论业主大会的诉讼主体资格一

1、论业主大会的诉讼主体资格 （一 ）一、引言 我国物权法 第 75 条规定了业主大会的权利内容， 第 78 条还规定，权益受侵害的业主可 以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。 据此， 业主大会或者业主委员会 （以下 简称业委会）可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。 然而，业 主大会能否以自己的名义、 为了全体业主的利益而作为原告对第三人提起诉讼， 或者作为被 告而对第三人的起诉进行应诉， 物权法对此并没有做出明确的规定。可见，我国立法对 于业主大会诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待有权机关进一步明确。需要指出的是， 我国物权法 和物业管理条例 等法律法规中均未采

2、用业主团体的概念， 而是采用了业主大会的概念（业委会是其执行机构） ，因此，我国法上的业主大会不仅是业 主共同聚会、共同议事的会议形式，而且还是一种业主的组织形式，实际上就是业主团体。 这就类似于全国人民代表大会不仅仅是一种会议形式， 而且还是一种组织形式， 是一种国家 权力机构。物权法第 75条规定 “业主可以设立业主大会 ”，此处立法机关使用了 “设立”一 词，这就说明 “业主大会并不仅仅是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的 松散联合。 业主大会是一个组织体， 可以自己的名义开立工商账户， 并且有自己的意思机关 与执行机关，能够订立管理规约 ”。1因此，对于我国业主大会的理解

3、，不能仅限于字面 意思， 其不仅表示业主的议事方式， 而且还表示业主的组织即业主团体。明确了这一点，才 能避免许多无谓的概念上的分歧与争论。由于实践中业主大会或者业委会为了全体业主的共同利益而参与诉讼的案件时有发生， 法院 必须对其诉讼主体资格做出统一的判断才能保持司法裁判标准的一致。 因此，最高人民法院 在 2008 年 6 月 16 日发布了旨在细化实施物权法第 6 章的建筑物区分所有权法律应 用问题解释（征求意见稿） （以下简称征求意见稿 ）。征求意见稿第 13 条规定： “业 主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定： （一）已经选举出业主委员会的

4、，为业主委员会； （二）没有选举出业主委员会，或者业主 委员会怠于行使权利的， 为业主大会或者业主。 有关业主共同权益的生效裁判， 对全体业主 具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。 ”条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资 格，对物权法 所未能明确规定的内容做出了较为详细的规定，虽然其具体内容还有待完 善，但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。遗憾的是，最高人民法院在 2009年 5月 14 日正式公布并将于 2009 年 10 月 1 日起施行的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释 中删除了征求意见稿 中关于业主大会诉讼主体资格的规定。 因此， 对于该司法解释在

5、实施中将会遇到的一些现实问题，仍有待进行深入思考。 本文拟就业主大会的诉讼主体资格相关问题做一探讨，以就教于学界。二、比较法上的业主团体诉讼主体资格 在大陆法系国家中，德国立法将建筑物区分所有权称为 “住宅所有权 ”，其住宅所有权法 中对 “住宅所有权人之共同体 ”进行了专章规定。该住宅所有权人之共同体 “虽无权利能力， 且依司法判例之看法，也无不动产登记簿上的登记能力，但却具有社团之性质”2。 德国联邦高等法院 2005 年的判决中和德国新 住宅所有权法典 认为 “业主团体具有部分权利能力 和法律主体性， 也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力， 该范围和领域即为对 共有所有物进行管

6、理的法律活动中 例如在涉及有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为 法律主体参与诉讼活动 ”3。住宅所有权法第 27 条还规定，住宅所有权人可以授权管理 人以全体住宅所有权人的名义提起诉讼。 4 因此德国法上业主团体虽然不具备完全的民事主 体资格和独立的法律人格， 但是在涉及建筑物区分所有权管理中的事项时， 其具有对内和对 外的诉讼主体资格。 法国也针对建筑物区分所有权的问题进行了单独立法， 其业主团体称为 “共同所有权业主联合会 ”，“共同所有权人组成一个结构完整的团体，并且法律承认该团体享有法律地位 (unstatutjuridique) 。”这5种团体虽然与其他团体有所不同， 但是一样具有为

7、实 现团体利益所必须的各种权限，例如， “法律明确规定，共同所有权业主联合会为了保护与 建筑不动产有关的权利， 可以单独或者与一位或数位共同所有权人以其在法院进行诉讼”6。日本自昭和 37 年以来陆续制订了区分所有权法等法律，规定 30 人以上的业主团体 “可 以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格”。7业主团体通过集会的决议，来选任或解任管理人，而管理人则可以“根据规约或集会决议就其职务为区分所有人之目的作为原告或被告”， 8其后果对全体住宅所有权人发生效力。在瑞士法律上，业主团体 “有时具有法人之性质，公寓以其自己之名义取得财产，同时因为 它有一管理机

8、关，故得以自己名义提起诉法，并进而实行诉法”。9我国台湾地区的 “公寓大厦管理条例 ”规定区分所有人会议为区分所有人团体的最高意思决定机关，该会议应成立管 理委员会，而在诉讼上， “管理委员会有当事人能力 ”。 10其管理委员会具备非法人团体的 要件， “对外权限具有诉讼上原告、被告之能力，在其权限范围内，自得以自己名义为民事 诉讼之原、被告 ”。11 在英美法系国家， “大多数盎格鲁一美利坚的法律都赋予它们的管理组织以完全法人人格。 在加拿大各省中， 除了魁北克省以外， 区分所有权人协会在组织上和公司差不多 除了没有 股本。在新南威尔士，尽管区分所有权人协会(公司法人)不是依据公司法而设立的

9、公司， 但它却具有权利主体资格和公章。 类似地， 在新西兰， 从立法赋予的区分所有权人协会的功 能和权利来看，完全可以推论出其具有公司人格。”12在 美国，业主团体被称为业主协会，“每一个共同利益社区 (CIC)都由一个业主协会来进行管理，这种业主协会有时也被称为社区 团体、 房屋所有人联合会， 或者建筑物区分所有权人协会。 在美国有超过二十万个这样的业 主团体 ”13。 在美国的立法上， “统一公寓所有权法赋予区分所有权人协会的权利包括 为 了管理公寓所必要的一般权利。 管理活动包括任用雇员， 代理人， 独立的承包人和专业管理 人员；作为原告提起和作为被告应对诉讼”14。 因此，在英美法系国

10、家，业主团体一般都具有独立的法人资格，自然也就具有诉讼主体的资格。由以上各国法律规定可知， 无论承认业主团体的法人资格与否， 其业主团体都可以直接或通 过管理人参与诉讼， 进行起诉或应诉。 比较法上的业主团体大都具有诉讼主体资格， 原因在 于赋予业主团体诉讼主体资格既有利于其对外维护建筑物区分所有权人的共同利益， 也有利 于对内解决建筑物区分所有人之间的纠纷。三、业主大会与诉讼主体类型 当事人的诉讼主体资格， 是民事诉讼当事人主体的法律资格， 即当事人能够享有民事诉讼权 利、承担民诉讼义务的资格。通常情况下有民事主体资格者才具有诉讼主体资格。 我国民 法通则规定的民事主体只包括公民和法人两类，

11、 “其他组织 ”则不被认为是民事主体，不享 有民事权利。但我国 民事诉讼法 为了方便社会上广泛存在的其他组织参与诉讼、解决纠 纷，遂赋予了 “其他组织 ”以民事诉讼主体资格和诉讼权利能力。该法第 49 条规定： “公民、 法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 法人由其法定代表人进行诉讼。 其他组织由其 主要负责人进行诉讼。 ”该规定将享有民事诉讼主体资格的当事人分为公民、法人和其他组 织三种。那么业主大会也必须归入这三种诉讼主体类型之一才能享有诉讼主体资格。 一方面，业主大会不是公民，因为其是业主团体，是众多业主的集合；另一方面，业主大会 也不是法人， 因为按照民法通则 的规定，法人包括企

12、业法人、 事业单位、 社会团体法人， 并且法人必须依法成立； 而物权法、物业管理条例 等均未规定业主大会可以成为法人。 因此，在不改变当前相关法律规定的前提下， 只能将业主大会解释为 民事诉讼法 上的 “其 他组织 ”。最高人民法院在关于适用民事诉讼法若干问题的意见中对 “其他组织 ”有 较为明确的规定，其第 40 条规定： “民事诉讼法第 49 条规定的其他组织，是指合法成立， 有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。 ”其主要包括不具备法人资格但依法登记领取营业执照的合伙企业、 企业法人的分支机构、 银行的分支机构以及其他不具备法 人资格的经营实体和组织等。比照民事诉讼法司法解释

13、规定的条件， 有人认为业主大会 不能成为 “其他组织 ”，因为 “它没有登记程序，也没有负责人（业主委员会有主任，但他代 表的是业主委员会，而非业主大会） ”。 15 还有学者认为业主大会没有自己的财产，“如果严格的分析，业主大会不具有自身的财产”， 16因为根据物权法第 79 条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，不属于业主大会所有。 由于民事诉讼法属于诉讼制度的基本法律，在法律渊源上具有较高的效力位阶，因此， 对于业主大会的诉讼主体资格问题， 在解释上必须将业主大会归入民事诉讼主体的类型之中， 其解释才不至于无效。笔者认为，业主大会符合民事诉讼法及其司法解释关于 其他组 织

14、”的要求，即合法成立、有一定的组织机构、有一定的财产且不具备法人资格，因此其具 有民事诉讼的主体资格，理由如下。 第一，业主大会属于合法成立的组织且不具备法人资格。一方面， 物权法、物业管理条 例均规定了业主有权设立业主大会，因此其成立合乎法律的规定，具有法律依据；另一方 面，业主大会在我国尚不具备法人资格，不能成为法人的一种， “业主团体与法人团体的不 同之处在于业主团体没有独立财产不能承担有限的责任 但是，这并不能否认业主团体的 法律人格，业主团体仍然具有一定的权利能力，仍然能够以自己的行为设定权利义务。”17第二，业主大会有一定的组织机构。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，

15、 是业主团体的最高意思机关。 一般而言， 业主大会还会设立业主委员会作为其执行机构， 业 主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理， 因此业主大会在组织机构上是较为 完善的，有意思形成机关和执行机关，甚至还可以设置监督机关。第三， 业主大会有一定的财产。 如前所述，有学者认为业主大会没有自己的财产， 所以不能 成为其他组织。笔者认为， 关于适用民事诉讼法若干问题的意见第 40 条所言的有一 定的财产， 并不是要有完全属于组织体的财产， 而只要是具有相对独立性、 能够与其组成成 员通常状态下的个人财产相区分的财产即可， 因为该条所列举的私营独资企业、 合伙组织等 组织体， 也并没有完全属

16、于组织体而不属于成员的财产， 只是其财产虽然属于成员单独所有 或共有， 但是在通常状态下是为了经营的特定目的而存在， 具有相对的独立性， 一般情况下 能够与其成员的个人财产相区分， 只有在分割财产时才归入到成员的个人财产之中。 业主大 会的财产状况与此相似， 根据物权法 第 79 条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金， 属于业主共有。 但这些资金有着特定的使用目的， 即为了业主的共同利益而使用， 因此相对 独立于每个业主的个人财产。 此外， 业主大会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设 施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益，类似的收益包护括 “通信公司或网通 公司在小区屋面、 绿地安装的小灵通手机发射天线的收入； 利用外墙面、 屋顶设置的广告牌 收入； 小区内利用道路两侧的停车收费、 公共露天停车场、配套的自行车棚收入； 利用楼梯 口、电梯里广告、公共场合的电视广告收入 ”18等 等。这些财产一般都会独立存储，作为业 主大会或业主委员会的活动经费， 或者用于业主的公益活动， 因此业主大会有相对独立的财 产，符合 “其他组织 ”财产方面的要求。“在现实的社会生活中存在着一些虽然