天津广场可行性研究报告

1、文档仅供参考 天津广场可行性研 究报告 天津顺驰广场可行性研究报告 一、项目概况 （一）地理位置 顺驰广场项目位于天津市和平区中南部 ,和平区西康路与 汉阳道交口 （原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地 ）。该地 块西南交西康路 ,东南接汉阳道 ,东北侧为三栋点式现状多层住 宅楼 ,西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅 楼。 （二）用地现状 该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址,规划可用地面 积约 1.46 公顷。地块现状建筑均为闲置用房 ,西康路沿街平房 为公建 , 建筑面积约 1100 平米。另外 ,厂区内现有一座规模 4T/h, 建筑面积 300 平米的锅炉房。规划界外为住宅建

2、筑及公 建。该地块地质状况良好 ,无不良地质情况。 （三）区位及交通 该地块位于天津市的中心商业区和平区中南部,而且 是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津 市著名的五大道高尚文化街区 ,距高等学府区及电子科技街 鞍山西道只有一公里的路程 ,地理位置优越。 该地块周边具有四通八达的道路交通网络,众多公交线路 经过地块周边 ,但因处于城市中心区 ,周边道路尚显交通拥挤。 根据天津城市总体规划修编成果 ,西康路规划拓宽至 36 米 , 汉阳道拓宽至 20 米,规划实施后该地块的交通状况将得到进一 步改进。 （四）人文及自然环境 该地块周边具有众多的文教商卫设施,高等院校有天津大 学、

3、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等;商业服务设 施有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业 区、电报大楼等 ,距天津电视台、今晚报大厦不远。 优越的地理位置及便捷的交通、方便的商业设施极大地 提升了该地块的区域价值。同时由于和平区、南开区为天津 市中心商业区和高等学府区 ,河西区为天津的中心商务区 ,这三 个区的整体经济水平相对高于其它各区,居民收入水平及整体 素质较高 ,为该地块的发展奠定了良好的人文及经济基础 从自然环境看 ,该地块位于天津市中心区域 ,周边自然环境 3 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 般。 二、市场环境分析 （一）市场现状 天津市虽然为全国四大直

4、辖市之一，但因为整体经济水平 较低及毗邻北京等原因，写字楼市场一直较为低迷。自开始，随 着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高，天津市写字 楼市场实现一定程度的回暖 ，高档写字楼、公寓的租赁市场出 现较好的走势，空置率不断下降。截止到第四季度平均空置率 已下降为20%左右。下图为1999年一高档写字楼空置率： 图一：甲级写字楼空置率空置率旳 第四季度高档写字楼仍呈现良好走势，虽然总体租金及售价水 平变化不大，但应该看到各发展商对未来高档写字楼市场的信心在 逐渐增强，很多高档写字楼在老客户续租时虽持欢迎的态度，然而在 价格优惠等方面的让步却更为谨慎。 租赁市场比较活跃 ,相比之下写字楼销售市

5、场略显平淡。内、 外资公司对写字楼的投资都较为谨慎 ,多数首选租用写字楼。随着 WTO 脚步的临近 ,预计会有更多的中、外资公司登陆天津,从而带 动写字楼销售市场。 （二）市场回顾 写字楼市场与政治、经济整体大环境关系密切,因此天津市写 字楼市场发展的起起落落与全国写字楼市场的大致发展历程是一 致的。以下为对全国写字楼市场近几年发展历程的简要回顾 : 1993至 1995年是写字楼市场的黄金时代。 1996年,写字楼租售价明显回落。 1997、 1998 两年写字楼市场走入低谷。主要受两方面因素的 影响 :一是受亚洲金融危机冲击 ,外商纷纷减少在华投资 ,中资企业 也因为从紧的财政政策开始慎重投资,写字楼需求量萎缩 ;二是 1997、 1998 年竣工量大增 ,市场供大于求 ,空置率上升 ,整体处在持 续低迷、调整状态中。 1999 年 ,写字楼租、售市场持续下滑的势态得到控制,开始进入 平稳发展期。 写字楼市场开始进入一个理性的发展阶段。由于经济形势