我国住房金融模式选择及政策建议(一)

1、我国住房金融模式选择及政策建议 （一）【摘要】目前，我国住房金融进入快速发展时期，但与居民的住房需 求和住房产业的发展还不相适应，其根本原因是对我国住房金融模式 的选择目标仍然不明确。 本文提出选择 “一体两翼 ”的住房金融模式， 并 给出理论和现实两个方面的选择依据，最后针对该住房金融模式的建 立提出了一些政策建议。【关键词】住房金融模式 “一体两翼 ”住房金融对于发展房地产经济，解决居民住房问题具有重要意义，同 时住房金融市场也是成熟完善的房地产市场不可或缺的组成部分。我 国的住房金融虽然起步晚，但近几年的发展速度很快，同时也存在着 很多亟待解决的问题，造成这些问题的深层次原因，就是缺乏对

2、未来 市场发展战略的整体构想和战略目标，也就是对我国住房金融模式的 选择目标仍然不明确。一、选择 “一体两翼 ”的住房金融模式因经济发展水平、金融体制和政治体制等方面的差异，不同的国家选 择了不同的住房金融模式，形成了不同类型的住房金融体系。在借鉴 国外住房金融模式的基础上，结合我国目前的住房金融发展情况，提 出“一体两翼 ”的住房金融模式：大力发展和完善抵押贷款住房融资体系， 改造和规范公积金制度，支持和鼓励住房合作金融体系，形成 “一体两 翼”的以商业性金融为主，政策性金融和合作性金融为辅的住房金融模 式。 二、建立 “一体两翼 ”住房金融模式的依据1、理论依据(1)从自由化的进程来看。在

3、政府对贸易和金融的管制放松后，世界经 济和各国的经济部发生了巨大的变化，经济保持了总体上的增长，金 融对经济增长的贡献加大， 表明自由化的收益是大于其所付出的代价。 因而金融深化是我国金融体系改革的终极目标，住房金融作为我国金 融体系的重要组成部分， 其改革和发展必然和整个金融体系保持一致， 这就要求大力发展商业性金融，使其作为主体发挥对住房市场的调节 和促进作用。同时金融深化又具有渐进性、层次性和持续性的特点，它是伴随着整 体经济改革发展的一个渐进过程，其政策措施应根据经济发展的成熟 程度和经济运行的内在逻辑做出合理的时序选择和安排，分阶段和有 计划地进行。在推进金融深化的过程中，要结合本国

4、金融改革的现实 条件和制度风险，加强对金融市场和金融机构的监管，逐步建立与经 济可持续发展相协调的金融体系。 根据我国目前整体的经济改革情况， 住房金融应该在金融约束政策的框架下，发挥政府促进民间部门的协 调功能和进行选择性控制的补充性功能，避免产生不利于社会大众的 道德危害，使我国稳步实现真正的金融深化。(2)从福利经济学的角度看。市场机制的正常运行不能必然保证收入分 配的公平，为了使一定的国民收入总量能带来社会福利的最大化，政 府具有实现收入分配公平的职能。按照边际效用递减规律，只要将一 些货币收入从富人转移给穷人，就可以增加货币的边际效用，从而使 社会满足的总量增加。为此，政府可以通过征

5、收各种税来实现收入的 转移，来用于增加对穷人的补贴。居住权是人的一项基本权利，为帮助中低收入家庭解决住房问题，确 保所有家庭都能获得一定标准的住房供应，政府需要干预住房市场。 住房金融是政府进行间接干预住房市场的最强有力手段，政府通过金 融、税制、行政指导等手段引导住房市场微观主体的活动，以实现政 府住房福利目标， 或者是为了弥补市场经济下的住房分配不公的缺陷。 2、现实依据(1)国外住房金融的趋势。从美国的住房金融发展史来看， 20 世纪 80 年代以前美国采用的是一种合同储蓄的住房金融模式，但由于这一模 式本身制度设计的缺陷和当时美国金融环境的巨大变化导致了合同储 蓄的危机，在解决危机的过

6、程中，美国逐渐形成了一种以住房抵押贷 款证券化为主要技术手段的资本市场型住房金融资金融通机制。由于 抵押二级市场市场化程度的进一步推进和住房抵押证券市场的交易工 具的不断增加，使住房抵押货款证券化成为一种国际性趋势。值得强 调的是，美国住房金融新模式的形成过程，并不是一个完全的市场化 过程，而是政府干预与市场机制有机结合的结果。政府根据调控市场 的需要不断推出相关法案，增强抵押二级市场走势的可预见性和公开 性；同时，依法建立了许多官方或准官方机构，这些机构一方面承担 政府的调控职能，另一方面按市场规则从事市场工作，在住房抵押二 级市场上起到了举足轻重的作用。在德国住房金融市场上，建房互助储蓄信贷社曾经与其他金融机构三 分天下，但 20 世纪八九十年代以来，其地位不断下降，这不仅是因为 其制度本身存在的缺陷，也因为面临的外部环境发生了变化特别是政 府支持住房金融的方式发生了变化。为了弥补内在缺陷和适应新的变 化，近年来合作性金融制度逐步打破封闭的运行状况，让政府资源逐 步“退出 ”，资本市场逐步 “进入 ”。德国建房互助储蓄信贷社的发展历程 表明了合作性住房金融的发展在很大程度上取决于政府的政策，如果 政府不给予特殊的政策支持，合作性住房金融就很难在住房金融的发 展中担当主要角色。 但合作性金融作为居民的一种自