农产品批发物流市场项目可行性研究报告

1、彭水农产品批发物流市场项目彭水农产品批发物流市场项目 可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 一、项目概况.1 二、业主简介.3 四、研究内容.5 五、主要结论.5 六、主要技术经济指标.7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.9 一、项目建设背景.9 二、项目建设的必要性.12 第三章第三章 市场需求分析及预测市场需求分析及预测.17 一、市场分析.17 二、项目市场定位分析.20 三、市场预测.22 第四章第四章 建设规模及内容建设规模及内容.25 一、建设目标.25 二、建设规模的确定.27 三、建设内容与建筑面积.29 四、主要功能设

2、置.31 第五章第五章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件.33 一、项目建设选址.33 二、自然条件.33 三、交通运输条件.35 四、公用设施应用条件.36 五、施工条件.37 第六章第六章 工程建设方案工程建设方案.39 一、设计依据.39 二、设计的原则及指导思想.39 三、总图工程.40 四、建筑工程.43 五、结构设计.48 六、给排水设计.49 七、电气设计.52 第七章第七章 信息平台建设信息平台建设.56 一、物流信息平台建设原则.56 二、物流信息平台建设.57 三、物流信息平台的技术支持.60 第八章第八章 环境保护与绿化环境保护与绿化.63 一、设计原则.63 二、设

3、计依据.63 三、环境保护.63 四、主要污染及污染物.64 五、防治措施.64 六、绿化.64 第九章第九章 消防设计消防设计.65 一、设计依据.65 二、概述.65 三、消防措施.65 四、消防管理.67 第十章第十章 建筑节能设计建筑节能设计.68 一、总图布置.68 二、建筑节能.68 三、给排水节能.69 四、电气节能.70 第十一章第十一章 防灾减灾防灾减灾.71 一、总图.71 二、建筑.71 三、结构.71 四、地质灾害防范.71 五、地震防治.71 六、电气安全.71 第十二章第十二章 职业安全卫生职业安全卫生.72 一、建筑及场地布置概况.72 二、生产过程中存在的职业危

4、害因素.72 三、采取的主要防范措施.72 四、卫生.73 五、安全急救及卫生保健.73 六、职业安全卫生教育.74 第十三章第十三章 项目管理及人力资源配置项目管理及人力资源配置.75 一、组织机构设置.75 二、项目建设期管理.76 三、项目运营期管理.76 四、人力资源配置.78 第十四章第十四章 项目实施进度及招投标方案项目实施进度及招投标方案.80 一、工程建设进度.80 二、招投标方案.80 第十五章第十五章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.82 一、投资估算范围.82 二、投资估算依据.82 三、投资估算.83 四、资金筹措.87 第十六章第十六章 财务评价财务评价.88

5、一、评价原则、依据及参数.88 二、运营收入、运营税金及附加估算.88 三、成本费用估算.92 四、盈利能力分析.93 五、偿债能力分析.95 六、不确定性分析.95 七、财务评价结论.99 第十七章第十七章 社会效益评价社会效益评价.100 一、社会影响分析.100 二、项目互适性分析.103 三、社会风险分析.106 四、社会评价结论.107 第十八章第十八章 结论及建议结论及建议.110 一、结论.110 二、建议.111 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 （一）项目名称：彭水农产品批发物流市场建设项目 （二）项目选址：彭水县靛水新城 （三）项目建设单位：彭水渝惠农产品

6、批发市场有限公司 （四）建设性质：新建 （五）法定代表人：庹文洋 （六）建设内容与规模 项目规划用地面积 57641 平方米，总建筑面积 112300 平方米， 项目建成后，农产品年交易量为 12 万吨，年交易额 10 亿元，逐步 发展成为以农产品交易为主，集批发、储藏、加工、直销、配送、 运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品批发物流市场。 项目主要建设内容分为四大块: 一是商品交易区，总建筑面积 26000。其中:农产品交易区 12000，临街商业市场 6000，农 户直销区域 2000；二是配套功能区，总建筑面积 19300。其中： 冷冻冷藏库 9000，普通仓储加工配送区 10

7、000，废弃物处理中 心用房 300;三是商务行政区，总建筑面积为 10000；四是生活 服务区，总建筑面积为 57000；以及给排水管网、供电、通讯、 道路、绿化等市政配套设施建设。 除土建外，市场还将建设以下内容： 1、有形市场与无形市场相结合。建设电子交易系统，探索农产 品拍卖交易方式；发展农产品远期合约交易，条件成熟时发展农产 品期货交易；发展仓单交易；建立健全市场信用体系。 2、建设质量安全可追溯系统。质量安全可追溯系统由农产品电 子交易结算可追溯子系统和农产品信息实时发布子系统构成。主要 包括：市场信息网站土建工程与设备，应用软件系统开发，电子统 一结算系统，客户信息管理系统，市场

8、物业、财务管理系统，信息 采集处理、发布与查询系统。 3、建设安全监控中心。市场必须建设安全监控中心，配备相应 设备，保障经营安全。 4、建设废弃物处理中心。建设能够满足环境保护、卫生等部门 规定的固体废弃物处理中心和污水处理中心，以及防止动物疫病传 播的消毒隔离设施。固体废弃物处理中心应远离经营区与生活区。 5、建设林权交易中心。建设林权流转、交易中心，满足当地林 权流转交易需要。 6、建设质量安全检验检测中心。主要包括：检验检测室土建工 程，快速检测仪器及配套设备，部分精密仪器及配套。能对市场内 经营品种进行相应的农药残留、重金属残留等项目的定性、定量检 测。 （七）项目总投资及资金筹措

9、1、项目总投资 23634 万元，其中工程费用 15116 万元，工程建 设其他费用 4482 万元，基本预备费 1915 万元，建设期利息 2013 万 元，铺底流动资金 108 万元。 2、资金筹措 项目总投资 23634 万元，其中企业自筹资金 6134 万元，申请政 策补助资金 1000 万元，申请银行贷款 16500 万元。 （八）建设周期：2011 年 7 月至 2013 年 6 月，共 24 个月。 二、业主简介二、业主简介 项目业主是彭水渝惠农产品批发市场有限公司，以下简称“公 司” 。公司于二零一一年成立，注册资金 3000 万元，属渝惠食品集 团有限公司旗下控股子公司。 渝

10、惠食品集团是经重庆市人民政府批准组建的的国有大型骨干 企业，主业是三级农产品批零市场建设、经营、管理和农产品（食 品）加工，主责是以肉菜为主的农产品的“保供稳价、惠泽市民、 服务三农” 。现有 39 个子公司，注册资本金 6.8 亿元，总资产 40 亿 元，从业人员 3.8 万人，现拥有“凌汤元” 、 “黄花园” 、 “重客隆” 、 “人道美” 、 “老四川”等众多知名老字号品牌。集团将按照“打基 础、立支柱、创效益、上台阶”的总体要求，坚持以科学发展观为 指导，以农产品批零市场建设和经营管理为重点，大力发展优势产 业，着力打造双福国际农贸城、观农贸、惠祥农产品、重客隆和人 道美五大龙头市场，

11、认真履行“保供稳价”职责，真心实意为 “三 农”服务，大力搞活城乡食品流通，让广大市民吃上绿色食品、优 惠食品和放心食品。力争在 2012 年实现“双百千”目标，即资产 100 亿元，销售额 100 亿元，交易额 1000 亿元，努力把渝惠集团建 成“西部第一、全国领先”的具有行业控制力、影响力和带动力的 大型国有食品企业。 三、编制依据三、编制依据 （一） 国务院关于推进统筹城乡改革和发展的若干意见 （国 发20093 号） ； （二） 中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实 农业农村发展基础的若干意见 （中发20101 号） ； （三） 国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工

12、程建设 的意见 （国办201018 号） ； （四） 中共重庆市委、重庆市人民政府关于实施“两翼”农户 万元增收工程的意见 （渝委发20106 号） ； （五）市商委关于加快两翼地区农产品批发市场建设的指导 意见 ； （六）市商委关于开展两翼农户万元增收工程商贸五大行动 实施意见 （2010 年 3 月 16 日） ； （七） 关于加快商贸流通发展的决定 （渝府发200898 号） ； （八） 彭水县国民经济和社会发展第十二个五年规划 ； （九） 彭水苗族土家族自治县城乡总体规划（2008-2020 年） ； （十） 投资项目可行性研究指南 （2002） ； （十一） 农产品批发市场建设标准

13、（建标1991758 号） ； （十二） 农产品批发市场管理技术规范(gb/t157452004)； （十三） 农产品批发市场管理技术规范实施细则 ； （十四） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （十五）项目业主提供的相关基础资料； （十六）国家和重庆市其它相关规定和要求。 四、四、研究内容研究内容 可行性研究报告研究的内容主要有以下几方面： （一）项目建设的必要性； （二）市场分析和预测； （三）建设规模与内容、工程方案； （四）投资估算与资金筹措； （五）经济效益和社会效益分析； （六）项目风险分析。 可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得 出合理、正确的结论，为项目

14、业主及审批部门提供决策依据，并作 为开展下一阶段工作的基础。 五、主要结论五、主要结论 （一）该项目建设是落实两翼农户万元增收工程和市政府第 28 次常务会议精神的需要，对于搞好“菜篮子”工程，实现“保供应、 稳物价、安民生”的目标和促进彭水经济社会又快又好发展具有重 要意义。该市场按照规范化、标准化模式建设的大型农产品批发物 流市场，设计可满足进行多种农产品大宗批发交易的需要，市场的 交易功能及设施较为齐全，管理及服务手段也较为先进，为在该区 域培育大市场，搞活大流通，进一步提高农产品流通组织化程度、 集中度和商品流通效率创造了必要的前提和物质基础条件，适应了 现代农产品流通市场的发展要求，

15、项目的建设是必要的。 （二）该项目建设不仅可明显改善该区域农产品流通市场的设 施条件，而且还可促进区域内农村市场的规范化建设与发展，使城 乡两个市场能相互促进、协调发展，并逐步形成区域内较为合理的 市场网络体系，使城乡经济社会的发展能协调统一。此外，项目的 建设，还可带动其他相关行业及企业的发展，可为下岗职工提供较 为可观的直接或间接的就业机会，从而促进了社会的安全与稳定。 （三）根据市场预测分析，彭水农产品批发物流市场发展潜力 巨大，本项目从市场规模集聚入手，形成农产品批发物流经营的规 模效益，培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力 强的农产品产业化龙头企业，逐步发展成为以农产品

16、交易为主，集 仓储、加工、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代 农产品物流基地，拓宽农产品销售渠道，加快流通速度，尽可能降 低流通成本以及农产品损耗，带动地方经济的快速发展。 （四）项目建成后可实现年营业收入 2342 万元，税金 120 万元， 税后财务内部收益率为 8.32%，税后投资回收期 9.8 年，财务净现 值 2596 万元，大于 0，项目经济效益评价可行。 （五）项目选址科学合理，各种建设条件较好，承办单位有较 丰富的管理经验；整个项目总投资 23634 万元，市场总建筑面积 112300 平方米，分九个专业交易区；项目建筑规模适度，投资合理； 且区域内水电气等基础设施

17、完善，因此，具备实施可行性。 综上所述，该项目具有显著的社会效益和较好的经济效益，项 目的实施是十分必要和可行的。 六、主要技术经济指标六、主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1-1： 表表 1-11-1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号名 称单 位数 据备 注 1 总用地面积平方米 57641 2 总建筑面积平方米 112300 2.1 其中：农贸批发市场平方米 55300 2.2 市场配套住宅平方米 57000 2.3 配套服务设施平方米 0 3 项目总投资万元 23634 3.1 其中：建设投资万元 21513 3.2 建设期利息万元 2013 3.3 铺底流动资金

18、万元 108 4 资金筹措万元 23634 4.1 其中：企业自筹万元 7134 企业自有资金 4.2 银行借款万元 16500 5 设计生产能力万吨 12 6 年营业收入万元 2342 正常年份 7 总成本费用万元 1580 正常年份 8 营业税金及附加万元 120 正常年份 9 年净利润万元 478 正常年份 10 所得税前财务内部收益率 %12.86 11 所得税前财务净现值万元 4637 12 所得税前投资回收期年 7.3 含建设期 13 所得税后财务内部收益率 %8.32 14 所得税后财务净现值万元 2596 15 所得税后投资回收期年 9.8 含建设期 16 总投资收益率 %5.

19、44% 正常年份 17 项目资本金净利润率 %8.32% 正常年份 18 盈亏平衡点(bep) %36.38% 19 借款偿还期年 7.6 第二章第二章 项目项目建设背景及必要性建设背景及必要性 一、一、项目建设背景项目建设背景 （一）良好的发展机遇 1、经济发展实现逆势上行 2009 全年彭水县完成地区生产总值 58.1481 亿元，按可比价格 计算，较上年增长 12.3%。其中，第一产业增加值 11.7951 亿元， 增长 5.4%；第二产业增加值 23.3397 亿元，增长 14.3%；第三产业 增加值 23.0053 亿元，增长 13.4%。一、二、三产业结构为 20.3：40.1：3

20、9.6。第一产业较上年下降 3 个百分点，第二产业较 上年下降 4.3 个百分点，第三产业上升 6.3 个百分点。三个产业对 经济增长的贡献率分别为 7%、69%、24%。按常住人口计算，全县人 均地区生产总值 10822 元，按可比价格计算，增长 12.1%。城市居 民人均可支配收入 11430 元，农村居民人均纯收入 3517 元，分别增 长 10.3%和 10.8%。 2、农村经济稳步增长 2009 年全年实现农林牧渔业总产值 19.0075 亿元，较上年增加 1.04 亿元，按可比价格计算增长 6.5%，其中：农业产值 10.9968 亿 元，增加 0.9037 亿元，增长 8.9%；

21、林业产值 1.1401 亿元，增加 0.0157 亿元，增长 1.4%；牧业产值 66352 亿元，增加 0.11 亿元， 增长 1.6%；渔业产值 0.0443 亿元，增加 0.0031 亿元，增长 7.5%； 农林牧渔服务业产值 0.1911 亿元，增加 0.0141 亿元,增长 8%。农 产品商品率为 50.3%，较上年提高 0.4 个百分点。 表表2-12-1 20092009年农业增加值构成情况年农业增加值构成情况 单位单位: :万元万元 项目绝对值可比价增长% 农业 711718.9 林业 89951.4 畜牧 358111.6 渔业 3557.5 农林牧渔服务业 16195.4

22、（二）项目提出的理由 彭水县是一个农业大县，全县有户籍总人口 68.3 万人，其中农 村人口占全县人口的 89.06%，农业占 gdp 的 20.28%，城镇化率 22.93%，2009 年粮食总产量达到 29.5022 万吨。近年来， 彭水县 加大了农产品市场体系建设力度，逐步形成了以产地市场为中心， 批发市场为主体，专业市场与综合市场相结合、批发市场与零售市 场相结合、消费品市场与生产资料市场相结合的市场网络，但目前 彭水县农产品批发物流仍存在四个主要问题：第一，农产品物流数 量大、品种多、要求高，每年农产品在物流和流通环节上损耗巨大。 第二，保鲜技术和物流等后续农产品处理加工方面相对投入

23、不足。 第三， 彭水县农产品物流企业规模小，专业化程度低，管理水平低， 综合服务能力差。第四，基础设施和信息技术投入不足，严重制约 了物流效率的提高。 2009 年，国务院颁布 3 号文件，对重庆的发展指出：加快建设 以万州为中心、三峡库区为主体的渝东北地区和以黔江为中心、少 数民族聚居的渝东南贫困山区。为了让渝东北、渝东南农户尽快脱 贫致富，2010 年，重庆市委、市政府决定在渝东北、渝东南 l7 个 区县实施“两翼”农户万元增收工程。农产品要转化为商品，流通 环节是关键，阻碍两翼山区农产品发展的主要原因在于没有大型流 通企业的牵引，因而导致农产品卖不出去，卖不远，卖不了好价钱， 因此，打通

24、两翼地区农产品销售的关键环节，构建畅通的销售渠道， 成为两翼农户万元增收工程中重要课题和首要任务。为此，市商委 特制定了关于开展两翼农户万元增收工程商贸五大行动实施意见 ， 提出农产品农商对接、农产品市场建设、农产品基地建设、农产品 展会推介、农产品商务网络促销等“商贸五大行动” ，助推“两翼农 户万元增收工程”的顺利实施。规划到 2012 年，建成“两翼”地区 5 个以上区域性农林产品大型综合批发市场、5 个以上特色农产品专 业市场、63 个城市社区标准化菜市、495 个规范化乡镇农贸市场， 基本实现“两翼”地区农产品不烂市、不滞销、不积压，本项目既 是规划中的重要内容。 彭水县虽然近几年来

25、已先后建立了一些农产品批发及贸易市场， 但普遍规模偏小，市场上设施简陋且不配套，市场管理水平较低， 交易方式落后，交易品种也显偏少，还不能适应当前农业及农村经 济发展的需要，还需在县城区域内，建设一个较为规范的、交易方 式较为先进、交易规模较大、能满足大流通、大吞吐需要、管理及 服务水平较高的农产品批发市场，以适应彭水县区域内大批量农产 品物质流通及区域农业生产迅速发展的要求。因此，彭水县人民政 府与重庆渝惠食品集团有限公司签订彭水农产品批发物流市场项目 投资协议，落实黄奇帆市长强调的：“在解决三农问题上，渝惠食 品集团有限公司加快建设二级流通市场，探索国有企业带动解决三 农问题的新路子” ，

26、发挥市场对农业生产的导向作用，促进农业和农 村经济结构调整，加快农业产业化进程，促进农民收入增加。 二、二、项目建设的必要性项目建设的必要性 （一）项目建设是促进农产品流通，推动“两翼”农户万元增 收工程建设的需要 彭水县地处渝东南边陲的武陵山区，乌江下游。北接石柱土家 族自治县，东北接湖北利川市，东连黔江区，东南连接酉阳土家族 苗族自治县，南连贵州沿河土家族自治县，西连武隆县，西北与丰 都接壤，是渝东南重要门户。属亚热带湿润季风气候区，气候温和， 雨量充沛，物产丰富，是我市粮食、油菜籽、蔬菜、水果、肉食品、 禽蛋、副食、土特产品的重要生产区和集散地，农业资源优势突出。 2009 年全县农林牧

27、渔总产值达 19.0075 亿元，粮食产量 29.50 万吨， 蔬菜 22.23 万吨，油料 1.70 万吨，烤烟 1.86 万吨。但是，当前彭 水县还没有一个大型的、规范化的、功能设施较为齐全的、管理及 服务方式较为先进的农产品批发市场，现有的几个农产品批发市场， 不仅交易规模小，交易品种有限，而且市场设施简陋，功能设施不 齐全、不配套，交易方式及服务手段较为落后，市场幅射范围相对 较小，市场管理也不规范，管理水平相对较低，已不能适应当前新 农村建设和农业及农村经济结构调整及现代农业发展的需要，满足 不了在更大范围内进行农产品流通的要求。 2010 年，重庆市委、市政府决定在渝东北、渝东南

28、l7 个区县 实施“两翼”农户万元增收工程。农产品要转化为商品，流通环节 是关键。以往阻碍两翼山区农产品发展的主要原因在于没有大型流 通企业的牵引，因而导致农产品卖不出去，卖不远，卖不了好价钱。 因此，本项目通过建设集批发、储藏、加工、直销、配送、运输、 检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品物流市场，不断完善 和提升城市中农产品批发市场的交易功能和服务功能，促进城市中 农产品批发市场上规模、上档次，规范批发市场的管理，努力把本 市场建设成农产品的集散中心、价格形成中心、信息发布中心和资 金结算中心，推动“两翼”农户万元增收工程顺利实施。 （二）项目建设是满足市场需求，保障居民“菜篮子” 、

29、提高人 民生活质量的需要 随着经济社会的飞速发展，我市农产品的生产、流通和消费， 已经由数量的扩张转向质的提高。尤其是伴随着农业产业机构的调 整，优质、绿色、新鲜农产品和加工食品越来越受到人们的青睐。 建立农产品批发物流市场，提高农产品流通组织化程度和集中度以 及流通效率，能有效保证加工原料供应和产品储藏。农产品交易市 场，作为农产品流通的枢纽，必须顺势而变，由无序交易向经营优 质、绿色食品为内容的规范化运作转变。目前，重庆市农产品的生 产、流通和消费正经历从量的扩张向质的提高的深刻转变。本项目 建成后，可为重庆市人民提供质量更高，更有卫生保障的畜禽产品， 为“菜篮子”工程提供良好的物质保障。

30、 同时，随着生产水平的不断提高，人民群众更加重视生活质量， 更加注重个人健康。但随着城市的发展，人口的增加，工业化进程 加快，工矿企业排出的废气、废水、废渣及生活垃圾、污水中的有 害物质，使农业生态环境不断恶化，加上植物危险性有害生物和动 物疫病的传播以及人为不良添加物的使用，导致动植物产量减少和 产品质量下降，直接关系到食品的安全，关系到人民的身体健康和 生活质量的提高。因此，加强各类农产品的检验检测工作是保证食 品卫生安全的重要措施。本项目的建设，按照标准建设农产品检验 检测系统，确保进出交易市场的农产品符合国家质量标准，确保人 民群众的消费安全。 （三）项目建设是彭水县及其周边地区发展现

31、代农业的需要 做强优势特色产业、加快推进农业产业化经营、建立健全农业 服务体系、优化农业布局是彭水县推进建设社会主义新农村的举措， 也是加快重庆市农产品物流行业发展的重要手段。按市场的需要组 织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社 会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。 因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化 发展。彭水县农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优 势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断 向县内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济 优势，从而捉进全县农业经济的可持续发展。同时市

32、场是农民接受 市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解 决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专 业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。 而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据 市场行情安排农业生产，这样就可以从根本上避免政府指导农业结 构调整的盲目性和农民的盲目生产。彭水农产品批发物流市场以彭 水县的优势农产品为主导，带动相关产品的流通和发展，必将会成 为彭水县优势农产品批发中心。 （四）是加快少数民族地区脱贫致富奔小康的步伐，发挥市场 对农业生产的导向和带动作用，促进民族地区高科技农业、订单农 业的发展，加快农业产

33、业化经营进程，统筹城乡经济社会发展，促 使农民收入明显得到增加的需要 2009 年底，全县有户籍人口 68.3 万（常住人口 53.85 万） 。境 内居住着苗族、土家族、蒙古族、回族、仡佬族、侗族、藏族、彝 族、哈尼族、壮族、满族等 25 个少数民族，少数民族人口占全县总 人口的 61.7%，其中苗族 30 万余人，土家族 8 万余人。县城位于乌 江，郁江交汇处，是典型的山区农业县。由于历史自然及社会等多 方面因素的影响，致使该区域现还属于经济欠发达地区，还有不少 人民群众的生活水平还处于比较贫困的状态。在该区域的县城周边 建设一个大型的农产品批发市场，有助于利用市场的导向和带动作 用，充分

34、发挥该区域所具有的自然、地理及资源优势，推动民族区 域高科技农业、生态农业、高效集约化农业及订单农业的发展，加 快农业产业化经营的进程，生产出各种适应市场需要的优质特色农 产品，解决农民种植生产农产品的后顾之忧，促进农民收入的明显 增加，使广大人民群众的生活水平和生活质量能得到较大的改善和 提高，并从整体上加快促进了地区经济的发展，使广大人民群众能 从贫困状态中彻底摆脱出来，逐步向小康社会迈进。因此，从加快 推进地区经济社会发展这一意义看，建设本项目是很有必要的。 总之，在彭水县靛水新城建设一个大型的、规范的、功能设施 齐全、服务及管理水平较先进的农产品批发市场，对该区域新农村 建设和农业及农

35、村经济结构调整，落实两翼农户万元增收工程，推 进农业产业化经营，发展 现代高科技农业，尽快增加农民收入等均 可产生积极的促进作用，同时也可使该区域农产品流通市场状况得 到较大的改善，对现代流通技术、信息技术及市场管理技术的推广 应用，将会明显得以提高，其交易方式和服务功能也会明.显得到改 进，交易方式更为先进，市场服务设施更为健全，服务质量也会有 较大的提高，可促使该区域市场流通体系向更高的台阶迈进。 第三章第三章 市场需求分析及预测市场需求分析及预测 一、市场分析一、市场分析 彭水县近几年来加大了对农业生产及其基础设施建设的投入， 加快了新农村建设和对农业及农村经济结构调整的步伐，使该区域

36、农产品生产保持了较高的发展速度，农产品质量也有了明显的提高， 农产品品种进一步扩大，农产品生产总量稳中有升，2009 年达到 55.79 万吨，除自给外，提供农产品商品量 24.65 万吨，商品率达 到 43%。由于农产品区域性、季节性特点强，外地农产品进入市场 销售或流转总量达 3 多万吨，因此，每年彭水县农产品流通总量达 到 60 余万吨、年流通总额超过 20 亿元，展现出良好的市场建设前 景。具体统计数据见表 3-1、表 3-2 和表 3-3。 表表 3-13-1 20092009 年主要农作物播种面积和农产品产量年主要农作物播种面积和农产品产量 作物产量 (顿)类别 2009 年 播种

37、面积 （公顷）2008 年2009 年增量增速 粮食 7939529047629502245461.6 油料 105021459116597200613.7 棉花 11100 麻类 75012301240100.8 烟叶 82001460019150455031.2 药材类 107- 蔬菜、瓜类 8420210554222268117145.6 其他作物 2717- 表表 3-23-2 20092009 年畜禽产品产量表表年畜禽产品产量表表 类别单位2008年2009年 增速 % 肉类吨 45020475845.7 猪肉吨 37980390352.8 牛肉吨 4201570635.8 羊肉吨

38、762542-28.9 家禽肉吨 2010222010.4 禽蛋吨 81006574-18.8 水产品吨 251236-6.00 年内生猪出栏万头 50.152.104.00 年末大牲畜 存栏数 万头 12.512.71.6 年末生猪存栏万头 4142.12.7 年内大牲畜 出栏数 万头 4.54.74.4 年内羊出栏万只 3.53.911.4 年末羊存栏万只 3.23.715.6 年内家禽出栏万只 122.1126.13.3 由上述统计材料反映的指标数据看，彭水县各主要农产品生产 及销售，正随着新农村建设和农业及农村经济结构的调整，农业产 业化经营的不断推进，以及高科技现代农业的迅速发展，正

39、呈快速 发展的趋势。特别是随着各种先进、实用、高效的高科技农业生产 技术的不断推广、应用以及农民综合素质的逐渐提高，不仅农产品 品种、数量及质量明显有所提高和改进，各种技术含量较高并可适 应市场需求的新型农产品和符合生态农业要求的无公害农产品不断 涌现，而且随着农业的产业化、标准化、规模化、商品化的经营发 展，进入市场作为商品销售的农产品数量也呈逐年上升的态势。即 根据市场需求，按照产业化和商品化要求组织农产品生产、加工的 方式，己逐步成为彭水县发展农业生产，并对其产业结构进行调整 的主要模式。不仅加快了新农村建设和对农业及农村经济结构调整 以及农业产业化经营发展的进程，而且还促进了农民收入的

40、明显增 加。随着国家环保法规的逐渐完善及无公害农业、生态农业等产业 技术政策的实施，一些含有高农药残留、对自然生态环境及人体健 康有危害的农产品及其相应的较落后的生产方法将逐渐被淘汰，而 被一些高效、无残留的各种先进的、环保型、生态型等高质量的农 产品和其相对应的高新农业生产技术所代替，既满足了广大消费者 对各种无危害、高品质、安全可靠的农产品的需要，又促进了农业 生产技术水平的不断提高。 目前彭水县还没有一个交易品种齐全、交易规模较大的农产品 批发集散中心市场，农产品的购销交易活动较为分散，其现有的农 产品流通市场设施己不能适应大流通、大吞吐的现代流通发展的要 求，尤其是不能适应当前现代农业

41、快速发展的需要。随着农产品市 场的逐步开放以及我国加入 wto 后与国际市场的逐渐接轨，一些现 代流通企业、外资企业以及其他农产品经营户，己开始大量进入农 产品市场参与经营贸易活动，所经营的品种、数量和质量己呈迅速 上升和提高的态势。因此大型农产品批发市场的建立和交易设施的 逐步完善，会吸引大批农产品流通企业及经营户进场从事农产品批 发交易活动，其交易品种和交易规模也会明显增大，流通幅射范围 也将进一步扩大，可幅射到周边各县及乡(镇)。预计在该区域大型 农产品批发市场建成后，将会有大批量的农产品会通过该市场向区 域内外流通销售。同时该农产品批发市场对该区域内的新农村建设 和农业及农村经济结构调

42、整，农业产业化经营和现代农业的发展以 及农民收入的增加等方面的促进和推动作用也将显著增强。 二、项目市场定位分析二、项目市场定位分析 （一）市场定位 由于彭水县其所处的地理位置优越，具有交通发达、运输方便、 信息灵捷、集散能力强等诸多优势，在该县适宜位置建一个大型农 产品综合批发市场，有助于促进该区域内新农村建设和农业及农村 经济结构调整，推进农业产业化经营，加快现代农业的发展和农民 收入的尽快增加，有助于推进城乡两个市场的建设与发展，促进农 村社会化服务体系的不断完善，加快贸工农一体化体系的建设。因 此，拟将彭水农产品批发物流市场定位为渝东南（地区）二级农产 品批零（市场） ，力争在全市农产

43、品市场大流通网络体系中成为地区 性区域中心市场，并同时力争使其成为地区局域市场网络体系中重 要的农产品产地及集散批发市场。 （二）客户群体定位 本项目的建立，能在彭水形成一个规范化、专业化、集约化的 农产品批发市场，主要以批发交易为主，附带零售。以往各级批发 商都是以单打独干的形式进行销售，因散乱的经营模式而一直无法 使自己的销售形成规模与档次，往往销售量无法提高，因此都渴望 有一个规范化的、集中管理的市场进行互利共赢的合作模式。项目 的建立为批发商提供一个专业集中的销售平台。建议由一级批发商 带动二、三级批发商和零售商。 （三）市场前景定位 由于彭水县以前没有大型的农产品批发物流市场，本项目

44、的建 立能填补以前的空白。该项目建成后形成规范化、专业化、集约化 的农产品批发物流市场，而且交通便利，诚信度高，对农户和经销 商都有保障。本项目是立足于彭水，面向渝东南的定位，有能力成 为渝东南及其周边的地区农产品产区及集散地的区域性农产品中心 批发市场。 （四）价格定位 本项目的建立，主要收入来源于商铺和其他辅助设施的租赁收 入，价格准确的定位直接关系到收入的多少。由于租赁客户大都是 想在此长期经营的各级批发商，属于长期租赁客户，考虑到农产品 自身的成本和销售价格，以及市场、地段、位置的不同，再结合其 他区县农产品批发市场的调查情况，通过综合分析，建议商铺的价 格根据商铺的位置与优劣势而有所

45、浮动：农产品交易市场 25 元/ 月元，仓储为 20 元/月元，其他辅助设施一市场行情为准，并在 开业初期，对商户进行政策、宣传与价格的优惠。 （五）宣传定位 在进行招商宣传中，以突显优势为主，宣传的核心便是彭水农 产品批发物流市场的规范化、专业化和集约化。重点宣传政府扶持， 企业办市场，实现多赢以及农产品交易市场集中经营、统一管理、 指定(或推荐)储存、专业化运输配送服务、整合社会资源、规范市 场秩序、提升市场和城市整体形象的运作模式。整个宣传的调性为： 高端、专业、时代性。由于报刊和网络的影响和覆盖面较广，建议 应在宣传中应多考虑利用报刊和网络进行广泛宣传。 （六）招商定位 招商定位是与市

46、场定位紧密结合的，本项目的市场定位为：规 范化、专业化、集约化的彭水农产品批发物流市场。它将成为渝东 南及周边地区的农产品产区及集散地的区域性农产品中心批发市场。 从调查中发现，各级批发商希望以发展商的知名度带动自己的发展， 因此建议招商也定位为高端、专业、规范，突显优势、唯一性与渝 惠食品集团有限公司的品牌形象。 （七）优势定位 农产品批发市场需要交通便利，需要有市场发展潜力，需要政 府支持、政策扶持，需要价格上合理，需要规范化、专业化的管理。 而这些客户所需要的在彭水农产品批发物流市场均已具备。 三、市场预测三、市场预测 （一）交易量预测 随着居民收入的增加以及对营养和健康意识的增强，城镇

47、居民 家庭对农产品的需求也在提高。按 2009 年，彭水县城镇人口 12.35 万人计，日人均消费蔬菜 0.35 公斤，水果 0.15 公斤，粮食 0.3 公 斤，水产、肉、蛋类 0.2 公斤，牛奶 0.1 千克，年消费蔬菜 1.58 万 吨，水果 0.68 万吨，粮食 1.35 万吨，水产肉类 0.9 万吨，牛奶等 0.45 万吨，总计 4.96 万吨；按 2009 年彭水县总人口 68.3 万人计， 年消费蔬菜 10.45 万吨，水果 4.48 万吨，粮食 8.96 万吨，水产肉 蛋类 5.97 万吨，牛奶 2.99 万吨，总计 32.85 万吨。总体来看，彭 水县农产品产需都比较大，本地

48、消费之后，有一定数量的盈余外销。 根据上面的分析与预测，到 2013 年-2017 年，彭水县农产品平 均产量将达到 66.47 万吨(主要包括粮食、水果、蔬菜、肉类、水产 品等)，根据市场分析与预测的结果和拟选场址的建设条件，以及该 市场主要功能设施在今后十五年内可基本满足该市场批发交易发展 需要的目标要求，并结合项目业主的资金筹措能力等诸方面的因素 综合考虑，按 20%进入本市场计，拟确定某农产品批发市场的年交 易总量为 12 万吨。 其中: 粮食类商品 21.2 万吨/年 蔬菜类商品 10.1 万吨/年 油料商品 1.34 万吨/年 水果类商品 0.41 万吨/年 土特产类商品 1.13

49、 万吨/年 （二）交易额预测 依据县内类似市场当前批发交易的价格水平及全市其他农产品 批发市场情况，作如下交易额预测: 序号交易商品名称 平均交易价 （元/吨） 交易量 （万吨） 交易额 （万元） 1 粮食类商品 137021.2029044 2 油料类商品 150001.3420100 3 蔬菜类商品 308010.131108 4 水果类商品 45600.411860 5 土特产类商品 265001.1329945 合计 46.0112057 按上述预测结果，该农产品批发市场年交易总额可约达 11.21 亿。 第四章第四章 建设规模建设规模及内容及内容 一、建设目标一、建设目标 按照建设现

50、代流通市场的要求，利用所处自然地理位置较为优 越，区域内农业资源丰富，交通综合运输网络较为完善，货物运输 方便，物质集散能力强，信息相对灵通快捷，技术力量较强等诸多 优势，在彭水县靛水新城适宜地点，建设一个大型的、交易规模较 大的、交易方式先进、功能设施齐全、服务及管理较为先进、市场 幅射范围较广的、规范化的现代农产品批发市场。该市场的建立， 有利于培育大市场，搞活大流通，促进城市和农村两级流通市场建 设，加快推进农村社会化服务体系建设，适应新农村建设和农业及 农村经济结构调整、农业产业化经营和现代农业发展的需要，促进 农民收入的尽快增长。 拟建市场的运营目标为:立足彭水，服务渝东南及周边其他

51、地区， 进而与市内及国内其他农产品市场相沟通，力争成为渝东南（地区） 二级农产品批零（市场） 。根据对国内类似批发市场运行情况的考察 情况，并结合该县的一些实际状况，拟从以下几个方面办出本市场 的特点: （一）规模化 为改彭水县现有的农产品批发市场较零星分散，交易规模小， 交易品种少，较为单一，交易场所狭小，无发展余地，交易方式初 级化等状况，拟建的县农产品批发物流市场，拟努力通过本市场交 易规模大，交易品种多，商品质量好，服务周全的特点，并配以较 先进的设施及现代物流和信息技术以及一定的政策性扶持、引导， 来改变目前县内农产品批发市场交易方式较落后的状况。要以其规 模化、集约化、现代化的市场

52、交易方式，不断扩大交易服务幅射范 围，最终达到其应有的规模效益。 （二）品种齐备，质量上乘 努力增加进场交易的各类适销对路的农产品品种，以吸引更多 的流通经营企业及客商进场经营。逐步提高进场交易农产品的质量 安全和规格化、系列化、包装标准化的程度，尽可能使进场交易的 商品质量和档次有所改进和提高，以满足人们日益增长的物质文明 需求。 （三）发展先进的交易方式 该市场建成后，应以大宗农产品的批发为主。在市场设施建成 后的一段时期内，仍然以现货交易方式为主，但同时也需为发展商 品竞价拍卖和电子网络交易等先进的交易方式创造必要的条件。因 此，在市场运行的过程中，要以现代信息和物流技术为支撑，以稳 定

53、的农产品经销商队伍为依托，大力培育和发展骨干批发商和中间 商，并为其在该市场的经营创造必要的服务和设施条件。在条件成 熟时，拟在市场内实行批发交易商会员制，选择比较容易实现规格 化、标准化的大宗交易商品进入拍卖和电子商务网络领域进行交易， 并逐步提高先进交易方式交易商品的比重。同时，探索一些农产品 的远期合同交易制。 （四）设施配套、功能多样、硬件先进 本市场建成后，使其具有了商品集散、价格形成、结算方便、 信息灵敏、服务周全等功能，通过这些功能的发挥，体现出在社会 主义市场经济体制下的现代流通市场在大吞吐、大流通和运用现代 信息及物流管理技术等方面的特点和优势，并发挥其在平抑市场物 价，调剂

54、和平衡市场商品供给的功能作用以及，商品流通方便、快 捷，商品流通有序，市场信息反馈灵敏等方面的特点，有利于指导 农民及时调整产品结构和发挥政府在宏观管理、指导、监督和调控 等方面的作用。 二、二、建设规模的确定建设规模的确定 （一）用地规模 物流用地规模的规划是物流基础设施网络规划的核心，物流量 的预测是物流用地规模规划设计的依据。目前现有的研究基本上是 根据对货运量的分析来确定物流的用地规模，农产品交易市场年交 易量预测将达到 12 万吨。根据物流用地规模确定的经验公式: 24 514198 . 0365/85. 0101260365mrils 式中:s 为物流园区建设总面积(104m2)；

55、l 为预测规划目标年份 的物流总量(104t)；i 为规划目标年份第三方物流(3 pl)通过物流园 区发生的作业量占 3pl 全部物流作业量的比例；为单位生产能力 用地参数(m2 /t)取值一般在 40-60（m2/t)之间;r 为物流园区作业面 积和其他设施面积比例，借鉴我国的仓库和货场的建筑设计规范， 其取值一般在 60%到 80%之间。 考虑到该市场物流配套服务设施用地，以及为以后预留一定的 发展空间，彭水农产品批发市场建设项目的占地面积为 57641 平方 米。 （二）建筑规模 1、确定依据 根据农产品批发市场建设标准 （建标1991758 号）及农 产品批发市场管理技术规范(gb/t

56、157452004)，本项目年交易量 大于 10 万吨，属于一类市场，建设标准如下： 表表 4-14-1 各项设施建筑指标（各项设施建筑指标（m m2 2） 设施类别 建筑规模 工程名称 一类二类三类 果品交易厅 棚 5560-110002780-55401120-2760 经营设施 蔬菜类交易厅 棚 8340-166504170-83101680-4140 冷库 1250-2450650-1250 仓库 1310-2000910-1300600-900 挑选、加工、整理间 310-500200-300 车库 3600-450240-300150-210 辅助设施 锅炉房等其他设施用房 310

57、-400210-300160-200 招待所 610-1000410-600300-400 服务设施 饮食店、小卖部 210-300150-200 办公用房 930-1250690-900460-660 办公生活福利设施 生活福利用房 2680-40601750-26151090-1680 果品类批发市场 13710-238108120-135053960-6930 总建筑面积 蔬菜类批发市场 16490-293609510-1627545820-8310 表表 4-24-2 各类场地建筑面积指标（各类场地建筑面积指标（m m2 2） 工程名称一类二类三类 露天货场 850-1600350-8

58、30300-500 停车场 1870-3720940-1860370-930 垃圾堆场 190-300110-12060-100 小计 2970-57701620-2990770-1610 2、项目建设规模 根据市商委关于加快两翼地区农产品批发市场建设的指导意 见及农产品批发市场管理技术规范(gb/t157452004)，充分 考虑本地经济社会发展和城市规划建设的需要，因地制宜、适当超 前确定农产品综合批发市场的占地规模和建筑规模的原则。本项目 拟建的内容有：市场交易区、配套功能区、管理办公区、生活服务 区，预测工程总建筑面积为 112300 万平方米。 三、三、建设内容与建筑面积建设内容与建

59、筑面积 项目主要建设内容分为四大块: 一是商品交易区，总建筑面积 26000。其中:农产品交易区 12000，临街商业市场 6000，农 户直销区域 2000；二是配套功能区，总建筑面积 19300。其中： 冷冻冷藏库 9000，普通仓储加工配送区 10000，废弃物处理中 心用房 300;三是商务行政区，总建筑面积为 10000；四是生活 服务区，总建筑面积为 57000；以及给排水管网、供电、通讯、 道路、绿化等市政配套设施建设。 除土建外，市场还将建设以下内容： 1、有形市场于无形市场相结合。建设电子交易系统，探索农产 品拍卖交易方式；发展农产品远期合约交易，条件成熟时发展农产 品期货交

60、易；发展仓单交易；建立健全市场信用体系。 2、建设质量安全可追溯系统。质量安全可追溯系统由农产品电 子交易结算可追溯子系统和农产品信息实时发布子系统构成。主要 包括：市场信息网站土建工程与设备，应用软件系统开发，电子统 一结算系统，客户信息管理系统，市场物业、财务管理系统，信息 采集处理、发布与查询系统。 3、建设安全监控中心。市场必须建设安全监控中心，配备相应 设备，保障经营安全。 4、建设废弃物处理中心。建设能够满足环境保护、卫生等部门 规定的固体废弃处理中心和污水处理中心，以及防止动物疫病传播 的消毒隔离设施。固体废弃物处理中心应远离经营区与生活区。 5、建设林权交易中心。建设林权流转、