近郊房地产开发项目可行性研究的特点

1、近郊房地产开发项目可行性研究的特点 文 苏世功 近年来，城郊结合处的房地产开发项目呈现出逐年翻番的增长态势。 这些近 郊的开发项目在受到消费者青睐的同时， 也不同程度出现了开盘热闹和交房难交 的现象。除开发商对近郊房产开发的特点和难度认识不足外， 其前期工作中的项 目可行性研究雷同于市区项目也是重要原因之一。 重视和强化近郊项目的开发特 点已成为开发商们不可回避的问题。 近郊开发不仅要对政策面、 市场面进行分析， 也必须在技术面上做进一步地可行性特殊研究。 一、 可行性特殊研究的内容 我国目前城市化水平为 36%，至 2020 年将达到 64%。近郊项目在完成这一 目标的任务中将起到重要作用。

2、 近郊项目可行性研究是在工程项目投资决策前， 对与项目有关的社会、 经济 和技术等方面进行深入研究， 对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的 技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和 评价，并综合研究建设项目的技术先进性、 市场适用性、 经济合理性和建设可能 性。 近郊房地产开发项目可行性的特殊研究是在常规可行性研究的基础上， 根据 新城区的城市规划要点， 从研究近郊市场供需现状及预测开始， 经过项目的周边 环境各要素分析， 提出与近郊特点相适应的规划设计方案， 充分注意环境再开发 和环境保护， 充分注意小区配套和新城市政配套的关联性， 充分注意近郊新盘的

3、创新性、文化性和卖点设计，并制定出相适应的建设方式和建设进度。 报告中还需提出可行的项目经济及社会效益分析： 包括项目的投资预算和资 金筹措，项目评估基础数据的预测和选定、 项目的财务评价、 项目的风险分析和 结论。 近郊项目可研报告的特殊点 在近郊市场分析中， 特别要注意区域性因素分析。 要把握住区域经济发展受 宏观经济影响的时差性。 近郊往往是主城扩张延伸地， 比远郊项目有着不可比拟 的众多城市消费群， 政府的政策倾向和各近郊片的开发顺序会引导市场的成熟速 度。 在近郊市场预测中， 同质产品和同业对手的竞争分析是主要的供给预测， 要 关注近郊空白市场在数年内出现的无垄断竞争格局。 还要注意

4、在各大城市每年近 郊开发量上数百万平方米的今天， 房产的总供给与总需求在近效一定区域内， 会 出现阶段性的供大于求状况。 房地产的异质性表明不存在任何相同的房地产，任何一宗房地产都是惟一 的。可行研究分析中，要充分利用近郊湖、山、岛、林的优势，创新制定具有强 烈异质性的和需求收入弹性较高的有发展前途房产。 同时，对同质同规模产品和 企业的竞争影响要提出对策。 目前，近郊盘的可行性研究报告大多内容雷同。 某片地段内几个项目的可研 报告近似一致， 缺乏个案研究， 缺乏近郊盘的可研特点研究。 近郊盘的可研特点 较复杂，其特点呈多样性， 虽然每一特点对可研结论影响并非巨大， 但系统综合 各特点后，将会

5、得出对市场定位和项目成本、效益有重大影响的结论。 在近郊项目投资概算时， 直接费用中的各土地开发费用和前期工程费将按国 家有关规定列支，没有大的变化。但在工程开发费用中，除房屋建设工程费外， 附属工程、室外工程、公共建筑配套工程和小区内配套的各种公共福利设施需重 点分析并列支概算中。间接费用中的管理费、财务费用、其他费用、税费等变数 不大，但销售费用和不可预见费用比成熟的市区项目要高出许多， 也应重点关注 和分析。 近郊项目有着低容积率、 低密度和高绿化率的共同特性。 近效小区的退红绿 化带这一强制性规划措施将缩小可用建设和设施占地面积。 有的退红要求已经从 5 米扩大到了 15 米，规划方案

6、中要面对规划的现实要求做好调整。中、高档景 观和绿化的投入， 其从设计费、 原料费用到施工费之大， 也是市区项目所不可攀 比的。景观和绿化的费用在近郊盘建筑面积中每平方米达数拾元、 上百元已不足 为奇。甚至在高档别墅项目中， 此类费用数百元至上千元也为常见。 如南京利源 集团打造的品牌楼盘百家湖花园印象威尼斯别墅区的景观绿化投入已达每平方 米 1200 元。 在 20 万平方米至上百万平方米的近郊大盘开发中，园区配套费用可占整个 项目开发费用的 3% 10%。近郊小区因没有市区项目的市政配套和公建配套的 全面支持， 必须规划相适应的公建配套系统， 以或自营或招商的方式来解决居民 的各种生活服务

7、需要。 百货店、 餐饮店等日常生活服务系统和银行、 幼儿园甚至 医院和学校的规划和投资都不应忽视。 活动广场以及不同规模地健身场馆在独立 小区都应做独立配套并列支概算， 同时对各营业性的服务设施要提出投入产出经 营纲要。如南京百家湖花园已建的十六种健身场馆与项目也都相应制定了运营收 支方案。有条件的小区还需考虑除公交外的业主交通专车及其长年收支平衡的问 题。 根据国家物业管理有关规定，小区内物业管理用房应占小区总建筑面积的 3%o 4%。，既100万平方米的小区要有3000平方米以上的物管用房，这在城区 旧盘中很难实现，但在近郊新盘中要按规概算。 近郊盘在车库、 车位的考虑中要尽量到位， 应长

8、远规划出至少一户一位的指 标。如南京百家湖公寓花园规划了近 5000 个车位。车库、车位的销售还是出租 应做经营收益的现值和将来值收益比较分析。 同样，小区周边的门面房和区内的 小门面房系列也应做销或租的收益分析。 近郊小区，以生地已转为熟地既七通一平到位来分析， 园区内仍有众多和市 区盘的不同配套要考虑。 因近郊多为大盘， 园区内变压配电系统由开发商投入的 各环网柜和各变压器、 园区内各主支干道的雨污分流等管道和道路系统、 环保需 要的污水处理系统、 生活用水、消防用水和煤气的加压泵房位置和投资都不可忽 视。当大盘所需电、水、煤气等接口需大量增容费时，其超额费用消化方案也应 一并提出。 新建

9、小区，一张白纸，再也不是建筑单体加围墙的规划设计，除景观绿化、 公建配套外， 中、高档智能化和网络化以及四表远传的投入概算和费用消化方案 应同时研究。 根据近年的国家有关法规， 新建小区的防空设施所占建筑面积或补偿政府提 供防空设施的费用应计入概算。 近郊大盘因离市区有一段距离， 在销售费用中的广告费概算时， 要取比市区 盘广告费高出 23 倍的取值比例，必须以稍大的广告投入吸引市区市民前往近 郊实地看盘。 同时，耗资较大的现场售楼部和样板房的设计风格和概算在前期筹 划中也不应忽视。 近郊小区因规模大，制定适销的房产产品结构及其年度调整方案尤为重要。 要根据市场需求和预测竞争产品变化， 提出各

10、年度推出的产品结构要点， 提出推 盘和价格走势纲要， 以保证现金流量表中收入的相对稳定性和可信性， 为制定全 盘全程投入产出效益分析奠定基础。 三、 可行性特殊研究的技术方法 近郊房产项目的经济评价不可否认开发商的经验定性至关重要， 但在此基础 上采用现代经济分析方法， 运用系统工程和价值工程基本原理， 对项目投入产出 进行定量的分析和论证是可行性研究的核心内容，也是投资决策的重要依据。 在制定项目各阶段资金平衡表和预测能力时， 当成本费用基本不变时， 销售 收入的预测是非常重要的。 一般可研报告是采用经验法或简单平均法来定量， 但 根据近郊销售每年递增 （减）的变化量之间的关系， 可以更趋近

11、地预测出未来各 年度或各阶段的销售值。常用的方法是采用一元线性回归法，其计算方程式为 Y=a+bx 。其中 x 代表年度或时间段， Y 代表预测销售值。 a、b 二个未知常数用 最小二乘法求得。 所得各年销售收入后， 再根据政策和竞争情况， 采用经验法予 以修正。 在确定项目各套型面积所占比例分析时，可采用需求收入弹性指数来分析。 即市民收入水平 QD M 每变化1%,所引起各面积套型需求的百分比。其公式为 Em= / 。 QD M 式中，Em表示收入弹性， M为增加的收入，M为原收入， Q为需求的变化 量，QD为原需求量。各套型比较后，需求收入弹性 Em较大者有着畅销的前景， 应列为待选的近

12、郊盘主力套型。然后用定性的数据交叉分析法和时间序列分析 法，通过调研客户问卷的形式，修正好各年将推出的套型结构。 在项目的财务评价中， 经过预算分析和财务分析后， 需要提出财务现金流量 表、销售利润表、财务平衡表这些基本财务评价报表，还要列出投资回收期、借 款偿还期、净现金流量、投资利润率、投资利税率这些静态财务评价指标。 在财务评价的动态指标中，财务净现值 FNPV 是指计算期内的净现金流量， 按预先确定的折现率，折算到基准年的数值。即 FNPV0 表示项目达到基准收 益率后，还能获得超额利润，项目可行，否则项目不可行。 财务内部收益率 FIRR 是指项目各净现金流量的累计折现率等于零时的折现 率。它表明在整个计算时内以每年的净收益恰好将投资全部收回。 对近郊大盘承 受银行贷款较大时，财务内部收益率的研究既能分析项目对初始投资的偿还能 力，也能表达连续贷款与筹资的可接受条件。 近郊大盘投入资金大，开发周期长，不确定因素多。因此，在财务评价基础 上，更应做好敏感性分析， 选择好最能反映投资效益的主要产品经济指标， 如投 资回收期和开发商利润， 并从众多影响其效益的各干扰因素中， 列出主要不确定 因素在一定范围内变化时对效益目标的影响程度，为决策和提出对策提供依据。 近郊盘因其为市场新宠， 变化因素