上海房地产市场分析报告

1、2013年上海房地产市场分析报告市场概述新政末班车效应引爆疯狂3月2013年一季度，全市商品住宅市场与去年同期相比呈现大规模上升趋势，“淡季不淡”成为一季度走势的最佳注解。分月度看，1月上海楼市销量突破百万平方米，整体市场延续去年四季度上行态势，年末集中签约促使成交量较去年同期大幅上升375%。而原本为楼市淡季的2月，因国务院常务会议中提出针对房地产调控的五条意见而引发市场巨大震动，在上海细则尚未出台前，二手市场出现“挤兑式”成交，同时也促进了一手市场成交量大幅走高，特别是中低端市场，受二手房购房成本提高，部分刚需消费者向距离稍远的郊区转移。而3月市场则出现进一步走高态势，从当月项目成交量排名

2、来看，全市成交居前十的楼盘中单价低于2万元/平米的项目共占据六席，与我们前期判断相似的是，远郊低总价刚需楼盘弥补了原先考虑购置市区二手房的刚需群体，由于该类置房者支付能力较弱，考虑到税收成本的增加而被迫放弃购房行为，从而极大的推动了远郊项目的去化，中低端公寓产品的集中成交促使3月全市成交量回升至10年末水平，达151.8万方，活跃度远超市场预期。3月30日晚间，北京、上海、重庆三地国五条细则出台，结合之前广东省细则，总体来说，到目前为止，地方细则基本在中央国五条所框定的政策范围之内，同时落实到实际操作环节，对于首置首改型购房需求，个别条款还进行了适度调整。针对此轮调控政策对上海市场的影响，我们

3、认为大致有以下几点值得关注： 其一，住房信贷进一步收紧，严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍说法也一度甚嚣尘上，然而就当前细则来看，对于二套房贷首付标准相关方面并未作出明确指示，中央及地方层面目前视其为储备政策，依调控效果再做相应调整，但从具体执行角度来看，原本已捉襟见肘的信贷额度将进一步收紧，放贷及交易流转速度也将受到更大的阻力。其二，存量房交易个税调整将依法严格按转让所得20%计征。从已公布的上海细则来看，原本市场对该条款的预期有所高估。首先，满五年唯一住房免

4、缴个税的做法依然执行， 其次在具体操作过程中，应税住房是以“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值”为前提的，换言之，市场上大部分售后公房以及保障属性的动迁配套房将依旧按照总价的1%来征收，一定程度缓解了低端消费需求的购房压力。但对于“卖小买大”的改善型家庭及梯度置业群体，我们分析，此政策不仅达不到降低房价的目的，反而可能推高房价，特别是一手市场房屋价格。主要原因在于当前上海市场的实际情况是消费信心已经恢复，购房需求几乎都是刚需和改善型需求，供求矛盾重新有所显现。在此市场背景下推出“严征个税”，必然导致税收转嫁给下家，挤压购房需求向一手房市场转移，本已供不应求的一手市场矛盾更加突出，

5、开发商涨价或成为必然。因此，我们判断，新政落地后，对于二手市场中能够核实房屋原值的商品房部分交易将起到明显抑制作用，而市场内小面积低总价的售后公房因纳税标准不变进而更加紧俏。同时一手房市场房价将进入普涨的局面，当一手房市场房价上涨10-15%以后（追平差额20%的税收带来的成本上升），二手房市场才能逐渐复苏。目录市场概述2本月导读63月数据8数字楼市12第一篇 市场背景篇20第一章 市场关注20一、 政策金融20二、 企业动态24三、 土地趋势28四、 市场动态32第二章 房地产投资35一、开发投资额35第二篇 市场分析篇39第三章、商品房市场39一、市场综述39二、供求关系分析40三、供应量

6、分析41四、成交量分析42五、成交均价分析43第四章、土地市场44一、土地资讯44二、本月公告土地分析48三、本月成交地块分析51四、重点地块55第五章、商品住宅市场57一、供求关系分析57二、供应量分析58三、成交量分析64四、供求对比分析66五、成交均价分析67六、热点板块68第六章、办公市场69一、市场综述69二、供求关系分析70三、市场供应量分析70四、市场成交量分析71五、成交价格分析74六、个案分析76第七章、商业市场78一、市场综述78二、供求关系分析79三、供应量分析80四、成交量分析82五、成交均价分析84六、个案分析85第八章、营销媒体88一、营销透析88第九章、产品分析9

7、1一、产品综述91第三篇 区域数据篇94一、宝山区94二、长宁区95三、奉贤区96四、虹口区97五、黄浦区98六、静安区99七、卢湾区100八、嘉定区101九、金山区102十、闵行区103十一、浦东新区104十二、普陀区105十三、青浦区106十四、松江区107十五、徐汇区108十六、杨浦区109十七、闸北区110十八、崇明县111本月导读n 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知市政府办公厅印发的本市贯彻国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知实施意见的全文，实施意见明确，严禁发放第三套及以上购房贷款，并将严格查处违反限购政策、捂盘惜售等行为。进一步严格执行国家和本市的住房限

8、购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。详见第一章（p20）n 房地产投资环比小幅上升2013年2月上海房地产开发投资总额呈现小幅走高趋势，房地产开发投资额202.05亿元，同比去年同期相比大幅上涨，涨幅15.58%。详见第二章（p35）n 商品房市场供求量双双上升本月供应面积为255.11万平方米，环比上月上涨233.34%。成交方面,本月共成交商品房256.47万平方米，环比上涨151.26%。本月商品房成交均价为18238元/

9、平方米，较之上月下降9.99%。详见第三章（p38）n 上海4月迎土地盛宴 世博区域推地或吸金百亿3月21日和22日，上海规土局相继发布公告，推出位于世博区域内的7幅商办用地，可建面积达22.9万平方米，这些地块将于4月11日和22日进行拍卖。在3月21日当天，上海规土局还发布了今年第1号预公告，推出2幅可建面积为14.6万平方米的前滩商、住、办地块。详见第四章（p43）n 商品住宅市场供求量双双上升本月商品住宅供应量132.88万平方米，环比上月上涨532.49%。成交151.75万平方米，环比上月大幅上涨181%。本月供求比1.14，市场连续6个月呈现供不应求的态势。详见第五章（p56）n

10、 办公楼市场供求量双双上升2013年3月，上海市销售型办公市场供应量为41.08万平方米，与上月相比大幅上升686.62%；本月成交18.90万平方米，环比上月大幅上升66.43%；成交均价为22978元/平方米，环比上月大幅下跌27.38%，与2012年同期相比大幅下跌31.84%。详见第六章（p68）n 商业用房供求量双双上升3月份上海市销售型商业营业用房市场供求比为1：0.44，供求量均大幅上升，供求比大幅下降。本月销售型商业营业用房供应量为36.06万平方米，环比上月增加了32.05万平方米，升幅799%。销售型商业营业用房成交面积为15.84平方米，环比上月增加了10.03万平方米，

11、升幅173%。销售型商业营业用房成交均价为20799元/平方米，环比大幅下跌26%。详见第七章（p77）3月数据土地市场 挂牌宗数：75幅 成交宗数：30幅 成交金额：101.68亿元 出让面积（净）：113.56万平方米 可建规模：205.70万平方米 每亩单价：596.96万元/亩 楼面地价：4943.21元/平方米商品房市场 供求比：1.01 新增供应面积：255.11万平方米 成交面积：256.47万平方米 成交金额：467.74亿元 成交均价：18238元/平方米住宅市场 供求比：1.27 新增供应面积：162.24万平方米 成交面积：205.29万平方米 成交金额：384.53亿元

12、 成交均价：18731元/平方米商品住宅市场 供求比：1.14 新增供应面积：132.88万平方米 成交面积：151.75万平方米 成交金额：351.45亿元 成交均价：23159元/平方米办公市场 成交面积：18.90万平方米 成交金额：43.44亿元 成交均价：22978元/平方米商业市场 成交面积：15.84万平方米 成交金额：32.95亿元 成交均价：20799元/平方米2013年3月上海商品住宅成交量排名30强排序项目名称区域成交面积()成交套数成交均价(元/)成交金额(万元)1地杰国际城浦东39490344320451265472御沁园南汇3240720118213590223易居

13、新场（东方冠郡）南汇3073429113851425694农房万盛金邸金山2910428810503305685辰弘佳苑松江2780317915987444486新浦江城闵行2478419924774613987保利御樽苑浦东2218815922335495558汇锦城南汇2204422712878283899朗诗未来树南汇21899300140083067610华润置地中央公园嘉定21472198234535035911万源城闵行21029243393198268512嘉怡水岸闵行20298214157293192613雅戈尔长风8号普陀20082141442428884714上海星尚湾名邸

14、青浦17926180141942544515中建溪岸澜庭嘉定17839180185533309616中海紫御豪庭普陀1504659422566357717绿地时代名邸青浦15013181100881514518天居玲珑湾嘉定14374150125141798719浦江坤庭闵行13885102189712634220鹏润伊顿公馆南汇13203142130491722921经纬城市绿洲宝山12867105216422784822合景叠翠峰嘉定12587139151511907023布鲁斯小镇南汇1231091126501557324碧海金沙嘉苑奉贤12177120135881654625浦江颐城闵

15、行1140287207972371226银河丽湾奉贤1126166172461942027米兰诺贵都松江11244127174121957828众宇花园嘉定1116740207342315529滨河华城宝山10642104259872765730贝尚湾园松江101391022553525890数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2013年3月上海商品住宅成交金额排名30强排序项目名称区域成交金额(万元)成交面积成交套数成交均价(元/)1地杰国际城浦东12654739490344320452雅戈尔长风8号普陀8884720082141442423万源城闵行826852102924339319

16、4中海紫御豪庭普陀635771504659422565新浦江城闵行6139824784199247746御沁园南汇5902232407201182137华润置地中央公园嘉定5035921472198234538保利御樽苑浦东4955522188159223359云锦东方湾庭徐汇484818862385470510辰弘佳苑松江44448278031791598711中建大公馆杨浦433327570285724612易居新场（东方冠郡）南汇42569307342911385113建国西路68号徐汇340673912238707514中建溪岸澜庭嘉定33096178391801855315嘉怡水岸闵

17、行31926202982141572916朗诗未来树南汇30676218993001400817农房万盛金邸金山30568291042881050318万科五玠坊项目浦东298417507273975319仁恒森兰雅苑浦东284757125283996520汇锦城南汇28389220442271287821绿城玉兰花园浦东283727097323997522经纬城市绿洲宝山27848128671052164223滨河华城宝山27657106421042598724润地华庭杨浦275087184573829325智富名品城普陀266577076683767126瑞虹新城虹口26627564137

18、4720527浦江坤庭闵行26342138851021897128贝尚湾园松江25890101391022553529三湘海尚宝山258349908562607530上海星尚湾名邸青浦254451792618014194数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2013年3月上海商品住宅成交单价排名30强排序项目名称区域成交均价(元/)成交面积成交套数成交金额(万元)1汤臣一品大厦浦东1524598682132292滨江凯旋门浦东119140373244393凯德茂名公馆卢湾108069821488764中粮海景壹号浦东97870391138285远中风华园静安90047744367046绿城黄

19、浦湾黄浦8791614235125137建国西路68号徐汇87075391223340678上海滩花园黄浦79553497239529西郊明苑别墅长宁790364281338110佘山月湖山庄松江779183191248211四季雅苑浦东717792100111507412上海绿城玫瑰园闵行701559642676313徐汇苑徐汇638387674489414徐汇中凯城市之光徐汇6367915166965215翡冷翠园闵行630735881370716远雄徐汇园徐汇6299610139638417国信世纪海景园浦东608427984485718陆家嘴公馆浦东604618913538519百汇花

20、园徐汇591185874347220远洋博堡宝山585576541383121浦东星河湾浦东583423181185722豪景苑虹口579795344309823中建大公馆杨浦572467570284333224中星虹桥美华村长宁571724642265425永业公寓卢湾5622612158683026云锦东方湾庭徐汇547058862384848127览海国际高尔夫社区崇明54076276171493128绿地香榭里青浦538614286132308429兆丰嘉园长宁5326610026533830尚东国际名园浦东5168622811111792数据来源：cric中国房地产决策咨询系统数字楼

21、市n 全市商品房供求比小幅上升，比值为1.01n 商品房供应量环比上升233.34%n 商品房成交环比上升151.26%n 商品房成交均价环比下降9.99%n 商品住宅供求量大幅上升，供求比为1.14n 商品住宅新增供应量环比上升532.49%n 商品住宅成交环比上升181%n 商品住宅成交均价环比下跌7.00%n 办公物业月度供应量环比上升686.62%n 办公物业成交量环比大幅上升66.43%n 全市办公物业成交均价为22978元/平方米，环比大幅下跌27.38%n 商业用房供应总量环比大幅上升799%n 商业用房成交总量环比上升173%n 商业用房成交均价为20799元/平方米，环比上月

22、下跌26%第一篇 市场背景篇第一章 市场关注一、 政策金融n 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知市政府办公厅印发的本市贯彻国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知实施意见的全文，实施意见明确，严禁发放第三套及以上购房贷款，并将严格查处违反限购政策、捂盘惜售等行为。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住

23、房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用

24、房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。n 上海国五条细则出台 严禁发放第三套购房贷款备受期待的上海“国五条”实施细则终于出台，通知明确，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。与此同时，上海明确，严禁发放第三套及以上购房贷款。实施意见明确，将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展。目前，2013年度本市新建商品住房价格控制目标已经明确，即根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平

25、，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。其间，各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。n 住建部副部长：现在必须开始追求质量型城镇化中国住建部副部长仇保兴25日表示，当前中国城市面临环境污染、交通拥堵、资源浪费等问题，因此，必须从现在开始追求质量型城镇化。他同时表示，中国现在城市转型发展非常快，基层积极性也高，现在已经初步决定既有城市改造提升项目有21个，新建的生态城区示范项目17个，还有30多个城市正在报名，灾后重建已经成功的有

26、两个。“在整个中国的大地，生态城市和生态改造的项目已成星火燎原的态势。”“我们认为有两方面，一方面是人的生活更美好，第二方面能够对下一代负责，因此，必须转向生态型城市。”仇保兴提出，生态型城市要“第一紧凑、第二多样、第三低碳”。三个要素构成一个互动的、整体的、有机的城镇化转型的战略。由此，他提出中国城镇转型有三种类型：首先要把660多个既有城市实现转型、改造；另一方面，建设生态新城，特别是在大城市周边新建卫星城。第三，一些灾后重建的城市，要建设成为新类型的城市。对于第一类型既有城市的改造，仇保兴表示，要逐步使建造、交通、垃圾处理、水处理都能够走上低碳的发展道路。另一方面，城市产业也应该逐步转型

27、，对污染、缺水、能效不高、地质灾害等都应有好的应对措施。“只有这样我们才能实现既有城市的生态更新，使城市的碳排放逐步降低。”第二类型是新建的生态新城，从基础做起，使整个方案具有可操作性。这其中，需要老百姓参与和广泛的国际合作。所谓生态新城，首先是紧凑的混合用地模式；第二可再生资源应该占整个城市能源的比例20%；第三绿色建筑达到80%以上；第四生物多样性；第五绿色交通使用比例应该超过65%；最后就是工业排放和碳排放应该低于其他城市50%。第三类灾后重建城市，仇保兴认为，这对城市而言是一个机遇。他强调，城市转型有六项基本原则。第一坚持紧凑型城市的发展目标，新增的城市用地尽可能不占或者少占耕地，保持

28、紧凑的城市用地模式。第二构筑多样化的交通体系和步行的城市，使得老百姓能够在林荫大道上使用自行车和公交车。第三推广“使城市轻轻地安放在自然环境之中”。第四将城市融入当地生态系统中，使中国的山水城市理念能够在现代城市规划当中得到体现。第五保护中国的文化遗产。第六全面推行绿色建筑。n 受益于市场回暖 房地产信托重回龙头受房地产调控政策和银监会重点管控的影响，2012年房地产信托进入低谷。而据最近统计资料显示，2013年1月，新成立的房地产信托募资规模达169.05亿元，占比29.49%，远高于去年22%23%的平均水平。据统计，截至今年1月，公开发行的126只信托产品中，有30只投向房地产行业，占比

29、23.81%。中融信托、中铁信托、中投信托、渤海信托等均有多款房地产产品发行。而去年8月至12月，房地产信托的发行数量在所有固定收益信托产品中的占比从未超过20%。房地产回暖使得强大的融资需求在经历了去年的短暂收缩后，重新释放。此外，各地保障房的建设使得2013年通过信托融资的保障房项目继续增长。由于政府支持保障房项目，此类信托产品受到了开发商和投资者的追捧。另据了解，保障房项目一般会有2/3的商业配套，这为信托公司提供了利润空间。虽然近期房地产信托产品发行已然升温，但房地产的调控政策也给房地产信托带来一定的风险。2012年中央经济工作会议强调2013年将坚持房地产市场调控不放松，今年2月20

30、日举行的国务院常务会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，并在明确既有政策的基础上，提出了建立健全稳定房价工作考核问责制度等举措。宏观调控的大环境不利于保证房地产信托避免兑付危机的再次出现。n 沪多家银行有意控制房地产开发贷规模和增速今年年初，房地产开发贷一度井喷。但3月以来，房地产调控升级，各家银行的房地产开发贷额度有所收紧。一位股份制银行人士称，目前尚未收到暂停开发贷的文件，目前该行开发贷的投放对象仍以全国50强的房地产开发企业为主，要求项目较优质、销售回款较好。有房地产企业人士反映，获得银行房地产贷款变得困难了。“有些银行可能是为了配合地方房地产调控，也可能确实额度有限，3月底

31、一度暂停房地产开发贷款的投放。”截至2012年末，我国金融机构房地产贷款余额超过12万亿元，占各项贷款的比重为19.2%。曾经作为地产商最重要资金来源的银行开发贷，近年来占比不断下滑，而销售回款的占比逐渐上升。n 受益于销量增加，地产股去年资金链大幅改善截至3月27日，两市共有47家地产股发布了2012年年报，累计经营活动产生的现金流量净额为231.07亿元，环比2011年的-157.42亿元大幅增加；这些公司累计持有的货币资金为1670.07亿元，较2011年的1117.04亿元也增加了近五成。分析人士普遍认为，地产公司去年现金流改善主要是因为商品房销量大幅增加，部分地区价格出现了小幅上涨，

32、很多库存较为严重的公司去库存都有很大进展。经过这几年的地产调控，地产公司抗风险能力明显增强，不少大地产公司已经开始补库存，去年以来大手笔拿地频频出现。除了增加商品房销量，地产股也在积极谋求外部融资。在香港上市的恒力地产近日公告称，大连万达集团拟收购恒力商业地产控股股东陈长伟所持的65%股份。港交所记录显示，万达于上周三已申报持有恒力地产24.8亿股，成为最大单一股东。业内人士纷纷猜测万达将借壳恒力地产在香港上市。万达地产在香港“突围”的同时，国内地产股也在想方设法融资。统计显示，年初至今两市已有4家房企推出再融资方案。业内人士表示，目前各地的“国五条”细则正在制定，地产行业的政策环境仍然较紧，

33、融资受到限制的状况短期内不会改变，而且销量是不是会受到影响现在还需要观察。因此，未来地产股投资除了看销量，还要看现金流情况，一些现金流紧张的小公司建议不要去碰，现金流充裕的大公司反而可能逆市扩张，抢占市场份额。二、 企业动态n 富力今年剑指420亿 多家开发商调高销售预期富力地产发布2012年全年业绩，该公司去年顺利完成销售目标，合约销售面积288万平方米，同比分别增长13%和32%。同期，富力实现总营业额304亿元，同比增长11%，净利润则增长17%至56.6亿元。“大本营”广州对其销售业绩的贡献最大。数据显示，虽然比2011年减少了15%，但2012年富力在广州区域的合约销售金额仍然达到了

34、84.4亿元；除广州之外，富力在北京及周边区域实现了70.25亿元的合约销售，同比增长3%。富力在年报中称，“我们正致力于2013年提高增长率”，并表示，要实现这一目标，须通过新动工和扩大在建建筑面积以提供充足的可供销售货量而达成。因此，富力计划在今年增加开工量超过70%，至约600万平方米，以增加在建建筑面积。对于2013年，富力称，“由于预计有充足货量，我们对协议销售较乐观”。富力将2013年的合约销售目标定为420亿元，相比2012年增加100亿元，增加幅度达到31%。n 瑞安今年销售目标90亿 3年推400亿物业瑞安房地产发布年报，2012年销售额达63.05亿元（包括大连联营公司），

35、今年则将销售目标定为90亿元。值得关注的是，据年报披露，在深耕内地市场多年后瑞安房地产将进入高速发展期，未来三年竣工的商业地产规模将达到400亿元。截至2012年年末，瑞安房地产持有的已落成投资物业组合（不包括酒店及自用物业）总建筑面积约为55万平方米，总账面值为220.89亿元，其中位于上海的投资物业账面值占87%。这些物业为瑞安带来稳定的租金收益。瑞安房地产董事总经理兼行政总裁李进港表示，公司第二个三年发展计划将于2013至2015年间稳步推进，主要目标是加快发展上海及其他城市的已清理土地。目前，瑞安在建的主要投资物业项目有上海太平桥企业天地二期3号楼和5号楼、连接上海虹桥机场的虹桥天地、

36、重庆天地多座办公楼及零售中心、佛山岭南天地的零售及娱乐休闲区，以及武汉天地的售裙楼。李进港指出，除了重庆天地的超高层办公楼外，其他项目预计于2013至2015年间陆续落成，这些总建筑面积为104.1万平方米的物业在落成后的市场总值将达400亿元。n 保利后千亿时代：有信心未来七年保持20%年增长“千亿只是起点，我们仍然把自己定位于成长性公司。”对于2012年终于跻身房企千亿军团，保利地产董事长宋广菊在北京的业绩会上如此解读。2012年保利地产共实现销售签约额1017亿元，同比增长约39%，成为继万科a之后全国第二家年销售额超千亿的房地产企业。保利地产追赶万科的“雄心”依旧。宋广菊提出，2013

37、年，保利地产的奋斗目标是销售额增长幅度达到20%。她同时表示，保利地产有信心在未来七年仍保持20%以上的年增长速度，到2020年实现保利地产的另一个千亿。2012年，保利地产销售整体去化率高达78%，同比提高10个百分点。平均开盘当日去化率达到52%，郑州、合肥等新进城市项目开盘当天成交率接近九成。120平方米以下刚需产品平均成交率为90%，平均消化周期仅19天。今年一季度保利地产周均销售额20亿25亿元，月均实现销售80亿100亿元，截至目前在手的销售额近300亿。2013年全年，保利地产计划开工面积为1600万平方米，相比2012年增加190万平方米。总投资额预计在930亿元，预计全年将有

38、43个新盘推出。n 融创绿城90亿收购黄浦地产 含上海两住宅及7商业项目融创中国和绿城房产联合发布公告，拟斥资90.19亿元通过收购公司股权，购入9个位于上海市黄浦区的地产项目“丰盛皇朝”。公告披露，交易涉及9个项目，包括两个住宅项目和7个商用项目，部分工程已经完成，部分仍然待建，分别占地4.55万平方米和6.84万平方米。根据协议，收购代价为90.19亿元，约1.24万元/平方米。融创和绿城表示，12年6月开始在上海合作，共同成立合资公司“上海融创绿城”，主要进行上海区域的地产开发，业务进展顺利，这次收购地皮位置绝佳，是中心区域占有核心黄浦江景资源的稀缺地块，收购有助扩大上海融创绿城在上海市

39、场的分额。自成立合资公司以来，上海融创绿城在过去大半年中凭借多个项目的热卖收获了90个亿的销售规模，并在上海、杭州拿下三幅住宅地块。n 恒大地产2012年销售面积领跑 今年销售额有望超千亿恒大地产发布2012年度业绩报告，公司全年实现销售面积1548.5万平方米，居中国内地各房企之首。公司净负债率大幅下降，可动用资金量达615.6亿元。数据显示，恒大全年销售额923.2亿元，同比增长14.8%，净利润为91.8亿元，同比下降21.7%；全年目标完成率115.4%，自2009年上市至今连续四年实现提前、超额完成年度目标。年报显示，恒大2012年在建面积、竣工面积等多方面继续蝉联内地第一；而在销售

40、额、营业额、总资产等指标则位居在港上市房企第一。受2012年楼市宏观调控的影响，恒大以薄利的营销模式打开了刚需市场，全年实现销售面积1548.5万平方米，同比增长27%。实现净利润91.8亿元，位列中海、万科之后。一个值得关注的数据是，恒大的核心业务利润率在十大房企中排名倒数第一，远低于a股和h股房企的平均利润率15%。分析人士指出，新一届政府上台后，房地产调控仍将会持续。随着楼市进入微利时代，赢得刚需市场开始成为房企在行业竞争中杀出重围的关键。恒大率先走薄利多销路线，在调控下的背景下占得先机，巩固行业领头羊的地位。数据显示，2012年恒大总资产2389.9亿元，同比增长33.5%。恒大拥有良

41、好的成本控制和不断增长的规模效益，预计恒大2013年将实现或超过1000亿元的销售目标。n 龙湖加入全球契约组织 企业社会责任行业领先龙湖地产有限公司宣布，集团于2013年3月14日正式加入联合国全球契约组织。目前，联合国全球契约组织在中国拥有300多家成员企业和其他利益相关方会员单位,龙湖地产作为中国第二家房地产公司加入全球契约，将以身作则，积极推动行业的可持续发展与良好的企业公民意识。作为世界上最大的全球企业公民组织，联合国全球契约目前拥有来自140多个国家超过一万家商业及非商业机构的注册会员,拥有全球最大的企业可持续发展战略和社会责任实践经验信息库。全球契约为其成员提出的十项原则，龙湖在

42、不同程度上已经有所实践，有的已经做得比较系统化，有的仍待进一步完善。龙湖注重业务与生态环境协调发展，在物业开发及管理中均有体现。龙湖物业于2010年即获评全国物业管理高科技低碳节能示范企业。公司反对各种形式的腐败行为。不仅在员工准则中针对廉洁公正提出了明确要求，亦建立了严格、透明的廉洁举报机制。而人文和社会关怀层面，公司的社会公益投入截至目前已逾3亿元，仅2002年以来，有记录的捐赠次数超过100次。其中，“龙湖年货温暖万家”活动已历经三载，每年500万元的爱心年货的通过帮助残疾人危房改造、建设留守儿童关怀中心等方式已经惠及重庆（楼盘）当地多个区县需要帮助的人士。集团表示，作为契约组织大家庭的

43、一员，龙湖必将脚踏实地，在致力发展业务的同时，积极履行企业社会责任，为股东争取长远持久的利益，为社会创造更多的价值。三、 土地趋势n 15幅土地入市 3幅纯宅地起价27亿元3月上海共有3幅纯宅地进入出让环节，分别为周浦镇08单元06-05地块、宝山区罗店中心镇新镇区f1-1地块及宝山区顾村镇宝安公路北侧09-02地块。3幅地块出让总面积23.24万平方米，起始出让金总额27.14亿元。周浦地块起始楼板价超万元 拉高周边房价，周浦镇08单元06-05地块，东至大沥港防护绿带，南至祝家港路，西至小沥港路，北至七灶港防护绿带，出让面积48968.9平方米，容积率为2.0，起始总价9.86亿元，起始楼

44、板价10068元/平。近年来，周浦宅地供应极少，在售楼盘仅有绿地东上海、明天华城等，绿地东上海因靠近康桥，且距周浦万达广场较近，在售均价25000元/平，此次出让地块周边房价则仅在16000-17000元/平。宝山区罗店中心镇新镇区f1-1地块，东至3街坊8丘，南至马路河，西至抚远路，北至无，出让面积110021.9平方米，容积率1.01，起始总价9.57亿元，起始楼板价8612元/平。宝山区顾村镇宝安公路北侧09-02地块，东至规划宝荻路，南至宝安公路，西至顾村动迁基地，北至规划苏家浜路，出让面积73435.9平方米，容积率1.5，起始总价7.7105亿元，起始楼板价7000元/平。n 国五

45、条细化后土地首拍 青浦商业地溢价国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知3月1日发布后，上海土地市场迎来3月6日首次土地公开出让。上海市规划和国土资源管理局网站信息显示，3月6日，青浦区徐泾镇沪青平公路南侧a-1-7商业地块以1.68亿元成交，竞得人为姜荣岳、江西豪盛房地产，成交楼板价为7822元/平方米，溢价率为30.38%。虽然这是通知落地后沪上土地市场首拍，但市场人士普遍称，由于地方细则尚未推出，眼下尚难判定“国五条”对于土地市场的具体影响。n 国土资源部长：今年房地产土地供应充足国土资源部长徐绍史在会议召开时指出，2013年，中国房地产土地供应充足，供应数量预计在十六万公顷左右

46、，与此同时，中国政府会继续坚守十八亿亩耕地红线。徐绍史介绍，国土资源部主要是从土地供应角度参与房地产调控，去年，中国房地产供地为十六万公顷，该数量高于前三年平均供地数。他进一步透露，现在在建的有三十四万公顷，待建的有十四万公顷，总共是四十八万公顷，相当于三年供地总量，“所以，房地产土地供应量还是非常充足的”。说到2013年房地产土地供应计划，徐绍史说，国土资源部将根据国务院要求，进一步加大土地供应力度，同时，要使土地价格保持相对稳定。这需要更好地发挥地方和公众作用，加强监督。他进一步透露：“今年的供地量不低于前五年的平均数，估计也在十六万公顷左右。”谈及城镇化，徐绍史说，这既是发展的需要，也是

47、改善民生的需要，是非常重要的一项工作，从国土资源部的角度来看，改革土地管理制度扮演着重要的角色，现在土地总体利用规划当中建设用地规模应该完全能够适应城镇化需要。徐绍史表示，国土资源部一方面要严控增量，同时要盘活土地存量，存量包括城镇的低效率用地，以及各种各样的未利用土地和城乡闲置建设用地。n 浦东花木新推办公地块 将建轨交上盖项目市中心稀缺地段接连推出久违的新增商办用地，继古北之后，花木核心区时隔多年推出一幅规模较大的办公楼用地，即浦东新区花木镇46街坊16/2丘地块，这是花木板块近几年来为数不多的纯办公楼用地。近期据规土局3月26日发布的出让公告显示，花木镇46街坊16/2丘地块的四至分别为

48、东邻民生路、西靠01-05地块、南抵01-07地块、北至杨高中路。土地出让面积为1.1088万平方米，容积率4.5，规划建筑面积4.9896万平方米。土地出让总价7.55亿元，折合楼板价1.5135万元/平方米。从位置上看，花木镇46街坊16/2丘地块的表现颇佳。地块东、北边界分别为民生路和杨高中路，地块恰好处在轨交9号线杨高中路站的位置，可充分预见未来地块所建成的办公楼即为轨交上盖项目，此外杨高中路西侧连接世纪大道、东侧连通内环高架路，地面道路通行条件同样良好，故出让地块的交通优势非常明显。作为上海重点规划的城市副中心之一的花木，经历多年发展，地段价值得到明显提升，同时作为土地资源极为稀缺的

49、内环内区域，地价也长期处于看涨阶段，故从这个角度看，此次地块的出让楼板价仍属合理水平。作为鲜有新地块出让的内环内成熟商住区，花木镇46街坊16/2丘地块定将引来多方关注，在出让公告发布的第二天就已有5家企业领取竞买申请书，预计该幅地块实际成交会存在一定的溢价空间。n 新国五条托举上海土地市场 上市房企增持土储近期一二手市场的成交火爆，或引爆房企入上海拿地热情，上海市今年推地进入首个小高潮。3月20日，上海规土局发布2013年第1号土地预申请公告，其中包括前滩地区29-03地块和前滩地区40-01地块两幅地块，出让面积2.5万平方米，总建筑面积14.6万平方米，这是前滩地区自规划获批以来推出的首

50、批土地。除了浦东新区，上海对于临港新城、嘉定新城也大力推进，引进大型房企开发。例如2月27日，绿地集团与上海市嘉定区签署战略合作协议，将在嘉定新城市场性开发、项目代建和中长期合作三方面开展战略合作，绿地拟参与嘉定新城总部基地、新城东区开发、现代服务业综合体、保障房及旧城改造等十大项目的建设。涉及项目总面积约1200亩，总建筑面积150万平方米，总投资150亿元。上海如此推地热情，一方面来自于万科、龙湖、九龙仓等上市房企热捧，另一方面也由于近期一二手房成交火爆。n 上海3月土地出让达40亿 超去年一季度成交总量2013年1月，十大重点城市的土地成交总占地面积为744.73万平方米，同比上涨39%

51、，总金额为703.55亿元，同比上涨153%，除成都、武汉（楼盘）等城市土地成交面积出现同比下跌外，其他城市同比均出现上涨。同时， 企业拿地热情依旧延续。房企拿地竞争日益激烈，高溢价地块数量增多，再者1月典型企业不少在地价高的一线城市拿地，如龙湖、绿地均在上海（楼盘）新增了两幅地块，楼板价都超过6000元/平方米。1月典型企业通过招拍挂拿地总建面共计486.89万平方米，环比下降77%，同比提升22%。典型企业土地成交总价210.04亿元，环比下降68%，同比增长278%。平均楼板价4314元/平方米，环比增长42%，创去年1月以来新高。春节后，上海土地供应呈“小阳春”之势。今年第一季度，上海

52、已成交地块及即将挂牌出让地块共计36幅，超出去年同期3倍有余。去年第一季度，上海共计挂牌出让土地仅11宗。仅今年3月份的土地挂牌量，就超过去年一季度的土地挂牌成交总量。3月出让宅地总价达40亿元。在挂牌的地块中，不少优质土地将于3月进行现场竞价。3月共计3幅宅地将出让，分别是周浦镇08单元06-05地块、宝山区罗店中心镇新镇区f1-1地块、宝山区顾村镇宝安公路北侧09-02地块，起始总价超过27亿元。其中，周浦镇、罗店宅地起始总价均接近10亿元。去年下半年后，刚性需求的产品就开始出现供不应求的局面，就土地供应角度考量，这一情况起码持续到今年8月。“国五条”中提及增加普通商品住房及用地供应，20

53、13年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。势必加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。四、 市场动态n 中高端市场抢收一季度 市中心公寓最受青睐延续去年下半年以来的热度，中高端市场在今年第一季度依然表现良好，不少市中心的稀缺城市资源型项目尤其受到客户青睐。中高端市场延续了前几个月的成交活跃态势，2月，单价3万-5万元之间的商品住宅成交面积为13.1万平方米，占到全市总量的近1/4。中海紫御豪庭、古北大成公馆等楼盘的集中成交，不但使中高端公寓市场稳定回暖势头，同时也进一步拉动了整体商品住宅市场的均价走高，使得全市均价上升至2.4611万元/平方米，创历史新高。有调查显示，超过三成受访者表示将在今年一季度购房置业，其中改善型需求占16.43%。在一季度中高端市场“抢收”开局的背景下，占据市中心稀缺优质城市资源的项目依然最受高端买家的青睐。比如去年开盘的古北大成公馆一期产品，作为古北豪宅的标杆力作，一开盘就售罄，今年2月二期开盘仍然“开门红”。116套准现房，主力房源为163平方米的三房，该户型是此前一期最受追捧的房型。社区景观建设将在4