按照考核项卜属于满在*养标准的育n将被考核淆一对一对地加以比较.决定优 劣。2SA. 鉴工作标准法C配功能测评法 个人绩效的ACD)乩由19 .物业中介代理r作的性质足A积极性(

41、ACB.X?业A 托付-代理性质C能力5.服务性质D.条件C契约性质29属干需5?鼓葬理论的 紧有D.生产性质(ABCD人20物业中介代理的耍紧内容包括A3斯洛的需要层次论(ACD.B.奥弗的ERG理论.A房 地产 咨询C赫兹伯格的双W*-理论5.房地产广告C房 地产 估价D房地产经纪21祁市房租的运以啜则有(AKD.A 以租弄房的煉则5.按质论价的朿则C . 利益兼顾的原则D.调剂供求的除则22.评标委员会应由( A.业主代农殂成业主代农和行政主管部门人员组成D招C.业主委员会成员组成 标人代表和物业治理技术，治理方面的：家 组成)不符介編制招23,卜谜( 标文件的K则.ABCD 文为了使务

42、规所采取的方法有ABCD ）枸ft系统ft系统项目进行考ABC等内客。治D麦克利兰的成就需S理论30,物业骨小区社区文化理设的原则有 （ABCDE ）A.主题对鮫确B人众豔与性原则C 活动娱乐D文化观念整合性K则E. 文化活动亲善原则 3K文化网络雀设包括A, 层 次3观念文化网C. 枕会阶D. 硕件设施文化M32. 在阻尙务质高低的各种W徽中够言筱了t操纵的W*为（ 儿企业B宜传沟通C顾D. 顾客需求33. 在务険ft治理工作中 范和质tt标准有效执行.必须对治理工作进 行检fi与评估-（ABD *A, 内B, 消费者中羸调S C ISO D,投诉处理3k物业治理质ft体系是由（ 成.*内部

43、俎织治理质 B内部运作治理质ft系统 cAR务过H的质 D客户服务的威*怡理系统 35.按观在的做法.我IB物业治理考评工作 中IB家级的考评要緊对（A ） 评。X金国物业治理示 B.全国物业治理示范/优秀项目C金ffl物业治理优 D全ffl都市文明住宅小区项FI 36无形资产治理把（C ）作为治理堪点。比3技术进步 C 企 业D.企业形倉塑迪 37.人本治理包括（k.感B全员豔与C权益分与 D.绩效治理 五判定题改ES1. 物业的所有权与使用权相分离足物业治 理托金化的忆要前提改正：物业的所有权使用权勺经营治 理权W分离是物业治理补会化的必S前提. 2业主人会属于治理团体由全体业主ffl成.

44、 决定物业怡理*人爭项的业主自制治理组织 （）对3. 秋区文化活动足物业治理企业提供的一项 卓要的憎值眼务.（）对4. 监理公司关注施工过程中的质ft咨询题 也注S业主今后锂用上的效用性（堵.改为：物业治理企业关注施工过程中的 质咨询憾.也注重业主今焙使用上的效用 性。5. 房屋质ft治理中K要播的一项工作是房屋 修理（ttU改为，房屋质ft治理中E耍的一项工作足 房屋完损程的评定。6. 在停车场交通组织规划时.必须将车的活 动放在灯位（h改为：在停车场交通ffl织規划时.必须 将人的活动放在灯位7. 人力资源打備实是措在企业的评估和预H 的呈础上.对以后一疋时期内人力资源状况 的设（）tth改为t人力资足措在企业的评估 和预fl的基础上.对以焙一宦时期内人力资 源状况的假a-8. 物业治理处财务预的編制应連循入为 岀.略有卩余的原则（）改为：物业治理处财务预tt的握制应遵 循入为出的“爭预原则”9. 综合:收不于物业a设质tt介格的认证 过程范畸）ttb改为：综合验牧工作实质足物业建设廣 *介格的认a过程。10. 文化功能的整合作用要緊是价ffifi合，Q 改为：文化功能的整合作用要播绘价值整合与規范整合六垃空题K按照物业的使用功能的不同.物业