房地产项目管理模式初探

1、房地产项目管理模式初探21 世纪的房地产业已经进入一个新的发展阶段，企业之间的竞争更加 激烈。面对新形势，搞好房地产项目管理是企业在市场竞争中取胜的 重要一环。从组织形式、人员配备、管理职责和工作流程等诸多方面 分析，现行的房地产项目管理模式主要可分为部门制、公司制、事业 部制和专业管理制等四种。这四种房地产项目管理模式各有千秋，企 业应根据自身特点用之。一、部门制的房地产项目管理根据管理学中组织结构的分类，部门制应属直线型组织结构。按照项 目开发流程，企业一般设置开发、动迁、工程、配套、销售和物业等 部门（或工程、配套二部合一） 。各部门各司其职，分段实施，形成完 整的业务链。显然，这是一种

2、扁平式的组织结构。部门制房地产项目管理的优点，在于结构较为简单，上下联系简捷， 部门工作内容单一， 对部门经理的管理要求不高。 房地产业发展初期， 一些规模较大、项目较多的综合开发企业，多采用这种模式。其不足之处是：第一，各部门关心各自的工作，部门之间扯皮现象较 多，协调工作耗费公司决策层的大量精力。 第二，组织形式不够灵活， 不便于根据项目的进程进行人员调配，导致忙闲不均和人力的浪费。 第三，部门工作内容单一，不利于培养全面型、复合型的经营管理人 才。第四，项目分阶段由不同的部门实施开发，各部门关注的是任务 完成的进度，对质量和成本则关心不够，难以形成全面而有效的质量 管理和成本控制体系，质

3、量和成本容易失控。二、公司制的房地产项目管理项目公司属独立法人，多从事单一项目的运作（通常是规模或影响相 对较大的项目）。这种房地产项目管理模式在当初房地产较热、外资流 入较多的时候应用较多，并延续至今。项目公司的骨干人员一般由投 资各方派出，其余则从社会招聘，这一点也可以折射出当初房地产业 外延的扩张。由于土地的前期开发包括运迁工作一般由综合开发企业 （通常也是投资的一方）完成，项目公司的主要职能为工程建设、配 套和销售。 楼盘基本销售完毕后， 项目公司或承接新的项目， 或清盘， 或转为物业公司。项目公司具有公司的优点，同时由于项目管理班子相对稳定、目标责 任比较明确，因而从进度、质量等方面

4、看，管理效率较高。同时，这 种模式对培养全能型、复合型的经营管理人员比较有利。但从另一方面讲， 项目公司虽小，组织机构俱全， 因而管理成本较高； 项目公司独立性强， 投资方控制相对不易， 主要管理人员来自投资方， 收入分配多参照原单位标准，激励机制往往不到位，影响经营管理人 员积极性、创造性的发挥。三、事业部制的房地产项目管理为了提高项目运作的效率，在对现行管理模式进行总结的基础上，事 业部制项目管理又逐渐为业内人士所采纳。企业根据项目开发情况， 设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直 至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目 的经营效益负责，根据公司

5、下达的技术、经济指标和节点进度，实行 项目承包，超额完成有奖。事业部制项目经理一般通过公司内部竞聘 产生，其余人员由项目经理组阁，从公司内部抽调或外聘。事业部所 有开销均计入项目开发成本。事业部制房地产项目管理使责任、权力和利益三者同步到位，有利于 调动员工的主观能动性，激发其创造力，有利于项目运作效率和经济 效益的提高。 其“集中决策、分散经营 ”的特点，可以使公司决策层摆脱 日常的具体事务，集中精力于长远规划和战略决策。人员配备灵活，有利于培养经营人才。管理费用相对项目公司较低，控制上也比项目 公司容易。然而，采用事业部制房地产项目管理也会遇到许多困难。事业部制项 目经理必须具有全面的业务

6、知识和较强的创新、管理、协调能力。因 而，“千军易得、一将难求 ”。在处理问题的独立性上， 不及项目公司制， 项目经理的权力易受削弱。各事业部考虑问题多从本项目出发，容易 忽视企业的整体利益，项目与项目、项目与部门之间需要协调的事务 较多。市场变化不定，项目各有不同，科学合理地制定项目的技术、 经济指标则比较困难，产生项目经理的竞标过程比较复杂。四、专业管理制的房地产项目管理随着国内房地产业的发展，一种源自国外的新的房地产项目管理模式 专业管理公司项目制已被引入国内房地产企业。 其基本运作方式与 专业的策划咨询公司、运迁公司、配套公司、销售公司和物业管理公 司大体相同，体现出社会化分工的现代特

7、征。房地产开发企业在完成 项目的前期开发（土地受让、立项、规划许可等）和策划定位、建筑 设计工作以后，即可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造 至交钥匙的一应事宜。与国内现有的大多数监理公司不同，专业管理 项目公司不但具有较强的质量管理能力，同时具备很强的进度和成本 的控制能力。作为“代甲方 ”，专业管理项目公司对建设项目实施全面的 房地产项目管理，对合同明确的技术、经济指标承担责任。一些来自 境外的知名专业管理公司，还具备很强的策划咨询和营销能力。专业管理公司项目制模式，对房地产项目管理责任的界定十分清楚，有利于项目管理水平、管理效率和经济效益的提高，有利于项目建设质量和楼宇品质的提高，具有很好的社会效益。采用这种模式之后，开发商可以通过减员降低管理费开支，并集中精力关注市场，发掘商机。目前，在境外企业进入国内市场的同时，国内的专业管理项目公司也在产生和发展。但从数量和质量上看，一时还不能适应市场的需 求，需要得到有关方面的帮助和扶持。管理学原理指出，为了有效地实现企业目标，必须遵循权力与责任相结合、激励与制约相结合、适应性与稳定性相结合的基本要求，设计和建立合理的组织结