泛海国际居住区案例研究

1、1 1 泛海国际居住区 2 区位：泛海国际居住区是武汉cbd的启动区，是武汉cbd首发国际社区， 占有极有利的外部资源条件，区位优势明显。 武汉cbd规划 p武汉cbd选址原王家墩机场，地处内环线和二 环线之间，规划区域为青年路和长青路以西，建 设大道以北、汉西路以东、发展大道以南，规划 面积7.41平方公里，囊括财富核心商务区、环湖 水岸休闲长廊和世界风情生态居住区等五大项目 组团。 p武汉cbd是以精通、保险、贸易、信息、咨询 等产业为主，立柱华中、服务全国、面向世界“ 的华中现代服务业中心，将建成以金融投资公司 、集团总部办公为主，辅之中介服务业，汇集会 展、零售、酒店、居住等功能的综合

2、性城市中心 区。 泛海国际居住区樱海 园，地处泛海城市广 场以西cbd商务核心 区以北，王家墩公园 与后襄河公园之间； 由宝丰北路、淮海路 、云峰路为何而成。 项目紧邻地铁站，周 边设有两个公交站点 ，共享未来cbd的5跳 轨道交通线路，地理 位置极佳。 本 案 3 交通：项目地处汉口北部咽喉部位，位于武汉对外交通的要塞之地，交 通条件极为便利。 3 武汉机场 汉口火车站 武昌火车站 过江隧道 长江一桥 长江二桥 轨道1号线 轨道2号线 范湖站 主要城市节点 行车路线 城市轨道交通 城市主要交通 项目外部交通四通八达 ，公共交通，轨道交通 均较为便利 p公共交通： 70、411、506、512

3、、 550、560、590、597 、604、621、720、 808(外环)、808(内环) p轨道交通： 二号线范湖站和规划中 的三号线 4 配套：外部教育资源配套缺乏，只能靠项目本身完善，其他外部生活配套 较为低端，目前状况难以符合本项目高端定位。 4 地点地点直径距离直径距离车程（时速车程（时速50 公里）公里） 购物休闲 武广商圈2.6公里16分钟 新世界百货1.3公里12分钟 武商量贩0.93公里13分钟 苏宁电器1.5公里11分钟 教育文化 复兴路小学 （在建） 0.6公里5分钟 振兴路小学 （在建） 0.7公里8分钟 红领巾小学 （在建） 1.3公里10分钟 市36中学（在 建

4、） 0.7公里8分钟 商务办公 新世界国贸1.3公里12分钟 招银大厦1公里12分钟 民生银行大厦1.7公里13分钟 便民服务 十一医院1.9公里15分钟 交通银行1.1公里8分钟 武汉商业银行0.48公里7分钟 购物休闲教育文化 便民服务 商务办公 距离武广商圈距离仅2.6公里，武商量贩等 便民服务距离较近，生活配套较为完善。 教育配套只能依据项目自身完善，周边教育 资源较为缺乏，后期规划有教育资源。 5 外部景观：项目享有四大主题公园，依托cbd整体规划，外部资源景观非 常丰富，同时与项目自身资源交相辉映，景观成为其除地段之外的第二大卖 点。 5 p体育公园是面向社区大众休闲的场 地，遵循

5、自然规划原则，具有时代性 的生态型和人性化的空间环境。 p梦泽湖公园总面积约49.7公顷，其 中水域面积达23公顷，可有效调节空 气湿度，为武汉cbd“开窗通气” p后襄河公园规划面积16.3公顷其中 水域面积4.6公顷，是以亲水和生态植 物景观为特色的开放型湖泊公园。 p王家墩公园占地约12公顷公顷，由 三峰两坡形成山体景观形成的山体式 公园。 6 整体规划：较高的绿化率，超大的楼间距，南偏东45度规划排布使得樱海 园在景观利用上实现最大化。 6 5#5# 4#4# 6#6# 7#7# 8#8# 1#1# 2#2# 3 3# # 9#9# 开发商 武汉王家墩中央商务区建设投资 股份有限公司

6、位置 江汉武汉王家墩中央商务区（武 汉cbd） 总占地面积40300 总建筑面积30万 容积率/绿化率3.8/44% 车库比1:0.7 物业类型高层 目前均价17000元/ 交房标准毛坯 p项目44%的绿化率，住房舒适度价高； p车库比1:0.7，符合本项目高端定位标准； p此为樱海园，后期将规划香海园、兰海园 ，总建筑面积为22.58万平米。 p规划：山体公园，自然借景区域空间向山体公园方向打开，建筑朝向结合地形，呈现自然错落，最大程度将自然风景纳 入居家氛围之中。 p通透：南偏东15度建筑”难偏东15”，与整个cbd总体规划大大朝向相吻合，实现景观价值最大化和景观均好性；第 一排只三栋板式

7、建筑，形成最佳的采光、通风、观景，优化居住环境。楼间距最大可达70多米 p交流：台地地势、城市景观在社区临街面，建造丰富城市景观的高层建筑；在社区内部，则通过台地构造，形成丰富的 多层级的景观效果，让城市景观与园林景观相互渗透、和谐交流；同时实现人车风流，实现车行和人行互不干扰 p人文：山林景观、人文组团、城市文化开阔园林景观视野、山林绿帽和富有生命力的建筑组团，每一个细节都体现着十 足的人文关怀，使居者享受物质生活的同时，体会到国际居所的人文内涵。 7 内部园林规划：现代古典园林风格，自上而下借势建园，形成多层台地 园林景观，将现代古典的奢华风格与诗意庭院的大气纷繁融为一体，实 现开门见景，

8、移步换景的特点。 7 台阶跌水逸開庭院 芬芳庭院 享乐庭院 祥和庭院 棕榈庭院 节庆庭院 迎宾入口步道 迎宾入口步道 p泛海国际居住区樱海 园，借助现代古典风格 建造，自上而下建园， 形成罕有的多层台地园 林景观。 p项目一现代的审美观 念对古典风格中的某些 元素加以改造，提炼和 运用，将之运用飞刀七 大庭院组团和各个景观 小品的塑造之中，使之 与新古典主义建筑相呼 应。 8 园林特色：园林小品层出不穷，注重色彩和水景和树景的结合，层次丰 富，立体感和层次感较强。 8 水景大道：在迎宾入口步道之 上设置多个水景小品，与外部 山体相呼应，灵动大气 台地园林：结合台地特色，依势造景。随着地势层 层

9、递进，锻造错落有致的立体景观，显现园林丰富 的层次感和新古典韵味。 喷泉叠水：以叠水软化了建筑的棱角 、道路的平冷，以喷泉小品构成景观 亮点，使得园林更加立体而丰富。 下沉式广场：以退台式设计，营造园林内部垂直绿 化。因落差而形成的水帘、水声以及溅起的水花， 增添了景观的生动性，构成社区内最丰富的活动区 四季物种：利用不同色彩、季相、物种的花 卉乔木相互搭配，构成不同的季节语境。 在园林细节上，泛海国际 居住区樱海园注重水景与 树景的结合，充分利用台 地这一自然地理优势； 在物种的选择上，根据不 同的色彩、季相、物种选 择花卉乔木灌木搭配，灵 动自然，层次分明。 9 建筑立面：立面采用国内领先

10、的天然石材干挂工艺，采用新古典主义建筑 风格，两者较为完美的结合在一起，俊朗挺拔、隽永大气。 9 p建筑理念：新古典主 义来源于欧洲文化艺术 底蕴和开放创新设计思 想，多用于标志性建筑 是建造之中，例如法院 、交易所、博物馆、剧 院等。 p新古典主义风格建筑 特点：丰富的色彩、古 典元素抽象化为符号、 粗与细，雅与俗的对比 。 10 户型结构：户型结构多为两梯两户，平层大户型，板式高层，专为高 端人士设计，舒适感强。 10 在售 32层高层 两梯两户 160-170四房 170-180四房 200-210四房 260-270五房 在售 32层高层 三梯六户 90-100两房 121三房 基本售

11、罄 32层高层 两梯四户 90-100两房 121三房 基本售罄 32层高层 一梯两户 90-100两房 120-180三房 p为了保障住房的完 全舒适度，梯户比基 本为1:2； p除3#楼户型偏小为 点式结构外，其他户 型均为纯板式，户型 南北通透，宽阔大气 。 注：3#、4#、5#、9#楼为已推户型，其他为未推户型 。 11 典型户型分析：户型方正，南北通透，景观收纳良好，设计优越。90户型 受景观被两侧楼体遮挡，户型不通透。 11 a-1 a-1 4 4* *2 2* *2 169.292 169.29 a-2 3a-2 3* *2 2* *2 156.922 156.92 两梯两户纯板

12、式设 计，南北通透，住 房舒适度高 客厅面宽5.1米，超 大面积，方正开阔。 主卧套房设计，设 大衣帽间，大浴室 等方便使用。 全明户型空间， 结构较为紧凑 主卧和客厅南 向布局，通透明 亮。 动静没有分区， 功能不强。 餐厅采光效果 一般。 双阳台设计，南 北通透。 客厅、主卧南向 布局，通风、采光 效果好。 入户门到餐厅过 道太长，浪费面积。 公共卫生间不到 4，面积过小。 b-4 b-4 3 3* *2 2* *2 2 131.22131.22 b-2b-2 2 2* *2 2* *1 1 98.798.7 12 供应结构：供应以三房首改和再改户型为主，占总体供应的36.75%， 其次为

13、舒适型两房，和部分四房。 12 户型户型 面积（）面积（） 套数（套）套数（套） 配比配比 总配比总配比 两房 90-100 24036.14%36.14% 三房 160-180 81.20% 36.75% 150-160 568.43% 120-130 12018.07% 130-140 609.04% 四房 160-170294.37% 22.74% 160-180649.64% 200-210294.37% 170-180294.37% 五房260-270294.37%4.37% 合计664100%100% 0 50 100 150 200 250 300 90-100 120-130

14、130-140 150-160 160-180 160-170 160-180 170-180 200-210 260-270 两房 三房 四房五房 户型面积供应 套数（套） 90-100舒适型两房套数较多，其次为120-130舒适型三房，其他面积段供应较为分散，房型 结构主要面向首改和再改以及多次改善性客户。 13 120-130万, 两房 90-100, 121 130-140万, 两房 90-100, 51 130-140万, 三房 100-110, 10 140-150万, 两房 90-100, 4 140-150万, 两房 100-110, 4 150-160万, 三房 100-11

15、0, 24 160-170万, 三房 120-130, 73 160-170万, 三房 130-140, 39 170-180万, 三房 120-130, 4 200-250万, 四房 150-160, 43200-250万, 四房 160-180, 42 250-300万, 三房 160-180, 1 250-300万, 四房 160-180, 42 300-500万, 四房 180-200, 2 300-500万, 四房 200-220, 17 300-500万, 四房 260-280, 6 500-1000万, 四房 260-280, 1 500-1000万, 四房 350-400, 1

16、0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 90-100100-110100-110120-130130-140160-180150-160160-180180-200200-220260-280350-400 两房三房四房 不同房型面积段成交价格结构分析图 120-130万130-140万140-150万150-160万160-170万 170-180万200-250万250-300万300-500万500-1000万 成交结构：成交结构依旧以90为主力，其次为160-180舒适型四房， 120-130舒适型三房为主。其中总价在120-130万和160-170

17、万的户型 优于其他户型总价段。 13 注：此为备案成交数据，与市场供应结构有些许出入，但总体相差不大 14 成交均价：成交均价随开盘营销水涨船高，年增长率为23%，增长幅 度较快。 14 成交均价, 2014年6月, 13157 成交均价, 2014年7月, 13225 成交均价, 2014年8月, 13015 成交均价, 2014年9月, 12652 成交均价, 2014年10月, 12982 成交均价, 2014年11月, 13194 成交均价, 2014年12月, 13357 成交均价, 2015年1月, 14499 成交均价, 2015年2月, 15575 成交均价, 2015年3月,

18、 15740 成交均价, 2015年4月, 15661 成交均价, 2015年5月, 16266 12000 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 16500 2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月 2014年11月 2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月 泛海国际居住区成交均价走势图 成交均价 开盘过后，营销优惠活动 持续，价格有所下降 项目6月6日开盘，13000 元/起价 9月16日加推90-122相 对较小户型，优惠活动持 续，成交价格减缓 借助十

19、一国庆，金九银十 契机，持续加推90户型 ，价格随之上涨 持续热销前期推售户型， 价格借助春节节气一路走 高 强销期加推160-270大 户型，价格水涨船高 樱海园二期98-172平米认 筹阶段，前期推售户型价 格再次走高。 15 成交价格：在各房型面积上，260-280价格实现度最高，其次为 120-130三房，100-110两房，90-100两房实现度最低。 15 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 18000 19000 20000 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014

20、年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 单位：元/ 各面积段成交价格走势图 两房 90-100 两房 100-110 三房 100-110 三房 120-130 三房 130-140 三房 160-180 四房 150-160 四房 160-180 四房 180-200 四房 200-220 四房 260-280 四房 350-400 四房 总成交均价 注：部分户型面积段在有些月份无成交，因此价成交格上存在空白。 16 社区配套：由于其外部条件的匮乏，在内部配套上，社区配有2000 运动主题型会所，教育配有1800高端幼儿园和中学，满足社区内部 配套需求。 16 17 物业服务：聘请世邦魏理仕物业顾问，可制定完善的服务菜单供业户甄 选：15项常规物业服务，10余项特色物业服务：涉及家居服务、汽