徐州新铜城南洋国际商城项目可行性研究报告

1、南阳国际sa、sb、sc区开发项目可行性研究报告徐州新铜城置业发展有限公司二零一二年九月第一章 总 论1.1 项目总览该项目地块位于徐州铜城新区，长江路以南、北京路以西，规划总用地面积为111.4437亩。该项目计划投资兴建集大型超市、百货商场、酒店、公寓写字楼、购物步行街、风情酒吧间、住宅及休闲娱乐于一体的商业主题公园,总建筑面积约27万平方米，其中公建10余万平方米、其余为住宅，计划投资总额约为5.2亿元人民币。项目雄踞北京路商圈拓展核心，地处规划中的徐州南部城市副中心，占据2008年徐州市政府“两心”、“三轴”、“五片区”城市综合发展的重点区域，在铜山新区区域内拥有整体商业配置。全架空庭

2、院式景观、封闭式人车分流动向路线是公司经过考察上海、杭州等全国较为知名的楼盘的基础上，由上海晏子公司策划、中国联合工程公司上海设计研究院设计、上海耀河建设工程有限公司总承包建设。2008年10月开工建设，随着我司项目建设的不断加快，目前12栋住宅楼已售罄，部份一期业主已入住，沿街商铺开盘即抢空。项目工程已进入扫尾阶段。该项目欲导入5星级酒店（华美达）、银行，超市、百货业、商务办公，这座唯一的10万多平方米的商业配套项目会为项目提供超大的人气入住量，成为铜山新区完善城市配套不可缺少的一个城市综合体。该项目是铜山县县委、县政府2008年城建八大类工程的头号重点工程。项目自开工建设以来，得到了县委、

3、县政府以及各部委办局领导的大力支持和帮助。政府“边开工建设边办手续”的政策、北京路开发管理办公室“保姆式”的服务、相关部委办局简化办事程序、缩短办事时限是项目取得目前建设成果的强有力的基础。南洋国际商城项目要做成全区商业气氛最浓，人气最旺，夜生活和服务管理最好的集购物、休闲娱乐、品牌特色一条街、高档商业住宅的一个城市综合体，成为现代服务业的集聚示范区。南洋国际商城的建设将是徐州乃至淮海经济区唯一一家拥有10几万平方米的配套设施齐全、功能各异的商业综合体。各地块开发情况如下：1、住宅区概况项目住宅区总占地约42769平方米，地块位于铜山新区中心商圈的中心地带，主干道北京路的西侧，长江路的南侧 ，

4、与项目主体地块相对独立，共12栋小高层建筑组成共计 1086 套住宅， 住宅建筑面积：136815.8 商业建筑面积：12443.09 ，并配备 376 个停车位，该区一期已于 2012 年 5月 份正式交付使用，二期计划于2013 年 1月 份交付使用。2、sa、sb、sc区概况93276sa占地约11128.1平方米，总建面积约39752平方米，规划为1-4层裙楼为商业用房（超市、娱乐、餐饮和大型百货），5-20为高级写字楼。该写字楼的导入为铜山新区唯一的高级的专业的写字楼。该地块目前的建设进入工程收尾阶段，外立面已完成。sb占地约5324.5平方米，总建面积约9897平方米，规划为1-5

5、层裙楼为商业用房（超市、娱乐、餐饮和大型百货），该地块目前的建设进入工程收尾阶段，外立面已完成。sc占地约6499.9平方米，总建面积约10727 万平方米，规划为1-5层裙楼为商业用房（超市、娱乐、餐饮和大型百货），该地块目前的建设进入工程收尾阶段，外立面已完成。sd占地约8250.6平方米，总建面积约32900 万平方米，规划为1-20层的五星级酒店。正在与国际知名五星级酒店华美达洽谈该项目的合作事宜。随着五星级酒店的成功导入弥补新区该项业务的空白，同时提升整个项目的业态。该地块目前的建设进入工程收尾阶段，外立面已完成。第二章 项目投资环境分析2.1 铜山新区定位及规划介绍1、地理位置创办

6、于1992年6月的铜山经济技术开发区，从一个县办自费开发的开发区起步，1993年被批准为省级开发区。开发区规划面积50平方公里，远期规划面积180平方公里，是江苏省苏北地区首批省级开发区之一，紧临五省通衢的徐州市。现已成为徐州地区对外开放的示范区、高档住宅区，利用外资的集聚区和高新技术产业密集区。开发区严格遵循科学规律，融徐州主城区发展战略和铜山县城区城市发展规划于一体，按照建设现代工业区、科教聚集区、繁华商贸区、高档住宅区的定位，坚持高起点、高标准、富规划、巧开发的原则，精心规划设计，体现特色，完善功能，层次清晰，有序开发。 开发区总体规划的功能定位为：具有鲜明特色的国际化、现代化、生态型的

7、徐州南部主城区；一个以高新技术产业、高科技企业、高科技人才为支撑的经济园；一个与国际惯例接轨、与现代市场经济接轨的创业园；一个人与自然和谐共生的城郊休闲旅游生态园；一个人居环境清洁优雅、文化气息浓郁、充满生机活力的文化园。从而描绘出了以高科技和现代先导产业为主体、融山、水、城、林于一体、功能齐全、设施配套的高科技花园新城、知识创新基地的宏伟蓝图。交通条件航空 铜山开发区距国家干线机场徐州观音机场约40公里。另外，南京禄口国际机场、上海浦东国际机场和虹桥机场在3至6小时车程内。 海运 开发区距连云港港口190公里，全程高速，车程不到2小时。连云港与世界150多个国家的1000多个港口通航,连云港

8、港已跻身中国主枢纽港 。连云港港区已建成30个泊位，10万吨级散货和1个第五代集装箱泊位,其中万吨级以上的25个，完成7万吨级航道扩建,集装箱运量50.2万标箱,年吞吐能力为6000万吨。公路 开发区内3条高速、4条国道伴区而过，206国道、霍连高速穿区而过。 铁路 京沪、陇海（连云港乌鲁木齐）两大干线在此交汇。京沪，陇海高速铁路正在建设中，也将在此交汇。开发区内有两大货运站。开发区距徐州站仅12公里。区域基础设施供水: 开发区自来水公司日供水能力为10万吨。 供电、供热:开发区建有21000kw热电厂一座，可满足区内工业用汽热负荷和单位、家庭采暖制冷需要。建有220kva、110kva、35

9、kva变电站各一座，可实行双回路供电。排污: 开发区污水处理厂于2005年底投产，一期污水处理能力为4万吨/日，总能力为10万吨/日。 通讯: 能提供程控电话、无线通讯、光纤接入、宽带数据交换等各种通讯服务.区位优势 开发区距离徐州市中心10公里。开发区济南、郑州、南京、合肥都在300公里左右，素有五省通衢之称，距北京和上海600公里，开发区已纳入北京、上海半日交通圈，能够更好地承接北京、上海的辐射。开发区位于江苏省东陇海经济带和淮海经济圈的中心位置。资源优势 开发区所处地区是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探

10、明储量达39亿吨以上，年产量2500多万吨、占全省95%以上；井盐储量为220亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开采能力500万吨。国家粮棉生产基地坐落区内，优质农副产品生产加工出口基地，秸杆养畜示范区、林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之一，是中国银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一、年产量占全国五分之一，农副产品资源十分丰富。产业配套优势 经过十几年的开发建设，开发区已形成三大产业（机械、车辆、电子），规模企业400余家，进区企业近千家。2.2 徐州市宏观经济情况2.2.1 城市定位江苏三大都市圈： 南京、苏锡常、徐州 徐州都市圈是典型的省际边缘型都

11、市圈，设定范围：核心为徐州市，宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商丘、连云港。 徐州文化底蕴深厚，人杰地灵，英才辈出，今经济发展迅速，是江苏最具投资发展活力的城市，也是中国最具发展潜力的地级城市之一。位于江苏西北部，苏北最大城市，兵家必争之地苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心五省通衢，水、陆、空交通枢纽发达四县、二市、五区。面积11258平方公里，约1000万人重工业城市经济总量全省第一中国历史文化名城世界最大岩体壁画（汉风新韵） 中国最大工程机械生产研发基地 中国大陆最佳商业城市十大经济活力城市中国十佳投资环境城市第二名所在2.2.2 规划解读徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”

12、。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。 双心：以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心老城区；潘塘古黄河地区未来徐州市的新区徐州新区，也是城市的行政、商务中心。 五区：即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。 本案雄踞北京路商圈拓展核心，地处规划中的徐州南部城市副中心，占据2008年徐州市政府“两心”、“三轴”、“五片区”城市综合发展的重点区域。 2.2.3 经济发展概况徐州历年gdp呈上升趋势，2011年为3551.65亿元，居全省首位。2012年一季度gdp

13、850亿元，实际增长13%，城市整体发展良好。 2.2.4 徐州人均可支配收入徐州历年城镇居民人均收入增加，2011年为19200元。2012年一季度，全市城镇居民人均可支配收入5683元，同比增长15.9%，增速高于全省1.8个百分点。 小结：徐州市文化底蕴深厚，经济发展迅速，整体人民生活富裕，经济名列省内前茅，是全国闻名城市。在全国地级市中徐州非常有发展活力，是投资者热衷投资的区域之一。2011年，2012年徐州被评为中国最宜居城市前50名，城市居民幸福指数也名列前茅。目前徐州人均可支配收入达22758元/年/人，社会购买力强劲。而今徐州正处于城市化进程加速阶段，城市人口快速增长的高峰期，

14、居民住房的刚性需求比较强烈，并且铜山新区分布5家高等院校及众多的职业院校，流动人口较多，并且对住房的需求值也比较高。第三章 市场分析3.1 徐州市土地市场情况3.1.1 土地市场分析年初以来，徐州土地市场供应较为稳定，但从供应土地性质可以看出，经营性用地供应主要以商业、办公、文娱等性质为主，商品住房用地供应相对稀缺。成交地块分析：受国家宏观调控影响，徐州市土地供应结构有所转向，由较为单一的居住类用地供应转向商业、商办、文体、娱乐等复合型商业地产供地结构转型。同时，由于徐州现有的商品住房库存量及待开发量较大，不少开发商也开始转型商业地产开发。该现象一方面可以快速提升已有居住区域的商业配套水平，增

15、强居住便利性；另一方面，也可以实现市中心商业分流，打造城市副中心，进一步优化城市布局。但应当支出的是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难度及风险较大。3.1.2 楼市分析半年来，徐州商品房供需长期处于不平衡状态。11年10月至12年1月徐州市商品房连续4个月处于供大于求的状态，多数楼盘按正常开发周期于年底推盘，而市场反映则较为冷淡。二月受春节影响，楼市推盘量较小，供求比首现下跌。 而三月随着旺季金三银四的到来以及银行信贷等方面利好因素的共同作用，市场供应量再次上涨，供求比再次回到高位。4月受供应量减少影响，供求比再次回到地位，为0.751。预计未来受宏观政策、市场存量等方面影响，供求比将逐渐恢

16、复到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市场整体向买方转移。但本案在楼市较为冷淡的情况下，住宅全部售完，体现出本案在该区较强的竟争力。随着商业的导入，以弥补该区商业的空白，将带来该片区房价的又一波涨价潮。3.1.3 周边楼市财富湾枫林天下凤凰花园国基逸境区位铜山区北京南路100号 铜山区中山南路延长段（大学路东侧）矿大南湖校区南1000米铜山区珠江路与华山路交界处 铜山区大学路88号 基本概况33368平方米容积2.99414922平方米 容积1.21200000平方米容 积 率 1.25366667容积1.80开发商品牌徐州中汉房地产开发有限公司佳展（徐州）房地产开发有限公司徐州同新置业有限公

17、司徐州国基投资置业有限公司产品类型住宅、精品公寓、5a办公楼 高层 毛坯住宅、高层、联排、叠拼 高层 毛坯住宅、商铺、别墅 多层 毛坯小高层 高层主力面积面积43-55平米58经典一居87实用两居119舒适三居凤凰花园7、8、9多层组团热销，均为现房，户型面积有92平米、114平米、121平米，119平米、137平米国基逸境两房，三房单价均价6000 元/平方米十几套特价房4800元起，均价5800左右，期房。4500 元/平方米起销售价格7000，赠送面积折合均价6300元/平方米形象定位小户型,教育地产,打折优惠楼盘景观居所,低密居所住宅、商铺、别墅住宅、公寓、联排别墅、花园徐州新城区楼盘

18、发展迅速，老城区楼盘更新日益跟进，整体稳定发展。但各楼盘主要以住宅为主打，缺少大型的购物、娱乐场所与之配套。第四章 项目分析4.1 项目基本数据4.1.1 项目概况及主要经济技术指标sa、sb、sc区建设用地面积22953，建设占地面积22952.5，总建筑面积75158.5。地上建筑面积60376其中：商业店面38623.52 ；物业及设备用房818.64，景观道路16638；办字楼面积：21752地下建筑面积14782.5其中：地下室可售面积5351.4。项目规划建筑密度35%，容积率3.18，绿化率35%。分析小结：本案位于铜山新区区政府旁，属于新区的中心地带，周围楼盘林立，人口众多，该

19、项目欲导入5星级酒店（华美达）、银行，超市、百货业、商务办公，这座新区内唯一的10万多平方米的商业配套项目会为项目提供超大的人气入住量，成为铜山新区完善城市配套不可缺少的一个城市综合体。该项目是铜山县县委、县政府2008年城建八大类工程的头号重点工程。第五章 项目定位5.1产品定位sa大型shopping mall概念的导入，高端写字楼填补片区内的空白，为方便市民的生活，拟打造一个以教育产业为依托的产业集群。sb超市、餐饮、大型娱乐sc 多家银行进驻、中国电信、中国移动等多家便民机构汇聚于此，打造片区内的唯一金融中心。sd 片区内的唯一一家五新级酒店，提升项目的客户群体。5.2 价格定位以目前

20、该项目以售沿街商铺作比较，目前的估价较为保守。第六章 项目开发进度计划及财务分析6.1 项目开发基本指标单位：平方米sasbscsd（酒店）占地面积 11,128 5,325 6,500 8,251 建筑面积 39,752 9,897 10,727 32,900 可售面积38,480 97421057832040sasd地下部分：地下建筑总面积为14782.5平方，其中人防9659.32平方，可销售地下部分为5351.4平方米6.2 开发周期预测项目外立面已完成，工程进入收尾阶段。预计年底前进行招商引资工作，1月份正式开始销售，预计2年内销售完毕。6.3 项目投资预测及估算项目收入预测表 单位：万元类型单价 （元/）面积合计2013年2014年（平方米）1-6月7-12月1-6月7-12月写字楼 7,000 25,287 17,701 2,655 5,310 5,310 4,425 商铺 12,000 18,432 22,118 3,318 6,635 6,635 5,530 车位 100,000 228 2,280 342 684 684 570 商业地下 8,000 5,351 4,281 642 1,284 1,2