成都市区甲级写字楼市场分析

1、针对目前成都市写字楼市场的租售价格及入住率等指标表现，综合增值保值、投资回报等现状及发展走势，结合分析本项目处于成都市三大核心商圈之一春熙路商圈的独特区位地段等，以及由此高价值综合土地成本等，单就发展写字楼机会而言，本行不建议贵司发展乙级及以下档次的写字楼，建议重点考虑高标准的甲级写字楼。以下分析主要就进入甲级写字楼市场的 可行性和本地块塔楼部分的甲级写字楼定位进行分析。1. 成都市写字楼市场概述1）成都写字楼发展历史 1995 年以前萌芽期无代表性写字楼，发展混乱，以中低档楼盘为主； 1996-1997 年发展期1996 年 32 层高的新时代广场在文武路崛起，成都真正意义上的写字楼诞生。玻

2、璃幕墙开始流行，外资大量进入；1997 年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均达到一个高峰，实际销售面积、空置面积比 1996 年翻了一 倍，呈井喷行情，结构产生大量的烂尾楼。 1998-2000 年缓慢发展期1997 年亚洲金融危机爆发，外资损失惨重，纷纷撤回资金，写字楼实际销售面积开始回落，空置面积达到历年来的顶点；1998 年“川信大厦”及 2000 年“冠城广场”的入住，提升了成都写字楼综合素质；2000 年后，随着国家西部大开发战略的实施和国民经济持续增长，写字楼市场逐步复苏，写字楼的供应量逐步上升，很大一部分是 97、98 年的烂尾楼包装上市，如“美岭大厦”改为“威斯顿联邦大厦

3、”，“庄士中心”改为“时代数码大厦”，“成都市新华书店”改为”城市之心”，“天府广场” 改为“冠城广场”、“凯乐广场”等。 2001 年至今恢复增长期2001 年写字楼竣工面积只及顶峰时 1997 年的三分之一，新开工面积也比2000 年减少近一半，施工面积有所下降。但是实际销售面积比 2000 年增长近 68.8%，空置面积出现下降的趋势，成都写字楼市场转入恢复增长期。这一时期，开行国际广场、时代广场、天府中心、财富中心等进入了市场。2）成都写字楼现状及分类 成都市写字楼现状成都市写字楼主要沿东城根街玉带桥顺城街天府广场人民南路区域分布，随着城南副中心规划建设的实施，出现由市中心向南延伸发展

4、的 状况。中高档写字楼主要集中在顺城街及天府广场周边，一般以纯写字楼的形式出现，供应量较小，出租率较高；档次较低的写字楼多位于在一环路沿线，供应量较大，除少数的地段写字楼使用率较高外，整体使用率偏低。大部分的写字楼周边绿化面积都较小甚至没有，适合普通员工消费的餐饮配套设施等也很少(尽管个别写字楼内设有员工餐厅)，员工就餐很不方便。目前成都写字楼总体档次不高，纯写字楼并不多，大量的商住楼里办公 居家混杂的情况还普遍存在。 成都写字楼分类对于写字楼的分级或分类，目前政府管理部门并无硬性规定,市面上“五a 级、顶级、甲级、乙级、丙级”；“高、中、低档”；“abc 类”等概念满 天飞，让消费者甚至开发

5、商也说不明白。目前市场上比较认可的写字楼硬件标准包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到 5a 级写字楼水平，即楼宇自动化系统(ba)，通讯自动化系统 (ca)，保安自动化系统 (sa)，消防自动化系统 (fa)，办公自动化系统(oa)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。我们认为，对于写字楼的分级不能只看硬件，也不能只看租售价格，而应该综合考察影响其品质的各种因素以及这些因素的影响程度。参考国际甲级写字楼评审标准，我们对各写字楼的地理

6、位置、建筑设计、硬件配置、物业管理等几个方面进行综合评定，将成都市所有写字楼划分为甲、乙、丙三 个档次。 甲级写字楼定义地理位置交通便利、基 础建设完备、 位于城市 cbd 内，行政配套 齐全建筑设计建筑外观为 玻璃幕墙或 花岗石、大理 石外墙 层高 3 米以上硬件配套 平均每 200 一 个车位；平均每 5 层一部电梯； 提供四管式空 调系统，有新风 系统物业管理声名卓著且具 备相关经验的 物业管理公司 担任顾问或直 接管理销售均价7,500 以上平均租金80 以上符合以上大部分条件，个别条件接近相应标准的写字楼，我们就可以认 为其是甲级写字楼。 甲级写字楼分布情况甲级写字楼分布图中银大厦港

7、鹏国际冠城广场民兴金融大厦国 栋 国 际广 场城 市 之 心川 信 大 廈四 川 国 际 大 厦金骊总府大 厦时 代 广 场中 环 广 场成 都 国 际 商 城仁恒广场天汇通大厦一大厦高新国际广场开行国际广场威斯顿联邦大厦注明：红色为目前投入使用的甲级写字楼淡红色为未交房的甲级写字楼黄色为其他高标准写字楼白色为待建的可能成为甲级的写字楼19.898.9152. 写字楼市场进入可行性研究宏观经济发展这几年一直处于比较稳定的上升过程中，因此从宏观的角度看，对写字楼市场不存在什么威胁。以下我们将站在写字楼市场这几年的开发竣工量、销售量、空置量、外商直接投资，及甲级写字楼的市场供应前景、市场存量、市场

8、占用量、回报率，以及市场销售形势等几个角度分析甲 级写字楼市场进入的可能性。1）历年写字楼开发销售情况 开发情况2520资料来源:成都市统计局单位：万平方米1520.81015.19.715.5 17.59.6850竣工面积200015.120019.7200220.8200315.5200417.52005年1-11月9.68从历年的开发数据看，各年的竣工面积有较大差异，2001 年的竣工量最低，为 9.7 万平方米，随后 2002 年的竣工量最高，达到 20.8 万平方米，从2002 年至今，各年的竣工量有所下降，相应地写字楼的新增供应量跟着下降。 销售及空置情况单位：万平方米201510

9、5025111997287.71998资料来源成都市统计局 21 14.920.11999 2000 200118.317.7200216.96.320033016.2425209.715.93105.05 502004 2005 年销售空置11257.728920.18.92114.919.818.317.76.316.99.715.9316.245.053879999191910202000201210从销售量方面看，98 年以后销售量逐渐上升，到 2002 年达到 18.3 万平方米。之后的 2003 年,由于新进入销售市场的写字楼少，导致销售量大幅下滑，2003 年的销售量只有 6.3

10、 万平方米，随后，时代广场、天府中心、开行国际广场等项目进入销售市场，销售量又逐渐地回升。估计这几年写字楼销 售市场仍将处于一个上升的过程当中。从写字楼的空置面积来看，多年来写字楼的空置量处于逐步下降的过程 中。销售均价处于上升时期600050004000 362630002000实际销售均价（元/）4511 4126344030242749资料来源:成都市统计局338453125197100001年69年79年89年90年00年12年20年3年 月4 10 -年5写字楼的销售均价，很大程度是受制于当年出售的楼盘档次与品质。从1998 年开始，川信、冠城、城市之心和威斯顿联邦等档次较高的写字楼

11、投入 使用，提高了后期的销售均价。从历年的销售均价来看，整体上有一个上涨的趋势，但是期间有一定的 波动，目前处于上升时期。以上是宏观写字楼房地产统计上的分析，下面我们来看一看微观方面的 情况。2）租赁市场未来供应增长率在 19左右根据我们调查资料预计，未来三年内，即将以甲级写字楼形态进入市场，和 可能以甲级写字楼形态推向市场的项目有以下一些：楼盘名称开行国际中环广场开发商央扩置业爪哇集团概况总建面 54268总建面 89306备注新建新建未定香格里拉酒店 不详新建财富中心仁恒广场汉高实业 占地约 20 亩 新建 新加坡仁恒 占地 23 亩，总建面 1215 待建万，主体 45 层，165 米高

12、熊猫万国商城熊 猫 万 国 商 城 shpopping mall, 包 含 写 字 开发公司 楼,总建面 47 万新建成都国际商城中强实业 总共约 20 万，以商业为主，待建4-10 层为商务区华晖广场未定香港华晖集团 瑞奇约 32 万，8 幢大厦 待建 净用地约 11.27 亩 新建精图大厦 三业锦昌大厦 成都银行中心 天一大厦精图公司不详港鹏集团天一公司29 层31 层80,800 47,700 烂尾楼烂尾楼烂尾楼烂尾楼根据我们对市场中正在使用的六个甲级写字楼建筑面积的计算，2005 年 甲级写字楼存量为 24.52 万平方米 。在只计算在建甲级写字楼的条件下，预计未来三年内，有 17 万

13、平方米的潜在供应量进入租赁市场，加上已有的供应量，合计 41.52 万平方米。那么， 未来三年供应的年均增长率 19.2。如果包含烂尾楼及待建的写字楼，根据现有甲级写字楼的的平均建筑面积，按照每个烂尾楼和待建的写字楼 4 万平方米计算，预计未来五年内，将有 60 万平方米的潜在供应量，这对本项目进入租赁市场形成较大的压力。3）甲级写字楼需求逐年上升外商直接投资增加意味着对甲级写字楼需求的增加随着西部大开发战略的实施，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加，2004 年末达 到 8.07 亿美元。2005 年 111 月，实际利用外商直接投资

14、 4.5 亿美元，已经超过了 2004 年全年水平，金额大幅回升，创下实际利用外商直接投资新高。120000资料来源于统计局合同外资 实际利用外资单位：万元12600010000080722800006687460000400002837422062381612609449812367134254938173446002000002000 20012002 2003 2004 2005年1-11月外商投资的增加，一方面直接促进了成都市的经济社会发展；另一方面会创造更多的就业机会，提供更多的高薪岗位。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、 酒店等行业的需求。外商

15、企业作为甲级写字楼的主要客户之一，外商直接投资逐年增 加，意味着对甲级写字楼的需求在逐年的增加。外商投资的增加，一方面直接促进了成都市的经济社会发展；另一方面随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成 都市商业、房地产、酒店等行业的需求。甲级写字楼占用量逐年增加20151050甲级写字楼占用量 （万平2002年10.182003年13.482004年16.062005年17.22方米）上图是我们统计的历年甲级写字楼占用量数据，根据我们的计算，02 年04 年甲级写字楼占用平均增长速度为 19.15，预计未来的增长速度也将保持在这个程度。每年甲级写字楼占用增长量在 23 万平方米。说

16、明甲级写字 楼需求逐年增长。综合上面的甲级写字楼的现实供应、潜在供应与甲级写字楼的占用增长情况。考虑到部分烂尾楼和新增项目很可能会以甲级写字楼面目进入市场，未来的租赁市场供求矛盾将会比较大，预示着写字楼市场将进入一个更新换 代与激烈竞争的时代。4）甲级写字楼运营状况不同的开发商运作写字楼的目的有所不同，有的开发商是为了获得长期的投资回报，因而不会考虑销售，如嘉里集团的成都香格里拉、瑞安集团项目；有的开发商是为了获得短期的回报，因而会考虑将写字楼出售，能够顺利实现销售，获得预期利润即为成功。本项目为后者。如果销售情况较好，也可以从一个侧面说明市场存在的进入机会，否则说明进入市场的风险比较 大。

17、新入市甲级写字楼销售情况较好成都甲级写字楼销售主要有以下几个特点：新进入市场的甲级写字楼销售情况较好开行国际广场、时代广场都是全新进入市场的甲级写字楼。通过我们长期的观察，如果不考虑投资商保留面积的策略，目前他们的销售率都在 80多，销售周期相对较短。开行国际广场销售周期在 14 个月左右，原因在于其产品品质、地段等方面的优势，除此之外也凭借了其拥有较多的关系客户资源。时代广场的销售时间在 28 个月左右，销售比例在几个月前就已达到 80%多，只是在目前的扫尾阶段销售比较缓慢。高新国际广场由于地处三环 外的城南副中心，目前周边环境等方面较差，销售速度较慢。物业名称写字楼部分 建面()开盘时间销

18、售率销售期 销售速度 销售速度 （月） （平方米月）（平方米年）开行国际广场时代广场威斯顿联邦大厦54,26852,70034,9912004 年 10 月 80.00% 152003 年 9 月 80.00% 282002 年 10 月 90.00% 392894150680734732180699690高新国际广场 46,6002005 年 2 月 21.00% 1189010676而过去的一些由烂尾楼改建而成的甲级写字楼，有的销售情况较好，如 威斯顿联邦大厦，有的销售较差，如冠城广场。从这个角度看，如果本项目作为全新规划设计的甲级写字楼进入销售市 场也是有机会的。销售价格存在上升的趋势8

19、4008300冠城广场历史售价售价（元平方米）8320 8320820081008000790078008000 8000 8000 80002000年 2001年 02年 03年 04年 05年元平方米03.9.9 年一期03.12.26 二期 04.3.1704.6.9 三期 05 年时代广场6,500-6,9007,180 起7,280-7,680 7,6808,860 8,400从上面的两组数据我们可以看到，成都市甲级写字楼销售价格有一定程度的上扬，这和前面的宏观统计数据存在相似的上升趋势。但是上扬的幅度由于写字楼的新旧、品质高低等因素不同，而有所差别，旧有的写字楼价格 变化较小，新的

20、写字楼价格变化略大一些。就整体情况而言，我们基本得到这样一个结论，新进入市场的高端写字楼，由于档次、配套、形象等方面的原因，销售情况较好。并且存在上升的趋势。从这个方面而言，甲级写字楼方面存在一定的市场进入机会。 新进入市场的甲级写字楼月平均销售速度为2200 平方米月个新入市的甲级写字楼，比过去的一些由烂尾楼改建而成的甲级写字楼销售情况好。根据我们的参考数据计算，作为新甲级写字楼的代表开行国际广场、时代广场两个项目的月平均销售速度为 1506平方米月和 2894 平方米月，通过简单平均，其月平均销售速度为 2200 平方米月个。相当于新入市的甲级 写字楼平均每年的销售量为 5 万平方米左右。

21、 未来两三年全新设计的甲级写字楼预计有 12 万平方米进入销售市场估计中强实业的成都国际商城写字楼部分、省博物馆地块的写字楼部分，将在未来三年内以甲级写字楼形式进入销售市场。加上本项目的写字楼，按照平均每个项目 4 万平方米计算，未来将有 12 万平方米的全新设计的甲级写 字楼销售供应。根据上面的销售速度计算，如果上面三个写字楼都将在未来三年内进入销售市场，那么建需要 2 年半的时间销售完。因此从销售市场的供求关系来 看，本项目也是可行的。 多数甲级写字楼出租率较高100%80%60%85%95% 95%单位：元月平方米 49%95%40%20%0%出租率城市之心85%威斯顿联邦大95%时代广

22、场49%冠城广场95%川信大厦95%通过上面的数据，我们可以看到，大多数旧有的甲级写字楼出租率在 85%以上，租赁情况较好。但时代广场和高新国际广场由于交房的时间较短，出租情况目前不太理想，随着后面的中环广场和开行国际的相继入市，市场竞争将会加大，同时需求增长速度不大，从而给整体市场租金带来下滑的压力，而新进入的甲级写字楼租金则至少会保持在目前的水平，还可能存在上升的 空间。 甲级写字楼毛回报率较高16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%年毛回报率开行国际城市之心威斯顿联邦大厦时代广场冠城广场开行国际城市之心威斯顿联邦大厦时代广场冠城广

23、场售价（元平方米） 11,500 10,600 8,800 8,400 8,300 租价（元月平方米）120 110 110 100 80 年毛回报率 12.52 12.45% 15% 14.29% 11.57%从上面的数据中我们可以看到，甲级写字楼的租金年毛回报率较高，在1215之间。从回报率的角度看，写字楼市场还有较大的投资潜力，这 对于投资者将形成一定的吸引力，也将成为我们未来的一个卖点。5）地块环境分析时代广道路交通方面，应该说地块的外部主要干道交通还是比较方便，可以由东南西三个方向进入本地块，通过后面的写字楼消费者调查的“员工居住方位”数据，外部交通只会对小部分人形成影响。内部交通的

24、城守街、联升巷未来将形成人车混行的道路，对于汽车的进出有一定的影响，不过由于距离不是太长，两条街加在一起也只有 200 米左右，影响不会太大。因而道路交 通方面虽有局限，但影响不大。甲级写字楼一般要求位于商业环境比较好的区域。从这一点看，本地块 位于 cbd 的商业繁华区内，其地块位置比较好，应属一个优势。与其他写字楼的距离方面，本地块不在商务中心区内，临近的写字楼相对较少，与其他的写字楼有一定的距离。不过就成都市目前的甲级写字楼分布状况来看，开行国际广场、威斯顿联邦大厦、时代广场与其他写字楼的距离都较远，和本地块与其他写字楼的距离差别不大。这对于吸引投资者和入 驻客户不会有多大的影响。6）市

25、场进入可行性小结通过前面多个方面的分析，我们发现对于本地块进入甲级写字楼市场既 有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面包括目前宏观写字楼市场（含非甲级写字楼）的开发量竣工量有所下滑导致短期销售市场的供应下降；销售量上升、空置量下滑趋势说明市场投资需求潜力较大；销售价格存在上升的空间。微观方面，全新设计的甲级写字楼销售情况较好；毛投资回报率较高，对投资者有较大的吸引力； 道路交通、商业环境对投资者和入驻客户都有一定的吸引力。不利的方面主要有：写字楼租赁市场的供应方面存在快速上升的可能，虽然租赁需求方面也在上升，但上升速度低于供应的上升速度，将可能导致租赁市场较大的压力，从而间接影响到写字楼的销

26、售。但这种压力最终将会转移到旧有的一些甲级写字楼上。另一方面是外资开发的部分甲级写字楼突 然改变运作方式，突然进入销售市场。总体来看，有利的方面多于不利的方面，不利的方面只是一种可能性，可以在写字楼销售时，通过营销手段化解一定的风险。而从预计的甲级写字楼供求关系来看，销售周期也是可以接受的。因而本地块进入甲级写字楼市 场是可行的。3. 甲级写字楼定位研究前面我们讨论了甲级写字楼市场进入的可行性，结论是可行的。以下我们将围绕本地块的甲级写字楼定位进行研究。研究的方向包括甲级写字楼产品特征、写字楼市场供应、销售、需求等方面，这些数据将会作为我们后面 定的一个参考。1) 甲级写字楼产品特征研究 写字

27、楼体量时代广场中环广场冠城广场川信大厦城市之心开行国际广场威斯顿联邦大厦527004864346000410003875033000201800 10000 20000 30000 40000 50000 60000目前成都市已经面世的单个甲级写字楼体量在 20,000 平方米 50,000多平方米之间，平均在 40,000 平方米。各个写字楼的体量大小主要与其占地大小、规划限高有关，来自租赁、销售市场的影响不是太大，当然也不可能 做得太小或太大。 标准层面积及最小面积的划分甲级写字楼标准层面积和各个单位的面积通常比中档写字楼的要大，这也是甲级写字楼的特征之一，根据我行对甲级写字楼的定义，标准

28、层的面积至少应该在 1,100 以上。在本次调查中，甲级写字楼平均标准层面积为1,700 ，范围在 1,100 2,300 多之间，最小单位面积平均为 900 。平方米28002400标准层面积最小单位面积23772000160012009001187136915421613 164980040013683 100 57119562000中环广场 威斯顿联邦 川信大厦城市之心开行国际冠城广场时代广场写字楼标准层的布局表：写字楼标准层布局楼盘名称平面布局最小面积层高（m）划分（）川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场开行国际广场中环广场回字型回字型回字型回字型主楼回字型回廊型回字型100

29、5657832001191363.03.33.153.153.43.73 米左右调查显示，成都市甲级写字楼的平面布局基本上呈“回”字型，电梯、消防通道和管道间等在中间，写字间围绕四周。这种布局由目前成都超高层建筑多为筒体结构决定，其主要好处是可以充分照顾到各个单位的通风、采光，并且楼层内的交通组织相对合理，较受租户的欢迎；不足之处在于总有部分单位紧邻卫生间或电梯而降低其价值。 外观及装修情况楼盘名称川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场建筑风格 外立面装饰 现代 裙楼花岗石大白玻，三菱复合铝塑板幕墙 现代 全隐框镀膜玻璃，复合铝塑板幕墙 后现代 裙楼花岗石，铝板幕墙现代 裙楼高档石材，

30、铝板 幕墙后现代 干挂石材，铝塑板、 特种镀膜玻璃幕墙层数 地下 2 层，地 上 38 层 地下 3 层，地 上 35 层 地下 3 层，地 上 30 层 地下 3 层，地 上 23 层 地下 3 层，地 上主楼 28 层，总高度137m127m99.9m87.2m99.95m副楼 21 层中环广场现代幕墙玻璃地下 3 层，地130 m上主楼 35 层，开行国际广场后现代 lowe 中空镀膜玻 璃地下 3 层，地 上主楼 26 层99.9m作为写字楼的脸面，开发商在外观的设计和选料上投入很大精力和财力。 一般而言，成都甲级写字楼的外部装修的档次都高于其内部装修。成都的甲级写字楼在建筑形式上大多

31、为裙塔式，外观基本以现代风格和 后现代为主，同时新材料和新工艺的采用也层出不穷。外墙材质以高级石材和镀膜玻璃为主，一般的材质选用方式为：裙楼用高级石材，塔楼用镀膜玻璃，同时大量运用铝塑板（铝板）和不锈钢。典型 例子是城市之心和威斯顿联邦大厦。从外墙色调来说，浅色、通透成为目前甲级写字楼发展的趋势，开行国际广场、时代广场、城市之心都是接近半透明，威斯顿联邦大厦几乎全透明。但是由于部分甲级写字楼缺少良好的维护，已经显得比较陈旧。 层数包含裙楼的写字楼层数方面，川信大厦层数最多，38 层。另外 6 座位于城市中心区域的写字楼平均 30.5 层。甲级写字楼的楼层分布状况如下图所示。 地上层数40302

32、326283335 353820100邦 场联 广顿 际斯 国威 行开电梯情况场 心 场 场广 之 广 广代 市 城 环时 城 冠 中厦大信川现代办公讲究效率，分秒必争，电梯效率成为选择写字楼尤其是甲级写字楼的重要指标。一般国际甲级写字楼的要求是：平均每五层楼有一部客梯 服务，或等待时间不超过三十秒。成都甲级写字楼的电梯全部是原装外国品牌。大多数甲级写字楼电梯数量偏少，特别是 90 年代中期修建的川信和冠城， 电梯使用非常紧张，非高峰期的等候时间经常超过 3 分钟。写字楼的等候电梯的时间与面积规模、楼层数、入住率、电梯速度、开关门时间等都有关系，在入住率都在 90%左右的情况下，面积规模成为最

33、主 要因素。图：成都甲级写字楼每部电梯（客梯）负担的写字楼面积 平方米700060005000439247144864512555365750400030002000100002883邦联顿斯威场 场广 广代 际时 国行开场广环中厦大信川心之市城场广城冠表：成都市部分写字楼电梯指标 总层数电梯载层数项目名称客梯品牌客梯数 货梯数 梯速（高）（含地下）重客梯数（单位）城市之心威斯顿联邦冠城广场川信大厦时代广场开行国际广场中环广场层33263840552958三菱otis多快（美）lg蒂森（德）瑞士迅达三菱乘64661168乘1322112米/秒32.52.52.52.533kg100010001

34、00010001150115011505. 506. 506.336.675.004.837.25调查发现，目前在成都市大多数甲级写字楼中，电梯无论是在速度、数量配置还是箱体空间等方面，还不能完全满足楼内客户的需求，只有新进入 市场的一些甲级写字楼做得比较好，如开行国际广场、时代广场。除此之外，电梯还涉及到物业管理和维护的问题，有部分甲级写字楼由于已经被拆零销售，部分业主不愿继续掏钱进行维护与更新，也有部分甲级写字楼的物业管理不到位，导致后期运营中电梯的使用效率不高，使客户满 意度降低，并导致一些客户的流失。 中央空调表：成都市甲级写字楼中央空调配备情况楼盘名称川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联

35、邦大厦高新国际广场时代广场开行国际广场空调品牌美国约克(frick)美国特灵美国特灵美国特灵德国约克（york） 美国特灵ucos 商务办公中央空调所有的甲级写字楼都安装了世界名牌原装中央空调，这已经成为甲级写字楼的基本配置，而且时代广场的中央空调系统还在成都率先实现了 24 小时开放和分户计费，而开行国际广场则是用了先进的 ucos 商务办公中央空调系统，实现单机开停、冷源分散、自主计费。虽然甲级写字楼都安装有新风系 统，但据调查，不少用户还是觉得空气质量不高。 卫生间甲级写字楼一般在标准层只设公共卫生间，其原因是甲级写字楼租金昂贵，写字间里再设卫生间影响使用率，也不便于清洁。本次调查也证实

36、了这 一点。楼盘名称表：部分楼盘卫生间配置 卫生间卫生间配置川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大 厦时代广场 高新国际广场 开行国际广场中环广场智能化系统一组一组一组一组两组两组一组toto 洁具精装修，科勒洁具、烘手机、洗手液、卷纸 星级酒店水平装修，toto 洁具、烘手机、洗 手液、卷纸高级装修，美标洁具、烘手机、洗手液、卷纸五星级酒店装修，toto 洁具高级装修，高档洁具智能化系统作为甲级写字楼标准之一，现有的部分甲级写字楼只能做到 其中的一部分，如消防自动化、安全自动化。调查发现通讯系统、消防、保安系统、强电系统等配套设施的功能的先进性和智能化基本与修建的年代远近成反比关系。由于写字楼

37、的所有管线设计基本都是预埋，因为时代的关系，90 年中后期设计修建的甲级写字楼在宽带网、固定电话等的布线上存在明显缺陷，而较新的甲级写字楼如威斯顿联 邦大厦是成都市第一个设楼层门禁系统的写字楼。新兴的甲级写字楼在智能化方面做得比较好。见下表：物业名称时代广场开行国际广场城市之心威斯顿联邦 大厦冠城广场川信大厦中央空调系楼宇设备监控楼宇自动化系统统、供水自动 子系统 三表 控制系统、双 远传子系统 电源供电系 自启动备用发 统、应急电源、 电机系统 一 停车场管理系 卡通系统 停美国“特灵” 冷暖舒适性 中央空调、 新风循环系统双电源，西 门子顶峰600 系列大 厦控制平台美国特灵中央 空调送新

38、风，自 动调温和风速，智能化泊车收费系统统车场管理系统通讯自动化系统办公自动化系统保安自动化系统综合布线系统 pds、语音接入 系统、微蜂窝 数字覆盖系 统、卫星通信 系统、多媒体 演播会议系 统、电视会议 系统、无线上 网系统、有线 电视系统电子多媒体导 航系统及计算 机网络系统门禁系统、 “一卡通”系 统、停车场管 理系统、闭路 监控系统、电 子巡更系统、 对讲系统有线电视子系 统 vsat 卫星 通讯子系统 ups 子系统 远 程视频会议子 系统 综合布 线子系统 计 算机网络子系 统 多媒体会 议子系统办公管理系统 物业管理子系 统 大厦 web 网站子系统安全防范系 统、停车场管 理

39、系统 门禁 系统 闭路监 控系统 电子 巡更系统宽带网8001000 兆 数据带宽； 中国电信宽 带、中国网 通宽带智能 ic 卡停 车场管理系 统，24 小时 实时自动报 警录像，自 动喷淋装置 和会智能 （带 cpu）烟 温感探测器通讯设备可 支持 adsl、isdn、ddn、 e1 及宽带接 入，卫星信 道服务、本 地电视台可无线上网闭路电视监 视系统、大 厦内所有员 工进出由专 用 ic 卡控 制、“一卡 通”门禁系统大楼共有 3500 个信息点，每 10-15 平米布 3 个信息点、五类点各一个办公自动化管 理系统(oa)6 层专设新风平 台，20f 专设消 防避难层，自动 喷淋，6

40、600 个喷 头，700 平米消 防池，冷却塔 6 台,39 层拥有成 都第一个直升 机救援平台。美国at&t 智能综合布线系统.每 12 m2设置一个信息点日本松下保安监控系统,设置中央监控室，闭路电视监控系统物业名称时代广场开行国际广场城市之心威斯顿联邦 大厦冠城广场川信大厦奥地利消防自动化系统各单元内均设 置有自动喷 淋、烟温感、 防排烟装置及 消防自动报警 装置，各楼层 均有紧急广播系统fas 火灾报警 自动化系统 自动喷淋系统 消火栓系统 消防广播和电 话系统 水喷 雾系统 气体 灭火系统进口消防报 自动喷淋系警控制设 统、消或栓 自动喷淋、烟温 备，各层配 系统、火灾 感、防排烟装

41、置 备自动喷淋 自动报警系 及消防自动报 装置和全智 统、灭火器、 警装置，各楼层 能（带 cpu） 烟感系统、 均有紧急广播 烟温感探测 应急灯和安 系统器 全出口指示ebg 自动消防监控系统,设置中央监控室对烟火灾自动报警,自动喷淋,消防广播会议室类型及配套4+1 同声传译 系统的国际会 议中心，商务 酒楼、员工餐厅五星级装修标 准多媒体视频 会议室，四国 同声传译，满 足跨地区跨语 言沟通需要3 个会议中 心1800 m2 全 数码,媒体 会议中心, 具有 4+1 同声翻译投 影、摄影、视频4 个会议室，大 中小都有，小的 容 30 人，中的 100 多人，大的 2000 人；多媒体会议

42、厅37f 会议中心多种规格的会议厅,可进行学术研究培训停车位情况停车位是衡量写字楼物业是否达到甲级标准的一个重要指标，根据国际惯例，一般甲级写字楼应保证平均每 200 楼面至少 1 个车位。本次调查中所指的停车位仅限于地下停车位，地上的临时停车位不在统计之列。根据下 表，我们可以看到，大多数的甲级写字楼停车位达到了国际标准。表：成都市甲级写字楼车位配备比楼盘名称川信大厦冠城广场城市之心 威斯顿联邦大厦时代广场开行国际广场 中环广场地下车位数(个)210450200245400300220每个车位负担写字楼面积195 102 194 82 132 110 220备注地面 4 个地面 50 个地面

43、 100 个图：成都市甲级写字楼每个车位平均负担的写字楼面积 平方米30025020019419522015010212213210050067威斯顿联邦冠城广场开行国际时代广场城市之心川信大厦中环广场小结：严格来讲，成都并没有真正意义上的国际标准甲级写字楼，成都市甲 级写字楼的开发与沿海一线城市相比还有相当的差距。主要表现在：硬件设施质 量、数量都难以满足客户要求，高档写字楼的设施并不高档。办公环境和智能化 程度很大程度上还停留在炒作阶段；整体物业管理水平有待提高。不过，从近几 年出现的甲级写字楼以及部分在建写字楼的质量标准和规划来看，无论是设备还 是管理，成都市甲级写字楼都在不断提升其水准

44、。2) 销售情况分析成都市甲级写字楼销售除了前面分析的一些特点外，还有以下几个特点： 销售价格差距较大由于写字楼特殊的卖点以及其本身的品质影响，大部分地理位置较好，硬件设施较完善的写字楼在市场销售中价格一般较高，而且，销售价格差距也很大，开行国际广场均价达到 11500 元平方米，比冠城广场搞出了 3000元平方米，因而，价格差距较大。整体甲级写字楼的平均价格在 9000 元 平方米左右，。具体情况见下图：1400012000100008000600040002000011500开行国际10600城市之心8800威斯顿联邦大厦元平方米8400 8300时代广场冠城广场 销售价格上升幅度不大从上

45、面的两组数据我们可以看到，成都市甲级写字楼销售价格有一定程度的上扬，这和前面的统计数据差不多。但是上扬的幅度由于写字楼的新旧、品质高低等因素不同，而有所差别，旧有的写字楼价格变化较小，新的写字楼价格变化略大一些，当然单个价格变化的大小，与开发商的定价策略有关。8400冠城广场历史售价售价（元平方米）8320 83208300820081008000790078008000 8000 8000 80002000年 2001年 02年 03年 04年 05年元平方米03.9.9 年一期03.12.26 二期 04.3.1704.6.9 三期 05 年时代广场6,500-6,9007,180 起7,280-7,68