成都大学商业项目可行性发展构想报告

1、成都大学商业项目可行性发展构想报告成都大学体育场地块商业项目可行性发展构想报告辜诗琦20115220712011级营销与策划 2 班2013 年 11 月成都大学体育场商业项目可行性发展构想报告项目用地概况1. 项目地址项目位于成都市龙泉驿区十陵街道成都大学后门处，西邻江华路。第 3 页 共 39 页成都大学120002. 用地规模本项目占地 12000 ,其中体育馆占地 4000 。3. 地块四至及现状第 4 页 共 39 页第 5 页 共 39 页第 6 页 共 39 页北至：成都大学第二食堂 南至：成都大学露天网球场东至：成都大学校内道路及园林景观西至：江华路及月香广场、项目运作1. 成

2、都高校周边经济现状分析。随着城市规划和经济的发展，成都部分城郊结合处出现了“大学城”这一名词，高校消费 群体的强大的消费能力引起了商业市场的高度关注。因此具有一定合理规模的城市商业体在高校 周边取得了巨大成功。该类商业体往往具有功能复合性和商业集中性，商业主题明确，特色鲜明， 大幅增强了商业辐射能力，有效整合了高校周边资源，高度集中消费人群，逐步形成片区商业中第 7 页 共 39 页 心，提升了商业项目本身的价值同时，也带来了大量经济和社会效益。案例：四川师范大学狮子山校区： EAST校 园 广场建筑 面积：19100 平 米。业种定位：1F:百货、体育用品、饰品、美容美发、超市、药房、书店等

3、。 2F、3F:茶、水、酒吧、咖啡、特色餐饮、影视 4F:精装修酒店式公寓EAST校园广场以其商业的集中性、复合性、特色性，依托川师强大的消费人群， 有效带动了川师及周边的消费，逐步形成了片区商业中心，创 造了良好的经济、社 会效益。第 8 页 共 39 页 西华大学高新西区校区：正成名城左岸业种定位 ;1F：服饰、超市、饰品、餐饮、数码、通信2F:酒吧、 KTV、火锅、中餐、自助、动漫城、网吧、咖啡厅正成名城左岸属于集中型、复合型商业项目，以其合理的规模、精准的定位、特色商业经 营，依托西华大学及周边校园的强大消费能力支撑，有效聚集人气，逐步形成片区商业中心， 创造了良好的经济社会效益。成大

4、后校门现状分析：成都大学后校门虽有类似项目月香广场，但缺乏专业的运营管理机构 统一运营管理，商业形象较差，缺乏特色竞争力。物业 形式经营业态档次/ 价位经营现状位置购物服饰、珠宝、通信、文体、家电、医药、中低端消费人流量较大，无空置铺面，灵龙路第 9 页 共 39 页经营较好娱乐休闲美容养生、 KTV、网吧、棋牌室、麻将馆中低端消费无空置铺面，经营较好月香广场餐饮小吃、中餐、火锅、干锅、自助酒吧、茶馆自助火锅 10 元30 元/ 客不等干锅：小锅 20元、中锅 30元、大锅 40元。 小吃、炒菜、炒饭一般 10元以内人流量很大，无空置铺面， 经营很好，排队用餐情况较 多月香广场酒店龙湖大酒店晶

5、川宾馆万力多大酒店龙湖大酒店：套间 368元 标间 218元 单间108 元 特价房 98 元 钟点房 60 元晶川宾馆：套间 268 元 豪标 188元 三人间 168 元 普标 138 元 钟点 78元万力多大酒店：豪华 238元 温馨 138元 普标 150 元 普单 150元周末及入住率较高灵龙路普通旅馆普通小旅馆单间 30（不带厕所） 40 （带厕所） 双人间50-60 元/ 间周末普遍上扬 10元 ，要空调附加 20元 / 间周末入住率较高集中于月香 广场公交站 对面的小巷 子里单间出租分布于校园周边，如恒爱小屋、和谐住宿、学生 旅社、七彩公寓、馨情小栈、幸福客栈、紫轩旅 馆等条件

6、：五通、家电、家具、洗漱用品、装修周一 周四 30 元/ 天周五 周日 40元 / 天出租率较高成大后校门 周边第 10 页 共 39 页住房租赁套一、套二、套三套一 400-600 元/ 月 套二 600-800 元/ 月 套三 800-1200 元/ 月出租率较高成大周边其它医院门诊、 中介、银行、洗衣、 理发等生活服务。中低端消费人流量较大，无空置铺面，经营较好灵龙路、十 陵街2. 地块所在区域商业经营现状分析 商业以中低端的大众消费为主，缺乏拥有高品质和专业服务的高附加值商业 商业经营主题同质化严重，缺乏特色商业。 各商业的人流量均较大，空置铺面很少，经营状况良好。底层商铺租金为 70

7、元/ 月平米左右。3. 项目地块所在区域的需求现状分析第 11 页 共 39 页成都大学人均生活费用为 800-1200 元/ 月，拥有个性化、特色化消费需求，注重高品质与专业化服务附加值。成都大学十陵校区的在校师生为 2 万多人，附近餐饮商业高峰期排队消费现象普遍， 急需更多餐饮业来满足消费需求。4. 在房地产新政下对项目未来经营运作的影响市场因素有利影响不利影响CPI 高涨1. 投资者位保值、增值，投资地产2. 刺激项目价格与租金上涨央行加息，增加资金投资成本投资渠道匮乏1. 房地产成为投资者首选投资渠道住房限购1. 分流住房投资者，引发商业地产投资热第 12 页 共 39 页5. 项目用

8、地 SWOT分析优势：地块紧邻成大后校门，地段优势明显，人流量大，是大学生出门首选消费场所。 地块附近商业特别是餐饮业经营状况较好，高峰期供不应求。 地块周围人流量大，商业氛围已经形成，有助于项目聚集人气。劣势： 地块占地面积偏小，对于项目后期形成的影响力有一定限制。 地块仅一面临街，商业内街聚集人气具有一定难度。机遇：第 13 页 共 39 页 项目周边商业主题同质化严重，缺乏特色商业，不能满足大学生个性化消费需求。周边项目档次偏低，缺乏高品质和专业化服务。威胁：周边商业区流动商贩混杂，增加项目的运营管理难度，对于项目形象会产生一定负面影响。三、项目发展运作构想1. 用地特性与价值分析 本项

9、目用地为校园用地，处于成都大学与月香广场之间。项目建成后，高品质的定位可以提升成大形象和商业价值。相比月香广场和灵龙路，本项目距离成都大学后门更近，地段优势明显，建成后将成为大学生购第 14 页 共 39 页物的首选之地。项目西面临街，临街长度较长，便于规划更多的临街商铺，提高项目整体物业价值，但内步行街 的人流引导问题值得引起高度重视。2. 项目商业街发展整体定位以运动为主题集特色餐饮、娱乐休闲、时尚购物、高档酒店、主题公寓、运动休闲功能为一体的校园特色复合式商业街区3. 项目功能定位特色餐饮提供各地特色餐饮，以特色和品质形成项目商业核心竞争力。娱乐休 闲提供高品质娱乐休闲场所及专业化服务，

10、满足部分大学生的中高端需求。第 15 页 共 39 页酒店提供以校园文化主题定位的高品质酒店，满足当代大学生的个性化消费需求。公寓户型面积定位于 60以下，主要以“校园内的年轻教师群体及周边投资性客群” 为目标客群。运动休 闲提供高品质室内羽毛球馆、网球馆及配套服务，满足大学生运动消费需求。备注：成本合理的情况下，整个商业街区内可考虑规划中国电信无线 WIFI 基站，满足当代大学生对无 线网络的高要求，间接聚集人流。4. 规划布局构想1）规划原则土地价值最大化合理控制成本第 16 页 共 39 页升级区域整体商业形象突显各业态，经营特征2）总体规划布局项目总体布局，实现“ 一区、两街、一广场

11、”的规划布局。具体构想为：一区： 形成以校园文化为主题，以特色商业和高品质专业化服务为核心竞争力的商业区两街：以校园文化、运动主题打造的两条平行于江华路、突出个性、时尚、青春活力的商业 步行内外街。一广场 ：以校园文化、运动主题打造的一个位于商业区中心处、举办商业活动、为消费者提 供临时停留休息场所、具有聚集人气、引导交通动线作用的广场。第 17 页 共 39 页第 18 页 共 39 页园林第 19 页 共 39 页3）规划细项建议建筑风格：现代简约，动感时尚建筑表现：建筑外立面：以丰富的色彩感，赋予项目动感、时尚的鲜明特色，以满足大学生的个性化消费需求。第 20 页 共 39 页商业区内商

12、铺的装修风格：以“运动、跳跃”的校园动感主题形成统一的建筑风格，并在此基础上尽量追求差异化，丰富项目文化内涵，满足大学生间差异化的个性消费需求。交通流线、交通动线道路规划上考虑人、车分流，人、货分流，以保持人流动线的流畅性。设置中心广场，引导人流动线，聚集商业区内场人流，保证内场商家利益。楼层合理控制步行街楼层设置为 4 层，保证商业步行街有充足的采光和商业街消防安全。层高设置为 4.5-5M ，保证各层足够的空间布局以及宽敞感。第 21 页 共 39 页步行街步行街设置建筑景观，突出青春活力、动感、个性、时尚的校园文化主题。步行街宽度设置为 20 米左右，保证足够的楼间距和消防安全。步行街设

13、置导示系统，引导人流动线，保证内场商铺的人流量。 在内场步行街末端可设置部分建筑景观小品，吸引客户拍照留影，增加内场末端人流广场中心广场景观可设置一个体现当代大学生精神文化气质及运动主题的雕塑，如大学生篮球运动相关雕塑。第 22 页 共 39 页中心广场上可适当导示系统，引导人流动线，保证内场人流量。中心广场适当设置部分可移动拆卸的座椅，给予消费者一个休息之地，聚集内场人流酒店走年轻化风格，精品化路线，以略高于当地市场同类产品的价格定价，保证特色经营与 品质经营。酒店的房间档次高低搭配，形成迎合客户心理价位的价格区间，满足更多人群的消费需 求。适当制定入会或者套餐等推广策略，积累客户资源，长期

14、保证酒店入住率。第 23 页 共 39 页公寓建筑面积控制在 60 以内，降低大学生消费成本，满足大学生小户型消费需求，同时提 高项目收益。以校园文化主题装修，提供专业化高品质的酒店式服务，打造年轻与时尚结合的精品酒 店式公寓。提供高品质的数字化系统（高速宽带、 WIFI 基站、数字电视等），满足大学生对于数字化 生活的需求。体育馆体育馆建筑面积为 50*80=4000 ，其中包括 8个羽毛球场（1 个羽毛球场建面为 20*12=240）、2 个网球场（ 1 个网球场建面为 20*38=720 ）、1 个接待大厅（更衣室、服务台、第 24 页 共 39 页休憩室、卫生间共 380 ）。示意图如

15、下：12m 48 1羽毛球羽毛球羽毛球羽毛球羽毛球20m5. 项目档次定位羽毛球羽毛球羽毛球20m以中档消费为主，高档搭配经营为定位第 25 页 共 39 页网球场网球场50178m6. 经营业态构想楼层分布商业主题低端中端高端1F时尚购物运动休闲服饰： 无品牌 的服饰、高仿服饰、电 脑耗材及维修 中型超市等运动休闲服饰：安踏、特步、锐步、 鸿星尔克、 361度、美邦、真维斯、 以纯等 眼镜店: 东方、浙温、东方等 文化用品店、书店、普通饰品店运动休闲服饰：杰克琼斯、奥利、LEE、李维斯、卡宾、耐克、阿 迪达斯、美津浓、 KAPPA、李宁 眼镜店：精益、宝岛等 工艺品店、珠宝店等2F特色餐饮特

16、色民族风味小吃、 港 式台式小吃等、 奶茶店 （地下铁、避风塘、七 杯茶等 ）普通中餐、火锅、干锅、烧烤、快 餐（肯德基、麦当劳 ） 、自助等、 茶馆、酒吧等西餐、日式韩式料理、 山珍海味 餐厅、高档品牌火锅、中餐等 咖啡厅、水吧等（良木缘）3F 运动、娱乐休闲专业台球室、 网吧、动 漫城等量版式 KT（V 地平线、缤纷、ATT等）、 电影院 （ 太平洋）、；品牌健身房等4F酒店、公寓普通小户型学生公寓突出校园主题文化的精装小户型酒店式公寓及 60以下酒店补充：招商时核心主力店先行，辅助店随后，以便形成鲜明商业主题。7. 招商模式构想第 26 页 共 39 页组建专业的招商团队或者与专业的商业

17、地产招商顾问公司合作，统一招商招商先行，根据商家需求，对规划建设构想方案及经营管理构想做适当调整。前期与具有品牌影响力的商家进行洽谈，引入具有品牌影响力的商家，提升项目影响力8. 经营模式构想引入专业的经营管理公司对项目进行统一经营管理或者公司组建专业的经营管理团队9. 推广模式构想引人专业的代理推广机构对项目进行推广第 27 页 共 39 页四、经济评测1. 技术经济指标商业区占地面积80*150=12000商业街占地面积12000-4000=8000 , 其中 4000为规划体育馆占用建筑密度40%楼层数4层计入容积率的建筑 面积8000*40%*4=12800平均每层建筑面积8000*4

18、0%=3200容积率1.07体育馆第 28 页 共 39 页占地面积50*80=4000 楼层数1层层高9M分区羽毛球场（ 20*12=240 ） 8 个 网球场（ 20*38=720 ）2个 接待大厅（包括更衣室、服务台、休憩室、卫生间 共 380 ） 1 个2. 分项投资成本测算体育馆费用名称投资额建筑面积单位面积分摊（万元）（M2）（元/M2）前期工程费（规划、勘测、设计、“三通一平” 招投标、质检、监理）20400050建安工程费80040002000单层钢结构80040001800第 29 页 共 39 页项目室外工程体育场管设备804000200合计820体育馆总投资为： 820

19、万元商业街费用名称投资额建筑面积单位面积分摊（万元）（ M2）（元 /M2 ）前期工程费（规划、勘测、设计、“三 通一平”招投标、质检、监理）12812800100建安工程费2096128001638项目立项及报规报建费用20512800160管理费用261280020宣传推广费用511280040财务费用771280060第 30 页 共 39 页规费261280020漏项及不可预见费261280020合计2635商业街总投资： 2635 万元商业街和体育馆总投资为： 2635万元+820 万元=3455万元3. 项目分阶段投资评测体育馆阶段实施内容投资筹备期前期工程费（规划、勘测、设计、

20、“三通一平”招投标、质检、 监理）20万第 31 页 共 39 页前期推广费用 中期商业区主体工程修建800万商业街阶段实施内容投资第 32 页 共 39 页筹备期前期工程费（规划、勘测、设计、 “三通一平”招投标、质检、 监理）、项目立项及报规报建费用333万前期推广费用51万中期商业区主体工程修建及杂费2251万意境区打造第 33 页 共 39 页4. 收益测算租金收益项目月租金收入（元）总面积（ ）出租率月租金 （元/ 月）1楼230400320090%802楼153600320080%603楼56000320050%354楼56000320050%35月租金合计49.6 万元年租金合计595.2 万元第 34 页 共 39 页经营成本评测项目费用（万元）投资资金年利息（ 10%）345.5经