烟台房地产场考察报告20001

1、进一步加强环境质量保护2002 年，烟台市环境质量继续保持较好的态势。空气环境质量：市区氧化硫年均值 0.039 毫克立方米，下降 18.8 ，符合国家二 级标准；二氧化氮均 值 0.025 毫克立方 米，符合国家一级标 准；可吸入颗粒物年 均值 0.077 毫克立 方米，下降 12.5 ， 符合国家二级标准；降水 PH年均值为 6.53 。八市、县环境空气质量二氧化硫、二氧化氮年均值符合国家二级标准； 可吸入颗粒物海阳、莱阳超过国家二级标准，其余符合国家二级标准。水环 境质量：全市饮用水源地（地表和地下）水质均符合饮用水源水质标准，主 要水库除总氮外年均值符合地表水类标准；主要河流上游饮用水

2、水源地保 护区水质良好，下游工业用水区、农业用水区水质略差。近岸海域水质以一 类、二类海水为主， 100的测点达到近岸海域功能区要求。声环境质量： 市区道路交通噪声年均值为 69.6 分贝，符合国家标准（芝罘区除外） ；区域 环境噪声年均值为 54.3 分贝，区域环境噪声和道路交通噪声均与上年基本 持平。重点园区建设突飞猛进烟台开发区 步入新的发展阶段。 2002 年，全区规划面积扩大到 220.7 平 方公里，总户数为 4.66 万户，总人口 13.19 万人，年末从业人员达到 4.1 万人。全区实现国内生产总值达 100.03 亿元，增长 66.6 。全区人均 GDP 达 9181 美元。

3、全年完成各项税收总额 12.14 亿元，增长 30 ；全年实现预 算内财政总收入 10.74 亿元，增长 34.4 。全年实现工业总产值 200.39 亿 元，增长 53.6 ；实现工业增加值 64.08 亿元，增长 50.6 ；实现工业利 税 15.02 亿元，增长 46.8 。工业经济贡献税收 9.95 亿元，增长 28 。截止 2002 年末，全区投产工业企业达到 321 家，其中外商投资企业 228 家。全区通过 ISO 9000 系列认证的企业达到 42 家，全区已认定的高新技 术企业 58 家。对外贸易成绩显著，年末全区出口企业发展到 141 家，全年 完成进出口总额 10.8 亿

4、美元，增长 30.1 ；出口总额 4.77 亿美元，增长 25.3 。招商引资取得新突破，全年引进项目 189 个，其中外商投资项目 86 个，分别增长 18.9 和 48.3 ；项目总投资 5.3 亿美元，合同外资额 3.4 亿美元，分别增长 75.3 和 63.5 。全年实际利用外资 1.3 亿美元，增长 61.9 。截止 2002 年末， 全区累计引进项目 1157 个，其中外商投资项目 571 个； 项目合同总投资 35.2 亿美元，其中合同外资额 19.6 亿美元；实际利用外资 14 亿美元。 2002 年全区完成固定资产投资 38.82 亿元，增长 29.4 ，建区 以来累计完成固

5、定资产投资 232 亿元。“七通一平”面积不断延伸，现代化 城区不断拓展，开发区已成为全国 ISO14000 生态示范区。烟台高新区 （东区）发展突飞猛进。 2002 年共批准进区项目 307 个，其 中高新技术项目 5 个；注册企业 388 个。引进项目总投资 27.25 亿元，增长 1.6 倍；实际利用外资额 1.09 亿美元， 增长 1.1 倍。全年全区税收收入 2.34 亿元，增长 24.7 ；地方财政收入 1.2 亿元，增长 50.2 ；外贸出口 1.6 亿美元，增长 32.9 。烟台出口加工区 经过两年多的发展，基础设施配套已基本完成，投资企 业规模不断扩大。至 2002 年底，全

6、区累计完成固定资产投资 3.7 亿元，区 内有 10 多个国家和地区的 50 多家企业投产运营。 2002 年，共批准进区项目 24个，引进项目总投资 3.2 亿元，合同外资 2949万美元，增长 96.6 ；实 际利用外资 850万美元，增长 142.2 ；外贸出口 2533万美元，增长 132.4 。1.6 烟台市人口发展状况人口增长平缓，人口总规模稳步上升烟台市1996-2002年人口发展趋势从烟台市人口增长速度上看，烟台总体人口增长较为缓慢，每年增长量 较均衡。从时间阶段上看： 1996 年至 2000 年，人口增长速度较快， 2000 年 以后政府采取各项措施控制人口增长，取得了显著

7、的效果。2002 年烟台人口增长继续减缓。 年末公安部门统计的户籍人口为 646.72 万人，比去年增长 0.1 ，其中非农业人口 218.34 万人，增长 5.2 ；农业 人口 428.38 万人，下降 2.3 ；市区人口达到 168.45 万人，增长 3.2 ， 其中非农业人口 99.19 万人，农业人口 69.26 万人。全市全年出生人口 49820 人，人口出生率为 7.71 ；人口死亡率为 6.92 ，人口自然增长率为 0.79 , 基本上保持较为平稳增长。1.7 烟台市人民生活水平和社会保障事业发展状况2000 年以后，人民生活水平迅速提高从烟台城镇居民可支配收入状况上看， 199

8、6 年烟台城镇居民可支配收入 为 5317 元，平均每月城镇居民可支配收入为 443 元；到 2002 年，烟台市在 岗职工平均工资 11957 元。城市居民家庭人均年可支配收入 8869 元，平均 每月城镇居民可支配收入为 739 元；人均消费性支出 7173 元。农民人均纯 收入 3826 元；农民人均生活消费支出 2355 元，近几年，由于发展养殖业、 畜牧业，农民的收入和消费水平也大大提高。政府提出膨胀中心城市和大力 发展深加工的同时，很多农村剩余劳动力逐步进行转化。从 1996 年 -2002 年城镇居民可支配收入增长速度上看， 2000 年成为城 镇居民生活水平迅速提高的转折点。其

9、中， 2000-2001 年，城镇居民可支配收入增长 25%。烟台市 1996-2002 年城镇居民可支配收入变化（单位：元）烟台市近几年城乡居民储蓄基本稳步发展，其中 1998 年和 2002 年储 蓄余额增长较快， 1998 年亚洲金融危机和股票市场低糜，直接影响到居民储 蓄；而银行为刺激消费的连续降息行为使1998 年 -2002 年期间，居民储蓄余烟台市 1996-2002 年城乡居民储蓄余额发展状况额在稳步上升的基础上，有效控制了增长速度。 2002 年城乡居民人均储蓄达 到 11900 元。可见烟台的潜在消费能力是很强的。社会福利与救助： 2002 年末，烟台全市福利收养单位 16

10、6 个，床位 8617 张，收养 6764 人；社会救济总人数 3.9 万人，城镇社区服务设施 381 处， 建立农村社会保障服务网络的镇有 95 个；年内福利企业达 271 个，安置残 疾职工 4656 人。社会保险事业：已初步形成了养老、失业、医疗、工伤、生育保险为一 体的社会保障体系，全市 55.4 万名企业职工参加了养老保险社会统筹， 12 万名城镇企业离退休人员按时足额领取养老金； 全年共征缴各项保险费 16.4 亿元，养老保险费征缴 10.5 亿元，医疗保险费征缴 4.73 亿元，失业保险费 征缴 1 亿元，生育保险费征缴 1426.3 万元，工伤保险费征缴 422 万元。就业：

11、2002 年，全市城镇就业再就业达 7.1 万人，其中失业人员再就业 2.55 万人，首次实现了失业再就业人数大于同期新增失业人数，全市城 镇登记失业率 3.4%，保持了就业局势的稳定。逐步完善的社会保障体系为促 进居民消费提供了良好的基础条件。1.8 烟台市居民消费能力及物价水平消费品市场稳步发展，消费结构逐步调整近几年，烟台市国内消费品市场平稳发展，从 2000 年以后人民消费支 出发展迅速。 2002 年，国家继续采取扩大内需政策，提高居民收入，刺激消 费增长。商业企业充分利用假日经济做开拓消费市场的文章，努力促进市场 销售。全年实现社会消费品零售总额 320.64 亿元，增长 13.3

12、 。较 1996 年 相比，消费品零售总额增加 83%。从市场类型上看，城市市场发展略高于农 村市场，城市零售额和农村零售额分别为 208.68 亿元和 111.96 亿元，增幅 分别为 13.4 和 13。烟台市近几年市民消费结构发生了较大的变化，其中食品支出比例由2000 年 37.61%降至 2002 年 35.39%；居住支出比例略有上升，从 2000 年的 6.83%升至 7.55%；交通与通讯支出由 2000 年 6.66%升至 2003 年 7.77%；教育文化娱乐服务支出比例增幅较大， 较 2000 年相比，增加了 4.02 个百分点 这说明居民的消费观念正在逐步转变，消费不仅

13、仅停留在生活必需品上烟台市 2002 年居民消费性各项支出比例杂项商品和服务教育文化娱乐服务17.22%交通和通信7.77%居 住 4.26% 食 品7.55% 35.39%7.07% 4.98%食 品 衣 着 家庭设备用品 医疗保健 交通和通信 教育文化娱乐服务 居 住 杂项商品和服务2000-2002 年烟台市居民生活支出状况从下图可以看出，烟台市居民生活支出水平也在逐年上升，从 2000 年 7183.56 元到 2002 年 9724.3 元，增长了 35%；而所占比例最大的消费性支 出增长了 16%。从烟台市近两年的居民贷款变化上看， 贷款和其他支出平稳增长。 目前， 居民贷款的主要

14、用途为购房和买车，随着经济的不断发展烟台居民购买房产 和私家车的比例越来越大。30002500200015001000500 02000-2002 年烟台市居民贷款及其他支出变化曲线2000 年 2001 年 2002 年物价水平趋于平稳，略有下降 市场价格保持稳定。与 2000 年平均价格（定基）比，消费价格略有上 升，为 100.4 ；与上年价格（同期）比，消费价格略有下降，为99.4 。工业品出厂价格指数为 98.8 。1.9 烟台市旅游业发展状况旅游业发展飞速，带动整体经济发展2002 年烟台市接待游客首次突破千万，达到 1079.09 万人次，同比增长 16.94%，旅游总收入 79

15、.12 亿元，增长 16.77%，相当于全市国民生产总值的 7.08%。其中海外游客 13.58 万人次，增长 20.78%，创汇 8978.7 万美元，增 长 14%，为推动全市经济和社会发展做出了积极贡献。政府大力发展旅游业，但目前尚未形成产业带动从 96 年以来的旅游人数和旅游收入发展上看，烟台的旅游业发展比较 迅速，旅游饭店数量增长较快，这与当地政府大力支持旅游业发展有着紧密 联系。而在烟台的旅游景点虽然较多，但相对比较分散，没有形成一个大的 旅游链，这也导致了旅游业发展没有带动相关行业，如旅游产品、旅游服务 以及旅游房地产的发展。这也是烟台政府比较关注的问题，并通过规划就建 设旅游带

16、及相关产业带动进行了设想。100001996-2002 年国内旅游人数发展状况9573800060004000200001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年旅游饭店数量由 96 年的 211 个增长到 529 个，番了 1.5 倍烟台市 1996-2002 年涉外饭店数量变化状况政府 2003 年重新制定了旅游发展计划： 加大旅游投入，开发旅游精品， 优化旅游要素，完善旅游管理、投融资和市场机制，搞好旅游宣传促销和区 域旅游协作，开拓国内外市场，引导促进假日旅游，巩固和发展创建中国优 秀旅游城市成果，使旅游业尽快成为新兴支柱产业和新的经济增长点，把烟 台建设成

17、为“吃、住、行、游、购、娱”综合配套，集“游乐、休闲、度假、 观光、修学”于一体，有特色、高品位的中国旅游名城。烟台市 1996-2002 年旅游收入发展状况全市将重点包装开发：城市海滨、历史文化、海岛生态、森林生态、农 业观光和工业参观等旅游项目，抓好烟台山、东炮台、崆峒岛、塔山和南山 公园旅游景区、养马岛、昆嵛山、开发区金沙滩旅游度假区、蓬莱阁旅游景 区、龙口南山、长岛旅游景区、牟氏庄园、云峰山等旅游景区建设，实行统 一规划建设，统一旅游线路，统一旅游形象广告，逐步由过境观光旅游向度 假休闲旅游转变。1.10 对外经济贸易与合作进出口总额实现较快增长据海关统计， 全年全市完成进出口总值 4

18、4.77 亿美元，比上年增长 31， 外贸依存度为 33.2 。其中，进口 19.08 亿美元，增长 51.5 ；出口 25.69 亿美元，增长 19.1 。按贸易方式分，一般贸易完成 13.61 亿美元，增长 17.1 ；加工贸易完 成 12.04 亿美元，增长 21.2 ；其他贸易完成 440 万美元，增长 150 。按 市场结构分，对亚洲市场出口 17.16 亿美元，增长 20.2 ，其中对日本出口 9.02 亿美元，增长 10；对韩国出口 4.24 亿美元，增长 31.9 。对北美洲 市场出口 4.95 亿美元，增长 15，其中对美国出口 4.42 亿美元，增长 13.7 。 对欧洲市

19、场出口 2.44 亿美元，增长 12.3 。按出口商品结构分，初级产品 出口 8.71 亿美元，增长 14.3 ；工业制成品出口 16.98 亿美元，增长 21.7 ， 其中机电产品出口 5.69 亿美元，增长 49。对外经济技术合作稳定增长2002 年度，全市新签对外承包劳务合同额 1.19 亿美元，增长 4.2 ； 完成营业额 9209万美元，增长 10.7 ；外派劳务人员 4860 人次，增长 18； 期末在外人数 6983 人，增长 17.6 。总结： 通过对烟台整体社会经济状况的考察，我们深刻的认识到：烟台 作为首批对外开放的沿海城市之一，拥有优秀的自然环境、气候条件。近年 来社会经济发展较为迅速，尤其是 2000 年以后，政府加强了开放搞活力度， 大力发展轻工业、农业养殖、进出口和对外合作，大力进行招商引资。但相对同时被开放的青岛和大连， 还存在一定的差距。 主要