关于地产开发商为什么要做持有商业的思考

1、关于地产开发商为什么要做持 有商业的思考讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合 体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问 题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家 企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度 为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒 店、写字楼、旅游项目等）以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望 能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回 复指正并补充问题：为什么要做商业综合体并持有？（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地， 不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅 用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融 用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地 块，10

2、 年内不允许分散产权销售，这样的规划， 使得开发商不得不持有物业。2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、 世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险， 主动增加商业地产开发份额；3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、 商场等，可以逃避缴纳土地增值税；4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比 例，如 soho 中国，上市前的项目大多一卖了之， 上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买 北京前门项目物业。5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、 信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞 银合作进行私募基金，增加项目持有量。6、获得稳定现金流：

3、典型代表就是万达广场， 凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目 前万达院线即将 a 股 ipo 成功，将实现曲线上市 的愿望。）政 府 层 面 ： 商 业 综 合 体 中 尤 其 是 商 场 、 shoppingmall 的运营可以 满足区域的商业配套 拉动消费需求 增加税收和就业机会 商业自身的良好运营可以给区域所在的土地 增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升， 满足了政府的政绩和形象工程； 大家关于开发商层面的分析： 资产的长期增值 资本化率的体现 优质的押或融资的信用和贷款 稳定和长期的现金流入 资源整合带来的综合效应； 就是从全球经济来看，亚太地区的零售业发展 在未来的 10

4、年是一个黄金发展期，商品的消费 和品类将会成为一个井喷，商业地产的物业可以 进入或切入这个领域，同时也容易受到金融机构 或投资机构的青睐。 减少开发税收 提升综合体其他物业以及散铺的销售价值及 销售速度 有利于企业树立在当地市场的品牌效应 培养经营管理人才，实现企业转型 小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的， 只有成熟物业的租金和现金流才会相对稳定，几 乎很少增长。目前国内做商业地产的开发商有相当一部分是从住宅开发转型去做综合体的，商业 招租能力和运营能力还比较弱，小商铺的培育期 又长，对资金的要求又很高，所以很多开发商选 择持有商业，用销售住宅的方式快速回现资金， “以售养租”。 分割出售

5、将导致产权分散，并带来经营管理的 混乱，停业、推铺的风险比较大。所以在商业地 产里走得远一些的开发商如万达，号称以后将 “只租不售”，一来是从长远考虑，商业地产要 想做大做强，必须有整体的统筹运营，不能走靠 销售店铺回流现金流的路子。二来也为了解决后 期经营管理中的问题，而且可以获得稳定的现金 流。三来在商铺成熟以后就可以与资本市场做很 好的嫁接，然后放大收益，产生一个规模效应。 从长远来看对于万达本身是非常有好处的。当然 “只租不售”模式也有其弊端，就是短期内无法 有大额现金回流，为万达带来巨大的现金流压 力。所以我们可以看到，坚持“只租不售”的万 达在融资模式上的摸索是非常积极的，也是走在

6、国内商业地产商前列的。 如果经营给力的话，商业物业是越经营越增值 的，持有商业可以实现商业的持续盈利及相邻物 业的增值 获得稳定的现金流，现金流为王的道理适合于 任何企业。住宅的投资回报形式只能通过销售来 实现，而经营收益和物业增值才是商业地产投资 回报最主要的形式，商业地产可以为开发商带来 稳定的现金流。 对于上市公司而言，持有型商业可以提升开发 企业的知名度，增加股票在资本市场上的吸引 力。 以物业增值和现金流吸引银行，增加银行的授 信额度。 从经营层面考虑，物业形式的多元化有利于分 散企业的经营风险。 商业需要长期持有，从而导致其不确定性大大 增加，非专业公司难以操作。例如：上海的南方

7、商城 3 年前还是南上海最盈利的商业项目之一， 但自从七宝的商业广场一开业， 南方商场的营业额立马减半，人流量也大不如 前。由此可见，商业的风险远比住宅大得多。 目前中国在税收、福利、贷款等各个方面的政 策均对中小企业不利，全社会的人都在考公务 员，做生意的生存环境太差了，从而导致商业项 目不好做。这是大环境问题，难以从某个开发商 的力量去扭转，万达也不行。（目前，除了“阿 里巴巴”外还能解决部分问题）从开发商的角度来看，以大型集中商业为例。模式型开发商（源于地产，落于地产）代表开发商：万达（万达广场）、宝龙（宝龙城 市广场）开发商的源起：商业模式创新且持续进化，利用 在房地产市场与商业市场形

8、成的号召力，取得城 市或区域中心优质地段开发综合体项目。持有商业的原由：以商业作为综合体项目开发的 核心驱动，最大化提升附属于自持商业的其他物 业产品价值（尤其是销售型商业产品），实现利 润最大化。为使商业在综合体中保持持续的影响 力，必须自持足够份额的商业面积以把握商业运 营的主动权。所以，此类开发商自持商业的根本 原因是：自持商业带动下的销售类产品利润最大 化，同时兼具资产沉淀。资源型开发商（源于商业，落于地产）代表开发商：苏宁（苏宁广场）、宜家（宜家购 物中心）、乐购（乐购购物中心）开发商的源起：本身在零售市场具备深厚的渠道 资源，并树立起行业标杆品牌，同时利用零售业 的资金周期差，通过

9、大量关联交易等手段使得现 金流得以最充分地被利用。持有商业的原由：利用专业市场树立的品牌获取 优质土地，增加市场对项目的关注度，提高销售 物业价值。同时，用自持物业面积经营自身的品 牌连锁，极大的降低租赁成本，促进在商业市场 的竞争力，并完成不动产沉淀。所以此类开发商自持商业的根本原因是：利用自持商业降低连锁 经营成本的同时，保障销售利润，沉淀资产。行业型开发商（源于商业，专于商业）代表开发商（投资运营商）：中粮（大悦城）、海 尔集团（蓝色港湾）、奥特莱斯（中国）有限公 司（奥特莱斯）开发商源起：自身具备深厚的商业资源或通过其 他渠道引进商业资源，以商业运营实现的利润为 根本驱动。持有商业的原

10、由：占据市场上稀缺的商业资源（品牌资源、运营管理资源等），以商业品牌为 号召力，追求商业运营带来的租金（扣点）回报， 同时实现商业体的整体品牌增值。小结：短期趋利。天下熙熙皆为利来，开发商持有商业 的根本目的是对利润的追寻。其中绝大多数的开 发商获利途径为地产，而把持有商业作为其实现 项目开发目标的手段，毕竟集中商业 5% 的净利 润率和房地产行业动辄 100% 或以上的净利润率 比相比还有很大差距。长期趋利。集中商业在房地产金融市场的价值不 容低估，着眼长期来看，商业地产的资产优势明 显，开发商对持有商业的战略意图深远。按照中国房地产发展蓝皮书的预测，到 2020 年 左右，城市化进程完全实

11、现 70%的城市化率，未 来 10 年住宅开发将出现开发量递减的趋势。未 来住宅市场将逐渐转向二手市场的持续兴盛。在可持续发展的前提下，企业不得不思考未来的 发展路径。作为住宅的平行产业链，企业转向商 业地产并持有经营，是相对可行的一条道路。大 多是企业是不得已而为之。其他角度相关观点：融资角度：在开发贷款融资越来越难的情况下， 商业物业贷款是一大捷径，商业物业贷款是按照 现金流来计算贷款额度，在商业物业运营大获成 功后贷款额度与商业销售额相比，可放大 10 倍， 且保证了商业物业所有权仍然掌握在开发商手 中，既有现金流，还可向银行贷款融资，不受开 发贷限制；税收角度：国家规定土地增值税在物业

12、销售 85% 后必须进行土地增值税清算，而商业物业可大大 延后土地增值税的时间，相对于把部分国家税收 用于项目的滚动开发；再者开发商可把持有型物 业部分成本转嫁到住宅项目中，增加住宅项目的 税基，降低住宅项目土地增值税的税率（土地增 值税按递进制税率征税）；土地获取：大型商业持有型物业增加开发商取得 砝码；前两个角度是这段时间和开发商董事长和财务 总监访谈中聊到最多的话题，也是商业物业的潜 在机会。纯住宅用地取地模式的缺陷：对城市形象提升不高，政府兴趣不高，在政企关 系上明显低政府一头招拍挂拿地，土地成本高，竞争激烈基本上都是销售模式，卖完以后什么都不剩，对 于企业发展持续性有问题受市场影响大

13、，不可避免的受市场周期的影响城市土地资源有限，土地越拿越偏，城市越走越 远，城市等级越来越低再看持有商业的好处：1、既然好城市的土地获取那么困难，那不如精 耕细作，把自己手头有限的土地资源用好，一块 地多啃几年，甚至就啃一辈子了，总好过让自己 的团队解散失业强；2、去取地的时候必须带着项目先跟政府谈的， 之后双方芳心暗许之后什么条件都好说，地价也 就不那么离谱不可能傻乎乎去血拼“招牌 挂”的。所以持有型商业往往是取地谈判的一个 砝码；3、持有商业是企业的很好的一个招牌，要跟合 作者谈什么项目，领着对方去逛一圈，比那些什 么住宅的规划图纸说服力强十倍，啥都好谈。4、现金流稳定、融资方便、上市好做

14、概念什么 的好处就人尽皆知了相关推荐：就着大家讨论的东西，推荐一篇文章，文中不仅 就万达、万科企业发展做出总结，还对未来两个 企业的发展做出了大胆猜想，其中涉及很多商业 地产内容，值得一看！2010 地产两万时代：南有万科、北有万达 2155_5.html大家总结的 2 个相关案例：开发商的核心能力：资金整合能力，土地获取能 力。从这两点上来分析，可以发现持有的良性资产对 以上两点的促进作用比简单的住宅开发“给力”， 其中持有型物业的融资规模与途径更加多元且未来的发展潜力更大。从房地产发展的角度：城市化终有度，整个社会 的财富分布的转变必将更加刺激消费的增长从 加强核心能力和企业多元化发展的角

15、度，增加持 有物业（无论是传统商业还是新兴的商业形式） 都是前沿房地产企业转型的必经之路不要迷恋 万达，看看万达卖掉的商业（南京万达广场边上， 万达金街）:一，万达金街成死亡 业主商户权益无保障南京河西万达广场是万达集团在全国最大 的一笔商业投资，号称投资 100 亿，包含六大业 态，在南京河西打造一个城市综合体，是仅次于 南京新街口的城市副主心。“万达金街”是商业街区项目的重要组成部分，商铺面积从 100400 平方米不等，业主们购买商铺时，开发商曾宣称， “万达金街”物业由业万达商管团队管理，增值 有保证，投资有信心，统一运作，统一招商。而 如今一年多过去了，这里却一片寂寞景象，看上 去非

16、常凄凉。300 多套商铺被万达成功套现 6 亿 元，后续招商工作没有跟上，导致目前商铺大量 闲置。时至今日，业主们没有看到承诺中的万达 商管团队，统一运作、统一招商更是无从谈起， 相反还不停地跟业主要物业费。新经营户招不进来，老经营户要撤退，为了 自救，业主们甚至表示愿意免费出租。但南京万 达跟业主们玩了一招乾坤大挪移。万达当初承诺 的滋奇火锅，尹氏汤包，沃尔玛超市等知名品牌 企业都会进来，结果什么都没进，传说中的肯德 基跑到万千百货了。万千百货与万达金街隔街相 望，但那边跟这边是冰火两重天，业主们说“万 达金街”当年开盘时的热闹情景历历在目，和现 在的冷清相比，简直判若两重天。尽管业主在铺子

17、前挂上热铺招租的纸牌，却掩盖不了这里人气 惨淡的事实。业主曾多次找到开发商催促他们履 行承诺，始终没有答复。万达金街业主说，万达金街变成死街一条， 特别是晚上五点钟以后，想找个人都很困难。甭 想赚钱，根本就赔钱。不少业主拿到商铺后忙着 装修，可装修到一半发现苗头不对，只好停工， 买来的建筑材料至今还堆放在店里，极少数已经 装修营业的商户则叫苦连天。晚上 7 点多钟是人们逛街休闲的黄金时间， 但走进万达金街，只有零星的餐厅在营业，其中 一家餐厅晚上只做了 100 多块钱的营业额，这还 算好的了，有的餐厅一笔生意都没有。与金街冷 冷清清相比，一路之隔的万达广场却出现排队消 费。这样的场景，让“万达

18、金街”经营户羡慕不 已。商户都感觉万达广场是大妈生的，金街是小妈生的。田先生是最早一批入驻“万达金街”的经营 户，除房租 4 万块一个月外，各种硬件投资近 150 万。每个月要亏 9 万到 10 万。而 9 块钱一 平方的物管费，更让经营户难以承受，以田先生 430 平方米的餐厅为例，每个月物管费就要 3870 元。而交了物业费后，根本没有什么服务，公共 的下水道堵塞了之后，还要商户自己出钱去疏 通。而且商户的财产安全又得不到保证，东西被 偷，调监控录像，录像却很不清晰。二，卖掉一度运作成功再死掉的案例：分割出售产权式商铺经营风险再现由于拥有百联北上海购物中心商铺产权的 部分小业主们拒签已于

19、2008 年底到期的委托经 营合同，包括东方商厦宝山店在内的百联北上海 购物中心内的商户们无法与业主及物业管理方 面签订新合同，百联北上海购物中心已于日前被 迫关门停业。业内人士指出，这完全是分割出售 产权式商铺导致的经营风险。历史百联股份受托输出经营管理据了解，百联北上海购物中心的前身为北上 海商业广场，其开发商为上海宝茸房地产开发有 限公司，2005 年 4 月开始对外招商。按照房地 产企业当时对商业房产的一贯做法，委托商铺销 售代理商中原地产将北上海商业广场的大部分 商铺作为商业物业全产权化投资品种，出售给了 大约 1600 名商铺投资者，然后以 7%的回报率与 商铺投资者们签订了为期

20、2 年、3 年不等的返租 合同。由于北上海商业广场开发商下属的上海同 运百货有限公司是一家主要由房地产从业人员 组成的商业管理公司，对经营管理购物中心，特 别是大型购物中心缺乏经验，因此，北上海商业广场 2006 年初开业后，经营定位不准，引进的 客户档次不高，内部管理混乱，入驻商户欠租现 象十分严重，导致北上海商业广场严重亏损。 2006 年，仅营运就亏了 1200 多万元，导致在开 业 8 个多月后就关门谢客。开发商宝茸房地产公 司经过多方联系，最后选择了百联集团旗下专业 经营百货商店、购物中心业态的百联股份来经营 管理北上海商业广场。由百联股份按照先前已经 获得成功的“桥梓湾购物中心”的

21、经营模式输出 管理，全面接手北上海商业广场的经营管理。此 后，更名后的百联北上海购物中心于 2007 年 1 月份重新开业。经营百联股份经营两年连续赢利据了解，鉴于充分意识到分割销售、售后包 租的产权式商铺会给购物中心的整体经营管理 带来麻烦，当初百联股份进入北上海商业广场就 选择以输出管理的模式进行。百联方面相关人士 曾经透露，如果北上海商业广场没有产权出售问 题的话，百联很有可能全盘收购北上海商业广 场，因为他们看好该物业地理位置和市场前景。据百联股份相关人士介绍，百联股份受托经 营管理百联北上海购物中心开业两年来，一方面 借助百联股份统一的招商采购平台，引进了很好 的品牌(仅东方商厦宝山

22、店就引进了 170 多个品 牌，其中约有三分之一的品牌是第一次进入宝山 地区；一方面通过对消费市场的摸索，推出了许 多适合当地消费层次的营销举措。在百联股份负 责经营的两年中，百联北上海购物中心的经营持 续看好，取得了连续两年赢利的佳绩，其中 2007 年经营赢利近 900 万元，2008 年在商铺产权发 生波动，对经营带来不小影响的情况下，还实现1200 多万元的赢利。百联北上海购物中心入驻 宝山区蕴川路地区还对提升当地的消费水准，繁 荣当地的零售市场起到了推动作用。变故政策变化遭部分小业主不满据知情人披露，去年，持有上海宝茸房地产 开发有限公司 40%股份的大股东欲退出其持有的 股份。百联

23、股份方面得知这一消息，预计到大股 东退出后，新入主股东可能会对持有产权的商铺 小业主们采取新的政策，从而对经营带来影响， 因此，曾经多次向宝山区政府相关部门提出维持 开发商产权现状的建议。通过多次接触和召开多 次座谈会，宝山区政府相关部门出面多次协调。可是，让百联方面想不到的是，该大股东最终还 是“金蝉脱壳”，出让了其在宝茸房地产的股份。据了解，新的股东出资成立了北上海商业广 场新项目公司上海朝兴企业管理有限公司。 于是，原北上海购物中心的物业管理方上海同运 百货有限公司于 2008 年下半年，就将北上海商 业广场的管理权转给了朝兴公司。据部分小业主 介绍，朝兴公司运作成立了北上海商业广场业主

24、 委员会筹委会，并以筹委会的名义给小业主们散 发了一份授权委托书，要求小业主授权业主 委员会筹委会与百联股份协商相关事宜；不签 委托书的小业主将被停发 2008 年 9 月至 11 月的租金。此举引发了部分小业主不满，他们联 合抵制朝兴公司，拒签已于 2008 年底到期的委 托经营合同。据悉，同意签约与不同意签约的两 派小业主们还为此在北上海商业广场发生了群 殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北 上海购物中心的正常经营。未来只要办妥手续还将继续经营百联股份与业主方签署的输出管理协议只 有两年时间，供应商与百联股份的协议到 2008 年 10 月 30 日，按照要求，北上海购物中心在管 理

25、协议到期前就应该办好商铺的所有续签手续， 让百联股份继续与供应商续签协议。由于部分小 业主拒签委托经营合同，百联股份就无法继续经 营下去。可是，宝山区相关政府部门又多次向百 联股份承诺，一定会在很短时间内，办妥小业主 与管理方的签约手续。应宝山区相关政府部门的 再三要求，百联股份从稳定大局出发，多次延迟 了营业时间。可是到了 2009 年，小业主与管理方的签约 手续仍未办妥，入驻百联北上海购物中心的供应 商继续经营下去就有“非法经营”之嫌。为此， 百联股份为了保护供应商和自身利益，不得不选 择停业。外界关于百联集团管理不善、经营亏损 导致包括东方商厦宝山店在内的百联北上海购 物中心停业的说法并

26、不符合事实。其实，如果百 联北上海购物中心再继续经营下去，于理、于法 都说不过去。记者为此采访了有关各方。百联北上海购物 中心相关人士表示，我们不便发表看法，一切以 百联股份公司的说法为准。不过，记者获悉，百 联北上海购物中心的管理经营班子还完整地原 地待命。百联股份相关人士表示，他们不想卷入 物业产权方的纠纷之中。只要物业方面办妥整体 经营的相关合法手续，百联还是会考虑继续经营 的。这一观点至今没有改变。记者致电宝山区杨行镇，镇政府总机电话却始终没人接听。此前据 媒体报道，杨行镇副镇长王槐表示，宝山区有关 部门与杨行镇正在努力协调各方，尚不能确定百 联北上海购物中心何日重新开业。记者发稿时获悉，百联北上海购物中心停业 一事已经引起正在参加人