房地产企业金融战略博商讲义

1、房地产企业金融战略博商讲 义 政治和法律环境：政治和法律环境： 房地产调控房地产调控 货币政策货币政策 土地政策土地政策 一般法律的约束一般法律的约束 房地产行业法律法规房地产行业法律法规 技术环境：技术环境： 科技进步对房地产业的科技进步对房地产业的 贡献度要求日益提高贡献度要求日益提高 先进环保技术要求推广先进环保技术要求推广 住宅部品的品种、质量、住宅部品的品种、质量、 生产规模要求提高生产规模要求提高 经济环境：经济环境： 整体经济快速发展整体经济快速发展 区域经济发展水平区域经济发展水平 城市化、消费、投资城市化、消费、投资 城市的城市的GDP增长率增长率 社会和文化环境：社会和文化

2、环境： 城市化的推进城市化的推进 人口结构的变化人口结构的变化 注重注重“家家”的文化传统的文化传统 住宅的小型化住宅的小型化 从从“房子房子”到到“生活生活” 的转变的转变 一般宏观环境一般宏观环境 （房地产）（房地产） 房地产 企业 国民经济快速增长国民经济快速增长 经济增长周期经济增长周期 “逢八衰退、逢二增长逢八衰退、逢二增长”的规律的规律 第一个周期：第一个周期：19781988年，该周期的谷底是年，该周期的谷底是1982年，之后呈现反弹趋势，总体呈现斜三角年，之后呈现反弹趋势，总体呈现斜三角W型；型； 第二个周期：第二个周期：19891996年，年，1989年经济探底，然后迅速回升

3、，之后呈现稳步增长的趋势；年经济探底，然后迅速回升，之后呈现稳步增长的趋势； 第三个周期：第三个周期：19982007年，起点是亚洲金融危机，由于大规模的经济刺激政策，该周期的起伏波动年，起点是亚洲金融危机，由于大规模的经济刺激政策，该周期的起伏波动 平缓，到平缓，到2002年出现趋势不明显的探底，之后有开始出现缓慢反弹，稳步增长；年出现趋势不明显的探底，之后有开始出现缓慢反弹，稳步增长； 第四周期：预测为第四周期：预测为20082017年，起点同样是一次大规模经济危机和大量经济刺激政策。根据上一周年，起点同样是一次大规模经济危机和大量经济刺激政策。根据上一周 期的特点，中国经济将呈现期的特点

4、，中国经济将呈现20082012年缓慢探底，年缓慢探底，20122017年稳步反弹的过程，整体经济保持年稳步反弹的过程，整体经济保持 平均平均8%的增速。的增速。 经济环境经济环境 固定资产投资大幅增加固定资产投资大幅增加 内需不足，经济刺激政策集中于投资领域内需不足，经济刺激政策集中于投资领域 全社会固定资产投资总规模大幅上升，占全社会固定资产投资总规模大幅上升，占GDP的比重的比重24%增长到增长到67%； 房地产投资在固定投资中的比例居高不下，近房地产投资在固定投资中的比例居高不下，近20年来保持着平均年来保持着平均16%的比例；的比例； 经济环境经济环境 居民收入水平和消费能力不断提高

5、居民收入水平和消费能力不断提高 消费水平消费水平当前消费、储蓄当前消费、储蓄潜在消费能力潜在消费能力 在岗职工平均工资从在岗职工平均工资从19901990年的年的21402140元激增到元激增到20092009年的年的3273632736元，同时，消费水平也提高了近元，同时，消费水平也提高了近1010倍；倍； 储蓄存款总额从储蓄存款总额从71197119亿增长到亿增长到260771260771亿，涨幅为亿，涨幅为3600%3600%，居民储蓄的重要动机之一为耐用品储蓄购买。，居民储蓄的重要动机之一为耐用品储蓄购买。 经济环境经济环境 城市化和城市圈城市化和城市圈 城市化引发人口迁移，影响区域房

6、地产需求城市化引发人口迁移，影响区域房地产需求 城市化规律：城市化规律： 城市化率城市化率沿沿“S”型曲线变动，当城市人口超型曲线变动，当城市人口超 过过30%，城市化进入加速期，直到城市人口超过，城市化进入加速期，直到城市人口超过 70%； 人口流动方向人口流动方向分为四个阶段，从农村进入分为四个阶段，从农村进入 城市、从小城市进入大城市、从城区进入郊区城市、从小城市进入大城市、从城区进入郊区 （大城市郊区化）、进入郊区（郊区城市化，（大城市郊区化）、进入郊区（郊区城市化， 形成形成“大都市圈大都市圈”）。）。 房价规律：房价规律： 初期初期大城市房价和全国涨幅基本持平；大城市房价和全国涨幅

7、基本持平； 中期中期大城市房价便会显著高于全国水平；大城市房价便会显著高于全国水平； 后期后期大城市郊区的房价高于全国水平。大城市郊区的房价高于全国水平。 经济环境经济环境 我国城市化率已经达到我国城市化率已经达到49.68%（2011年）年），进入加速城市化的进程；，进入加速城市化的进程； 我国大城市区位的选择集中于上海、京津和广深三大地区，并形成大型经济圈，人口的流入速度我国大城市区位的选择集中于上海、京津和广深三大地区，并形成大型经济圈，人口的流入速度 加快，会进一步推动房地产市场的发展和房价的高启。加快，会进一步推动房地产市场的发展和房价的高启。 人口结构面临拐点：人口结构面临拐点：

8、劳动人口比下降，抚养比上升劳动人口比下降，抚养比上升 人口结构的变化，对经济和社会发展将产生颠覆性的影响！人口结构的变化，对经济和社会发展将产生颠覆性的影响！ 对于房地产企业来说，应深刻理解这种变化，在选择新产业对于房地产企业来说，应深刻理解这种变化，在选择新产业 及人力资源战略等活动中充分考虑这种变化。及人力资源战略等活动中充分考虑这种变化。 社会社会 文化文化 人口人口 货币政策与房地产市场货币政策与房地产市场 以信贷为渠道，分别调控供给与需求以信贷为渠道，分别调控供给与需求 分为两类：分为两类： 1 1、作用于房地产开发企业的信贷政策，包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款、

9、作用于房地产开发企业的信贷政策，包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款 利率等政策措施。利率等政策措施。 2 2、作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例、贷款期限和按揭贷款利率等。、作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例、贷款期限和按揭贷款利率等。 两种渠道：两种渠道： 1 1、利率变动影响资金成本，直接影响房地产市场。、利率变动影响资金成本，直接影响房地产市场。 2 2、货币政策影响银行房贷规模和动机，间接作用于房地产供需双方。、货币政策影响银行房贷规模和动机，间接作用于房地产供需双方。 政策政策 法律法律 土地市场交易和开发形势土地市场交易和

10、开发形势 1997-2009年房地产企业年度购置和完成开发土地面积年房地产企业年度购置和完成开发土地面积 从从1997年以来，我国土地市场交易活跃，年以来，我国土地市场交易活跃，1997年年-2004年，我国房地产年，我国房地产 企业年度购置土地面积稳步上涨，企业年度购置土地面积稳步上涨，2004年之后基本保持稳定。但是，在另年之后基本保持稳定。但是，在另 一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积，一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积， 这表明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。这表明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。

11、房价增长率和地价增长率比较房价增长率和地价增长率比较 2001-2009年我国房价和地价增长率比较年我国房价和地价增长率比较 自自2003年下半年开始土地招拍制度以来，年下半年开始土地招拍制度以来，“18亿亩耕地红线亿亩耕地红线”强化了土强化了土 地的稀缺性，使土地供应日益紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使地的稀缺性，使土地供应日益紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使 得得“囤地囤地”的现象愈演愈烈，的现象愈演愈烈，反过来带来更高的地价，形成恶性循环。反过来带来更高的地价，形成恶性循环。 房地产企业收入情况房地产企业收入情况 2000-2008年房地产企业收入情况年房地产企业收入情况 单

12、位：亿元单位：亿元 根据中国统计局资料，根据中国统计局资料，2000年年-2008年，全国房地产企业年度经营总收年，全国房地产企业年度经营总收 入呈现稳步的上升趋势，总收入从入呈现稳步的上升趋势，总收入从2000年的年的4515亿元增加到亿元增加到2008年的年的 26698亿元，同比上涨了亿元，同比上涨了592%。其中商品房销售收入从。其中商品房销售收入从2000年的年的3896亿元亿元 上升到上升到2008年的年的24394亿元，占比总收入从亿元，占比总收入从86%增加到增加到92%。 房地产企业营利情况房地产企业营利情况 2000-2008年房地产企业营利情况年房地产企业营利情况 单位：

13、亿元单位：亿元 根据中国统计局资料，根据中国统计局资料，2000年年-2008年，全国房地产企业年度营业利润年，全国房地产企业年度营业利润 呈现上升趋势明显，从呈现上升趋势明显，从2000年的年的73亿增长到亿增长到2008年的年的3432亿元，同比增加亿元，同比增加 了了468%。与之同时，房地产企业经营效果也在改善，营业利润率从。与之同时，房地产企业经营效果也在改善，营业利润率从2000 年的年的1.6%，迅速提升到，迅速提升到2008年的年的12.86%。 房地产行业集中度分析房地产行业集中度分析 集中度曲线不同状态所蕴含的策略导向 散点市场块状同质化市场团状异质化市场 描述 较低的市场

14、集中度较低的市场集中度前三名和前十名的市场集中度迅速前三名和前十名的市场集中度迅速 上升上升 前三名市场份额有所下降，但前十前三名市场份额有所下降，但前十 名的市场集中度继续上升名的市场集中度继续上升 集中度曲线 地方品牌林立，缺乏行业领导品牌地方品牌林立，缺乏行业领导品牌部分有进取心的企业迅速扩张，挤部分有进取心的企业迅速扩张，挤 占了众多地方品牌的市场，市场呈占了众多地方品牌的市场，市场呈 寡头垄断结构寡头垄断结构 部分行业部分行业“黑马黑马”以其特色产品，以其特色产品， 独特卖点以及市场细分化策略蚕食独特卖点以及市场细分化策略蚕食 市场，部分程度地削减了领先企业市场，部分程度地削减了领先

15、企业 的份额的份额 解释 区域市场扩张，中小企业迅速发展区域市场扩张，中小企业迅速发展较强的市场投入，迅速的销售扩张较强的市场投入，迅速的销售扩张市场细分化，特色经营，基于差别市场细分化，特色经营，基于差别 化消费的特卖点诉求化消费的特卖点诉求 策略意义 市场演进的三个阶段 清华大学深圳研究生院 博商同学会 中国人民大学商学院 内部资源能力分析 内部资源能力分析是企业依托自己的核心业务，分析 现有的资源、确定拥有的能力，通过资源和能力进行 延伸，发展具有差异化竞争的业务，实现各业务板块 对资源和能力的共享，分担成本费用，分散风险，增 强企业整体竞争优势。 生存生存发展发展 资源资源 必备资源：

16、企业进入一个必备资源：企业进入一个 行业所必须具备的资源。行业所必须具备的资源。 独特资源：企业所拥有独特资源：企业所拥有 的优于同行业竞争者的的优于同行业竞争者的 独有的资源。独有的资源。 能力能力 必备能力：企业进入一个必备能力：企业进入一个 行业所必须具备的能力。行业所必须具备的能力。 核心能力：企业拥有的核心能力：企业拥有的 优于同行业竞争者的能优于同行业竞争者的能 力。力。 工程建设 市场营销 房地产资产管理和运行 房地产企业内部价值链 投资机会寻找与筛选 土地获取和利用规划 投融资方案及优化 可行性研究 规划和建筑设计 项目策划 根据价值网络的分析， 房地产价值于这些企业和 行业的

17、价值创造，形成了 一系列价值交换、价值传 递和价值创造的关系，建 立了内部价值链、企业价 值链、产业价值链和地区 (区域)价值链之间互相交 融、不断分化和整合的价 值网络。内部价值链，是 价值创造的主要和主导网 络。 人力资源 制度日趋 完善 人力成本控 制有效 核心人才培 养缺乏体系 房地产设计人 才缺失严重 人才储备 不足 各产业交叉 复合型人才 较少 波士顿矩阵 明星业务 汽车& 水务 问题 业务 房地产 现金牛 业务 准金融 瘦狗 业务 增长率 市场占有率 1 用户价值性 用户对住房的适用性、用户对住房的适用性、 安全性、卫生性和经安全性、卫生性和经 济性要求的前提下济性要求的前提下,

18、 产品在房型、环境、产品在房型、环境、 配套设施等方面具有配套设施等方面具有 超前性和性价比优势超前性和性价比优势, 产品价值具有一定的产品价值具有一定的 增值空间增值空间 3 延展性 拥有强大的核心竞争拥有强大的核心竞争 力力,就意味着企业在就意味着企业在 参与依赖核心竞争力参与依赖核心竞争力 的相关产品市场上有的相关产品市场上有 了选择权了选择权 2 独特性 房地产开发企业要培房地产开发企业要培 育属于自己的难以模育属于自己的难以模 仿的资源与能力仿的资源与能力,如如 资本运营、土地储备、资本运营、土地储备、 地段、资源整合等方地段、资源整合等方 面的独特优势面的独特优势 清华大学深圳研究

19、生院 博商同学会 中国人民大学商学院 匹配充裕现金流产业 要有现金流充裕的产业 做匹配 李嘉诚长江集团主业为房地产开 发与投资，业务涵盖范围还包括、 房地产代理及管理、港口及相关服 务、电讯、酒店、零售、能源、基 建、财务及投资、电子商贸、建材、 媒体及生命科技等 清华大学深圳研究生院 博商同学会 中国人民大学商学院 纵向一体化 用自己的资源整合平台， 实现开发、设计、销售、服 务等集成化 整合产品结构和通路渠道 才是品牌发展之道 利润在纵向一体化的链条 里面分散了，有助于合理避 税 清华大学深圳研究生院 博商同学会 中国人民大学商学院 房地产业发展方向 以盈余资金增加持有型物业，不要以本金部

20、分持有，防止资金链危机 地产开发方向之一持有型地产 持 有 型 地 产 持有型地产优点 清华大学深圳研究生院 博商同学会 中国人民大学商学院 轨道地产、山水地产、绿色地产结合 清华大学深圳研究生院 博商同学会 中国人民大学商学院 新经济与房地产业相融合 低能照明 利用太阳能 区域储能 可回收和可再生环保材料 低能耗的材料 兼容性好的材料 智能楼宇 A 基于前期财务报表的分析 现有财务能力 现有金融战略 B C D 资金缺口分析 当前及今后资金缺口及其原因 融资模式的选择 最终的金融战略 房地产企业属于资金密集型，融资重 点为优质资产和大型项目的融资，确 保企业资金顺畅。 可以采用的融资方式，除

21、了传统的银 行借款、IPO等，还主要可以采用：PE、 REITs、买壳上市等。不过在具体运用 时需要考虑各种融资方式的正面和负 面影响。 从融资主体看 从融资渠道看 其他分类方式 - 房地产企业融资 - 房地产项目融资 - 借贷性融资和投资性融资 - 货币性融资和实物性融资 - 直接融资 - 间接融资 定向募集 Pre-IPO 原始发行 IPO 追加股发 行（增发 或配股） 可转换债券 发行 兼并收购 已渡过初创期 产品和服务已被 市场初步认可 为更快的发展积 蓄能量 营业额初具规模 距 IPO 1年左右 在高速发展阶段 的后半部分 营业额规模已 达上市要求 市场份额进入 稳定阶段 公司已完成

22、股 票初始发行 发行后业绩和 股票走势良好 公司收入进入 稳定发展期 已完成初股票 始发行 当期财务表现 良好 迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战 略性调整 上市发展流程 比较项目深交所/上交所香港联交所 纳斯达克/ 纽交所 新加坡交易所 上市审批时间上市审批时间较长较长一般一般一般一般最短最短 上市审批难度上市审批难度较严格较严格较严格较严格严格严格一般一般 平均市盈率平均市盈率较高较高较低较低较高较高低低 筹资费用筹资费用筹资额筹资额2.5%+2.5%+ RMB200RMB200万万 筹资额筹资额2.5-2.5- 3.5%3.5% +HK$1000+HK$1000万万

23、筹资额筹资额7%+7%+ US$300US$300万万 筹资额筹资额5-7%5-7% 筹资规模筹资规模较高较高一般一般较高较高较低较低 交投活跃程度交投活跃程度活跃活跃活跃活跃一般一般较差较差 后续再融资能力后续再融资能力较强较强较强较强较弱较弱较弱较弱 上市后监管上市后监管一般一般较严格较严格最严格最严格较严格较严格 上市后维持费用上市后维持费用RMB2RMB2万万+ +信息费信息费HK$100-300HK$100-300万万US$5-10US$5-10万万5-105-10万新元万新元 投资者认同度投资者认同度最强最强较强较强弱弱较较弱弱 上市地点的选择 上市方式的选择 推荐模式：借/买壳在

24、香港上市 稳定、长期的融资渠道 经营的安全性 可以发行股票作为支付手段进行 并购 利用股票期权计划激励员工 大大增强资产流动性 股东和管理层可以通过出售股权 获得巨额收益 成为公众公司，大大提高知名度 规范运作管理，完善治理结构 引进国内外战略合作伙伴，开拓 市场空间，打通国际渠道 负有向公众包括竞争对手进行充分信息披露的义务，包括主营 业务、市场策略等方面的信息 企业重大经营决策需要履行一定的程序，可能失去部分作为民 营企业所享受的经营灵活性 管理层将不可避免地失去对企业的一部分控制权 企业需要支付较高的费用 履行更多义务，承担更多责任，管理层面临更大压力 买壳上市效应 苏州吴中供水有限公司

25、 壳公司 壳公司的母公司 置入资产 置出资产 定向增发，支付差价 所持壳公司股份 壳公司置出资 产做对价支付 资产置换 定向增发 股权转让 优势劣势 壳的干净程度高 后续筹资渠道多元化 整体成功率高，操作迅速 国际水平的监管和公司治理结构 面向全球化的金融市场和多种金融工具 上市地位这一“会籍”几乎是“终身制”，极 少被出牌 买壳成本高 资产注入需要更精密的设计 市盈率比A股低 与卖方谈判前必须获取国际会计师事务所对资 产的审计报告、国际评估师出具的评估报告和中 国律师的法律意见书。如拟注入资产未经以上步 骤，卖方不会跟你动真格。尤其以地产这种在资 本市场不属于具备想象空间的资产更是如此。 香

26、港买壳优劣分析 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。 对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑， 更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规 避。 同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未 减。 指按规定抵押 方式以借款人 或第三人的财 产作为抵押物 发放的贷款.这 种贷款是目前 普遍采用的一 种. 信用贷款 是银行根据借 款人的信 誉,财务状 况,预期收 益和信用 记录表现 的良好程 度而发放 的一种无 抵押, 信用 贷款 抵押 贷款 保证 贷款 贴现 贷款 以第三人承诺在 借款人不能

27、偿还 贷款时,按约定 承担一般保证责 任者连带责任为 前提而发放的贷 款.一旦借款不 能履约,担保人 将承担偿还责任. 即指借款人在 急需资金时， 以未到期的票 据向银行申请 贴现而融通资 金的一种贷款 方式。 房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务 以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活 动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，房 地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求， 信托是目前房 地产业新兴的融资热点，并以“井喷”式速度发展。 优点 涉及法律关系不多， 交易环节较少，操作方便。 缺点 二

28、级以上资质 资本金比例 不能满足较大规模项目的资金需求 融资成本较高 1 2 3 4 Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 战略投资 优势 可以帮助企业改善股东结构， 同时建立起有利于上市的治理 结构、监管体系、法律框架和 财务制度。 可以帮助企业比较好可以帮助企业比较好 地解决员工激励问题，地解决员工激励问题， 建立起有利于上市的建立起有利于上市的 员工激励制度。员工激励制度。 战略投资者更加着眼于未来战略投资者更加着眼于未来 市场的长期利益，而不像金市场的长期利益，而不像金 融投资者那样往往寻求短期融投资者那样往往寻求短期 的投资回报。的投资回报。 战略投

29、资者所具有战略投资者所具有 的市场视野、的市场视野、 产业运作经验和战略产业运作经验和战略 资源可以帮助企业更资源可以帮助企业更 快地成长和成熟起来，快地成长和成熟起来， 也更有可能产生立竿见影也更有可能产生立竿见影 的协同效应，的协同效应， 在较短的时间内改善在较短的时间内改善 企业的收入、成本结构，企业的收入、成本结构， 提高企业的核心竞争力并提高企业的核心竞争力并 最终带来企业业绩和股最终带来企业业绩和股 东价值的提升。东价值的提升。 战略投资或称战略 私募是指通过非公 共市场的手段定向 引入具有战略价值 的股权投资者。 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房房地产投资信托基金

30、是以信托方式组成而主要投资于房 地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供 来自房地产的租金收入的回报。来自房地产的租金收入的回报。 它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公 楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是 以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些租金为以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些租金为 股东带来回报。股东带来回报。 投资风险管理 类基金的模式 内控大纲内控大纲公司制度公司制度部门制度部门制度 n 投资管理制度 n 风险控制制度

31、 n 监察稽核制度 n 保密制度 n 产品开发销售管理 n 员工行为守则 n 人事管理制度 n 财务管理制度 n 行政管理制度 n 法律事务管理制度 n 制度建设管理规定 n 委员会实施细则 n 部门及岗位职责 内控制度体系 内控制度内控制度目标 n保证公司经营管理活动的合法合规 n健全完善的法人治理，科学合理的决策机制、执行机制和监督机制 n建立行之有效的风险控制系统 n提高经营管理的效率和效益 n规范管理和运作资金 n实现公司稳健、持续发展促 n进公司员工恪守职业操守、正直诚信、廉洁自律、勤勉尽责 n保护公司最重要的资本公司声誉，创建“取信于市场，取信于社会，取 信于广大投资者”的信誉法人机构主体和知名品牌 内控制度内控制度完善原则 健全性原则 独立性原则相互制约原则防火墙原则 成本效益原则 内控制度内控制度制定原则 全面性原则 审慎性原则 有效性原则 适时性原则 内控制度内控制度主要内容 n环境控制 n业务控制 n资金管理控制 n会计系统控制 n电子信息系统控制 n内部稽核控制 内控制度内控制度要求 n确立加强内部控制的指导思想，营造有利于加强内部控制的文化氛 围 n健全公司治理结构，完善公司组织体系 n对公司各项业务提出指导性控制要求