刊北京市房地产市场运行情况

1、北京房地产市场运行情况 2011年2月 PART 1 北京房地产市场分析 u 北京市场发展综述 u 土地市场 u 房地产市场 2010年7月，随着远郊新开楼盘的”低开”，成交量有所反弹；8-9月，市场出现 了回暖迹象，9.29新政后，市场回暖势头嘎然而止，但11、12月份市场随供应增 加、刚性需求消费者观望情绪的瓦解，而再次出现成交火爆现象；而房地产市场成 交价格方面，持续高位运行状态。 北京商品住宅成交市场1月成交量环比下降，降幅为28.1% 从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京房地产市场依旧处于政策主导的阶段，2010年 “三波”房地产调控政策（ 第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控

2、，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为 代表的管制型调）虽在一定程度抑制了投资性需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重 现市场回暖态势。并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格回落现象不明显，仍处于高位运行状态。 国八条政策出 台，市场迅速 进入“冰冻期 ” 市场迅速转淡； 成交量大幅回落， 不足上月三分之一 量价均有不同 幅度的回落， 成交量回落到 上月的三分之 一左右。 2010年56月 市场筑底反弹； 成交量呈现稳步 上涨。 市场呈现“量 涨价滞”特点 ，成交量环比 上涨两成，止 跌回升。 部分远郊楼盘 低价入市，带 动成交量上

3、涨 7-9月10月11-12月 受新一轮调控影 响，成交量环比 下降两成多 成交量再次出 现下降，但成 交价格仍维持 高位运行状态 。 成交量再次出现 回暖势头，成交 量连续两个月攀 升，优质土地交 易活跃。 市场再次出现回暖 势头 2011年1月 1月成交量环比下降， 降幅为28.1%。 受元旦和春节因 素影响，多数开 发商放缓供应节 奏，市场供应量 急剧下滑，成交 量也较12月份有 所下降。 在年底回笼资金的压力 下，打折促销的楼盘增 多，引发刚性及投资需 求年末的入市信心 2010年1月-2011年1月土地市场成交情况北京 2010年1月-2011年1月北京土地成交量走势 2010年1月

4、-2011年1月北京土地单价及楼面地价走势 2011年1月北京共成交土地23 宗，成交建设用地面积96.24万平 方米，成交规划建筑面积180.48万 平方米。 从近13个月土地市场成交情况 来看，11月、12月为土地成交高 峰期。 近13个月北京土地成交均价出 现了较大波动，4月新政后土地价 格大幅跳水，9月份、12月份出现 明显反弹，但随即又出现下调。 本月，北京楼面地价为3405元/ 平方米，土地单价6385元/平方米， 较12月份均出现下降。 从近13个月北京土地市场成交情况来看，4月北京开始实施的土地新政使开发商拿地 受到严格限制，土地价格大幅跳水，9月、12月受个别优质地块成交影响

5、，价格明显 反弹，随即又出现滑落。全年土地集中爆发在11月份和12月份，成交规模明显超出 其余各月份，本月土地市场价格呈现回落态势。 数据来源：北京土地整理储备中心 数据来源：北京土地整理储备中心 282.35 149.81 303.61 109.00 264.00 125.00 115.00 187.18 261.23 24.42 518.23 874.84 180.48 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 201

6、0.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.1 2010.11 2010.12 2011.1 建设用地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）容积率 4972 6144 8470 1133 3697 2555 2924 2892 5607 1297 3861 6448 3405 7666 9090 15847 1817 5123 2924 5663 4257 10273 1878 5049 12352 6385 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010

7、.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.1 2010.11 2010.12 2011.1 楼面地价（元/平方米） 土地单价（元/平方米） 2011年1月，成交的6幅中服地块占据了土地楼面地价排行的前几位，成交楼面地价 均在20000元/平方米左右，本月成交地块中最高成交楼面地价仅为7600元/平方米。 序 号 宗地名称板块成交时间 占地面积 (m2) 规划建筑面 积(m2) 容积率 成交总价 （万元） 楼面地价 (元/m2) 溢价率 （%） 竞得人 1 崔各庄乡大望京村环境整 治土地储备项目1号地 望京 板块 3月15日83507169537 2.0408000

8、24066172%远洋地产 2 朝阳区东三环北京商务中 心区（CBD）核心区Z4地块 CBD核 心板块 12月22日10030140000 13.9629960021400 / 中国民生银行股份 有限公司 3 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z5地块 CBD核心 板块 12月22日9578120000 12.53 25200021000 / 安邦财产保险股份有 限公司、和谐健康保 险股份有限公司和标 准投资集团有限公司 联合体 4 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z3地块 CBD核心 板块 12月22日10490120000 11.44 25200021000 / 中国

9、国际金融有限公 司等5家公司联合体 5 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z6地块 CBD核心 板块 12月22日11007190000 17.26 38070320037/ 远洋地产有限公司、 香港上海汇丰银行有 限公司和崇高发展有 限公司联合体 6 海淀区西北旺北C1地块居 住项目用地（唐家岭地区 整体改造资金平衡项目） 上地 板块 11月16日85099187218 2.237440020000/ 北京万科企业有限 公司和五矿建设投 资管理（北京）有 限公司联合体 7 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z14地块 CBD核心 板块 12月21日16401220000

10、13.41 41140018700 / 正大置地有限公司等 11家企业联合体 8 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z15地块 CBD核心 板块 12月21日11478350000 30.49 63000018000 /中国中信集团公司 9 北京市大兴区亦庄新城X1-3地 块居住及配套用地项目 亦庄板块12月27日1256521260421.00 226875.618000 / 中信房地产股份有限 公司 10 崔各庄乡大望京村环境整 治土地储备项目4号、5号 地 望京 板块 3月17日95018280790 3.05040001794999%北京保利 数据来源：北京土地整理储备中心

11、2010年1月-2011年1月北京成交土地楼面地价排名前十（居住用地） 2010年1月-2011年1月土地市场成交情况北京 2011年1月，北京商品住宅供求比为1：11.97，市场供求失 衡加剧 2010年1月-2011年1月北京市商品住宅供求走势图 2011年1月，商品住宅新增供应面积10.3万平方米，环比大幅下降，仅有5个项目供应。同比下降 89.2%； 成交量方面，商品住宅成交123.3万平方米，环比下降28.1%，同比上涨9.3%。从供求关系上看， 商品住宅市场供求比1：11.97，市场供求失衡局面再次趋紧。 北京商品住宅市场供求关系分析 数据来源：CRIC 127.9 33.1 89

12、.8 110.4 90.3 70.9 96.3 105.7 144.8 100.8 155.6 267.9 30.9 131.1 86.8 132.3 168.2 65.6 59.9 71.2 90.7 142.8 102.9 136.2 193.0 148.0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 0 50 100 150 200 250 300 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.1 2010.11 2010.12 2011.1 住宅供应量（万平方米）住宅成交量（万平方米）供求比（右轴

13、） 项目名称 隶属 区域 板块环线分布物业类型 开盘价格 （元/m2） 规模 （） 建筑形态 中信城宣武区宣武板块二环内普通住宅 4000060984高层 中粮万科长阳半岛房山区房山板块五环外普通住宅 1500022328高层 戛纳35号海淀区学院路板块三至四环间普通住宅 4200013676小高层 果岭假日大兴区黄村板块五环外普通住宅 205003829多层 御园海淀区西山板块四至五环间普通住宅200002097低层 本月新开盘项目列表 北京商品住宅市场新开盘项目 受到元旦和春季两大节日临近的影响，开发商推案态度不积极，2011年1月，北京商品住宅项目 仅有6个项目有新推案，总建筑规模在10

14、.3万平方米，其中不乏中高端项目，如二环内的中信城 、学院路板块的戛纳35号，其开盘价格都在40000元/平方米左右。 数据来源：CRIC 1月份北京商品住宅共有5个项目开盘入市，开盘项目总建筑面积10.3万平方米。其中，开盘5个项目中2个是纯 新盘，3个为老项目后期推盘。1月份的新开盘项目，以五环内为主。 本月成交价格一改上个月回落态势，攀至22945元/，环比上涨11.6%，同比 上涨20.1%，为近13个月以来价格最高位。并超过2010年4月出台国八条政策前， 市场最高成交价格。 北京商品住宅市场成交价格分析 数据来源：CRIC 北京市2010.1-2011.1月商品住宅量价走势图 20

15、11年1月，北京商品住宅价格有所上涨，成交均价为22945元/平方米，环比上涨11.6%，同比上涨 20.1%，达近13个月以来最高成交价格。 本月成交价格上涨主要是由于本月多个高单价项目大面积成交所造成，如中信城、丽都水岸、首城国际中 心、首开幸福广场等，其均价都在30000元/平方米以上，其单个成交量也均在1.3万平方米以上。 17185 15536 19945 20749 15320 16208 17399 19172 18698 19459 17794 18939 20077 19110 17582 21378 22496 1856118434 19158 20615 19970 20

16、112 21912 20559 22945 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.1 2010.11 2010.12 2011.01 元/平方米 住宅成交均价商品住宅成交均价 80（含）-100和140（含）-200面积段，二室、三室户型为供应 主力 面积段 户型 n 2011年1月，北京市商品住宅市场新增供应 中， 80（含）-100平方米面积段占供应量首 位，供应面积4.4万平方米，占比约 43%； n140（含）-200平方米面积

17、段供应量列第二 ，供应面积3.1万平方米，占比约30%。 n 2011年1月，三室、二室为本月商品住宅新 增供应的主流户型，占比分别为46%、40%。 n具体来看，三室新增供应4.7万平方米，位居 第一，二室新增供应4.1万平方米，位居第二 ，本月四室房型供应0.7万平方米，占本月供 应量的7%，位居第三。 北京商品住宅市场供应结构 80（含）-100平方米面积段成交占比最高（38%），二室、三室为成交 主力户型 面积段 户型 n 2011年1月，商品住宅成交面积段排名第一 的为80（含）-100平方米面积段，本月成交量 36.1万平方米，占总成交量的38%； n60平方米以下面积段成交11万

18、平方米，占比 22%； n140(含)200平方米面积段成交26.3万平方米 ，占总成交面积的16%。 n其余各面积段的成交面积占比都在14%以下。 n 2011年1月，商品住宅成交市场的中坚力量 依然是二室和三室。本月二室成交面积42.6万平 方米，占比35%，三室成交面积34.2万平方米， 占比28%。一室成交12.4万平方米，占比10% n本月商品住宅成交主力户型仍为中小户型，一 室、二室、三室总占比73%。 北京商品住宅市场成交结构 10000（含）-15000元/平方米和30000(含)元/平方米以上单价段； 200（含）-400万元总价段成交占比表现突出。 单价段 总价段 n 20

19、11年1月， 10000（含）-15000元/平方 米价格段成交占比最大，成交面积31.5万平方 米，占比26%； n 其次是30000元/平方米以上价格段，成交 面积29.2万平方米，占比24%； n位列第三的为20000（含）25000元/平方 米价格段，共成交19.9万平方米，占比16%。 n 2011年1月，200（含）-400万元总价段所 占比重最大，成交量为31.9万平方米，所占比 重为26%； n其次为400（含）-1000万元总价段，成交面 积为29.6万平方米，占比为23%； n本月成交第三为100万元以下总价段，成交 分别为20.4万平方米，占比为16%。 北京商品住宅市场

20、成交结构 1月北京商品住宅项目销售TOP10排行 数据来源：cric 2011年1月商品住宅项目销售TOP10排行榜 从以下进榜的项目来看，除中信城、丽都水岸、首城国际中心价格在3万元以上外，其余进榜 项目成交均价在2万元左右。 项目名称板块开盘时间 成交面积 () 成交均价 (元/) 同比周边 价格涨跌 幅（%） 与上期推案 价格比较（%） 累计 销售率 （%） 开发商 中粮万科长阳半岛房山板块2010-12-1880,64915,9326.45%持平97.47% 北京中粮万科假日风景房地产开发有 限公司 昆泰嘉诚中心望京板块2010-2-651,73120,200/无上期99.89%北京昆

21、泰嘉业房地产开发有限公司 龙湖香醍溪岸顺义板块2009-10-1831,46814,012/16.67%81.04%北京龙湖庆华置业有限公司 龙湖蔚澜香醍南通州板块2010-4-1722,73424,731/24.00%74.92%北京龙湖天行置业有限公司 非中心-中弘国际商 务花园 京通沿线板块2009-12-2019,39819,489/18.42%39.73%北京中弘投资有限公司 旗胜家园昌平板块2011-1-819,33016,033/无上期96.72%北京住总房地产开发有限公司 中信城宣武板块待定17,97941,964/ 与上期推案时间间隔超 过6个月 0.00%北京中信房地产有限

22、公司 丽都水岸望京板块2011-1-1617,33230,686/ 与上期推案时间间隔超 过6个月 43.94%北京太平洋城房地产开发有限公司 首城国际中心CBD南区板块2009-8-816,79632,275/-21.05%95.45%北京惠明置业有限公司 绿地新都会国际花 都 房山板块2010-12-1815,70316,652-9.09%无上期80.22%北京绿地京城置业有限公司 项目位置 房山长阳镇京良路南侧，京良环岛东行约3公里 物业类型普通住宅 开盘时间2010-12-18 总建面积100万 容积率1.5 成交均价15,932元/ 开发商北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 突出

23、案例解读中粮万科长阳半岛 项目介绍 n房山郊区大盘：低总价，主力户型为2居、3居，满足刚需客户需求； n万科品牌效应：前期持续热销，积累客户较充分。 热销原因 1月 项目表现 成交面积 (m) 成交套数 (套) 成交均价 (元/m) 8064988415932 p2011年1月16日新推案252套房源，户型有1、2、居，以87-892居 为主 p2010年12月19日新推案848套房源，户型有1、2、3居，以68-89 的2居，90多的3居为主。 项目位置朝阳区望京东路与溪阳东路交叉口东100米 物业类型酒店式公寓 开盘时间2010-02-06 总建面积11万 容积率4.5 成交均价20,20

24、0 开发商北京昆泰嘉业房地产开发有限公司 突出案例解读昆泰嘉诚中心 项目介绍 n位于朝阳区望京中关村科技园内，东临五环路，南依北小河，紧邻望京 公园。地理位置十分优越。 n项目为商业立项，40年产权，但成交均价仅20200元/平方米，与周边 项目相比存在明显的价格优势。 热销原因 1月 项目表现 成交面积 (m) 成交套数 (套) 成交均价 (元/m) 5173129720200 p2010年2月推出388套房源，户型面积为90平米一居，146-156 平米两居，182-192平米三居。 项目位置 顺义区牛栏山镇张家庄村北部 物业类型普通住宅;别墅 开盘时间2009-10-18 总建面积305

25、,860 容积率1.2 成交均价14,012 开发商北京龙湖庆华置业有限公司 突出案例解读龙湖香醍溪岸 项目介绍 n位于顺义新城核心，乔波滑雪馆北侧；与北京最大森林公园为邻 ，距京东最大水系景观潮白河90米，独享8.5万平米的社区公园。 n周边交通状况：从京承高速、京顺路、机场高速、白马路等城市 快行线均可快速连通市区，距首都机场仅15 公里。 n龙湖地产品牌力作，普通住宅部分共享别墅社区资源。 热销原因 1月 项目表现 成交面积 (m) 成交套数 (套) 成交均价 (元/m) 3146854514012 p2010-07-03，推出404套房源，户型以108-144三房为主 p2010-04

26、-02，推出542套房源，主力户型为100-151的三房。 新政对高端市场和别墅市场影响尚未显现。本月高端住宅供应量大幅萎缩，仅有中信城、 戛纳35号和御园项目有供应，供应7.7万，成交18.9万，价格47853元/，成交表现 较为稳定；别墅市场仅供应2000平方米，成交量小幅下滑至10万平方米。 2010年1月-2011年1月北京市高端住宅市场量价走势p5月以来，北京高端市场明显 受到新政的影响，成交量锐减。 5-7月份成交量处于低谷。但8 月以来成交量明显回升，月均成 交量8万平方米，其中1月份供 应量为7.7万，环比下降 46.7%；成交量18.9万平方米， 环比上涨15.42%；成交均

27、价 47853元/，环比上涨7.69%。 由于受个案项目的影响，高端公 寓成交均价波动较大。 p2010年以来，北京别墅成交 量在4月份达到峰值后于8、9月 份开始逐步走出低谷。1月别墅 成交量10.06万平方米，环比下 降29.59%,成交价格为30060元/ 平方米，环比上涨26.62%。 2010年1月-2011年1月北京市别墅市场供求价走势 数据来源：CRIC 数据来源：CRIC 注：2009年高端住宅为单价25000元/平方米以上楼盘，2010年高端住宅为单价35000元/平方米以上楼盘。 高端住宅市场及别墅市场量价走势 高端公寓项目中，中信城、首开幸福广场-铂郡项目入市热销，宣武区

28、表现抢眼，成高端项目集 中地。 别墅项目中，近远别墅依然是市场热点，由于其优越的自然环境及较高的性价比受到客户青睐。 本月，富力十号的住宅和别墅双双进入前五名，表现抢眼。 1月高端住宅项目及别墅项目销售TOP5排行 数据来源：cric 1月高端住宅项目销售TOP5排行榜 排名项目名称区域板块环线 成交面积 (m) 成交套数 (套) 成交均价 (元/m) 1中信城宣武区宣武板块二环内17,97913741,964 2首开幸福广场朝阳区使馆区板块二至三环间13,6398650,083 3唐宁ONE海淀区中关村板块四至五环间13,44516945,167 4富力十号朝阳区CBD核心板块二至三环间10

29、,9383449,808 5四合上院宣武区宣武板块二环内9,1947035,338 排 名 项目名称区域板块环线 成交面积 (m) 成交套数( 套) 成交均价 (元/m) 1龙湖蔚澜香醍通州区南通州板块五环外9,6865131,186 2富力十号朝阳区CBD核心板块二至三环间5,2461153,147 3龙熙顺景大兴区黄村板块五环外5,1641417,076 4温哥华森林昌平区昌平板块五环外4,9121126,495 5保利垄上昌平区昌平板块五环外4,673924,857 1月别墅项目销售TOP5排行榜 数据来源：cric 项目位置菜市口南大街 物业类型高端住宅 开盘时间2011-01-20

30、总建面积100000 容积率2.66 成交均价41,779 开发商北京中信房地产有限公司 突出案例解读中信城 项目介绍 n 中信城地段位置绝佳，位于宣武区菜市口皇城核心地段。 n 项目已售两期，市场认知度较高，前期积累客户量较大，团购客户 较多。 n 项目户型设计以中小户型为主，以100平方米以内的二房、150平 方米以内的三房为主力户型，总价可控。 热销原因 1月 项目表现 成交面积 (m) 成交套数 (套) 成交均价 (元/m) 17,97913741,964 p1月20日新推503套，户型为123-147的三房为主；85-93的 二房为主。 项目位置 朝阳区东直门外新东路幸福村 物业类型

31、 普通住宅 开盘时间 2005-04-28 总建面积 55万平方米 容积率 4.09 成交均价 51100元/平方米 开发商 北京首都开发控股(集团)有限公司 突出案例解读首开幸福广场二期铂郡 项目介绍 n 首开幸福广场东邻东三环燕莎国际商圈，南取CBD、长安街国际商 务中心带，西乘东直门亚洲第一交通枢纽，北面国门使馆区。 n 首开幸福广场集高档国际公寓、企业总部、现代艺术中心、国际商 业街等多种物业为一体，构建成一个功能完备的国际化生活特区。 热销原因 1月 项目表现 成交面积 (m) 成交套数 (套) 成交均价 (元/m) 143069749410 p 首开幸福广场以小户型为主：33.95

32、-166.91平方米的一房占比 最大达到了68.77%。地段绝佳，总价可控。 项目位置朝阳区广渠路10号 物业类型普通住宅 开盘时间2010-11-25（最新推案） 总建面积 72500平方米 容积率2.24 成交均价46707元/平米 开发商北京富力城房地产开发有限公司 突出案例解读富力十号 项目介绍 n富力十号地理位置绝佳，位于朝阳区广渠路10号，周边有可比性的 新盘较少。 n项目新推出了高品质的2栋板式小高层以及2栋城市合院别墅，板式 小高层主力户型为224-289平米平层goodfeel，户型南北通透。 n项目定位高端，填补了国贸地区缺乏高端新盘的空白，户型面积较大 ，社区配套豪华，产

33、品较为丰富，迎合了高端置业者的需要。 热销原因 1月 项目表现 成交面积 (m) 成交套数 (套) 成交均价 (元/m) 10,9383449,808 p2010-11-25开盘，推出产品类型多样，联排别墅、大户型公寓。 因为CBD收尾项目，项目享有较大的溢价空间。 PART 2 北京房地产市场政策环境及走势分析 2 2 政策环境分析2011年政策初见端倪 2011年房地产市场一系列调控措施： 1月31日 【青岛】 青岛市政府新闻办召开 新闻发布会，介绍了青 岛出台楼市限购令的相 关情况。具体实施细则 尚未公布。 1月26日1月27日2月9日2月9日 【房价调控】【房产税】【央行】【住建部】

34、新国八条颁布，包括 二套房房贷首付比例 提高至60%，限购政 策扩及全国以及二手 房交易营业税全额征 收等细则； 上海、重庆房 产税试点细则 颁布。 自2月9起上调金 融机构一年期存 贷款利率0.25个 百分点。 自2月9日起上调个人住 房公积金存贷款利率。 同时对于利用公积金支 持保障性住房建设试点 工作的城市，五年期以 上个人住房公积金贷款 利率上浮10%。 各城市国八条落地政策： 2月1日 【上海】 上海出台落实“国八条” 的楼市调控细则，提出限 购、限贷、推进房产税试 点等9条措施，多管齐下遏 制投资投机性购房。 【北京】【南京】【成都】【济南】 按照“新国八条”有关规定，尚未 采取住

35、房限购措施的直辖市、计划 单列市、省会城市和房价过高、上 涨过快的城市，要在2月中旬之前， 出台住房限购实施细则。 2月12日 山东省济南市有关限购细则 规定从即日起至12月31日， 济南市户籍及非户籍居民家 庭，只能在市区范围内新购 一套新建商品住房。 政府调控的决心和居 高不下的市场矛盾预 示，未来房地产调控 的趋势不会改变。一 系列调控措施还将继 续出台。 2 3 政策环境分析2011年“国八条”新政解读 国八条政策要点： 【调整税费】对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售 收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低

36、于 60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（首付比例上调一成）。 【增加土地出让】今年的商品住房用地供应计划总量原则上不 得低于前2年年均实际供应量。 【限购升级】各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨 过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已 有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会 保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及 以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居 民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当 地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 政策点评： 1、本次调控事

37、前没有任何信号释放，非常突 然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产 调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击 ，方向性意义较强。 2、这次政策重点不仅是首付六成和从严征收 营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大 。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会 城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵 盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之 前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新 增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房 ，则明确不能再购买，这个政策对市场的杀伤力 很大! 各主要城市国八条落地政策解读 n 上海落地政策与全国版国八条保持了高度一致。从限购、信贷等方面入手。 n

38、二套房限购，三套房一律停售。具体细则与国八条高度一致；信贷收紧，二套房首付不得低于 60%,利率1.1倍；房产税落地试行；国务院要求的具体调控目标上海计划在3月公布。 n 青岛反映速度最快，政策颁布速度快，1月31日在本市网站上公布。 n 从落地政策的细节来看，青岛版国八条与全国版国八条保持了高度一致。限购、信贷均严格执行了中 央的要求。 1 2 政策环境分析各城市国八条落地政策 n 北京落地政策与全国版国八条保持了高度一致，部分条文更加严厉。从限购、信贷等方面入手。 n 其中对购房人资格要求5年以上的条文成为北京版政策的关注点。对北京版政策的详细分析见后面京十 五条分析。 3 深圳、广州、哈

39、尔滨、南京、成都、太原、南宁、长春、贵阳等城市也相继出台了国八条落地政策，各地政 策以贯彻执行中央国八条政策为主。 贷款利率提高，必然会增加贷款者的购房成本。但首套住房首付已由最低二成 提至三成，贷款利率已由最低七折升至八五折对购房者的影响更为直接。 上海、重庆相继落地房产税，但在此之前国八条公布，其调控力度远超房产税 且更多关注各地执行力度，掩盖了房产税的调控效果。 加息效果尚未显现 房产税落地政策过于温柔 国八条是主力，加息、房产税只能敲边鼓 对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一 个量变到质变的过程。 每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前 半段，总体影响较小；加息周期过半，尤其是最

40、 后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表 现出来。 若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市 依然属于“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。 上海、重庆房产税政策较为相似，先皆是对多 套和高档房的住宅征求持有环节的税收；差异 之处于重庆直接向高档房“开炮”，以别墅和 单价为参照系，涉及面小，税率略高；而上海 方案主要以套数和面积为衡量标准，涉及面略 大，税率稍低。 舆论渐渐将房产税视为抑制房价的“终极武 器”，落地后成了一枚“小小的子弹”。 政策环境分析加息、房产税政策解读 2 6 政策环境分析新政市场表现 【北京】 表现1：二手房出现恐慌 性购房，成交大幅上涨 “新国八条”虽然出台，但 地方细

41、则尚未出尽，而且即 将落地的北京版第三轮调控 细则力度空前，特别是针对 限购的政策非常严厉，赶搭 政策末班车的恐慌性购房心 理，进一步助推了二手房成 交量上扬。 表现2：春节前后新建商品住 宅供应不足，成交惨淡 供应方面：受预售资金监管政 策影响，12月份北京共有72个 项目取得预售许可证，以规避 政策监管。加之春节前后为楼 市传统淡季，开发商推盘意愿 较低，因此2011年前四周北京 新建商品住宅供应仅301套，其 中春节前两周仅供应1套，新房 供应量明显不足。 成交方面：临近年底，新建商 品住宅成交表现惨淡，其中 2011年第四周即春节前的一周， 新房成交量2504套，环比上周 下降20.8

42、%。 2011年前四周北京二手住宅成交套数走势 2011年前四周北京新建商品住宅供应成交套数走势 【上海】房地产交易中心过户数明显增加，估计大约增长了两至三成左右。国八条新政出台周（1月24日-1月30日）上海新增供应面积 11.4万平方米，成交近27万平方米，成交量较前两周有小幅上涨，新政出台后两周（1月31日-2月13日）则供应量、成交量均大幅下滑，累 计供应5.6万平方米，累计成交4.1万平方米。 【青岛】国八条新政出台周（1月24日-1月30日）青岛新增供应面积13.1万平方米，成交量21万平方米，成交量连续两周超过200万平方 米，恐慌性购房造成房地产市场短暂繁荣，新政出台后两周（1

43、月31日-2月13日）则供应量为0，成交量大幅下滑，第5周（1月31日-2月6日） 仅成交3.9万平方米，第六周（2月7日-2月14日）市场无供应、无成交。 2 7 政策环境总结 n 2010年房地产调控政策频出，严厉程度不断加剧，但对市场的影响 不明显；2011年开年房产调控力度升级，中央明确表明对房产的调控 信心，如国八条调控后仍达不到调控目标，政策将再度升级、加码。 n 因此政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示，未来房地产调控 的趋势不会改变。 政策环境分析政策环境总结 28 北京“新国八条”落地政策 2月16日，北京市人民政府办公厅出台关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房

44、地产市场调 控工作的通知，该通知是北京对“新国八条”的细化规定，共十五条，从土地、税收、建设、信贷、限购、 保障房等多个方面对下阶段的调控工作做出了细致性的要求。 北京版国八条政策要点1： 【保障性住房建设目标量化，保障力度加强。】 通知规定十二五期间全市计划建设、收购各类保障性住 房100万套，其中2011年全市通过新建、改建、购买、长 期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2 万户，竣工保障性住房10万套，在公租房方面，2011年年 底前实现配租入住1万户以上。 2010年北京商品住宅成交量为1201万平方 米，约为12万套左右。 以这样的标准计算，这意味着2011年将会 有

45、超过20万户（人）通过保障性住房解决 居住问题。 从增量上看，保障性住房的受益人群将会 超过购买商品房的人群，这将极大的缓解 北京市的住房问题。 政策要点解读： 从内容上看可以分为重申和加强两部分内容。 其中差别化信贷、严格住房用地供应管理、加强税收征管等部分为与新国八条的规定并无大的差异，属于 重申性内容；而在保障性住房和限购方面，则出现了新的规定，成为本次京版十五条最大的亮点。 29 北京“新国八条”落地政策 【限购政策升级，对后市影响巨大】 通知规定，自通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市 户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连 续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所

46、得税的非本 市户籍居民家庭，限购1套住房； 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及 以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证 和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证 明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 北京版国八条政策要点2： p 北京市统计公报显示，2009年北京常住人 口为1755万人，外来人口509万，占常住人口 的比重为29%，其中能够满足购房条件的非 户籍人口所占比例是很小的。 p 从另一方面来看，对第三套房限购已经将 绝大多数的投机、投资需求屏蔽，能够进入 市场的以刚性需求主，还有少量的改善性需 求，在这部分需求当中，非户籍人口

47、所占的 比重是很大的，因为绝大多数户籍人口基本 都拥有住房。 p 而当前的限购将这部分需求当中绝大多数 的非户籍人口剔除，有效需求大幅减少，后 市成交量的持续低迷必然引发价格的反应。 政策要点解读： 1、调控细则严厉程度要超过预期 2、对市场的短期影响会比较大 3、考虑到户籍限购与中国淡化户籍的发展主流相悖，预计这种限购将会是短时性的。 北京“新国八条”落地政策特点： 北京住宅市场供给、成交、价格小幅下滑，市场不具备“大降”的基础 受京十五条影响，北京住宅市场将受到较大的冲击。作为政策的应激反应，市场的供应、成交、价格将出 现一定程度的下滑。市内小户型产品的影响更大，“5年”以内的刚性需求置业

48、受阻。 目前国内经济发展势头良好，与“大降”的08年市场外部条件不同。市场本身不具备“大降”的基础。另 外北京这类一线城市一旦住宅价格出现小幅下滑（20%以内），或者价格触底反弹时，符合条件的置业者将 出现抄底心态，重新进入市场，从而托住市场价格。 上海的炒房客低价（比正常是价格低10%）左右出手部分房源，看房者趋之若鹜，部分置业者甚至房子都 没看，直接下单。 京十五条于2月16日公布，至今执行时间尚未满一周。但从从政策调控的力度和各 方对政策的反映来看，未来一段时间北京房地产市场降温将成必然。成交量、价均 在一定程度上下浮。 后续市场发展趋势分析北京 近郊住宅市场： 作为承接北京高房价带来的

49、外溢效应的近郊地区将成为本轮调控的受益者。在京不满“5年”的刚性 婚房需求将进一步刺激小户型住宅市场，近郊市场将迎来一个良好的发展机遇。 长远来看： 长远来看，限购政策都是“浮云”。限购政策实在特定的背景时期出台的暂时性管制政策，不合符市场发 展和中国市场化改革方向，限购政策的取消是历史的必然。 一旦限购政策取消，市场将再度出现一次需求爆炸性释放。限购期间被延迟的需求再度集中入市造成市场 的需求快速膨胀。 严厉的限 购犹如埋 地雷，短 期对市场 造成打压， 一旦放开 就会被延 迟的需求 引爆。 THE END PART 1 北京房地产市场分析 u 北京市场发展综述 u 土地市场 u 房地产市场

50、 2011年1月，成交的6幅中服地块占据了土地楼面地价排行的前几位，成交楼面地价 均在20000元/平方米左右，本月成交地块中最高成交楼面地价仅为7600元/平方米。 序 号 宗地名称板块成交时间 占地面积 (m2) 规划建筑面 积(m2) 容积率 成交总价 （万元） 楼面地价 (元/m2) 溢价率 （%） 竞得人 1 崔各庄乡大望京村环境整 治土地储备项目1号地 望京 板块 3月15日83507169537 2.040800024066172%远洋地产 2 朝阳区东三环北京商务中 心区（CBD）核心区Z4地块 CBD核 心板块 12月22日10030140000 13.96299600214

51、00 / 中国民生银行股份 有限公司 3 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z5地块 CBD核心 板块 12月22日9578120000 12.53 25200021000 / 安邦财产保险股份有 限公司、和谐健康保 险股份有限公司和标 准投资集团有限公司 联合体 4 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z3地块 CBD核心 板块 12月22日10490120000 11.44 25200021000 / 中国国际金融有限公 司等5家公司联合体 5 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z6地块 CBD核心 板块 12月22日11007190000 17.26 3807

52、0320037/ 远洋地产有限公司、 香港上海汇丰银行有 限公司和崇高发展有 限公司联合体 6 海淀区西北旺北C1地块居 住项目用地（唐家岭地区 整体改造资金平衡项目） 上地 板块 11月16日85099187218 2.237440020000/ 北京万科企业有限 公司和五矿建设投 资管理（北京）有 限公司联合体 7 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z14地块 CBD核心 板块 12月21日16401220000 13.41 41140018700 / 正大置地有限公司等 11家企业联合体 8 朝阳区东三环北京商务中心区 （CBD）核心区Z15地块 CBD核心 板块 12月21日

53、11478350000 30.49 63000018000 /中国中信集团公司 9 北京市大兴区亦庄新城X1-3地 块居住及配套用地项目 亦庄板块12月27日1256521260421.00 226875.618000 / 中信房地产股份有限 公司 10 崔各庄乡大望京村环境整 治土地储备项目4号、5号 地 望京 板块 3月17日95018280790 3.05040001794999%北京保利 数据来源：北京土地整理储备中心 2010年1月-2011年1月北京成交土地楼面地价排名前十（居住用地） 2010年1月-2011年1月土地市场成交情况北京 本月成交价格一改上个月回落态势，攀至22945元/，环比上涨11.6%，同比 上涨20.1%，为近13个月以来价格最高位。并超过2010年4月出台国八条政策前， 市场最高成交价格。 北京商品住宅市场成交价格分析 数据来源：CRIC 北京市2010.1-2011.1月商品住宅量价走势图 2011年1月，