土地使用权年限对房地产价格的影响萧振杰200941206130

1、土地使用权年限对房地产价格的影响萧振杰20094120613009工程管理摘要：在当今这社会主义的市场经济下，土地能够使用的年龄多少对于价格的影响可以说是息息相关的，来决定购买者是否对这房地产感 兴趣的重要标准之一。哪么土地使用权年限的对其价格有什么样的影 响;还有对土地使用年限的界定又是怎么样呢？ 土地使用权年限的存 在问题。对于这些问题，笔者在下面作出自己的观点分析。关键词：土地使用权年限房地产价格Abstract: in todays socialist market economy, to be able to use the land for the in flue nee of a

2、ge how much prices can be said to be closely lin ked, to decide whether to real estate buyers are interested in this one of the major criteria. What? The land use term for the price to have the kind of in flue nee; And land use fixed number of year of the definition of what is? For these problems, t

3、he author made his point in the an alysis.Keywords: land use term real estate prices一、土地使用权限年限的界定土地使用年限最高70年 据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发 商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为 70 年；工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土

4、地使用年限为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。二、土地使用年限期满可自动续期根据 2007年 10月1日起施行的物权法中的明确规定： “住宅建设用地使用 权期间届满的，自动续期。 ” 据悉，在物权法出台之前，根据 1994年7月 5日的中华人民共和国城市 房地产管理法 第二十一条规定， 办理土地使用权续期的， 应当重新签订土地使 用权转让合同， 并依照规定支付土地使用权出让金。 也就是说，根据以往的规定， 办理土地使用权续期是需要缴纳一定费

5、用的。而物权法出台后，虽然规定了 可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规 定。特别是今年 3 月，土地管理法（修订草案征求意见稿） 开始在一定范围内 征求意见，相比于“草案” “征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替 换了“无偿自动续期” 。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进 行权利延期， 是否需要缴纳土地出让费用， 缴纳多少出让费用， 都还没有一个明 确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。三、土地使用权年限影响商品房价格 房地产买卖是指房地产所有权人 （ 包括土地使用权人 ） 将其合法拥有的房地产以 一定价格转移给他人的行为。

6、房地产转让的实质是房地产权属发生转移， 城市 房地产管理法 规定， 房地产转让时， 房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地 使用权同时转让。 在我国，城市国有土地的所有权属于国家，土地使用权则通过划拨、出让、转让 三种途径为土地使用者取得。 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让是指土地使用者将出让取得的土地使用权， 或划拨取得但已补办 手续补交土地出让金的土地使用权再转移的行为。 作为可以买卖的商品房， 土地 使用权基本上是通过土地使用权的出让、 转让有偿取得的， 商品房的价格中也包 含着这笔费用，地

7、价是房价 （ 严格的说应为房地产价格 ） 的一项重要组成部分。 以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人， 其实际使用年限不是原出让合 同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余 年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为 50 年，原土地使用者使用 10 年后转让，受让人的使用年限只有 40 年。从房地产开发商以合法方式取得土地 使用权之日起，经过设计、建设、销售等环节，当购房者购买商品房时，土地使 用权年限至少已减少了一两年， 多达五年以上的也有可能。 开发商与购房者签订 商品房购销合同， 将商品房卖给购房者， 购房者不仅拥有房屋本身的所有权， 同 时拥有该

8、房屋所占用范围内土地一定年限的使用权。 许多人认为，购买房产后，只要房屋不灭失， 房屋所有权人可以无限期的拥有它， 实际这种认识是错误的。 在我国有偿有限期的土地使用制度下， 房屋所有权是一 种有限制条件的所有权， 要受到土地使用权年限的制约。 当房屋所占用范围内的 土地使用权到期， 无论地上房屋的状态如何， 是新的还是旧的， 房屋所有权由国 家无偿取得。 为了维护商品房购房者的权益， 防止购买土地使用年限相对过少的 房屋，购房者必须搞清土地使用权年限及剩余年限， 搞清对所购房屋所有权的拥 有年限。据资料显示， 目前大城市房地产市场商品房的成交量中有 10-20是投资型买 家购买。投资者青睐于

9、房地产的主要原因是房地产投资具有增值性。 建筑物作为 房产的物质实体与其他商品一样在使用过程中会不断的磨损、 减值。即使不使用 的建筑物，由于风雨侵蚀、功能不足等原因，价值也会降低。比如，钢筋混凝土 结构的非生产用房耐用年限为 60 年，残值率为零。所以，通常所说的房地产的 增值，其实是指土地的增值。然而，在我国土地有偿有限期的使用制度下，房地 产投资型买家不仅要分析影响土地自然增值和人工增值的一些因素， 如土地增值 税、通货膨胀率、城市规划、经济发展前景和国际形式演变等，还要充分注意土 地使用权出让年限和土地剩余使用年限对土地使用权价格的影响， 即注意土地使 用权折旧对土地增值额的冲减。 我

10、国的土地价格由于是有限年期的土地使用权价 格，对于一宗使用年限较长的土地来说， 在其使用年限的前若干年， 价格可能随 着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限将会为零，所以， 具体一宗有土地使用年限的 来看是趋于下降的。四、土地使用权年限存在的问题 对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象， 房地产开发商和国 土部门人士认为， 主要是房地产开发时间周期较长、 土地出让后部分地块存在转 让以及土地闲置时间较长等原因造成的 。从网上获悉一案例： 针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了 16 年的问题，该房地产开 发商的有关负责人梁经理就曾表示，该地块于 1993

11、年出让时，他们公司并不是 一手买家。 2007 年，该公司接手此地块时，地块的闲置时间已经很长了。同样， 在江海区一“缩水” 16 年的某楼盘所在的地块，在 1994 年首次出让后，也闲置 十多年才开始大面积开发。 对于闲置时间长的问题， 有市民认为， 其中不乏一些 房地产开发商在取得土地后， 为赚取最大的利润， 故意不及时开发， 等待升值后 再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。对此，市 国土部门有关负责人表示， 近几年来， 我市国土部门已经采取了多种措施， 加大 处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。房地产开发时间周期较长也是造成 “缩水” 的一个主要原因， 房地产开发商对此 有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销 售等过程，一般需要两到三年的时间， 有的甚至会拖上三四年。