北京保利大厦案例分析报告

1、实用标准文档 文案大全 、新保利大厦概况 新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方 米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品 店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。 二、项目开发背景 区域市场概况一一东二环写字楼总面积约355079平方米 区域竞争项目一一三大竞争对手 项目地块资源分析一一区位地段好、交通便利 三、项目定位 产品定位一一高档甲级写字楼 目标客户群定位一一国外大型企业、机构 四、项目楼层规划（附图） 五、建筑设计 外立面设计 结构设计 办公空间设计 楼通道设计 六、 项目特色系统生态节能

2、 高效节能的建筑外立面 多重系统 系统节能 七、项目配套 吊楼1 5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。 大堂首层设咖啡厅。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。 3,210平方米健身中心。 健身中心设标准4道25米游泳池。 300平方米的空中咖啡厅。 八、项目精装修标准（附表） 环区域办公物 写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。预计在2008年, 业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15 - 16万平 方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的新保

3、利 大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典代表。 新保利，新建筑 新保利大厦产品设计解析 一、项目概况 新保利大厦项目位于市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处， 地理位置优越，交通极为便利。项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总 建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的 写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。 新保利大厦一一参数指标 物业类型：甲级写字楼 建筑结构：钢筋混凝土的混合结构 规划建设用地面积：10600平方米（不含代征城市公共用地面积） 建筑总面积：10

4、3308平方米 绿化用地面积：3187平方米 建筑高度：98米 停位数量：地上机动车停车数量：19辆 地下机动车停车数量：500辆 地下自行车停车数量：300辆 楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层 电梯数量：26部（办公区15部） 均价：3000美金/平方米 二、项目开发背景 1、区域市场概况 项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体 的立体多功能新型商务区。东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其 中写字楼面积约355079平方米。随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区 域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目。 2、

5、区域竞争项目 项目名称 项目规模 均价 第五广场 总建筑面积：12.4万平方米 3000美金/平方米 南新仓国际大厦 总建筑面积：10万平方米 17000 元/平方米 东方银座 总建筑面积：16万平方米 20000 元/平方米 3、项目地块资源分析 （1 ）区位优势 新保利大厦位于东二环东四十条桥西南侧， 是皇城文脉与现代商务结合的区域。 该区域 商务配套日臻完善，具备国际商务枢纽功能，是东二环商务带唯一集办公、银行、文化场所、 各方机构的商务核心区。 （2 ）交通优势 地面交通 东直门交通枢纽：距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽一一东直门交通枢纽仅2分钟车程，到机场只需约 17分钟，未来可实现

6、市区与首都国际机场的高效连接，成为京城商圈 中能够最快到达机场的宝地。 东二环：二环路为京城最早修建，连接着东城、西 城、宣武四大最为古老的城区，新保利大厦部交通道路与 东二环辅路直接连接， 车辆驶出大厦即可快速进入二环主 路，形成项目外一体化的交通路网。 东四十条桥：平安大街与工体北路的联结点，1公 里分至东直门和门，与 CBD的直线距离不超过 3公里。 地铁东四十条站：新保利大厦地下一层设出入口与地铁连接，交通路网更为便捷。 平安大街：的第二条“长安街”，有机连接东西城区。 地下交通 东四十条地铁站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分 顺畅，为企业员工提供了高效的

7、人性化交通路线。 三、项目定位 1、产品定位 新保利大厦定位世界级写字楼，强调自然生态、高效节能的人性化标准， 体现现代化人 文办公、绿色办公的理念。 2、目标客户群定位 CBD商务区是外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部， 以发展现代服务业为主导， 以培育国际金融产业为龙头的产业区域。 从行业分布来看，主要 集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在 CBD的写字楼需求一直呈上升趋势；金融街商务区是国大型金融机构聚集的最活跃区域。因此, 新保利大厦以国外大型企业、机构作为目标客户群。 四、项目楼层规划 地下一层平面图 首层平面图 5

8、 1 5 1 吊楼层平面图 1 妙,90 1 W . 9000 j 00 .9000 1 HW h 7000 写字楼层平面图 五、建筑设计 1、外立面设计 （1 ）采用柔索玻璃幕墙 新保利大厦采用钢框架筒体混合结构，承托90米高、68米宽单层双向点式柔索玻璃 幕墙，超越了先前世界最大的德国慕尼黑凯宾斯基饭店（其高度仅为45米）。 项目在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、 浑、贯通的风。玻璃幕墙采用高效节能进口玻璃，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。 （2 ）采用铜板幕墙 新保利大厦铜板幕墙位于项目南立面，面积约为1850平方米。选材TECU Brass （太

9、 古黄铜），此种铜可随时间和气候影响，转变多种丰富色彩，涵丰富深具历史价值感 （3）金与石的搭配 新保利大厦立面材质通过洞石与黄铜的搭配，创造出富于变化并极富民族风格亦国际化 的视觉感受，其竖向洞石遮阳百叶和开放式铜板幕墙在国都尚属首例。 （4 ）遮阳百叶 新保利大厦西侧和南侧的玻璃幕墙外面采用国首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保 持一定距离，成为“双立面”大厦。大厦采用意大利进口罗马洞石。 大厦百叶排列遵循地区春分、夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和层玻璃幕墙形成 一定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度遮阳效果，夏季遮阳系数达 0.72，即70% 多的被遮挡于玻璃幕墙之外，节约空调

10、运营成本， 使室光线自然柔和。外墙玻璃为双Low-E 中空玻璃，即玻璃表面涂有节能镀膜，节能环保更为深入。 2、结构设计 （1 ）特式吊楼设计 项目东北面悬挂着一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，结合中国传统文化元素与 现代高科技，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外壳与横向、 竖向钢结 构线条组成了美仑美幻独具审美效果。 吊楼镶嵌于90米高的大堂中，高约 45米，重约5000吨，顶层与写字楼11层（电梯 标号15层）通过天桥连接，一侧和核心筒相连，另一侧下方则全无支撑，距离地面约7.2 米，上方采用桥梁式斜拉结构。 （2 ）中庭设计 新保利大厦独创目前最高的 90米挑高摩天中庭

11、，千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透， 令空间独具豪阔美感。 特色小结一一多维采光 新保利大厦西立面 50米至90米处，独创面积达 480平方米的单层双向柔索玻璃幕 墙“采光天窗”，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂及办公区域增强自然通风及采光。南立 面也设有50米高的玻璃幕墙，配合中庭及外围的多重采光，形成大尺度办公空间，整座大 厦通透明亮。 3、办公空间设计 （1 ）国际标准柱距 大厦楼层由规格为 9米*13.5米，9米*9米的跨钢结构构成，大跨度空间拥有更宽阔视 野和更舒适的办公氛围。客户可根据自身需要，自由规划、分割旷度空间。 （2）4米层高 新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米（比

12、普通办公楼高出 0.3-0.5米），轩 敞、舒适、明亮。 （3 ）空中流水花园 以“生态商务与绿色商务”为主旨，新保利大厦采用独特的室造景手法，在22层（电 梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约 750平方米的空中流水花园。通 过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。 （4 ）每层4 6部专梯 新保利大厦在写字楼特别配备了总共15部高效电梯，分高、中、低区，电梯数量分别 为6部、5部、4部，为企业提供高效、便捷的交通。 4、楼通道设计 （1 ）人车分流 新保利大厦分别有轿车道，货车道，地下一层地铁通道， 步行人流通道，使进入大厦的 人、车流合理

13、自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。 （2 ）立体交通系统 地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的部交通流线，共计26部德国原装进口蒂 森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。 商业部分：地下一层商业拥有通往首层的4部扶梯（2上2下），并设有客梯及货梯, 同时设置专门的御货区；吊楼商业有独立的4部电梯，东侧有能到达大厦任意层的服务梯1 部，顶部有天桥与写字楼 12层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。 写字楼部分：设15部高效电梯，分为高、中、低区（梯速为 2.5m/s4.5m/s ，轿厢载 重1T/2T ）,电梯数量分别为 6部、5部、4部，写字楼区域候梯时间约 30

14、秒，为提高工作 效率创造了良好条件。另分别在大厦北、东西南角各设1部，共3部服务梯，兼消防梯。 六、项目特色 系统生态节能 1、高效节能的建筑外立面 （1 ）形体节能 设计双层窗加遮阳系统。 利 新保利大厦壮阔雄伟的三棱体造型，体形系数仅为0.1（建 筑物与室外大气接触的外表面积与其包围的体积之比，即建筑 物体形系数），建设部2005年7月1日颁布实施的公共建筑 节能设计标准规定公建的体形系数应不大于0.4。 （2 ）双层窗加遮阳系统 在面对最多的晒射和户外环境的南外立面墙和西外立面墙, 用“生物气候缓冲层”有效防止过渡热辐射，减少室热损失，与传统幕墙相较，双层幕墙大 体能够减少20-25 %

15、的能源消耗。 2、多重系统 新保利大厦特别强调室的空气质量，要求建筑物具备良好的自然通风、充足的日照等条 件，并严格控制使用含有害物质的建筑材料。 (1 )空调设备 新保利大厦采用世界一流的空调设备：美国“York ”离心制冷机、“ Johnson ”楼宇自控、 “Carrier ”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos ”进口水泵以及“斯频德”冷 却塔等设备，世界一流空调设备，确保空调系统高效、节能、稳定地运行。 (2 )四管制变风量空调系统 系统采用四管制变风量空调系统，通过楼宇自控设定温度，自动调节室送风量， 按需供 冷(热)。 (3)采用变频技术，降低空调能耗 大厦空调冷热

16、水系统均采用目前世界公认的最节能的二次泵系统，二次泵系统和空调箱 风机配备世界最先进的 VLT6000系列空调专用变频器，水泵和风机节能效果高达20-40%。 (4 )滴下浸透气化式抗菌加湿器，避免冬季静电“袭击” 新保利大厦配置了空调加湿系统，空气湿度可由客户自由选定， 避免嘴唇干裂和静电“袭 击”。 (5 )先进的光源灭菌和高效电子消毒净化技术 空调系统采用当今世界最先进的光源灭菌和高效电子净化技术，该技术可快速杀死包括 SARS等20多种通过空气传播的细菌和病毒，效率高达99.7%，使大厦空气品质达到医院 二级净化环境标准，有效地改善室空气质量，避免有害气体对人体的侵害。 （6）过渡季节

17、充分利用天然冷源 新保利大厦设置了过渡季节换热系统， 通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源， 为大厦 在过渡季节提供空调用冷冻水，还可通过加大新风量的措施充分利用室外免费冷源，节能效 果明显。 （7 ）汲取免费的天然冷源 大厦特别设计经济冷源系统，可以最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减 少制冷设备的运行时间，深度节能。 3、系统节能将环保进行到底 （1 ）数控节水系统 将节水理念贯穿在建筑的每个环节，大厦综合节水性能显著，具体表现在： 空调冷却水循环使用。 冷却塔采用飘水量小、节水节能低噪音型冷却塔 设中水系统，实现水的重复使用 卫生间选用红外感应装置，有效节约水源 （2 ）智能配电

18、一一节能节力 新保利大厦采用世界知名品牌 ABB高低压配电柜及自动控制系统，高效的智能控制系 统，打破惯常的人工配电，利用先进设备精确计算各种用电参数，自动调节，节省人力和能 源。 七、项目配套 吊楼1 5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心，国际顶级高档品牌 或特色商业。 大堂首层设咖啡厅，良好的商务办公氛围，是客户会客、小憩的最佳场所。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，为客户提供更舒适的用餐环境、更便捷的商 务空间。该层层高约为 6.5 8米，且与首层通过 4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心。 健身中心设标准4道25米游泳池，泳池上方通过玻璃采光天井引入室外自然光线。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅。 八、项目精装修标准 部位 材料名称 大堂地面、墙面 意大利进口罗马白洞石 电梯厅 花梨木吊顶、飞利浦灯具、意大利进口罗马白洞石、花纹不锈钢板电 梯门套 办公区 飞利浦灯具、星牌矿棉板 办公区走廊 飞利浦灯具、星牌矿棉板、in terface地毯、花梨木门、不锈钢踢脚 线、门套 卫生间 意大利进口罗马白