关于房屋租赁合同常见的法律问题解析

1、关于房屋租赁合同常见的法律问题解析1. 房屋租赁纠纷如何确定管辖 ？最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的 批复(1986年1月7日)规定，凡在租赁关系存续期间发生 的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院 管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的， 也可由被告户籍地或居所地法院管辖。上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。(1) 房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖；(2) 个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的， 也可由被告户籍地或居所地法院管辖。2. 什么是定期房屋租赁合同？定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的 房屋租赁合同。定期房

2、屋租赁合同包括以下形式：(1) 口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;(2) 书面约定房屋租赁期限在 6个月以上的。3. 什么是不定期房屋租赁合同 ？不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或 者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期房屋租赁合同包括以下形式:(1) 非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。提示：当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。(2) 约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没 有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合 同有关条款或者交易习惯仍

3、不能确定的，视为不定期租赁。提示：当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。(3) 事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续 使用租赁物，出租人没有提出异议的， 原租赁合同继续有效， 但租赁期限为不定期。提示：事实租赁合同推定为不定期租赁合同。 承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同； 出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合 理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期 限。4. 房屋租赁合同最长期限是多少年 ？合同法第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以 续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二

4、 十年。”因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限 均为20年。提示： 房屋租赁合同期限最长 20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过 20年；并非指数次签订 租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。 房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁 期限自续订之日起不得超过 20年。 房屋租赁期限超过 20年，并非整个租赁合同无效；而 是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按 20年计 算。5. 房屋出租人有哪些义务 ？(1) 交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租 房屋交付承租人占有、使用和受益。(2) 出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房

5、屋符合 约定的用途。(3) 出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维 修义务，但当事人另有约定的除外。A. 承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合 理期限内维修：B. 出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行 维修，维修费用由出租人负担；C. 因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租 金或者延长租期。提示：房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件： 以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件； 以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件； 租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造 成的； 当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。(4) 、出租房屋权利瑕疵担保义务

6、 .出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时 不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋 交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人 不能对出租房屋使用、收益的义务。 因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使 用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。提示：出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交 付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权 利瑕疵担保义务。提示：出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取 以下补救办法：根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利；根据解释第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人 请求解除合同的，人民法院应予支持： 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； 租赁房屋权属有争议的； 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件 强制性规定情况的。(4) 、出租方对出租房屋的安全担保义务 ；(5) 、法律规定的其他义务。出租房屋安