广州金海湾花园交收楼筹备方案

1、金海湾花园交收楼筹备方案广州高力国际物业服务有限公司二00四年十月目 录一、 金海湾花园交收楼指南 21、 物业交收程序 32、 发展商向物业管理公司移交工作流程 43、 管理公司交楼前的准备工作流程 54、 交楼当日现场安排 6 5、 交楼当日流程 11二、 工程接管验收工作指导 121、 遗漏工程跟进工作流程图 14附：楼宇验收记录表 15公建设移交情况表 16遗漏工程根据一览表 172、 物业公司接管时需要的资料图侧 183、 机电设备（设施）接管验收方案 20附：机电设备（设施）接管验收整改工程进度表 23机电设备（设施）验收整改通知书 24机电设备（设施）验收交接记录表 254、 房

2、屋接管验收标准（建设部）附：1）金海湾花园业主收楼通知书（参考版）2）广州市金海湾花园业主入伙一次性收费项目建议表金海湾花园交收楼指南楼宇交付使用，是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意，对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕，接管后交付业主时，必将引致投诉，这不但影响发展商和物业管理公司的形象，而且还影响到日后的销售业绩。因此，必须慎重对待。物业移交包括三个步骤：1 由施工单位元在工程竣工后交付发展商(房产公司)：2 由房产公司向管理公司移交；3 管理公司向业主移交使用。这个阶段的工作通常逐个单元向业主进行交楼，工作量大，要求认真细致地进行。实际上，大多数物业的交接工作是在工程

3、基本完工，而且尚未办理竣工验收时进行的，必须注意处理好以下问题：1. 会同房产公司代表、施工单位代表认真对工程质量进行检查，存在问题做好记录，三方代表签字确认，并由房产公司督促施工单位限期整改；2. 整改完毕，三方代表检查确认合格，可以办理移交手续，管理公司可以接收锁匙。楼宇交收程序： 施工单位、建筑商 政府部门验收合格及发出合格证 发展商1签订物业管理委托合同2物业验收3收楼时间安排4制定收楼程序5接管业主资料 物业管理公司1发出收楼通知书2发出收楼须知 销售部 业主收楼开发商向物业管理公司移交工作流程： 成立收楼小组 审查竣工资料 制订移交计划 楼宇验收 整改后检查 办理移交手续全面接管与

4、房产公司联系，要求售楼部提交业主资料。内容包括：1 前期物业管理服务协议；2 业主相关资料（房号/业主名称/面积/联系电话）；3 发展商在售楼时向业主承诺的资料，如：管理费、二次装修的优惠条件等。管理公司交楼前的准备工作流程：催收资料 1通知书样本及业主房款交付情况；2由房产公司销售部通知业主收楼；3印刷交收工作的确定。 收楼通知书的准备包括管理公约、业户手册、装修手册、收楼证明、收楼确认书、业户档案表、遗漏工程维修单、装修申请表、装修人员出入证等有关文件、表格及证件的印刷。 交楼文件的印刷准备审查售楼合同、身份证等是否齐备。 核实业主资料代业主在银行开设存折及取款卡。开设业主银行帐户 物业开

5、荒清洁绿化布置 检查翻修一、 交楼安排： 交楼日期： 交楼数目： 二、 交楼现场布置1 交楼处布置1) 悬挂升气球；2) 拉横幅；3) 绿化布置、保洁；4) 保安岗设置；5) 垃圾桶设置；6) 金海湾花园简介、交楼工作流程表；7) 张贴有关文件：a) 政府有关收费文件；b) 项目竣工综合验收合格证(如有)；c) 楼宇通邮地址、邮编等。2 物品1) 各类标示牌 (包括：收款处、接待处、交楼处、咨询处、洗手间、平面图、管理公司名称、商场名称、公共设施导示、警示语、电梯标识、楼层牌、楼宇门牌等) 及通告栏、意见箱等；2) 钥匙柜 个；3) 钥匙圈个。三、 交楼各环节的说明1. 楼宇交付时应该具备以下

6、条件：1) 建筑商、施工单位、发展商、设计单位、初验合格；2) 政府各相关部门验收合格证，并发出竣工验收合格证；3) 市政水、电、电话管线已接驳到各楼宇；4) 市政规划路、主要园林绿化已完成；5) 广州外围及楼宇内的施工材料、废料已清理完毕；2. 财务部按销售部发出的收楼通知书收取应收款项，办理手续时应该先验收以下文件：1) 购房贷款合同原件、认购书或原件；2) 贷款抵押合同及办理该合同之有关单据(按揭客户)；3) 购房付款收据(包括房款及费用收据)；4) 购房契约或认购书上注明到期需缴付而尚未缴付的房款；5) 本人身份证(如业主未成年请带户口簿)；6) 办理入伙需交的其它费用a. 管理费预收

7、 ：3个月 元/单元b. 水电费周转金： 元/单元c. 专项维修资金： 元/单元3. 财务部在验明业主文件及收齐有关款项，开具发票并发出收楼证明。4. 交楼处验收以下文件后交锁匙予小业主：1) 收取收楼证明正本并存于管理公司业户档案中；2) 核对购楼者的收款发票正本并把影印本存于档案中；3) 校对所有购楼者的身份证正本并把影印本存于档案中；4) 联名业主中如只有其中一人到场收楼，则到场业主需持未能到场业主的亲笔委托书及身份证原本收楼，委托书原件及身份证影印件须存于业户档案中；5) 单位购楼者，验楼人应持单位开具的委托公函及本人身份证原件，委托公函及身份证影印本存于业户档案中。5. 手续齐全后协

8、助业主签署有关收楼文件并发放有关物品：1) 签署有关收楼文件：a. 楼宇移交确认书(一式两份)；b. 管理公约 (最后一页为签署页，一式三份)；c. 遗漏工程维修单(一式三份)；d. 业户档案表；e. 借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。2) 管理公约；3) 业户手册；4) 装修手册及申请装修有关材料(如需要)；5) 门匙；6. 业主离开前交楼处需收回填妥的以下资料：1) 收楼确认书；2) 管理公约签署；3) 遗漏工程维修单(一式两份)；4) 业户档案表；5) 电话安装申请表(如有)；6) 借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。四、 交楼场地及人员安排：1 交楼地点：2 交楼时间：上午 至 下午 至 3

9、 交楼间数：平均每天 间。4 交楼当天安排： 月 日 上午： 交楼仪式 月 日 下午： 交楼 5 交楼当天场地、人员及物品配置： 总场地： m2 1) 接待处：a. 接待人员： 名(负责核对业主身份证及收楼证明，并通知管理员领取该业主单元锁匙带业主看楼)。管理员 ： 名(负责带业主验楼、确认电表读数及协助业主填写遗漏工程维修单)。b. 物品： 木台 ： 张 椅子 ： 张 报纸、杂志 ：若干 饮水机 ： 台 纸杯 ： 只 蒸馏水 ： 瓶 垃圾桶 ： 个对讲机 ： 台笔 ： 支雨伞 ： 把 文件袋 ： 个2) 交楼处：a. 接待人员： 人(发放第三项第5项所列物品)。 人(协助业主签署有关收楼文件

10、，并将填妥资料收回放入该单元的业主档案袋)。b. 物品：统一样式木台：张(或长木台 张) 椅子：张白纸：若干签字笔：支复印纸：若干复印机：台文具(订书机等)：若干文件柜：个对讲机：台3) 收款处：a. 财务人员： 人c. 物品：统一样式书台： 张(或长木台 张)椅子： 张计算器： 个收据及复写纸： 若干入住交款单：若干财务进帐单：若干收楼证明：若干收费一览表： 张4) 咨询处：a. 物业主任： 人(协助处理有关业主收楼事宜，并适时解答业主的问题)。咨询人员： 人(接受业主的咨询，并负责解答物业主任未能解决的业主问题)。b. 物品：统一样式木台： 张椅子：若干白纸：若干签字笔： 支政府相关文件：

11、若干份对讲机： 台5) 其它人员：物业经理： 人(负责交楼之全面协调工作)。工程人员： 人(协助交楼工作，配置对讲机于验楼区)。清洁工人： 人(负责交楼现场清洁及更换饮用水)。保安员： 人(负责交楼现场保安工作)。五、 交楼当日流程： 交楼当日流程需张贴于交楼现场当眼处，以便业主明了整个收楼程序。(因 应个别业主的特殊要求及发展商的实际情况稍有变动。)业主收楼程序指引一、 开发公司 (销售中心)1) 交验贷款抵押借款合同原件或认购书原件；2) 交验贷款抵押借款合同及办理该合同有关单据(按揭客户)；3) 核对购楼应付款的收据(包括楼款及费用收据)；4) 核对业主身份证及复印件(委托收楼同时出具收

12、楼委托证明、业主身份证、被委托人身份证及复印件)；5) 发出收楼证明书。二、接待处 (物业管理公司)1) 核实收楼证明书、业主身份证或被委托人身份证及收楼委托证明；2) 签定管理公约；3) 填写业主档案表、防火协议书等；4) 发放业户手册、装修手册等有关文件。三、收款处 (物业管理公司)1) 核对存折持有人的身份证原件；2) 签署自动转帐授权书，领取管理公司代开设的存折、取款卡；3) 交纳预收管理费、装修保证金(如装修)等入伙一次性缴交费用。四、交楼处 (物业管理公司)1) 由工作人员带领看楼，业主记录遗漏工程；2) 业主签署收楼确认书等资料；3) 核对入伙费用收款发票，业主签字领锁匙及其它物

13、品；4) 若有遗漏工程跟进，业主填写锁匙托管记录表后留下一条钥匙。工程接管验收工作指引一、 接管验收的准备1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知后，物业经理委派物业部、工程部主任组织成立接管验收小组，根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工的要求编制验收计划 (见附件表格)。2. 接管验收的计划应包含以下的内容：1) 接管验收的方式和具体日程安排；2) 验收小组按专业进行分工：包括有物业管理小组、土建工程级和机电设施小组。各专业小组按照委托单位提供的有关资料确定验收的项目，负责接收图纸(包括设计及竣工图纸)资料的人员要进行签收手续。3. 接管验收标准执行建设部房屋接管验收标准。二、 验收的实施1

14、. 验收小组根据接管验收标准和验收计划发工进行预验收。2. 在预验收过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知发展商进行整改，待整改后重新验收，合格后方可正式验收和接管。3. 设备、设施的实物验收应符合如下几点：1) 设计图纸与设备的型号、规格相符；2) 主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；3) 配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；4) 整个系统的技术性能应与设计要求相符。三、 物业验收后的处理1. 各专业验收小组按分工一式两份填写“标准单元验收记录表”、“公建设施验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交物业经理审核后，送一份予发展商。2. 在验收结

15、果符合接管要求时，物业经理代表管理公司与物业的移交单位办理有关手续，须由发展商、施工单位及物业管理公司三方签字生效。3. 对单元内对象无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理公司接收钥匙，并做好标识及保护。4. 物业接管验收过程中的所有有关资料、记录应分类及分专业全部存盘。物业部组织编制“楼宇接管文件资料一览表”作为楼宇验收记录附件。5. 从发展商处接管的新楼宇，物业还应楼宇保修事宜与发展商签订“楼宇交付保修协议书”，以明确维修责任和保修期限。相关文件及表格1. 开发商向物业管理公司移交工作流程2. 遗漏工程跟进工作流程图3. 楼宇验收记录表4. 公建设施移交情况表5. 遗漏工程跟进一览表6.

16、物业公司接管时需要的资料图则7. 机电设备(设施)接管验收方案8. 物业管理收楼标准指引9. 房屋接管验收标准(建设部)遗漏工程跟进工作流程图交楼前与发展商协议遗漏工程完成时间业户收楼时，如发现楼宇质量问题 物业部 填写一式三联遗漏工程单 其中：一联管理处存 一联送发展商 一联租户留底 物业部每天汇总遗漏工程单送发展商工程部通知管理处验收物业部准备需要验收单元的资料通知工程部参与验收 验收合格 不合格通知物业部，由物业部书面或电话通知业户验收 物业部业户验收后交回留底的一联遗漏工程单并签名确认 不确认 物业部每周进行遗漏工程统计送：物业公司物业经理物业公司工程部 发展商工程部 楼宇验收记录表

17、位置设备楼层： 单元：检查情况墙身天花地面墙脚线窗户玻璃幕墙大门门锁门铰楼宇门牌灯盘照明开关电器插座电视插座电话插座电源盘盘管风机温度控制器消防喷淋烟感器广播喇叭排气扇其它发展商签名： 建筑单位签名： 验收人签名： 日期：符号标记：合格不合格没有不适用公建设施移交情况表楼层：日期：年月日项目移交情况遗留问题公共走道地面墙柱墙纸天花电器、照明门窗商场男女卫生间地面墙身贴面门窗天花电器、照明给排水管道小便器坐厕洗手盆强弱电井土建门电器空调管井土建电器、照明门走火楼梯及消防前室地面墙身天花梯级地脚线楼梯扶手防火门发展商签名： 建筑单位签名： 验收人签名： 日期：符号标记：合格不合格没有不适用遗漏工程

18、跟进一览表序号内 容跟进部门预计完工完工日期加 签12345678910111213141516物业公司接管时需要的资料图则(一)、 测绘所测绘的图则1. 建筑平面图2. 户型分隔平面图(二)、 物业公司接管时需要的资料图则1. 产权资料1) 项目批准文件2) 用地批准文件3) 建筑执照4) 拆迁安置资料5) 小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单2. 市政府验收合格资料1) 工程竣工验收合格证书2) 消防工程验收合格证3) 国土局发出的单元物业使用面积证书4) 大楼综合验收合格证书5) 用电许可证书6) 用水审批表及水费收缴合同书7) 电视共享天线合格证、有线电视许可证8) 电梯使用合格证

19、9) 燃气验收合格证10) 电话网络验收合格证3. 工程技术资料1) 大楼竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸)2) 地质勘察报告3) 工程合同及开、竣工报告4) 工程预决算分项清单5) 图纸会审记录6) 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)7) 隐蔽工程验收记录8) 沉降观察记录及其沉降观察点布置图9) 竣工验收证明书10) 钢材、水泥等主要材料的质量保证书11) 新材料、购配件的鉴定合格证书12) 水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书13) 砂浆、混凝土试块试压报告14) 供水试压报告15) 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录

20、及系统调试记录16) 工程设计施工图纸17) 大厅设计说明18) 弱电、安防布线图19) 停车场设施系统图20) 中央空调设计、施工图21) 给、排水设计、施工图22) 供、变电设计、施工图23) 设备表机电设备(设施)接管验收方案一、 进行接管验收应具备的条件1. 机电设备(设施)安装施工完毕；2. 机电设备(设施)系统调整试验合格；3. 机电设备(设施)系统满足大楼使用功能。二、 进行接管验收应提交检索的技术资料1. 竣工图(包括平面图、设计说明、原理图、接线图)；2. 图纸会审记录；3. 竣工验收证明文件；4. 机电设备(设施)安装施工工程合同及开工竣工报告；5. 工程设计变更通知及技术

21、单位(包括质量事故处理记录)；6. 机电设备产品说明书、合格证、调试大纲(方法)、备品备件及专用工具 清单；7. 安装技术记录；8. 调整试验记录。三、 接管验收项目和标准1. 接管验收项目：a. 高低压配电设备系统；b. 应急发电机组设备系统；c. 消防设备(设施)系统；d. 电话、电视系统；e. 空调供冷系统；f. 给排水系统；g. 保安监控系统；h. 电梯运输系统；i. 楼宇自控、办公设备、机械停车系统及其它。2. 接管验收标准(略)四、 进行接管验收的程序1. 协商约定：a. 发展商书面提请物业管理公司进行验收接管，并按委托合同提供验收接管应验交的全部资料。b. 物业管理公司审验提交的

22、全部资料，如具备条件，在15日内签发验收通知并约定时间。2. 现场检查验收：a. 组织验收小组，按专业分工制定验收交接记录表。b. 会同发展商对机电设备(设施)质量和使用功能进行验收。a. 预验收 验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对机电设备(设施)进行质量和使用功能的检验。同时，还要重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装位置等。 在验收中检查出不符合标准的，提出书面的机电设备(设施)验收整改通知书返回发展商，并在约定时间内由发展商或工程施工单位进行整改。 对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指针，对不符合指针的，

23、及时提出书面意见，要求发展商组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。 预验收后形成一份预验收报告，交公司物业经理审查。b. 正式验收 预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、难验证。如整改合格，则进行正式的接管验收。 一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设施连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在验收交接记录表中。 对机电设备(设施)进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在验收交接记录表中。 各专业人员根据验收后的，写出机电设备工程验收报告，验收小组根据验收报告，作出综合性验收评定

24、及意见书，并将验收报告送公司物业经理审批。 公司物业经理代表物业管理公司同发展商进行正式移交，签署接管文件，接收机电设备(设施)管理权和相关资料。 有关验收结果文件，质量问题的处理约定文件均作为接管文件的一部分作为物业委托管理合同的有效文件。机电设备(设施)接管验收整改工程跟进表序号整改项目整改内容跟进人整改开工日期整改完工日期专业验收人备注机电设备(设施)验收整改通知书年 月 日序号整改项目整改内容约整改时间专业工程师签名备注发展商签章： 建筑单位签章： 验收单位签章： 日期： 机电设备(设施)验收交接记录表序号验收交接项目验收交接情况登记专业工程师签名备注1高低压配电系统2后备发电机系统3

25、消防自动报警系统4有线电视、电话系统5空调供冷系统6变频给水、消防给水系统7排水系统8保安监控系统9电梯运输系统10楼宇自控、办公设备11其它发展商签章： 建筑单位签章： 验收单位签章： 日期： 验收接管设备清单序号接管设备名称牌子/规格/型号数量接管设备位置接管时状况备注发展商签章： 建筑单位签章： 验收单位签章： 日期： 验收接管资料清单序号接管资料名称数量备注发展商签章： 建筑单位签章： 验收单位签章： 日期： 房屋接管验收标准(1991年7月1日起施行)主题内容与适用范围 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。 凡按规定交房管部门

26、接管的房屋，应按本标准执行；依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。 引用标准 建筑地基基础设计规范 钢筋混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 室外排水设计规范 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 木结构工程施工及验收规范 屋面工程施工及验收规范 电气装置安装工程施工及验收规范 采暖与卫生工程施工及验收规范 危险房屋鉴定标准 术语和定义 接管验收 地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的

27、原有房屋进行的验收。 按规定交房管部门接管的房屋 指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。 新建房屋 建成后未经确认产权的房屋。 原有房屋 已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。 新建房屋的接管验收 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 接管验收应具备的条件： 建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格； 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和

28、设施能正常使用； 房屋幢、户编号业经有关部门确认。 接管验收应检索提交的资料 产权资料： 项目批准文件； 用地批准文件； 建筑执照； 拆迁安置资料。 技术资料： 竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； 地质勘察报告； 工程合同及开、竣工报告； 工程预决算； 图纸会审记录； 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）； 隐蔽工程验收签证； 沉降观察记录； 竣工验收证明书； 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； 新材料、构配件的鉴定合格证书； 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； 砂浆、混凝土试块试压报告； 供水、供暖的试压报告。 接管验收程序 建

29、设单位书面提请接管单位接管验收。 接管单位按“”和“”条进行审核，对具备条件的，应在日内签发验收通知并约定验收时间。 接管单位会同建设单位按“”条进行检验。 对验收中发现的质量问题，按“”和“”条处理。 经检验符合要求的房屋，接管单位应签置验收合格凭证，签发接管文件。 质量与使用功能的检验 主体结构 地基基础的沉降不得超过的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过的规定值。 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合中条的有关规定。 凡应抗震设防的房屋，必须符合的有关规定。

30、 外墙不得渗水。 屋面 各类屋面必须符合中条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。 楼地面 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 木楼地面应平整牢固，接缝密合。 装修 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙

31、适度。 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象 电气 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于。

32、 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合的要求。 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。 水、卫、消防 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏

33、。水压试验及保温、防腐措施必须符合的要求。应按套安装水表或预留表位。 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流场 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。 消防设施必须符合、的要求，并且有消防部门检验合格签证。 采暖 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。 炉排必须进行以

34、上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。 管道的管径、坡度及检查井必须符合的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合的规定。 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。 经过连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。 附属工程

35、及其它 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合第二章第节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖 应搁置稳妥并设置井圈。 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。 房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求

36、。 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。 质量问题的处理。 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。 影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。 原有房屋的收管验收 接管验收应具备的条件 房屋所有权、使用权清楚； 土地使用范围明确。 接管验收应检索提交的资料 产权资料： 房屋所有权证； 土地使用权证； 有关司法、公证文书和协议； 房屋分户使用清册； 房屋设备及定、附着物清册。

37、 技术资料： 房地产平面图； 房屋分间平面图； 房屋及设备技术资料。 接管验收程序 移交人书面提请接管单位接管验收。 接管单位按和条进行审核。对具备条件的，应在日内签发验收通知并约定验收时间。 接管单位会同移交人按条进行检验。 对检验中发现的危损问题，按条处理。 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。 质量与使用功能的检验 以和国家有关规定作检验依据。 从外观检查建筑物整体的变异状态。 检查房屋结构、装修和设备的完

38、好与损坏程度。 查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。 危险和损坏问题的处理 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。 交接双方的责任 为尽快发挥投资效益，建设单位应按和条的要求提前做好房屋交验准备， 房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在日内审核完毕、及进签发验收 通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在日内签署验收合格凭证，并应 及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。 接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要