房地产企业成本费用核算的2个特殊问题(一)

1、房地产企业成本费用核算的 2 个特殊问题 （一）一、对资本与房地产企业成本范畴的厘定 要理解和定义资本房地产企业成本， 先要理解和定义好 “资本”与“成本 ” 按照马克思的定义，资本是能带来剩余价值的价值。基于经济学中 “资 本”与“资产”不分，我认为，会计学中 “资产”的定义 资产是指过去 的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企 业带来经济利益，就是资本的定义。一个佐证是，我国著名经济学家 周其仁教授对资本的定义。他认为：资产是可用的经济资源；资产必 须有主，才可能被善用，但清楚界定产权，从来也不意味着 “自己的资 产只能自己用 ”；资产须经交易而转手（资产转让） ，才

2、能提高有主资 产的利用效率；资产的自用权利一旦可以有偿放弃和让渡，资产所有 者就拥有一个未来的收入来源；这时，资产就转变为资本；所以，资 本是构成独立的未来收入流的资产，即可以独立提供与本人劳动无关 的权利租金的资产。会计学中的 “资本”一般是指 “资产（资金）的来源 ”，按会计恒等式 “资 产=负债 +所有者权益 ”来解释，“资本 ”即指 “负债+所有者权益 ”。我认为， 在公司财务理论中， 资本房地产企业成本中的 “资本”应作会计学上的解 成本是所放弃的价值最高的选择 ”。可见，经济学家是把成本定义为 “机 会成本 ”的。进一步认为，机会成本的两个要素是： （1）任何成本都是 选择的成本；

3、（2）任何成本都是对于某一个人的主观价值判断而言的 成本。因此，成本概念是建立在人们依据主观价值标准作出选择的基 础之上的。不存在选择，便不存在成本；也不存在独立于人们行为选 择的“客观价值 ”基础上的成本。据此， 在经济学家看来， 沉没成本、 历 史成本不是成本。 在公司财务理论中， 经济学的成本概念应是可取的。 还要注意的是，选择是面向未来的，所以成本也是未来成本，而且必 须弄清楚谁将承担房地产企业成本。公司财务中的筹资、投资等财务 决策正是面向未来的，作为财务决策标准的 “资本成本 ”自然要能面向未 来，所以用面向未来的 “机会成本 ”来理解 “资本成本 ”是合理可行的。二、资本房地产企

4、业成本的定义与计量（一）资本房地产企业成本的定义及相关问题在公司财务中，资本成本的一般定义为：公司筹集和使用资本所付出 的代价。根据上面的分析，这个 “代价”应以“机会成本 ”作衡量，而且承 担资本成本的主体是特定的公司。因此，资本成本是特定企业筹集和使用资本应承担的机会成本根据上述定义，资本房地产企业成本由两部分构成： （1）筹资费用， 指在筹资过程中所发生的费用，即获取资本之前所发生的费用，如手 续费、谈判费、发行费等，属于市场交易成本； （2）用资费用，指在 使用资本过程中所发生的费用，即获取资本之后所发生的费用。具体 表现为： 以利息（利率）形式支付给债权人的报酬； 以发红或股 利（股

5、息）（投资报酬率）形式支付给所有者的报酬。进一步，资本成 本的静态（不考虑时间价值）表现形式有： （1）绝对数，即 “资本成本 额=筹资费用+用资费用”；（2）相对数，即“资本成本率（ k）=年平均资 本成本额 / 筹资总额 ”。实务中则常用 “资本成本率 =年平均用资费用 /（筹 资总额-筹资费用） ”。通常，用到 “资本成本 ”时，即指 “资本成本率 ”。资本成本有四层含义： （ 1）个别资本成本，指单独使用一种筹资方式 下的资本成本。（2）加权平均资本成本 （综合资本成本或总资本成本） ， 即对同时使用多种筹资方式的资本成本以加权平均方法的综合计量。 （ 3）个别边际资本成本（ MCC）

6、，指单独使用一种筹资方式去新筹资 本的资本成本。它有三种定义方法： 数学上的定义。若 y=f（ x） y： 个别资本成本； x：筹资量，则 MCC=dy/dx. 经济学上的定义。 x=1 时的 y（因增加一个单位的资本而增加的资本成本） ，即为 MCC. 财 务管理实务上的定义。企业新筹资本的个别资本成本，即为 MCC.这个 定义的误差大，但实用。 （ 4）加权平均边际资本成本，它是对同时使用多种筹资方式去新筹资本的资本成本以加权平均方法的综合计量。在公司财务理论中，资本房地产企业成本一般是指加权平均资本成本 或加权平均边际资本成本，而且并不严格区分加权平均资本成本与加 权平均边际资本成本，笼

7、统用 “加权平均资本成本 ”。（二）资本房地产企业成本概念在财务管理中的重要地位1、资本成本是比较筹资方式、选择追加筹资方案的依据。个别资本成 本是比较各种筹资方式优劣的一个尺度（但不是选择筹资方式的唯一 依据）；加权平均资本成本是企业进行资本结构决策的基本依据； 个别、 加权平均边际资本成本是比较选择追加筹资方案的重要依据。2、资本房地产企业成本是评价投资项目、比较投资方案和追加投资决 策的主要经济（财务）标准。人们通常将资本成本视为投资项目的 “最 低收 益 率 ”（ Aminimumreturnrate ）， 即视 为 投 资项 目 的“取 舍 率 ” （Acut-offrate ），还作为比较选择投资方案的主要标准。3、资本成本作为资本化率，是运用贴现的现金流量方法进行价值评估 （财务估价）的关键因素（变量） 。4、资本成本还可作为衡量整