第四章 土地估价方法——成本法_第1页
第四章 土地估价方法——成本法_第2页
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第四章 土地估价方法——成本法_第5页
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文档简介

1、第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法 第四节 成本法的综合应用 第一节 成本法简述 一、成本法的概念 一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、 四、不动产价格的构成 管理费用 是指为组织和管理开发经营活动所必需的费 用 包括：管理人员工资及福利费、办公费、差 旅费 按土地取得成本与开发成本的一定比率确定 （2%-5%） 销售税费 销售所发生的费用和税 开发利润 成本利润率、销售利润率 五、成本法的基本公式 一、成本逼近法的概念 以估价时点重新开发土地所耗费的各项客 观费用之和不基础，加上正常的利润、利息、 应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格 的估价方法 二、成本

2、逼近法的计算公式 土地价格=土地成本价格+土地增值=土地取得费 （含税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值 收益 三、成本逼近法的适用范围 1、新开发的土地 2、工业用地 3、特殊土地 四、成本逼近法的估价程序 计算土地取得的费用计算土地取得的费用 计算土地开发费用计算土地开发费用 计算投资利息计算投资利息 2、计算公式 单利=基数利率计息期 复利=基数（1+利率）计息期-1 3、计算参数的确定 土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基 数，计息期为整个开发期 土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开 发期（或资金投入期）的一半 计算投资利润计算投资利润 计算土地增值收益计算土地增值

3、收益 1、原因 农地转变为建设用地，新用途土地的收益将远高 于原用途土地的收益 土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地， 土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值， 从而使土地收益能力增加。 1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算 土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土 地增值收益 五、成本逼近法的应用 不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或 需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境 恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)， 也可能是其他因素(如政府政策变化等)。 一、成本法的总结 二、成本法应用举例 2、某专用仓库占地面积为2500m2，为出让土地使用权，出让年 限为50年，出让合同已约定不可续期；总建筑面积为8500m2， 建成于1999年7月30日，建筑结构为钢筋混凝土结构。现需评估 该专用仓库2007年7月30日的价格。收集到以下资料：估价时点 时征收估价对象所在区域的农地平均每亩需要支付10万元（含 税费），将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需 进行“五通一平”，时间为2年，投资110元/m2（均匀投入）， 利率为7%，土地开发的投资回报率为20% ，土地增值收益为30 元/m2，土地还原率为6%；估价时点时建筑物重置

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