房地产市场开发企业资质与开发建设规模(一)

1、房地产市场开发企业资质与开发建设规模 （一 ）一、房地产市场开发企业资质与开发建设规模2000年 3 月 29 日建设部颁布的 房地产开发企业资质管理规定 对房 地产市场开发企业的资质等级、申请条件和方式、以及各等级企业分 别可以承建的开发建设规模作出了明确的规定。同时，该规定针对新 设立的房地产市场开发企业增加了暂定资质证书的内容。因此， 企业是否具备与开发建设规模相适应的资质，是房地产市场开发的前 提条件。对于没有资质或超越资质等级进行开发的，房地产市场管理 部门将对其予以罚款，并限期改正；不予改正的，该管理部门可提请 工商部门吊销其营业执照。另外，按照 1995年 12月 27 日最高院

2、关于审理房地产管理法施行前 房地产开发经营案件若干问题的解答 （以下简称 最高院解答 ） 之规定，对于中华人民共和国城市房地产管理法 （以下简称 房 地产市场管理法 ）实施前无资质企业就开发内容与他人签定的合同， 一般应当认为无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格 的，可认定合同有效。 二、房地产市场的前期开发阶段1、房地产市场的前期开发阶段中的土地使用权出让、转让中的问题： 这方面内容主要涉及土地性质、权属、原土地使用权人的补偿以及房 地产市场行情的沉浮所带来的转让合同全面履行的风险。就土地性质而言，我国法律规定，除法律明确规定可以划拨取得土地 使用权的项目外，其他项目一律通过出让

3、方式有偿取得使用权。并且 只有经依法批准的国有土地使用权才可以出让，集体所有的土地未经 依法征用转化为国有土地，不得出让。因此，了解目标地块的性质是 取得土地使用权的关键。按照最高院解答 ，对于房地产管理法 实施前出让集体土地使用权的合同，应当认定无效，但在一审诉讼期 间，补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，可以 认定有效。在补偿问题上，若土地使用权受让方与原土地使用权人签定动拆迁补 偿协议后，委托其他主体代理动拆迁事宜的，受让方应当监督代理人 代为履行补偿义务，否则作为补偿协议的当事人，受让方将要承担违 约责任。在土地使用权转让中，转让合同可能因多种因素而无效，如转让的土 地

4、使用权没有依法办理出让手续；转让人对出让取得的土地的开发没 有达到法定标准（属于房屋建设工程的，投资开发总额不到25%以上的；属于成片开发土地的， 没有形成工业用地或其他建设用地条件的） 就进行转让；转让合同中擅自变更原出让合同约定的土地用途等。依 据最高院解答，对于房地产管理法 实施前存在前述因素的合同， 经补救，如补办相应手续或经有关部门批准，则可以认定为有效。此外，以转让方式取得土地使用权的， 应在原出让合同约定的范围内，继续履行义务2、房地产市场的前期开发阶段中的参、联建及合作建房问题： 合作建房不符合或未履行法律规定手续，可能导致合同无效的后果。 土地使用权人以该权利作为投资，与他人

5、合资建房的，应当办理合建 审批手续及土地使用权变更登记手续，否则合同无效。对于房地产 管理法实施前， 合作建房不符合或未履行法律规定手续的， 根据最 高院解答之规定，若合同已经履行，并且无其他违法行为的，可以 认定为有效，当事人应补办变更登记手续。3、房地产市场的前期开发阶段中的土地纳入公开招标轨道后，为先期 获得并保证获得中意地块，而采取收购已对地块立项的公司的股权， 将引发公司经营上的一系列法律问题。采用这种方式取得对地块的开 发权虽然较为便捷，但股权受让人在公司法层面将面临许多风险，如 对于股权转让前目标公司已经存在的债权债务关系，受让人作为股东 将承担相应责任； 若原股东保留部分股权，

6、 则其仍然有权行使股东权， 对于新股东的房地产开发方针的贯彻可能构成影响等。 （可以* 公司 的经营方式为例）三、房地产市场的项目施工阶段1、设计合同争议： （1）房地产市场项目施工阶段中设计方的不配合导致发展商受到侵害。 设计单位如约履行设计合同，按时提交设计文件将直接关系到开发商 能否及时完成施工请照，严格执行工程进度，杜绝待工损失等重大施 工问题。实践中也有开发商为了及时取得许可证，而只报批部分图纸 的作法，但这毕竟是违规操作。按照建设部 2002年 2月 25日颁布的 关于规范房地产开发企业建设行为的通知 ，施工图设计文件未经有 关部门审查或审查不合格而擅自施工的，建设管理部门将按照建设 工程质量管理条例进行行政处罚。 同时，由于目前仍有境外设计人必须与国内设计单位进行合作的规定， 因此设计方与其合作单位之间的配合程度，将直接影响工程的进展。 所以，在有关委托设计的合同中，明确约定开发商与设计方、合作方 所处的