写字楼产品发展趋势探求

1、写字楼产品发展趋势探求写字楼产品开发在不断的发展进步，但我们对写字楼的改进若只 限于形式，而没有对客户的办公和生活产生实质的影响， 那充其量只 能成为一个量变，只有真正实现了对人的关注，深入满足客户多方面 的需求，写字楼开发才能真正产生质变。现在有很多项目已经在这方 面做出了探索，不断有新的创意显现出来，形成市场热点。人性化需求世界卫生组织的研究成果一一病态建筑综合症，其症状包括眼 睛、鼻腔和咽喉不适、胸闷头痛、疲劳、精神无法集中等。它虽然不 会直接危害生命，但是它会影响员工的工作效率，降低其能动性。所 以如何为员工提供一个舒适、卫生、高效的工作环境就成为办公空间 设计的重要目标，生态化和舒适

2、化成为写字楼发展的流行元素。趋势一：生态化生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发展。近年出现的商务花园就是充分利用自然资源的典范，一般建立在城郊但交通相对比较方便的地方，它的特性就是低密度、低容积率， 高绿化率，充分利用自然通风采光，一般是由多栋五到八层的写字楼 单体组成的花园办公社区。商务花园在欧洲和美国占有高达 50%的写 字楼量，因为商务花园很好的体现了建筑与自然的和谐， 在这里办公 的人们处于更加放松的状态，所以深受客户的欢迎。据专家估计，在 5年内商务

3、花园将占据国内20%的市场。案例：上海世和中心上海世和中心是上海张江板块首个集办公、休闲、研发、酒店为一体的综合社区，引领着区域的发展方向，其规划设计强调以人为本， 从商务休闲和生态办公的需要出发， 创造人性和谐的空间。社区内小 桥流水、绿树婆娑，工作之余在花园内小憩一下，即刻使人恢复精神， 从而提高工作效率。通过技术手段达到低能耗，降低污染也是生态化的表现。例如 行内曾经盛传没有中央空调的写字楼不够档次， 现在人们认识到，再 好的中央空调也不如一缕自然风，由于意识到中央空调带来的空气质 量问题，不少项目都增大了新风量比例。新风量的大小成为衡量室内 空气质量的重要指标，其目的就是弥补中央空调封

4、闭气体的不足， 冲 淡室内的二氧化碳含量，减少室内的有害气体和气味。趋势二：服务配套综合化高档写字楼的品质不仅仅反映在产品 上，更加反映在其配套设施和管理服务上。“打造商务综合体”成了去年写字楼市场具有标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是 日趋完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体显现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便 利性，极大的提升了客户入住的附加值。这类产品通常是将城市中商业、 办公、居住、酒店、展览、餐饮、 会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组 合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从 而形成一个

5、多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。案例：北京华贸中心华贸中心是座国际化建筑集群，总占地面积约 30公顷，建筑面 积近100万m2。整个项目包括3座超5A智能甲级写字楼，2座世界 顶级的超豪华酒店，5万平方米华贸商务楼，以及还有国际商业区域、 国际公寓和华贸主题公园。1W/kr V也Rsi 威 1严 I1用aw个性化需求熟悉劳斯莱斯的人会知道，劳斯莱斯不是有钱就可以买到的。 在提出购车申请后，公司会先调查你的个人情况，他们要保证劳斯莱 斯车主不会影响劳斯莱斯的个性与品牌，同时满足了目标客户个性化 的需求，这种“择客而租”的情况已经出现在写字楼市场。据了解， 这种针对客户个性化的需求，专门为

6、其度身订造办公空间的现象在纽 约、伦敦等城市已经十分普遍，在中国的上海、北京、深圳也已出现。趋势一：专业化随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快， 写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前， 部分写字楼针对某些行业对写字楼的特殊需求，为其度身订造了办公 空间。Loft写字楼的出现就来源于设计、广告、摄影等创意行业的特殊 需求，其定义的要素包括，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构， 空间的流动性、自由性、开放性、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。这些要素恰好满足了设计、广告等创意产业讲究艺术感, 不拘一格，标新立异的个性特征，所以深受欢迎。Loft，字面意义是仓库、

7、阁楼的意思，因最初的Loft写字楼是由仓库，厂房改建而得名。案例：上海8号桥由上海汽车制动器厂的老厂房建造而成，是一 个国内外创意行业交流推广传播的平台，成为多功能的时尚创造中 心。开放式的空间也使得办公者和休闲生活能够完美结合，吸引了一批设计、广告、媒体和文化公司入驻。趋势二；总部基地传统写字楼里一般企业密集度比较高，即使是写字楼具有一定的 特色和品牌，也难以对某个企业进行个性化的宣传， 而总部型写字楼 的发展标志着从表现写字楼内公司额群体形象转变为表现公司个体 形象。因为总部型写字楼就是一个企业拥有一栋自己独有的写字楼， 当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。可以说，写 字楼已

8、成为企业自身形象的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象，突出了企业自身形象，显示自身 特征和实力案例：北京总部基地位于中国北京丰台的总部基地，就规划有500幢独栋式总部楼吸引近千家大中型国内外企业入驻。效益化需求客户租用写字楼的最终目的还是办公，从而谋求经济效益，写 字楼的开发商和管理者最终也要考虑经济效益。 客户是否能高效率的 工作，从而产生高效益，这与写字楼的硬件软件配套设施息息相关， 且写字楼在日常运作中会发生运营费用，这些费用最终都需要客户或 开发商来承担。对经济效益的追求影响人们不断对写字楼进行改善。趋势一：智能化试想一下，当你想传递一份文件给甲方，网络

9、 总是出现问题，一分钟可以完成的事情却耗费了一个小时， 当你正与 客户洽谈业务时，却因为身在电梯或者大楼深处，没有手机信号而丢 掉了生意，这些烦琐的小事不仅耗费了大家的时间，消磨了大家的耐 性，还降低工作效率，导致公司经济效益损失。智能化就是解决这些问题的方法，科技已经广泛的渗透到企业活 动的各个层面，企业越来越依赖网络、电器设备。写字楼的智能化就 是通过一系列领先技术的通讯自动化系统、 楼宇自动化系统、 办公自 动化系统、 保安自动化管理系统等的设备安装， 使每栋楼都变成一个 蕴涵有巨大能量的信息化坐标， 而入驻企业可以随心所欲应用相关信 息转换 .这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安

10、保的精密监 测与控制 ,而且通过语音与数据的高速通讯接入 ,使企业的办公效率得 到全面提升 ,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。案例：广州保利国际广场1、国内首家地送风空调系统2、电子公告及电脑查询系统3、同声传译视频会议系统4、目的地分层停站的高速智能电梯系统趋势二：节能化据分析，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7至8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重大的浪费。 这 些费用全部或部分会转嫁给使用建筑的客户， 也给客户造成了一定的 经济负担，所以节能环保是公建项目一直面临且急需解决的问题。2005年，建设部颁布并实施了我国第一部公用建筑节能设计标准， 以实现在2020年新建建筑节能65%的目标。节能化也经历了从自然节能到系统节能、科技节能的发展过程， 在一两年前，节能往往和自然生态联系在一起，充分利用自然采光通 风，节省水电成为节能的关键词汇。随着写字楼规模不断扩大和科学 技术水平的发展，节能已经和高端的节能材料、节能设计息息相关。 不少写字楼项目都在节能方面做不断做出新的探索， 新保利大厦就是 其中的一个。案例：北京新保利大厦新保利大厦本着 以国家精神打造建筑 的使命感， 在开发的时 候把节能这个国策当成自己的