株洲嘉盛项目前期策划思路汇报学习课件

1、1 面临怎样的市场面临怎样的市场 客户特征调研分析客户特征调研分析 项目价值提升策略项目价值提升策略 项目的定位策略项目的定位策略 汇报核心内容： 2 目目 录录 第一篇第一篇 市场直击市场直击 第二篇第二篇 客户调研与分析客户调研与分析 第三篇第三篇 项目分析项目分析 第四篇第四篇 项目定位项目定位 第五篇第五篇 物业发展建议物业发展建议 3 第一篇第一篇 市场直击市场直击 4 滨 江 板 块 河 西 南 部 板 块 石峰 板块 荷 塘荷 塘 区区板板 块块 建设 南路 板块 东湖 公园 板块 六大板块竞争雏形初现 一、株洲房地产住宅市场发展状况一、株洲房地产住宅市场发展状况 5 1 1荷塘

2、区板块特征分析 项目名称项目名称 占地面积占地面积 （M M2 2） 总建面总建面 （M M2 2） 容积容积 率率 主力户型（主力户型（M2M2） 均价（元均价（元/M/M2 2） 住户住户 多层多层 小高层小高层/ / 高层高层 西子花园西子花园57860.31207492.09 三房 123.4/133.98/134.8 四房140.3/164.59 18502085 600户 玫瑰名城玫瑰名城 1566742300001.18 三房 115/123/130/135/136 四房150 1900 2000 一期250户 东方明园东方明园27278993002.96三房141/144150

3、0-18002000 554户 百合嘉园百合嘉园42500680001.6 三房 121/107/133/132.12 四房143.68 1500478 6 荷荷 塘塘 板板 块块 住宅类型：住宅类型：以多层/小高层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模9-12万为主 相对较大 主力户型：主力户型：三房120-140平方米， 四房140-170平方米 未来发展趋势：未来发展趋势：中高档精品住宅区 区域特征：区域特征：交通便利 配套完善 老城区 楼盘集中在红旗广场周边 住宅和商业支撑区域楼市 老城改造加速市场放量增加 价价 格：格： 15002000元/平方米区间 高档住宅1800-2000元/平米 主

4、力客户：主力客户：周边专业市场小业主/生意人 企事业中高层 7 项目名称项目名称 占地面积占地面积 （M M2 2） 建筑面建筑面 积（积（M M2 2） 容积容积 率率 主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户 碧玉花园碧玉花园1840091019300.55 四期：联排 324.66/324.75/325.57 花园洋房218.9-237.88 联排76-83万 花园洋房43-64万 四期94户 山水国际山水国际1466672200001.5 三房：138、149、153； 四房178、182 起价2020，均价 2400；顶层复式最 高3000 1043

5、户，一期 243户 湘江四季花园湘江四季花园466931200002.57 三房： 144.49/146.58/149.79/ 四房165.62、185.78 均价1750；最高价 复式房均价2600 二期242户 中房康和山庄中房康和山庄41176700001.7 三房：110-135； 四房150左右 均价1450510户 江南世家江南世家50002889451.78 二期户型： 两房：86.32/81.55 三房： 113/117.24/115.55/120 二期均价1400600户 2 2建设南路板块特征分析 8 建建 设设 南南 部部 板板 块块 区域特征：区域特征：交通便利，配套完

6、善 商、工、贸结合区域 周边环境陈旧、嘈杂 商务公寓办公型物业是重点发展方向 住宅类型：住宅类型：多层/小高层为主 写字楼、商业混合 楼盘规模：楼盘规模：7-12万平方米 主力户型：主力户型：三房130-145平方米 四房150-170平方米 价价 格：格：1750-2100元/平方米 主力客户：主力客户：芦淞商圈业主/生意人60% 9 项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（M M2 2）容积率容积率主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户 合泰湘湖水岸合泰湘湖水岸 16500 两房：76.3/91 三房：117.9/119.6 1600起价，每层加 20元/平

7、方米 110 东环新城东环新城 （安置房）（安置房） 400000两房、三房4000 天顺山庄天顺山庄0.8 独栋、联排：215- 350 均价2300 3 3东湖板块特征分析 10 东东 湖湖 板板 块块 区域特征：区域特征：交通便利 配套不太完善 区域形象不佳 缺乏品牌项目 土地资源稀缺 中小规模商住楼为主 住宅类型：住宅类型：多层/小高层商住楼为主 楼盘规模：楼盘规模：相对较小 小型楼盘 主力户型：主力户型：两房/三房 价价 格：格：1500-2300元/平方米 以1650元/平米为主 主力客户：主力客户：合泰路/裕丰广场小业主 11 4 4石峰板块市场特征分析 项目名称项目名称 占地面

8、占地面 积（积（M M2 2） 建筑面积建筑面积 （M M2 2） 容积率容积率主力户型（主力户型（M2M2）均价均价住户住户 金地雅苑金地雅苑10359.3单身公寓 拆迁阶段 价格待定108户 景秀名园景秀名园6600095-130平方米 打桩阶段 价格待定 538户 一期200套 宝丽清石嘉苑宝丽清石嘉苑9057250002.76三房 均价1400 198户 金地佳家旺金地佳家旺350002.8 两房四房，户型面 积90-130平方米，目 前只剩三套顶层复式 1300-1400 150户 12 石石 峰峰 板板 块块 区域特征：区域特征：位置偏远 周边环境差 空气污染严重 人气不足 价格最

9、低 发展最慢 呈现商业带动住宅发展趋势 住宅类型：住宅类型：多层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模较小 经济型产品为主 主力户型：主力户型：三房110-140平方米， 四房150-180平方米 价价 格：格：1400-1500元/平方米 主力客户：主力客户：区域内生意人 企事业中高层 13 项目名称项目名称 占地占地 （M M2 2） 建筑面建筑面 积（积（M M2 2） 容积容积 率率 主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/ M2/ M2）住户住户 尚格名城尚格名城75949412000001.58 一期二批： 两房：95.33； 三房116.77-124.34/142.9 在售均

10、价1900共10000户 海创明珠花园海创明珠花园1103441600001.45 在售新洋屋组团 三房：107/137/153； 四房： 160/175 在售均价2300共1000户 湘银阳光水岸湘银阳光水岸800001680002.1 三房 132.9/106.27/132.91/138/137. 85/116/120/119 四房： 149.22/142.8/150.63/157 多层1885 小高层2100 ABC组团 900户 庐山恋庐山恋533361700003.18 三房：110-120 四房：130-150 价格待定，预计 1800-2000之间 960户 城市风景城市风景57

11、7691519352.63 小三房：98-99； 三房：130-140。 均价待定953户 香山美境香山美境66671000001.5200-220叠加别墅 多层1500； 别墅1800-1900 634户 庐山春天庐山春天政府定向开发，集资房 5 5滨江板块市场特征分析 14 滨滨 江江 板板 块块 区域特征：区域特征：新兴片区 环境优越 超前规划 人气略显不足 配套设施不太完善 未来升值空间较大 市场竞争将日趋激烈 住宅类型：住宅类型：多层、小高层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模10-20万平方米 主力户型：主力户型：三房110-130平方米 四房140-160平方米 价价 格：格：1800

12、-2000元/平方米 主力客户：主力客户：火车站商圈经商人士 随市府西移的公务员 周边县市高收入群体 15 项目项目 名称名称 占地占地 （M M2 2） 建筑面建筑面 积（积（M M2 2） 容积容积 率率 主力户型（主力户型（M M2 2） 均价（元均价（元/ M2/ M2）住户住户 湘银湘银. .紫紫 竹茗园竹茗园 27276970273.5 三房（跃式）140-157 四房（跃式）150-178 2000 复式（236、250平方米 ）总价60多万 595户，2005年 7月份开盘，已 售65% 珠江丽园珠江丽园1333403005122.25三房123/四房144 1890； 复式2

13、000 600多户 喜悦花都喜悦花都1666752083430.8 独栋别墅308/314 联排别墅261 2500 共三期，现售 第三期，共59 套别墅 家园小区家园小区1100051400001.3 三房132.6/152 四房151/155 16801100户 6.6.河西南板块市场特征分析 16 河河 西西 南南 板板 块块 区域特征：区域特征：新兴片区 自然环境优越 超前规划 人文环境较好 配套设施不完善 人气不足 发展落后于滨江板块 住宅类型：住宅类型：多层/小高层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模10-20万平方米 主力户型：主力户型：三房130-150平方米 四房144-160平方

14、米 价价 格：格：1800-2000元/平方米 主力客户：主力客户：火车站商圈经商人士 随市府西移的公务员 周边县市高收入群体 17 结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放 随着市政府西移，目前河西楼市发展迅速，以尚格名城、 海创明珠花园、湘银阳光水岸为代表的大盘云集，各路豪强 纷纷进驻，是株洲楼市最具发展潜力的区域。 良好的自然环境资源、全新的城市规划、便利的交通体系、 大规模的生活社区，都为该区域的楼盘增加了卖点。 18 市场开发量河西地区今年将有近8080万mm的住宅面积陆续 进行开发；河东地区今年也有近6060万mm的住宅面积开发总量。 未

15、来市场竞争形势严峻。 产品品质不断提升高档楼盘一般都拥有丰富的景观资源， 且大都为一梯两户南北通透户型。 创新产品不断加强跃式、入户花园、露台等创新产品不 断引入。 结论二：未来中高档楼盘竞争加剧结论二：未来中高档楼盘竞争加剧 19 随着株洲市区内可供开发的土地的减少以及人们对城市化 生活的追求, ,株洲房地产市场的建筑产品开始由原来行列 式布局的多层向围合式小高层建筑形态逐步过渡。株洲市 区的置业客户也在逐步开始接受小高层住宅。 结论三：建筑形态开始由多层向小高层过渡结论三：建筑形态开始由多层向小高层过渡 20 1 1、综合对比分析 项目名称项目名称总建总建 区域位置区域位置容积率容积率户型

16、套数户型套数 物业类型物业类型景观资源景观资源 山水国际山水国际220000 芦淞区建设南路1.51043户 一期243户 一期1栋11+1层 3栋17+1层 临湘江风光带 社区绿化率60% 湘江湘江. .四季花园四季花园120000 芦淞区建设南路2.57二组团242户 二期四栋多层小高层临湘江风光带 西子花园西子花园120749 荷塘区红旗中路 和新华路交汇处 1.88600户 三期246套 三期5栋6层多层 2栋带电梯小高层 周边缺乏景观资源 现代园林社区 玫瑰名城玫瑰名城230000 荷塘区红旗中路 和新华路交汇处1.2一期200户 一期13栋5+1 6+1多层 周边缺乏景观资源 欧式

17、风情园林社区 海创海创. .明珠花园明珠花园160000 天元区长江 北路东侧 1.451000户，在售96 套平层，32套别墅 2栋9层 1栋7层 临湘江风光带 现代园林 品质感强 湘银湘银. .阳光水岸阳光水岸168000 天元区长江 北路东侧 2.1900户在售C组团 6栋13层 2栋多层 湘江风光带 现代园林 品质感强 二、株洲中高档住宅市场发展状况二、株洲中高档住宅市场发展状况 选择标准：规模选择标准：规模10-2010-20万平米；万平米； 均价：均价：1800-20001800-2000元元/ /平米。平米。 21 目前株洲市场中高档楼盘主要分布在荷塘区、河西和建设南 路区域，处

18、于交通便利、配套完善位置； 物业类型以多层/ /小高层为主，建筑密度较低，容积率集中 在2.02.0以下； 社区规模较大，自身可以形成较为完善的生活配套，居家氛 围较浓厚； 注重打造高品质的社区园林，天元区和建设南路项目自然景 观优越； 随着市场竞争的不断加剧，在物业价格和户型相近时，注重 品牌物业管理。 22 2 2、户型配比分析 项目名称项目名称户型户型户型面积（平方米）户型面积（平方米）套数比例套数比例 山水国际山水国际 一期一期243243套套 两房32套11012013.16% 三房160套138/149/15365.8% 四房34套178/18213.9% 复式17套200-240

19、6.99% 湘江湘江. .四季花园四季花园 二期二期242242套套 三房156套144/149.79/146.5864.5% 四房68套165.62/185.7528% 复式18套 196.63/199.34/205.19 /246.96 7.4% 西子花园西子花园 三期三期246246套套 两房24套88.5410% 三房127123.4/133.98/134.8252% 四房76140.3/165.5931% 复式18套190-2107% 玫瑰名城玫瑰名城 一期一期200200套套 两房209010% 三房套152115/123/130/135/13676% 四房20套15010% 复式

20、房8套1794% 23 海创海创. .明珠花园明珠花园 目前在售目前在售128128套套 两房121079% 三房套137/15348% 四房24137/160/17518% 独体/联排32套25% 湘银湘银. .阳光水岸阳光水岸 C C组团分组团分A A、B B、C C三部三部 分，共分，共900900户；其中户；其中A A 已销售完毕，目前在已销售完毕，目前在 售的为售的为B B、C C部分共约部分共约 600600套套 两房93.51/94.635% 三房 106/116/117/119120/130 /132.91/138 50% 四房139/142/149/150/15730% 五房

21、1807% 复式212.83/224.68/2548% 主力户型以三房和四房为主，二房面积主要集中在100平方米以内； 三房比例以50%为主，玫瑰名城一期达到76%，面积集中在120140平方米； 四房比例10%-30%，区间较大，面积主要集中在140170平方米之间； 复式面积主要集中在180250平方米之间，区间较大。 24 3 3、客户构成对比分析 项目名称项目名称 客客 户户 构成构成 山水国际山水国际以周边私营业主、经商人士、企业中高层管理人员为主，少量银行及公务员 湘江湘江. .四季花园四季花园以周边私营业主，经商人士、企业中高层管理人员为主。 西子花园西子花园 周边批发市场私营业

22、主占40%，市四中老师，工学院老师，区政府公务员，430、 601等企业中高层管理人员合计占40% ；少量河西客户。 玫瑰名城玫瑰名城以周边批发市场私营业主，430、601等企业中高层管理人员为主 海创海创. .明珠花园明珠花园 河东中心广场商圈、株洲大道等私企业主、经商人士和河西政府公务员为主，部 分为株洲工学院等高校老师。 湘银湘银. .阳光水岸阳光水岸 河东中心广场商圈、株洲大道等私企业主、经商人士；株洲城区周边县市高收入 群体；河西政府公务员为主。 客户依据自己工作位置选择区域内或邻近区域置业成为显著特点； 河东主力客户群：以经商人士、私营业主、企事业中高层为主； 河西主力客户群：火车

23、站附近经商人士/小业主；公务员；周边县市高收入群体； 客户年龄：主要集中在30-50岁之间； 置业目的：以自住和改善生活居住条件为主。 25 4 4、销售状况分析 项目名称项目名称 户型面积（户型面积（M M2 2） 销售状况销售状况 两房两房三房三房四房四房复式复式 山水国际一山水国际一 期期 110- 120 138- 153 178-182 200- 227 2005年12月开盘，一期目前已经销售50%。 两房：两房：110平米临建设路销售不理想，120平方米销售完毕； 年轻夫妇和为老年人购买较多。 三房三房：149、153销售不理想，主要是144平方米以上多交税， 面积达到四房区间，但

24、结构功能满足不了业主需求； 四房：四房：销售70%； 顶层复式全部卖完。顶层复式全部卖完。 二期预计年底推出，约二期预计年底推出，约7 7万平方米。万平方米。 湘江湘江. .四季四季 花园二期花园二期 90 144- 146 165-185 196- 246 2005年10月开盘，二期目前已经销售75%， 两房：两房：已经销售完毕； 三房：三房：难销户型146平米，主要集中在9栋和10栋中间户型， 一梯三户，楼间距15米，容积率过高是制约销售主要原因。 四房：四房：难销户型165.62平米，楼间距15米，容积率过高是制 约销售主要原因。 临江边的户型已经销售完毕。临江边的户型已经销售完毕。 三

25、期年底推出，约三期年底推出，约2 2万平方米。万平方米。 西子花园三西子花园三 期期 88.54 123- 134 140-165 190- 210 05年9月开盘，目前已销售50%，三期是项目最后一期。 整体销售状况不太好，主要是宣传与实际情况相差较远，客 户较高期望值没有得到满足。底层没有架空，一楼户型客户 不大接受。 两房：两房：基本销售完毕； 三房：三房：销售较好； 四房：四房：165平米难销，主要是户型结构不合理，户型位置不好 26 玫瑰名城一期玫瑰名城一期90115-136150179 05年12月份开盘，已经销售80%，预计二期 今年7-8月份推出，约6万平方米； 两房：两房：全

26、部销售完毕 顶层阁楼：顶层阁楼：70-90平米开盘当天销售完毕； 三房、四房和顶层复式销售良好。三房、四房和顶层复式销售良好。 项目工程质量较好，外立面品质感强，户 型结构和户型配比合理，客户口碑传播效 应非常好，整体销售情况比较理想。 海创海创. .明珠花园明珠花园 新洋屋新洋屋 107137-153137-175 2005年7月份认筹，2006年5月份交房，整 体已售40%50%，价格过高是主要因素。 两房两房已销售完毕；在售三栋两侧位置较好两侧位置较好 的四房的四房已经销售完毕； 153153平方米三房和平方米三房和175175平方米四房难销，平方米四房难销，主 要是户型结构不合理，加之

27、总价过高制约 了销售； 预计07年推盘量在2-3万平方米。 湘银湘银. .阳光水岸阳光水岸 C C组团组团 93/ 94 106-138139-157180-254 2005年8月开盘，凭借开发商在本土的品牌 优势，其中A栋已销售完毕，目前在售的为 B、C栋部分共约600套，已经销售70%。 两房两房基本销售完毕； 难销户型为复式，总价过高；难销户型为复式，总价过高； 今年下半年至明年上半年将推出临江住宅 约4万平方米。 27 小结：小结： 客户优先选择景观价值高的单位 拥有开阔的景观视野成为客户选择的先决条件，因此在拥有景观资源的项目中， 更多客户会考虑可观看外部自然景观或社区花园的单位；

28、客户偏好朝南单位 由于株洲属亚热带季风湿润气候，受季风环境影响明显，市场普遍偏好通风采光 较好的朝南单位； 户型面积普遍偏大 由于住宅单价不高以及居住习惯等原因，户型面积普遍较大，市场主力户型集中 在120-140平方米左右的三房和140-170平方米左右的四房，且销售状况比较良好。 100平方米以内的两房销售最为理想。 创新户型受到欢迎 客户渴望享受不同空间感受的居住环境，带观景阳台、大凸窗的户型销售较好。 28 5 5、销售价格对比分析 项目名称项目名称 户型面积区间（户型面积区间（M M2 2）均价（元均价（元/ /平方米）平方米）总价（万元）总价（万元） 两房两房三房三房四房四房复式复

29、式多层多层 小小 高高 层层 顶层顶层 复式复式 两房两房 三房三房 （多层（多层 ） 三房三房 （小高（小高 层）层） 四房四房 （多（多 层）层） 四房四房 （小高（小高 层）层） 复式复式 山水国际山水国际 一期一期 110- 120 138- 153 178- 182 200- 240 240 0 最高 3000 26.4- 28.8 33.12- 36.7 42.7- 43.6 48-57 湘江湘江. .四季四季 花园二期花园二期 90 144- 146 165- 185 196- 246 1750 260015.7 25.2- 25.55 28.8- 32.4 51-64 西子花园

30、西子花园 三期三期 88.5 4 123- 134 140- 165 190- 210 1850 185 0 208516.3 22.7- 24.7 22.7- 24.7 25.9- 30.5 25.9- 30.5 36-39 玫瑰名城玫瑰名城 一期一期 90 115- 136 150179 1900- 2000 17-18 21.8- 27.2 28.5- 30 34- 35.8 海创海创. .明珠明珠 花园新洋花园新洋 屋屋 107 137- 153 137- 175 2300 24.6 31.5- 35.9 31.5- 40 联排 100- 200 湘银湘银. .阳光阳光 水岸水岸 C

31、C组团组团 93 106- 138 139- 157 180- 254 1885 210 0 250019.5 19.9- 26.5 22.3- 28.9 26.2- 29.6 29-33 45- 63.5 均价以1800-20001800-2000元/ /平方米最为集中； 三房总价集中在20-2520-25万之间； 四房总价集中在25-3025-30万之间； 复式总价35-6035-60万； 29 三、商业物业发展状况三、商业物业发展状况 天元 商圈 响石广 场商圈 芦淞 商圈 红旗广 场商圈 商业地产发展迅速商业地产发展迅速 四大商圈鼎立四大商圈鼎立 30 商圈商圈项目名称项目名称 商业商

32、业 面积面积 业态种类业态种类销售均价（元销售均价（元/ /平米）平米） 销售率销售率 芦芦 凇凇 商商 圈圈 中鸿时尚新天地中鸿时尚新天地8万 负1层16000平方米为家乐福超市 一楼商业面积以500平米为主。 KFC必胜客将进驻。 三四层只出租，要引入大型商家 临建设路3万多均价 其他的9000-3万不等 主要是商铺位置不同 价格差异比较大 目前还处于打桩阶段， 只是进行意向登记 家润多商业广场家润多商业广场7万 城市中央财富新领袖 家润多已经进驻室内步行街、 大型商业、品牌服饰 一层45万、 二层23万 2006年5月20日开盘 徐家桥步行街徐家桥步行街12万 主题定位：株洲美食第一街

33、目前国美、新一佳、杨裕兴、 湘府人家、无名粉店已进驻 1楼售1.9-3.2万； 2楼售3000-5000元； 3楼售2000-4000元； 2、3楼一起卖均价 4000元/平方米 目前采用以租带售形式， 1-6个月租金为零，7-12 个月租金7折，13-18个月 租金8折。 红红 旗旗 广广 场场 商商 圈圈 伟大国际伟大国际4万 一层主题卖场，以40-50小面积商铺 为主； 二层株洲百货将进驻； 三层电器商场； 四层体育用品、健身器材、书籍； 五层青少年活动中心、快餐厅。 1楼临街25000元/平米 1楼内街11000-18000 一楼小铺面已售7-8成 二楼7600平方米被株洲 百货全部买

34、断 三、四、五楼只租不售 要引入大商家 东都商业广场东都商业广场3.8万 地下一层和一层为超市； 二层为专业市场； 三、四层为电影院。 1楼20000元/平方米 2楼10000元/平方米 3楼4000元/平方米 一楼商铺已经销售80% 31 天天 元元 商商 圈圈 新一佳超新一佳超 市市 营业面积1万余平米 13楼，新一佳 超市、肯德基 1楼16800元/平方米 2楼15800元/平方米 3楼14800元/平方米 天元商场天元商场四层共2万平米 响响 石石 广广 场场 商商 圈圈 铜锣湾商铜锣湾商 业广场业广场 9万平方米 新一佳、通程电 器、铜锣湾都已 经进驻但片区人 气不够，整个商 圈不旺

35、，铜锣湾 已经改做装修家 俱，整个商业定 位改为休闲、娱 乐商业。 整个被一人买下， 再整体出租 金地佳家金地佳家 旺旺 商业面积7000平方 米，其中180个商业 铺位面宽8米。 株洲百货即将进 驻，面前一层内 街商铺只租不售 临街商铺11380元 32 1 1、商业销售价格持续走高 一层临街商铺销售均价集中在1500025000元/m，二层商铺的销售均价在5000 15000元/m。 2 2、商业面积与株洲市区人口比例明显饱和 据株洲市统计局的统计资料，2004年株洲市区内商业用房面积约为98.3万m，2005年 全年商业增量17.3万，目前株洲市区人口78.503万，商业面积与株洲市区人

36、口的比值 已经超过1。根据相关商业数据，在商业发展成熟的欧洲发达国家该比值为1.2，而在 国内经济活跃的上海也仅约为1.0，由此可以看出，株洲商业总量已经明显饱和。 3 3、未来商业市场供应量较大，市场竞争激烈 随着徐家桥步行街、伟大国际、东都商业广场、家润多等项目陆续开发，将有约40万 m的商业产品进入市场，这就意味着未来株洲的商业市场将面临较大的市场竞争。 小结： 33 四、公寓物业发展状况四、公寓物业发展状况 项目名称项目名称主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户 摩登摩天摩登摩天 一房：55.72； 两房：81.92/91.91 均价2100416户

37、 中鸿时尚新天地中鸿时尚新天地公寓：54.29-76.6 公寓2400-3300 住宅2200-3000 1312户 一期还处于打桩阶段 中旺锦安城中旺锦安城公寓49.86、46.59 公寓价格2755-3195 住宅价格2285-2725 557户，一期认筹 伟大国际广场伟大国际广场两房89.06均价1980住宅180套 东都文化广场东都文化广场单身公寓46.06-54.87 公寓带装修均价2300 普通住宅均价2000 225套，其中酒店套房 125套，住宅公寓100套 34 小结：小结： 1 1、目前市场公寓项目主要集中在河东较为繁华的建设南路、芦淞南路和火车站附 近。 2 2、公寓市场

38、处于起步发展阶段，户型设计落后，装修标准低 在售项目中公寓产品的总量约为810万m，且总体销售状况较好。销售均价高于 住宅产品,区间在2300-3000元/m（带装修）为主。但户型设计较为落后，户型产 品的装修标准在200-300元/ m 。 3 3、公寓价格具备市场支撑 根据我司对株洲住宅租赁市场的调研，80年代和90年代建设的100m以下的二房和 三房，现阶段其租金分别为500600元/月，800900元/月。而近期开发的房地产 项目，两房租金为8001000元/月，三房租金达到10001200元/月。根据城市中 不同产品的租金分布规律，我司推算小户型公寓租金在6001000元/月。通过租

39、金 收益还原法，若年回报率8，则公寓的销售价格在18002700元/m。 35 五、商务办公型物业发展状况五、商务办公型物业发展状况 项目名称项目名称主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户 中房蓝色干线中房蓝色干线 商务办公楼 70-90平方米为主 2700-28282006年3月份开盘，已售65%。 长江商务大厦长江商务大厦45-48平方米 起价3068，每层加30元 其中一二三楼为商业， 12000的均价被买断 A座181套，06年4月17日开盘剩10套 投资客占50%，购买者行业比较分散 家润多广场家润多广场48-60平方米均价29002006年5月2

40、0日开盘，已经销售完毕 保利大厦保利大厦40-60均价2800-2900 2005年已经销售完毕，租金25-30元/ 平方米；其中8楼起均价2900，返租 10年，每月返租800元。 招标大厦招标大厦40-60均价29002005年已经销售完毕 36 小结：小结： 1 1、办公型物业总体发展较为落后：纯正办公物业稀缺，产品结构比较落后。 2 2、未来大部分的商务办公型项目将出现在河西 河西现阶段已有的保利大厦、招投标大厦、金城大厦等项目在硬件设施和总体形象上已经超 过了河东的其它项目； 河东作为老城区在城市发展中受到交通条件、拆迁问题、区域环境和形象等诸多限制，发展 相对缓慢，主要集中在临火车

41、站的建设南路两边，如家润多、中房蓝色干线等。 3 3、商务公寓是河东办公型物业的发展方向 在商务核心区西移的大趋势下，一些需要依托城市商业、专业市场、休闲、娱乐等资源进行 发展的企业，如商家、服装贸易公司、外地公司驻株办事处、代理公司、事务所、培训公司 等机构，它们不能离开城市资源，在河东的商务公寓内办公是它们的首选。 37 红旗花园 荷塘香榭 兴城房产 馨香小区 玫瑰名城 西子花园 东方花园东方明园 百合嘉园 财富广场 伟大国际 东都广场 富华广场 合泰大厦 合泰金光豪 门 财富地带 天顺山庄 晨光东湖畔 学府小区 东环新城 本 案 在售 已售 六、荷塘区房地产发展状况 荷塘板块荷塘板块 东

42、湖板块东湖板块 38 1 1、住宅统计分析 项目名称项目名称 占地面占地面 积（积（M M2 2） 建筑面积建筑面积 （M M2 2） 容积容积 率率 主力户型（主力户型（M2M2） 均价（元均价（元/M/M2 2） 住户住户 多层多层 小高层小高层/ / 高层高层 西子花园西子花园57860.3120749.92.09 三房 123.4/133.98/134.82 四房140.3/164.59 玫瑰名城玫瑰名城 1566742300001.18 三房 115/123/130/135/136 四房150 1900元2000一期250户 东方明园东方明园27278993

43、002.96三房141/1441500 百合嘉园百合嘉园42500680001.6 三房 121.01/107.57133.09/ 132.12 四房143.68 均价1500478 红旗花园红旗花园27400530001.93 两房90-94；三房 114/127/131/135 均价1650 目在售为 三期 销售达80% 天顺山庄天顺山庄0.8独栋、联排：215-350均价2300 财富地带财富地带153453.2 一期接受阶段， 价格待定 一期7万平 方米 39 小结：小结： 1 1）楼盘规模：以9-129-12万平方米左右为主，属于中型楼盘； 2 2）荷塘区板

44、块中高档楼盘比较集中，东湖板块以形象档次较低小型商住楼为主； 3）住宅类型以多层和小高层为主，别墅项目一个； 4 4）户型以三房、四房为主，三房面积集中在110-140110-140平米，四房面积集中在140- 160平米； 5 5）价格区间1500-20001500-2000元/ /平米，高档住宅均价集中在1800-20001800-2000元/ /平米； 6 6）主力客户群：以楼盘周边专业市场私营业主、生意人、大中型企业中高层管理 人员为主，客户就近置业的特点非常明显。 40 2 2、商业统计分析 项目名称项目名称商业面积商业面积业态种类业态种类均价（元均价（元/ /平米）平米）销售率销售

45、率 伟大国际伟大国际4万平米 一层主题卖场，以40-50平方米小 面积商铺为主 二层株洲百货将进驻 三层电器商场 四层体育用品、健身器材、书籍 五层青少年活动中心、快餐厅。 1楼临街25000 1楼内街11000- 18000 一楼小铺面已销售7-8成 二楼7600平方米被株洲百 货全部买断 三、四、五楼只租不售， 引入大商家 东都商业东都商业 广场广场 3.8万平米 地下一层和一层为超市 二层为专业市场 三、四层为电影院 1楼20000 一楼商铺已经销售80% 富华商业富华商业 广场广场 3.7 万平米 -1层、1层双首层环游购物长廊 2层百货生活超市 3层主题卖场 4层娱乐美食 价格待定

46、处于打桩阶段，正接受意 向客户登记 银泰财富银泰财富 广场广场 做酒店 41 小结：小结： 1 1）红旗商圈雏形初现：以伟大国际、东都文化商业广场和银泰财富广场为核心； 2 2）商业面积持续增长：目前放量达（除银泰财富广场外）11.511.5万平方米； 3 3）各商业广场经营业态各具特色：东都的文化产业、银泰财富广场酒店产业、伟大 国际广场百货和主题卖场； 4 4）在售商业销售价格普遍较高：一楼临街商铺均价2000020000元/ /平方米以上； 5 5）销售方式：普遍采用将一楼商业划分小铺销售，二楼以上整层销售或出租。 42 3 3、公寓统计分析 项目名称项目名称户型面积（平方米）户型面积（

47、平方米）均价均价户数户数 伟大国际广场伟大国际广场三房：137.21两房89.06均价1980住宅180套 东都商业文化东都商业文化 广场广场 三房128/137 单身公寓 46.06-54.87 公寓带装修均价 2300 普通住宅均价2000 225套，其中酒店 套房125套，住宅 公寓100套 富华商业广场富华商业广场一房一厅60-70单身公寓30-40待定约600套 小结：小结： 1 1）公寓市场存量不多； 2 2）伟大和东都公寓价格集中在1980-23001980-2300之间，已销售80%80%； 3 3）主力客户群：周边专业市场老板、私营业主、投资客。 43 第二篇第二篇 客户调研

48、分析客户调研分析 44 一、株洲客户问卷调查说明 甄别条件： 1 1、未来购买住宅可能性大于50%50% 2 2、购买住宅单价高于16001600元/ /平方米 1 1、共发放问卷10001000份，有效问卷629629份 2 2、荷塘区/ /株百/ /中国城/ /天元、响石广场 基本数据： 45 1 1、单价承受力：、单价承受力：集中在1600-20001600-2000元/ /平方米 二、定量调查分析主要结论： 46 2 2、主力客户群：私营企业主、企业中高层管理人员、经商人士。 47 3 3、总价承受力：、总价承受力：主要集中在15-30万之间，约有21.9%客户能接受 30万以上总价。

49、 48 4 4、面积选择：、面积选择：集中在120-130120-130/130-140/130-140 ，其次为100-110100-110。 49 5 5、对户型需求：、对户型需求：三房需求达58.5%58.5%，四房需求达31.4%31.4%。 50 6 6、能承受三房总价为15-2515-25万元之间；能承受四房总价为20-3020-30万元 之间，别墅可承受总价为35-5035-50万元。 51 7 7、客户关注点：、客户关注点：已经开始重视软性需求方面，周边环境、物业管理、 交通、配套设施等方面，体现逐步成熟的需求思想。 52 8 8、可能在荷塘区置业的比例达到60.6%，超过半数

50、，完全否定荷塘区置业 的只占受访人群的11.5% 。 53 定量调查分析总结： 7 7、小高层、多层已经被客户所接受、小高层、多层已经被客户所接受 2 2、三房、四房为客户需求主力户型、三房、四房为客户需求主力户型 3 3、对物业面积的需求较为集中紧凑、对物业面积的需求较为集中紧凑 6 6、荷塘区居住价值仍被众多客户认可、荷塘区居住价值仍被众多客户认可 4 4、总价成为客户购房时主要考虑因素之一、总价成为客户购房时主要考虑因素之一 1 1、中高端客户主要为私营企业主、经商人士、中高端客户主要为私营企业主、经商人士、 企业中高层人员三类企业中高层人员三类 5 5、中高端客户对软性价值已经有所重视

51、、中高端客户对软性价值已经有所重视 54 第三篇第三篇 项目分析项目分析 55 1 1、规模优势：占地414亩，容积率按2.0，建面55万平米，区域最大。 2 2企业自身优势：国有企业，与政府关系密切，拥有本地开发经验。 3 3区位优势：位于中心区域，交通便利。 4. 4. 区域人居环境优势：株洲目前最佳居住区域。 5 5、周边配套设施比较完善。 核心优势项目规模、企业自身优势 一、项目SWOTSWOT分析 S优势 56 1 1城市形象较差 ：老建筑、农田过多影响片区整体形象。 2 2噪音干扰：地块西面320国道、红旗中路噪音影响。 3 3、红旗路商业价值偏低：主要是受320国道高架桥影响，红

52、旗中路地块的 整体商业价值被制约。 4 4地块景观资源缺乏：相对于河西项目。 5 5、公交车线路较少。 核心劣势城市形象较差 噪音干扰 红旗中路商业价值偏低 W劣势 57 1 1区域交通条件改善：新塘路即将修建，将成为荷塘区内环交通要道。 2 2区域产业发展机遇：红旗广场商圈即将形成、传统产业发展迅速，将 带来大量高档住宅潜在消费者。 3. 3. 商业发展机遇：商业临街面长，交通体系进一步完善。 4株洲市住宅市场持续稳定发展，中高档楼盘市场机会较大。 核心机会区域交通条件改善 区域产业发展 O机会 58 1 1、区域内：玫瑰名城等品牌项目后期入市产品的威胁； 2 2、区域外：同品质项目对本项目

53、一、二期构成的市场竞争； 3 3政府宏观调控政策的影响和冲击。 T威胁 但上述都不是本项目的核心威胁 59 河西片区市政建设的发展和成熟，大型房河西片区市政建设的发展和成熟，大型房 地产项目的开发，将会对项目的后期发展地产项目的开发，将会对项目的后期发展 构成严重的追击风险。构成严重的追击风险。 核心威胁： 60 核心劣势 核心机会 核心威胁 城市形象较差 区域交通条件改善 区域产业发展 河西片区项目未来竞争 二、项目综合评述二、项目综合评述 核心优势 项目规模、居住区域 本项目的发展与区域发展息息相关，所以我们有必 要对本项目所处的区域进行研究。 61 三、区域发展研究： 区位：区位：介于产

54、业中心和商贸中心之间地段介于产业中心和商贸中心之间地段 资源：资源：传统优势产业支撑传统优势产业支撑 拥有大量经商人士拥有大量经商人士 环境：环境：较好的人居环境较好的人居环境 众多城市公园众多城市公园 配套：配套：发展较早的城区发展较早的城区 完善的配套设施完善的配套设施 便利交通条件便利交通条件 研究一：区域优势资源显著，但缺乏整合，没有形成核心竞 争力，区域价值没有体现。 62 研究二：株洲城市规模较小，跨区域置业特征明显。 石峰区石峰区 芦淞区芦淞区 天元区天元区 荷塘区荷塘区 63 1 1、东提：改变、东提：改变 城市形象城市形象 3 3、城市未来空间：、城市未来空间： 向南发展向南

55、发展 2 2、西拓：中心西移、西拓：中心西移 （重点）（重点） 研究三：城市发展方向削弱了区域竞争优势，保持和提升区域 价值非常关键。 64 1、河西楼市发展愈燃愈烈、河西楼市发展愈燃愈烈 未来三年河西楼市发展逐渐成熟，对荷塘区及项目后续销售将带来较大压力。 2 2、对产业发展格局影响、对产业发展格局影响 传统产业如制造业、冶金、医药业、专业市场等将仍以河东为中心； 新兴产业西移，主要是信息技术等科技含量较高的产业。 3 3、对客户群影响、对客户群影响 传统产业客户工作在河东，置业仍以河东为主，部分芦淞商圈经营者选择河西置业； 新兴产业客户群重点选择河西置业； 市府西移，政府公务员工作调动，成

56、为河西一个重要的置业群体。 城市发展规划的影响： 65 如何应对城市发展对区域带来的影响？如何应对城市发展对区域带来的影响？ 如何让区域在未来保持领先地位如何让区域在未来保持领先地位? ? 如何让区域价值独树一帜？如何让区域价值独树一帜？ 解决之道解决之道 重塑区域形象 突破市场 66 产业中心产业中心 商商 贸贸 中中 心心 新兴片区新兴片区 株洲：三线城市 全国知名重工业基地 ？ 四、区域形象重塑 1 1、区域城市功能定位、区域城市功能定位 67 2 2、区域形象重塑、区域形象重塑 区位：区位：介于产业中心和商贸中心之间地段介于产业中心和商贸中心之间地段 资源：资源：传统优势产业支撑传统优

57、势产业支撑 拥有大量经商人士拥有大量经商人士 环境：环境：较好的人居环境较好的人居环境 众多城市公园众多城市公园 配套：配套：发展较早的城区发展较早的城区 完善的配套设施完善的配套设施 便利交通条件便利交通条件 区域形象重塑：区域形象重塑： 城市生活中心城市生活中心 68 产业中心产业中心 商商 贸贸 中中 心心 生活中心生活中心 新兴片区新兴片区 三大中心各具特性三大中心各具特性 相辅相成相辅相成 共同支撑目前株洲城市格局共同支撑目前株洲城市格局 5-85-8年内将不会随着城市发展而改变年内将不会随着城市发展而改变 69 东至：桂花路 ；西至：红旗中路西侧200米；南至：东环路；北至：红港东

58、路。 3 3、区域界定、区域界定（初定） 城市生活中心城市生活中心 城市生活中心城市生活中心 70 4 4、成为城市生活中心的必要条件：、成为城市生活中心的必要条件： 1）与CBD（火车站中心广场商圈）保持适当的距离 为了保证一个舒适的居住和生活环境，所以从根本上就要求该区域必须与城市中 的CBD区域保持适当的距离。 太远则不能称之为城市生活中心； 太近则不能保持一个舒适的生活环境和静逸的文化空间； 2）完善的市政配套、文化设施 3）大量中高档楼盘的开发 通过上述分析，从株洲城市发展角度分析，以本项目所在区域为核心的片区是构 筑城市生活中心最适当的区域。 71 五、项目地位 城市中心的稀缺资源

59、 规模最大 独一无二 未来中高档住宅典范 城市生活中心领袖 72 区域城市形象塑造者 区域开发领袖 城市区域运营商 六、企业品牌地位 73 七、项目核心价值体系七、项目核心价值体系 2 2、规模价值：、规模价值：5555万平米大型社区万平米大型社区 1 1、区域价值：城市生活中心、区域价值：城市生活中心 3 3、企业价值：区域形象重塑者、企业价值：区域形象重塑者 4 4、市场价值：未来中高档住宅典范、市场价值：未来中高档住宅典范 74 八、项目发展总战略 将项目价值建立在全新区域价值之上! 塑造项目个性优势，突破市场！ 75 第四篇第四篇 项目定位项目定位 76 一、目标客户定位 主力客户群：

60、 1、区域私营业主 2、区域经商人士 3、区域企事业中高层 辅助客户群： 1、政府公务员 2、芦淞商圈经商人士 3、石峰区客户 1、目标客户构成 77 私营业主 (1) (1) 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在3050岁，主要是荷塘区专业 市场如株洲汽车城、中南蔬菜大市场老板、新华路街面店铺老板；未来红旗商 业圈经老板； (2) (2) 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人 生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业； (3) (3) 生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生 活很多年，对该区域比较依恋； (4) 4) 产品需求