房地产市场调查方法的特征(一)

1、房地产市场调查方法的特征 （一）房地产市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。房地产市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查 对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第 二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实 验法。下面简要分析每一种调查方法特征。一、按调查对象划分。1全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行房地产市场调 查。可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确 反映客观实际， 效果明显。 如果把一个城市的人口、 年龄、家庭结构、 职业、收入分布情况系统调查了解后， 对房地产开发将是十分有

2、利的。 由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周 期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权 威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料2重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推 断出一般结论。采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企 业可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高档住 宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住 宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数， 从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全 部，调查结果难免有一定误

3、差， 房地产市场调查人员应引起高度重视， 特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表 性了。例如， 1993 年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到 限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。在这种 情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分 析，只有这样的房地产市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的 根据。3随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据 样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在房地产市场调查中占 有重要地位，在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母 体中任意抽取样本，每一样本有相等的机

4、会，即事件发生的概率是相 等的，这样可以根据调查的样本的机会， 即事件发生的概率是相等的， 这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又可以分 为三种：一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选 作样本；二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被 选作样本；二是分层随机抽样， 即对总体按某种特征 （如年龄、 性别、 职业等）分组织（分层） ，然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三 是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将 部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的：分群抽样是将样本 总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后将每个群体

5、进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样 是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而每一类则是 由性质相同的样本构成的。4非随机抽样法。非随机抽样法是指房地产市场调查人员在选取样本时并不是随机选取， 而是先确定某个标准，然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机 会并不是相等的，非随机抽样也分为三种具体方法。1）就便抽样 也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任 意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和 印象。这在商圈调查中是常用的方法。（2）判断抽样。即通过房地产市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体 来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显 时，采用此方法能起到一定效果。（3）配额抽样。即房地产市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然 后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。例如某房地产公司 需要调查消费者购买房屋的潜力，特别要了解中、低收入的消费者购 房的欲望，以便使企业把握机遇，做好投资的准备。现根据收入与年 龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄根据中国国情划 定为 27岁以下和