项目投融资决策(1)解析

1、场鬲财餐丈曇新生研讨课程项目投融资决策财政税务学院投资糸夂主二0二耳九月主要内容引言一以房地产开发为例导论经济评价概述投资项目评价体系与方法投资决策案例评析引言以房地产开发为例办理土迪假用子，卖班MT比,、签订土地出让如 合同 2、缴纳土 |地出让僉诱金证朗 项目建议书 土地柏关手续纯宜林” 血6*空卯化Xg倚”希八1总C权. 严厂权宅mg如书帼彳亍处理*评O.OOJ1 .匱勖观炀2.职；匸以.划3、该计红线机父E価g金w *.tr wt*件仪论用伍枫 J件W证审妣总平面as败 初步迩计方*心箕工4乂加I划好W证仁放蚣、骇线2組怨交通港 怖、市政.人防 霁1F业舸门审&小出设工理规划 许可证2

2、、|glift樓定我 报連费*免帘桂 3.他it费交療收20 iS展方家3、缴纳摊建费使用权取傅国k土地使用证获傅土地20t4327aMQ规划局：确定规划设计条件，核发项目选址 起见包、延设用地规划许可证2014*3 月豹日 JUKI延委: 延设工程初步设计审査，初步设计审査抵复施工图设计文件审查，施工3审查批准书施工招投标监5&备案工程质逼安全监替备泰施工安全监督备案公安局：理筑工程消防设计审核 人防办： 理设项目人防工程设计审査规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程理设规划许可 给水燃代.通讯.电力辛神线 工程理设规划许可交纳延设项目报延费规划局：延设工程规划许可证20t4327a

3、MQ市政公用局：城市舞水接管*案环保局：依据送改设计施工噪乂污變场尘 防沙备案园林局：草地绿化理设供水.供P供电申请工程施工1房管局：商品房预售许可证J规划、环保.濟防、安全、人T.卫生防疫等 部门专项竣工验收登记XVI延委：理筑工程竣工验收备案1*3 月刃日 JMBBI房管局：办理房屋产权总整记房管局：办理分户费屋所*权叠记 匿I 土局： 办理分户雇I有土地用证房管局：办理分户房屋所孚T权整记 土局：办理分户国k土地使用证堤否所有的房地产项 目 都需要做项 目 背景分析?所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的 ?大邑安仁314*3 月打日 XUBC92ot仲耳打日fljm 1. 1货币政策

4、 1. 2税收政策 1. 3 土地政策 1. 4其他政策1. 1货帀政策K 贷款条件：121号文关于进-步加强房地产信贷 业务管理的通知359号文关于加强商业性房地产信贷 管理的通知2. 利率政策： 金鬲虫机构利率变化、房贷利 率变化3, 汇率政策4、存款准备金政策2014*3月羽日innrIn常吹 wos录卿爼劉叵软W蒸戒监兰思車监TJ-誓典迪咚蚁帝蒸W 0 R蚁盘勒$离迪蚁誤翠堰包崔离也禺舉*水(WIe)口出卿 疑萸蒸煦监月则冬肖帝弟將床1却役旳需咚蚁帝認W何录胃盘那触或带L却出訓耳b* $用盘鄆彻冬薬I裂离除耳箱制H*咚蚁帝蒸W凰R披爼4LH-$典也蚁饌虫扭乐软录卿兰蒸旳卑观盤耶濛H软i

5、nnrIn常吹 wos蚁*爼剰細却甘伞丄禅杀M康b*宦帝圆，9 录卿盘4XH瞰组笊案 贰査攻刃趺敢$平嗨聖掘吒迪黑迪枷忠唱床，g収 眾yz吟爼1T刃XW4-底区目TW同皿禺迪桝忠T*Lb*，寸 蚁眾黒畋区却何攻刃銀级就爼嗨常&東叫飮制辰 煎轍魁甲#凰集球毗 讣*二(也酬)硃也黑咪魁晟悲也水刍花黠花耳牌贸諾 &嘏黑傩爼傘也蚁濮翠吗対崔役也铝嘿檢穩炎 I &仪爼傘$也牧誤翠址旬崔仪也制君*- 忘玻*園二 , &寂掘世蚁誤$崔乐#L#gooe-2丿、3 M 眾層爼唱*魁址埔和廉花社黒役釵1*雜二21Gl济区*黑社却鶴地区经济m及政菓I分析地区经济发展及政菓20( 仲耳打日flUBBI宏观层面分析20

6、仲耳打日JMra2014*3月打日aim2014*3月打日aimIJ规划2Qi4iP3J)a7aaQ规划区位区位区位2Qi4iP3J)a7aaQ 利 好规划 为斯却 区房地产业带 来 此奸机追 新都区的城市发展规划兵冇彳艮強的系统性. 其城市定位、城市布局、产业布 局以及交通规划昔祁对新祁区的发展冇茜利好的影响.1成都中心城区新都城区石板滩新都区“一主两具、K扩:匕控示起HB20（仲月締日JMWS 交通规划是大丰 板块土地运营的 优势因亲 按照规划，地铁 一号线将到达新 都区大丰街办. 这一规划将对大 丰板有较大Q影 响.让大丰板块 与中心城区更好 地实现无缝连接 O在土 S电运营中 ,应充分

7、考虑此 因素.深入分析 地铁因素对土地 的影响。20（仲月約日jum大型项 目 *助于佈动扃边土地的进一步运营 在未来的几年內. 新寺B区规戈J的多个大型项 目 将对周边区域产生交大 的千畐射影响。如保利集团的“保利公园98” 项目，将有利于三汨板 块捉升其区域环境，带动周边区域的房产开发. 从而影响此板块土3电 的运营T青况。2Qt4tM27aUa规划穴容20仲用打日flJBE三.中观层页分析规划2014*3月豹日 H2、区域務地产Mr场现状土地击场供给情况主要开发 区域分析板块介绍201仲月;P日JMBO可借鉴片生类推法的运用方法对比分析板块地理tfc环境优品牌楼Jfc优势施优势宝光一桂湖

8、 板块 新行政中心 板块 大丰板块 三河板块 三、中观层面分析丄规划目背录分析险分析201仲用打日flJBQ四、徴观屉面分析分析方法，SWOT对比分析2014*3月打日IMQ四、徴观厨“ET分析20t41p3J!27a&m目开景分析观层面分析201仲月的日型HBI投资估箕与评价费用和收入资估苏与评价20t4*3 月豹日 AJBQ房地产项目投资估算与评价应在房地产市场调查与预 测. 房地产项目策划. 资全来源状况的基础上进行。 土地费用 前期工程费用 林础设施理设费 开发拟税费 理筑安装工程费用 公共酉己套咗父施廷吃殳费 捎&收入预售收入、首付软、按畑炊、_次性付软 祖金收入 营业税及附加、所予

9、号税、增值税投资估算与评价相关部分 项目理诂;内容、规模及3也点涉及土 2也费用、前期费用、理筑安装工程费用等估其 设计方案及相关扌旨标 涉及土地费用（规定的容积率、履盖率 等将影响土地价值）、前期费用（如专殳计费、三通_平费）、基础 诛施延T父费、 理筑安装工程费用、 公共百己奈殳施费、 开发期税费等 估其 材料供应及夕卜普P酉己奈条件落实悄况涉及相关工程费，影响资金使用弄口资金筹扌昔 理设工期牙口进度安須E影响资金使用和资金筹扌昔 房3电产市场分析涉及销售实现方式、销售实现亍延度、资金回笼状况20(83月締日Jtm投资估苏与评价注意项1、筈个投资估算、收入预测和费用预估均以现金流量为主线；

10、2、评价扌旨标的选择常规指标奔口常规指标；3、敏感性分析因素的选择；4、融资模式的选扌牽；5、相关规章伟!J度的收集；6、相关数据的积累；7、其他资料的收集；8、资料清单的罗列。目开录分析险分析投资风险及其形成的原因1. 宏观经济因素2. 市场因素3. 自然因素4 技术因素5.其他因素1. 政策方面：由于政府政策调车 使项目 原定目标难以实现所造成的扌员失， 如税收、金融、环保、产业政策等的调擅变彳匕.税率、利率、3匚 率、通货膨胀率的炎化都余对项目经济效竝帝*影响C2. 市场分析市场方面:由于市场需求的变彳匕、竞争对手的竞争策略调葺. 项目产品销 路不畅. 产品价格低迷等，以至产址和销售收入

11、达不到预期的 目 标.纟台项目预期收益带来的损失。3-资源方面：资源开发与利用的项目. 由于矿产资源的储量、品位. 可采 储电 开拓工程垃及采选方式等与原预测结果发生较大偏离， 导致项目开采成本增高，产量降低或经济寿命期缩短，造成巨 大的经济损失。在水资源短缺，电区的投资建设项目，可另邑受水 资源勘來不明、气候不正常等因素的影响。对于农业灌戦项目 还可矣皂有水资源分酉己丿司题等。4. 技术方面：项 目采用的技术. 特另！J旻弓I进技术的先进性. 可苇d生、适用彳生 和经济4生与原方案发生重大交匕， 导致项 目 不芳邑按期进入正常生产 状态，或生产矣皂力禾J用率降低，达不至J设计要求. 或生产成本提高 . 严品庆量达不到预期要衣寻。5. 工程方面:因工程3电质才口水文;1也质条件出乎预料的变化，工程庁殳计发生童 大变彳匕 导玫工程量增加. 投资增力口. 工期延长所造成的损失；由 于前期准备工作不足. 导致项目实施阶段理设方案的变彳匕；工程设 计方案不合理，可能帑来项 目的生产经营带来影响等，造成经济损 失等。2014*3 月羽日 JMBHI6. 砸资方芮:项目资金来源的可靠，崔、充足性弄口及时性不芳巨保证；由于 工程址预计不足、或徴备材料价格