房地产的基础知识

1、房地产的基础知识作者：日期: 第一章房地产开发基础知识第-节、”房地产与房地产业一、。房地产1、。房地产的概念和分类房地产是房产和地产的总称。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是山土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；2、。房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各 地段），又包括已

2、开发和待开发土地。房产是个人不动产，就是你们家的房子就属于房产地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场，公园，果园，菜园等等房地产是用一片地开发成住房，写字楼，大厦，购物中心等等房地产笼统的说属于地产，但地产不一定是房地产我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联 系,主要包括儿个方面：A、。实物形态上看，房产与地产密不可分；B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价 格；C、。从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。差异包括儿个方面：A、二者属性不同；B、二者增值规律不同；C、权属性质不同；D、。二者价格构成不同。3、房地产的

3、类型按用途划分：A、居住用房地产B、生产用房地产（工厂等）C、经营用房地产（商场、游乐园等）D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）4、房地产的特性A、。位置的固定性B、地域的差别性C、资源的有限性D、。高值的耐久性E、。保值增值性 二、。房地产业1、概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。2、。主要内容A、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用 土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、 抵

4、押等活动；C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养 护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信 息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市 场的宏观调控。3、房地产业与建筑业的关系建筑业是属于第二产业,属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、 管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般

5、从事房地产开发经营的企业和组织 称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项LI开发 建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成中方和乙方的密切合作关系。三、。房地产土地的使用年限是如何确定？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年 限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。第二节、专业名词解释1、常用名词五证：A、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨上地 前，经城市规划行政主管部门确认建设项LI位置和范用符合城市规划的法定

6、凭证;B、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“C、建设工程施工许可证：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文 件，建设单位进行丄程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有 开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；D、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得 了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；E、商品房预售许可证：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业, 销售商品房的批准性文件。两书：A、住宅质量保证书；B、住宅使用说明书。房地产证:是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场:主要包括

7、地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；A、一级市场:是指国家土地管理部门按土地供应计划，釆用协议、招标拍 卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一 定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；B、。二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连 同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；C、三级市场:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场, 它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。 具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处

8、分的权利； 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收 益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求 的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及 场地平整；红线图:乂叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地 位置、界线和面积的地形平面图。它山政府土地管理部门颁发给土地使用权受让 者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主

9、管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地 范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各 层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如:在10万平方米的 土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2. 0 ）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2 m）的 永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建 设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建

10、筑用地净面积为8万平 方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80% ）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地 面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如:在1 0万平方米的土地上有3万 平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用 地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元） 的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面 积之和；套内建筑面积:房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积， 包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积

11、：指室内实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结构面积， 使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、 按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计 入使用面积；D、。住宅使用面积包括:卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、 前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用 建筑面积。公共建筑面积:各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元） 以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共

12、建筑面积和不 能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之 间的距离。净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要曲两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整 楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宁公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影 面积的50%。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=玉内使用面积+套

13、内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居 民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证 止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合 同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房 屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶 段购买商品房时应

14、签出售合同。在通常意义上指的现房是指项LI已经竣工可以入 住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。业主委员会是指山物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社 会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主，对该物业有 关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本 的健康生活需求，可让人免费使用：超级会所则适当对其中部分设施的使用收取 一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求,势必会形同虚 设;如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置,还要

15、考虑工程分期施 丄的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性 和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对 产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中 国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。2、。房子的种类安居房指实施国家”安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一 类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设

16、的面向广大中低收入家庭， 特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、山政府补贴的非盈利性 住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇 中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的 租金标准出租给居民的公有住房。产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范圉内的一上地 拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权 利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、 抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包

17、括外商投资企业）开发经营的 住宅。III于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代 以后才出现的。其价格山成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、 质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面 共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或 部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优 惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部 产权，个人部分岀资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权 界定为

18、经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成 本价房。公房乂称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府） 以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要山本地政府建设, 负责向本市居民出租出售：山企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出 租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格 出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、 集资建房等。房改房产权分为三个级别:成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅:房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已 超过一年的商品住宅

19、。第二章建筑与规划基本知识第一节。建筑与建筑构造建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时乂表示这种活动的成果一建筑物。 建筑物通常称为建筑。指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。例如水塔、堤坝、 蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人 类居住功能和实用功能的人工建筑物。相反即建筑物。建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设 计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的 建筑产品。、建筑分类1、。按建筑的使用性质

20、工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑2、。按建筑结构使用的材料砖混结构建筑：III砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑 框架结构:框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混 凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适 合大规模工业化施工，效率较髙，工程质量较好。框架结构的墙体是填充墙，起用护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供 灵活的使用空间。剪力墙结构:是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,能承担各类荷载引起 的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖

21、向和水平 力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。剪力墙结构。钢 筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平 方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上,这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。 为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平 方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮 动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对它有一个对顶的 力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小，在结构允许的范围之内， 比如:风从一面来,那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上

22、相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上 剪力越大,因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的 力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对它的一个推动。框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合, 吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，乂具有良好的抗 侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管 道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。钢结构:以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的 特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建

23、造大跨度和超高、超重型的建筑物特 别适宜;材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期 短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载 作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、 高层和超高层建筑等。钢结构又分轻钢和重钢。3、按施工方法装配式建筑:建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑:建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。装配整体式建筑:是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制4、。按建筑层数 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为71 1层中高层住宅为12

24、-16层r16层以上为高层住宅房地产基础知识培训房地产的概念房地产的含义房地产貝体是指土地 建筑物及其迪上的附着物，包括物质实体和依托于物质 实体上的权益又称不动产，是房产和地产的总称，两者具育整体性和不可分 割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权 土地便用 权 地役权 典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业杲指从事房地产开发 经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活 动的具有高附加值的综合性产业，它与逢筑业既有联系，又有区别。建筑业从 事勘察、设计、施工 安装 维修等生产过程，它的生产结果杲建筑物或构筑 物。房

25、地产业是发包方，建:筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多 种服务的第三产业，建筑业归属衬初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房产 地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产杲指 明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地 段)，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房 产与地产之间存在着客观的 必然的联系，主转包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构咸上看，房产价洛不论杲決卖价格还是租赏价格都包含地 产价格;c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有枫杲联系再一起的。差

26、异包括几个方面；a) 二者属性不同；b) 二者増値规律不同；c) 权属性质不同；d) 二香价格构咸不同。二、房地产的特征房地产的自洪特征a) 位置的固定性；b) 使用的而寸久性；c) 瓷源的有限性；d) 物业的差异性.房地产的经济特征小生产周期b) 瓷金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的増值性注：房地产増值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律.其 主要归功于房地产的重要组成韶分一-一土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 族游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规宦：低层住宅为1-3层1多层住宅为4-6

27、层11 小高层住宅为Lil层中高层住宅为L2-16层11 16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限杲如何确定的？凡2省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地便用年限 技国家规左执行。即：匡住用地七十年：工业用地五十年：教育、科技、文 优、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其 他用地五十年。三、房屋建筑结构分类标准类 型内 容编号名称1 钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2 钢*钢筋混瀧土结构承重的主要结构是用钢、.钢筋泯凝上建造的。如一嚏房屋一部分梁柱采用钢筋混襯土构架建造3 钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混険上建造的。包括薄壳结

28、构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混 灘土结构的建筑物4 混合结构承重的主要结构杲用钢筋混凝土和砖木建造的。如幢房屋的梁是用钢筋混谡土制成，以硅墻为承重墻，或者梁是木材制造，住 杲用钢筋混後土建造5 砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋杲木制结构房架。砖墙、木柱建造的6 其它结构凡不属于上述结构的房匿鵲归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等四、房地产专业名词K常用名词（阴彩韶分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证：b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证: d.国有土地康用证：e.商品房预售许可证：两书：a 住宅质壘保证书、b住宅便用说明书：房地产证：杲

29、居屋土地所有权属二合为一的凭证，罡房地产权属的法律凭 证：房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级 市场；一级市场：杲指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖 的方式，以土地使用合同的形式，将土地便用枫以一左的年限、规定的用途及 一定的价恪出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地便用合同的要求将建好的房屋连同相 应的土地使用枫转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产枫转让、抵押、租赏的市场，它 是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权.和对该房屋所

30、占用土地的使用权- 具体內容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利，土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益 权、处x.政府以拍卖、招标、协仪的方式，将国有土地使用枫在一定年限 內出让给土地使用者.土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要 求的，土地使用看可申请续用，经批准并补蓿地价后可以继绫使用，三通一平；是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平；是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场 地平整；红线图；又叫（宗地图），杲按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位 貫，思线和酝积的地形平面图它由政府土地管理韶门颁发给土地使用权受让

31、者，受让者只能在红线范围內施工建房；总用地而积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围內的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范 围內的土地面积？总建筑面积：指在建设用地范围內单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层 建筑面积之和；容积率；是指总建筑面积与建设用地面积之比值.（如；在10万平方米的土 地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为20）建筑面积；指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼悌等。且具备有上盖、结构牢固、层高2. 2 （含2.2m）的 永久題筑H建筑覆盖率（建筑密度）:建设用地范围內所有題筑物基底面积之和与

32、建设 用地面积的比率：（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平行 米，其產筑覆盖率为0.8 （建筑密度为旳知）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和弓建设用地面积之比率。绿地面 积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿优：（如：在10万平方米的土地上有3万平 方米的绿优面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：窪设用地范围内全部绿化和植枷水平投影面积之和与建设用地 面积的比率；宵屋销售面积：房屋援套（单元）出售时，房屋銷售面积为该套（单元）的 建筑面积，即为该套（单元）的使用面积2该套（单元）应分摊的公用建筑面 积之和3套內建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门內范围的建筑面积， 包括套（

33、单元）內的使用面积、墙体面积及阳台面积5喬內使用面积；指室內实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积， 便用面积的计算应符合以规定；A、室內便用面积按结构墙体、內表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟回、通风道、答种管道竖井等均不计入使用面积；C、菲公用楼梯（包括跃层住宅中的套內楼梯）按自然层数的使用面积 总和计入便用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、 过道、前室、贮藏室等。单元內使用面积系数二单元内便用面积/单元內建筑面积时务规定应分滩公用建筑 面积。公共建筑面积各产枫主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元） 以外为各户

34、共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分滩的公英建筑面积和 不能分摊的公共建筑面积，实用面积：它是套內建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高=：层高是指住宅高度以“层”为单位计氫爲一层的高度国家在设计上 有要求，这个高度就叫层高.它通常包括F层地板面或楼板面到上层楼板面之 间的距离.淨高：淨高是指层高减去楼板厚度的淨剩值；公滩面积：商品房分摊的公用建筑酝积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼 建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积孑各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墻）墙即水平投影面 积的50%.得房率；是指套內建筑面积与晉（

35、单元）建筑队面积之比。套內建筑面积谬內便用面积燼內墙体面积邙日台建筑面积。套（单元）建筑面积需內建筑队面积松摊得公用建筑队面积。道路用地；道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民 小汽车、单位通勤车等停啟场地。道路红鏡；道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 玄关；玄关就是登堂入室第一歩所在的位叠，它是一个缓沖过渡的地段。居 室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室 內就不能一览无余。玄关一股与斤相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块畝雨伞、挂雨衣、换鞋、.搁包的地方。平 时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所

36、。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止， 在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合 同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一 种房屋销售芳式。购买期房也就是购房者贿I买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段 购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现康罡指项目已经竣工可以入 住的房屋。毛坯房杲指没有裝修的房。业主委员会是指由物业管理区域內业主代表组成，代表业主的利益，向社会 各方反映业主意愿和要求，并监曾物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业委会的枫力

37、基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业 有关的一切重大事项拥有决宦枫O会所的功能和建设档茯可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的 健康生活需求，可让人免费便用；超级会所则适当对其中部分设施的便用收取 定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同 虚设；如降低物业管理费，将彫响馬产的整体品质。会所的设貫，还要肴虑工 程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开做，保证了业主 活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了艮好的社 交场所。入伙杲指业主领取钥匙，接房入住a契税杲在土地、房屋不动产所有枫发生转移，按当事人双方订立

38、契约等只寸产 权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国 境内转移土地房屋杈属承受的单位和个人为契税的纳税人口（1）国有土地使用权出让：（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换：（3）房屋买卖：（4）房屋赠予。2、房子的种类安居房指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的 类）是党:和国家安挂贷款和地方自知自筹资金建设的面向厂大中低收入家 庭，特别是对4平方米以下特困户提洪的销售价洛低于成本、由政府补15占的非盈 沐J性住房经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优恵政策、向城 锁中底收入家庭出售的住房。使用权房是指由

39、国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定 的租金标谁出租给居民的公有住房。产权房是扌旨产权人肘房屋（扌旨建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范瓯內的 土地拥有使用枫，产杈人对这两项杈利享有占有。使用，收益和处分的枫利。 这种权利是绝对的、扫E他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转 让、出租、抿.押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营 的住宅。由于拢国长期以来在住房悴制上实行的是供给制，所以，商品房圣80 年代以后才出现的。耳价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层欢、 朝向、质壘、材料差价等组成。集资房是改

40、变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方 面共同承担，通过筹集贸金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可捜房价全 颤或部分出浇，政府圧相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分 诚免优惠集资所建住房的杈属，援出瓷比例确定。个人按房价全颔出瓷的， 拥有全制产权，个人部分出资的，拥有韶分产权。集资建房有两种产杈；一种是该房屋出售的价裕高于当年的房改成本价。其产 权畀定为经济适用住房产权-另一种是低于当年的房改成本价格，亘产权为房 改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政 府）以&国有企业、事业单位投资兴建、钳售的住宅，公有住宅主要由本地政 府建设，负责向恋市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公帘的房改价格出 售给本单位职工的住房。这类房屋来源一股杲单位购买的商品房、自建房屋、 集资建房等。房改房产权分为三个级别；成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证(大产证)已超过 年的商品住宅。五 房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1) 永久性结构的单层房屋，梭一层计算建筑面积：多层房屋按各层建 筑面积总和计算。2) 屋內的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯