东川康宸金江雅苑整盘操作策划建议专案10

1、东川康宸金江雅苑整盘操作策划建议专案目录第一部分 项目基础分析第二部分 目标客户分析第三部分 招商策划专案第四部分 项目整体营销策略第五部分 概念推广策划专案第一部分 项目基础分析一、 项目基本情况1、项目背景项目位于昆明市东川区，距离昆明市区157公里，拥有人口30.2万人，国土面积1858.79平方公里，区域内平均海拔1280米。由于东川地处云贵高原北部边缘，属川滇经向构造带与华夏东北构造带结合过度部位。南北最大纵距846公里，东西最大横距512公里，境内海拔高差达3649.1米，加之东川境内为世界深大断裂带，地质侵蚀强烈，形成典型的深切割高山峡谷地貌，加之境内气流、降雨、土壤、植被等方面

2、的差异，形成了典型的一山分四季、十里不同天的立体气候。 使东川具有了十分丰富的旅游资源，并具有多样性、立体性、美丽性、变异性等特点。东川区政府所在地铜都镇为东川区的中心城区，面积约4.395平方公里，人口8万，海拔1210-1360米，城市呈坡状。2003年东川区在成为“中国唯一零税区”后大量招商引资，城区发展迅速。城市面积增加迅速，高楼拔地而起，在东川城区内，人潮攒动，商品琳琅满目，东川的两大主要街道凯通路（原名：新村路）古铜路分别在2006年和2007年改造通车，其余七条街道也进行了不同程度的改造。经济的发展带动了城市建设的发展。2、项目位置项目位于东川火车站旁边，古铜路与金水路交叉口，地

3、块北侧为东川区两条主要道路之一的古铜路（东川区的两大主干道之一，东川区两大繁华的主干道，凯通路与古铜路），西侧是金沙路，与城市湿地公园石头公园相邻，东侧为金水路，与现已发展成型的老商业区相邻，南端则是具有一定规模的建材市场，这些周边条件为地块的商业发展提供了较好的生存条件和环境因素。3、基地特征项目呈现长方形，地块内从东（金水路）到西（金沙路）高差约7米，地面上目前为拆迁和待拆迁的住宅和商铺。4、 项目规划 居住部分：设计师利用地形的高差，从竖向上将居住功能与商业功能分开，使居住建筑虽与商业建筑紧邻，却能闹中取静，居住环境自成一体的优雅居住空间。为了更好地提升居住品质，设计师利还用住宅单元的拼

4、接围合形成了居住区的中央景观区，极大地提升了居住部分的宜居环境。 商业部分：设计师结合地块的主要出入口布置了城市广场，城市广场能聚合很大的人气，也能提升商业建筑的环境品质，。设计师在地块内部的中心地区布置了一个区域内广场，它与主入口前的城市广场形成一条轴线的两个节点，具有把城市广场的人流引导到地块中心来，再次把人流分散到地块内的各个商业区。5、经济技术指标1总用地面积40343平米（60.51亩）2总建筑面积159758.28平米3商业建筑面积54492.284居住建筑面积105266平米5地下车库10995平米6地下停车位392个7建筑占地面积21986.9平米8建筑密度54.5%9容积率3

5、.9610绿化率35.5%二、 项目swot分析优势：1、位置较好，项目北面临近城市主干道古铜路。2、体量较大，可以集成规模优势。劣势：1、位置较偏，离城市中心有一定距离。2、周围商业氛围气氛不浓。竞争：1、 东川区2009年廉租住房总共建设2 200套，大量的廉租房给东川的房地产住宅市场带来巨大影响。2、 东川区的整体商业氛围不高，再加不少纯商业项目的招商和出售，给项目的商业带来一定压力。机会：1、 项目毗邻东川特区建材城，可以考虑做一个大型的整体建材市场，和特区建材城共同放大市场。2、 项目的一面毗邻东川城市湿地公园石头公园相邻，可以把它做为住宅的一个卖点。3、东川地区gdp连年增长，城市

6、逐渐向西发展。三、 竞争对手分析1.1锦绣园该楼盘位于团结路东川一小对面，该楼盘优势（周边配套完善；东川一小；区人民医院；银行；通讯；钻石年华；新华书店）分布周边。靠团结路这栋已经售完，后面一栋现在已经是现房销售，剩下东西方向的一排房子在售。户型主要以60-100为主，现均价在2500左右，预计2011你6月30日交房。1.2天宁国际（纯商业）天宁国际位于凯通路上，客运站旁；总建筑面积近15000，现主体工程已经完工。建筑共六层，商场商铺面积多在4050左右，负一层为停车场，一层为超市及电器卖场，近3000；2层为淘宝街，3层为美食城，45层为休闲娱乐冷饮店。商铺在销售及招商中：一楼售价在90

7、0013000元/；租金在5090元/；二至三楼售价在60004000元/；租金在30元/；四楼售价在6000左右（因赠送使用5层露台所以售价比3楼高）；租金在3040元/；现一楼商铺基本销售完毕（除转角较大面积一间外），二楼销售近一半，三楼少数，四楼尚未售出；招商已经完成近50%，一层同心园超市即将开业，据招商人员透露苏宁电器也将入驻，商场预计2011年3月份开业。开发商：昆明天宁房地产开发有限公司。 1.3金色秋园(商住)金色秋园楼盘在团结路和东起路交汇处；紧邻区委、区政府、高级中学、东川一小、东川人民医院。住房总计有184套房子，基本上已经售完，只剩下少量跃层；均价2300元/，以110

8、-243大户型为主，预计12月28日交房。商铺是6.6m面宽独立双层商铺，只租不卖；现在做登记，具体租金未公布，招商业态无限制；主要以超市便利店、餐饮、百货为主。开发商：昆明吉地房地产开发有限公司。1.4 玉泰尚城（商住）该盘位于东川城区东北方向，位于团结路与东起路附近。于2010年元月1日开盘，现住房销售已接近尾声，预计2011年5月30日交房；还有一个商住楼及一些铺面，现价格还未公布。玉泰尚城占地约33万平方米，总建筑面积约65万，户型多样，户型面积31.48207.05，是旧城区最大的楼盘。该盘将建成社区公园、情景商业街步行街、中心商业广场、社区健身中心、社区娱乐中心等配套。开发商：昆明

9、玉泰地产开发有限公司。1.5 玛瑙城（商住）该盘位于凯通路北延线50m处市区北面，距市中心约1km，总占地18000平方米，由商业和住宅两部分组成，商业部分有亲水情景商街、美食餐饮等，住宅部分主要有多层大户和精品小户两种物业类型。项目将以“一站式”服务为目标，打造东川一个集休闲、娱乐为一体新兴购物街。而借助项目“玛瑙城”的案名焦点房地产网，项目也会引进一些珠宝业态，作为项目商业的支撑。该盘有300多套住宅，现销售进度在60%左右，还剩50多套，均价2300元/，预计2011年6月30交房；商铺130个，临街三排商铺售均价7000元/，租金40元/，水景步行街商铺售价在5000元/左右。项目前方

10、将建一个700900广场，据销售人员透露，该项目车位配比丰富，招商正在进行，苏宁电器可能入驻。开发商：昆明州荣投资有限公司。1.6 丽水金沙商业街（商住）该项目位于凯通路北延线，玛瑙城以西，占地16亩，总建筑面积约16000平米。景观设计可游可观，是一个以购物、商务、休闲、娱乐、美食、居住为一体的商业街。现住宅已经售完，只剩下少量公寓，开盘均价2100元/；商铺售价在55008800/，前排临街租价为45元/左右，后排35元/左右；商铺招商情况不太理想，大多商铺空置。开发商：昆明金美房地产开发有限公司。2、 新城区2.1金水花园（商住）该项目位于新城区白云街南段，10月份三期开盘，二期均价25

11、00元/。该项目在东川区口碑不错，是销售最好的楼盘之一，其三室两厅一厨两卫的户型比较热销，电梯洋房滞销。开发商：昆明金水房地产开发有限公司。2.2 九寰大道二期（商住）该项目位于兴玉路南段，新铜都政府旁，有部分花园洋房，均价较高，为2700元/。9月29日样板园开放，预计于2012年5月28日交房。其商铺只租不卖，虽然一期规划设计了较全面的业态，但招商情况很差，现在除一家超市外全部空置。开发商：云南城投铜都置地有限公司。2.3 荣景花园二期该项目建筑总面积12370平方米。其中：住宅2幢56套，建筑面积7200平方米，商业面积3520平方米，地下车库1650平方米。规划用地面积3976.553

12、平方米。一部分给回迁户，仅几十套房子在售。户型面积区间在96-100多之间，大户型较多。小结：项目整体情况良好，体量较大，可以形成规模效应。但是，近几年来东川区的廉租房和商品房建设项目发展迅速，项目拥有一定的竞争对手，加之近期内国家的调控政策尚不稳定，需加快项目的进度。否则，未来的政策和众多的竞争对手可能会对项目不利。第二部分 目标客户分析本项目的住宅目标客户：1、 东川区公务员客户年龄：25-40客户职业：公务员心理特征：有稳定的工作，更希望有稳定的高品质住所。家庭情况：一般为三口之家。购房目的：改善居住环境2、 国企事业单位人员客户年龄：25-40客户职业：国企事业单位人员心理特征：福利待

13、遇较好，希望住的也较好家庭情况：三口之家或者四口之家购房目的：改善居住环境，希望居住的比较好3、 私营企业老板客户年龄：30-50客户职业：矿业老板、大型批发、零售业老板心理特征：比较有钱、爱摆阔家庭情况：三口之家或者四口之家购房目的：希望有一个高品质的家以凸显其经济实力4、 个体工商业者客户年龄：25-45客户职业：临街零售业、服装、餐饮等心理特征：有一定积蓄、希望生活安稳家庭情况：一家三代购房目的：改善居住环境，希望有一个安稳的家5、 外出打工务工人员客户年龄：20-40客户职业：餐饮、建筑等各行各业心理特征：有落叶归根的思想，受外面物价和房价限制家庭情况：年轻夫妇或即将结婚的青年购房目的

14、：养老、居住6、 外地常驻东川区商务人员客户年龄：20-40客户职业：外地驻东川区商业代表心理特征：在东川居住较久，对东川有一定情节家庭情况：单身或年轻夫妇购房目的：投资、过度房7、 投资、炒房客客户年龄：30-50客户职业：职业投资、炒房客心理特征：有过投资房产经历，有很强的投资意识家庭情况：不详购房目的：投资、炒房本项目的商铺目标客户：1、昆明等外地大品牌商家客户年龄：25-45客户职业：品牌店长、品牌商家代表心理特征：品牌店在昆明等较大城市发展良好，希望进一步向昆明周边发展家庭情况：不详 购买目的：扩大经营规模，品牌扩张2、个体工商业者客户年龄：25-45客户职业：临街零售业、服装、餐饮

15、等心理特征：有一定积蓄，希望找到更好的铺面经营 家庭情况：一家三代购买目的：改善经营3、私营企业老板客户年龄：30-50客户职业：矿业老板、大型批发、零售业老板心理特征：比较有钱、爱摆阔家庭情况：三口之家或者四口之家购买目的：投资、经营获利4、外出打工务工人员客户年龄：20-40客户职业：餐饮、服务等行业心理特征：希望买一个商铺过衣食无忧的生活家庭情况：1-2人购买目的：希望租赁或者购买经营获利5、投资、炒房客客户年龄：30-50客户职业：职业投资、炒房客心理特征：有过投资房产经历，有很强的投资意识家庭情况：不详购买目的：投资、炒铺获利6、公务员、国企事业单位人员客户年龄：30-50客户职业：

16、公务员、国企事业单位人员心理特征：有一定经济基础，尝试房地产投资家庭情况：2-6人购买目的：尝试投资、希望依靠商铺租赁或者自主经营获利小结：住宅目标客户的购买目的主要为改善居住环境和居住，他们一般为三口之家，或者四口之家。建筑规划时，需要多考虑100平方以上的三房或四房。商铺购买者主要为投资和扩大改善经营，商铺划分时，要考虑到兼顾大客户和小商户两种类型群体的需要。第三部分 招商策划专案一、东川老城区商业情况该区域目前真正形成商业氛围的地方为凯通路和古铜路交汇处及周边，经营业态较全多，店铺众多，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。东川中心主要商业商场名称位置规模经营布局经营情况租金期间泰隆商

17、场一楼：主营服装，皮具鞋子、药店、银行、电器通讯、二楼：溢百佳超市、东泰家具、西岸美食工房经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，以中低档消费品为主，一般一楼：100-120元/二楼：15-20元左右/铜都商场大约有200多间商铺，主要经营低端的服装、鞋，各种日用品良好租金平均价格在4580元/金地大厦一楼：经营服装、通讯、电玩动漫二楼：红天源美食、舒雅窗帘差一楼：50-140元/二楼：25-30元/百货大楼一楼：健之佳药店、本田摩托、珠宝、百大超市、手机通讯二楼：老年服装超市、床上用品、百大鞋业差一楼：30-80元/二楼：20-30元/钻石年华一楼:运动装、药店、服装

18、、蓝天化妆品、后排百大家电二楼：当麦基、康威、珠宝、童装、美甲店、儿童乐园三楼：冷饮店、网吧、电玩、四楼：儿童乐园、新知图书城（已经关门）一般一楼：100元/后排40元/二楼至三楼：30-35元/金一大厦一楼：浪漫一身、枫叶林、金曼利珠宝、万里鞋城、花样年华化妆品二楼：金源文体百货一般一楼：130元/二楼：金源百货（自己买的）新华书店一楼：迪信通、1-3层新华书店、4层电影院一般新华书店（自建）迪信通租金在80-100元/天宁国际负一楼：同心园超市（装修中）一楼：只有一心堂药店营业，其余装修中二楼：招商人员说做电器三至四楼：餐饮+娱乐冷饮店未开业一楼：50-90元/二三楼30-40元/：四楼：

19、30元/东川城区专业市场商业名称位置经营面积经营项目经营状况特区建材城金水街和春晓路交汇处15000平方米建材装饰、办公家具用品。等配套设施：专业交易区、办公区、商业配套：酒店、餐饮、ktv、休闲娱乐 等。好特区建材城的租金在30-40元/，我们找了市场管理方了解到，其市场的满租率非常高，商铺几乎没有闲置的二、商场经营定位、经营分区商场经营定位：超市主力店+美食城+建材家居（窗帘布艺）定位原则：本项目的经营定位是通过超市主力店来弥补本项目人气不足的缺点，另外打造美食一条街来突出本项目的经营特色；项目边的特区建材城的经营还有很大的提升空间，因此本项目要依托其优势把建材做精做大，并且穿插窗帘布艺。

20、力求经营互补，避免经营重叠与强烈冲突；有足够的生意源。1、超市主力店:（4000-6000），考虑放在金水街和古铜路交汇处；初步想法是这边商业地上建3层，地下建2层，单层面积在3000-4000左右，理由是这地方人流来去的主要方向，也是整个地块商业价值最好的地方，超市在这里能充分带动整个商业的人气。这栋商业的业态规划是负二层做停车场；负一层或2-3层做超市（为什么超市会放在负一层？）这是前期美好家园超市给的建议，放在负一层的话对上面的商业带动性较大，另一个主要原因是负一层的租金要便宜一点，能弥补超市承租能力弱的缺点。2-3层做电器，1层做敞开式的精品百货（参照白云路家乐福一楼的形式）；另一个方

21、案是2-3层全部做超市，1层业态不变，负一层做电器。设计要求（按超市基本物业要求和配套设计）超市招商目标客户和模拟租金名称预招商家模拟租金免租期超市（1）美好家园（2）曲靖吉玛特（3）玉溪百信15元-20元/1年-2年电器（1）国美电器（2）五星电器（3）苏宁电器25元-30元/6个月-1年精品百货中档服装、鞋、皮具箱包、化妆品、珠宝等40元-70元/统一半年小结：因东川城区较小，只有8万人口，本项目位置人非常的少；大型超市是不可能来的，只能将把目标放在云南省内的中型超市，在引进超市的政策上请公司务必给到最大优惠，超市进来的话其它业态才可能来，本项目才具有商业最基本的要素，人气上的保证；可以说

22、超市的引进与否，在本项目商业中取到至关重要的作用。有超市的话才能支撑商铺的售价和租价。超市的引进积极争取政府方面的支持和优惠条件。3、 美食城+娱乐（10000-15000）设计要求：做餐饮的楼层最好设计成2-3层；面积在120-500的商铺，靠美食街端口地方设计几个餐饮主力店，面积在1000-2000的，来带动美食街里面。这里将集中大小餐饮商家25-40家；将汇集各种特色小吃、火锅、酒楼、餐饮业态应有尽有。主要因现在政策方面好像是不允许住宅下面做餐饮，只能考虑附楼或者独立的商铺，设计考虑好排烟、上下水、隔油、店招、消防等要求；并以后的经营不能影响到住户。为什么会考虑做美食城？答：（1）因为本

23、项目地原来就是餐饮比较集中的地方，有做餐饮的基础，如现在经营的重庆打鱼浪生意非常好。做市调的时候我们问了一些现在做餐饮的商家，如果我们这里做一个美食城；他们愿不愿意来我们这开店，他们的回答是只要租金合理的话，可以考虑的。（2）本项目刚好在进出东川必经的地方，东川的门户，商务往来比较频繁，为做餐饮提供了便利。（3）做餐饮的话，只要租金合理商铺比较好租，民以食为天，餐饮是个长青行业。另外餐饮这边的商铺可以采取买了自营的模式销售，因为东川买商铺开餐饮娱乐的还是占了一部分的。案名建议（康宸美食城）让康宸地产的文化融入到以后的商业中，将不断提高康宸地产知名度。康宸美食城招商目标客户和模拟租金名称预招商家

24、模拟租金免租期特色小吃主要东川本地现有的商家25-30元/统一半年大型酒楼1、东川本地大型酒楼2、挖掘东川有钱人想开酒楼客户3、昆明的知名餐饮企业及加盟者20-30元/统一半年火锅及大排档等餐饮1、东川现经营餐厅2、想投资不大，开餐厅的本地创业者25-30元/统一半年3、康宸建材家居（15000-20000）可能很多人要问我们旁边已经有特区建材城，干嘛我们项目还要弄一个建材城？答：特区建材城的租金在30-40元/，我们找了市场管理方了解到，其市场的满租率非常高，商铺几乎没有闲置的，并且还有很多人要租商铺做建材。说明一个问题；特区建材城的经营还有很大的提升空间，因此本项目要依托其优势把建材做精做

25、大，并且穿插窗帘布艺。力求经营互补，避免经营重叠与强烈冲突；有足够的生意源。设计要求：建材城的商铺全部设计成2层，2层的设计都是现在建材城惯例，因为建材需要更多的展示空间，2层的设计刚好满足了产品展示的需求；商铺面积主要设计成60-200为主；消防设计一定要满足专业市场的要求。康宸建材家居招商目标客户和模拟租金名称预招商家模拟租金免租期康宸建材家居1、东川本地占招商商家70%2、昆明建材城占招商商家30%3、引入更多东川现没有的建材家居品牌28-35元/6个月-8个月小结：从我们建材城的租金定位上看上去是比特区建材城低，为什么？答;我们这里是新开的建材城，需要一个养商期，要有更多优惠才能吸引商

26、家进驻。三、装修建议（1）地面：商场一楼全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分（2）天花：商场一楼天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。（3）一楼精品百货：开放式位于商场的中间部分。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断高度不超过1.4米。铺位靠墙两侧设0.4米宽的单排货架。铺位中间部分设置0.8米宽的双排货架。铺位内剩余2条通道，约1.2米宽。货架：一般为“t”字形，货架宽度80cm，靠边的货架宽度40cm，为“t”字形的一半“7”字形。货架是不锈刚制作，高度都为120cm（4）墙面：ici刷白（5）柱子：公共部分

27、的柱子ici刷白，并留有电源接头和广告灯箱位。（6）超市电器：按其要求执行（7）美食城：基本物业要求满足，商铺里毛坯，外观统一装修（8）建材城：基本物业要求满足，商铺里毛坯，外观统一装修四、项目整体营销策略业态合同期押金租金支付租金递增超市餐饮2-8年2个月租金半年一付电器5-10年建材2-3年2个月租金半年一付百货统一3年2个月租金半年一付这是对本项目初步的一个方案，因为项目现在还有很多不确定的因素，各种指标数据没有定下来。故要根据实际情况，做相应调整。五、 招商优惠政策1、托管客户租金收入a、投资客户在满足项目整体规划的基础上可选择自行经营，不参与包租销售。包租销售与未参与包租销售客户所享

28、受价格一致；b、前两年租金收入在签订购房合同时返还给投资客户，不得冲抵首付，租金收入计算时间从签订合同之日起计算，第三年租金收入返还时间为签订合同之日起第三年结束后一周之内，以此类推；c、年租金收入为投资总额的8%，是税后收入。d、五年托管期结束后，如继续托管，租金收入与运营公司商议签订。2、招商政策1）租赁价格（价格区间表略）普通客户租赁合同分为三年期与五年期，租金价格在合同期内无增幅；2）、项目优惠政策a、根据合同签订时间、租赁面积、品牌、租期、位置给予024个月不等免租期；b、根据合同签订时间给予减免3-6个月管理费及免费使用广告位3个月-1年的优惠政策；c、主力店进驻优惠政策另行申报。

29、小结：本项目的商业初步定位我们以超市主力店+美食城+建材家居为主，本着项目未动，招商先行的策略，以招商带销售，以招商促销售。在招商政策上，在不影响开发商利益的前提下，给商家一定优惠。第四部分 项目整体营销策略一、项目主要营销阶段1、前期市调阶段2、营销初期3、售卡阶段4、开盘阶段5、收尾阶段二、各阶段时间划分1、前期市调阶段（一个月）2010年12月-2011年1月2、营销初期（一个月）2011年1月-2011年2月3、售卡阶段（二个月）2011年2月-2011年4月2月中旬售卡4、开盘阶段（二个月）2011年4月-2011年6月5月中旬开盘5、收尾阶段（一个月）2011年6月-2011年7月

30、四、各阶段主要工作1、前期市调阶段主要工作：组建市调小组进行东川区商业和住宅地产环境调查，提交调查报告负责部门：策划部3、 营销初期主要工作：搭建售楼部并进行售楼部包装、统一案名标识、广告出街、培训销售人员，组织销售人员入场。负责部门：策划部、广告部、开发商配合4、 售卡阶段主要工作：提供售卡方案、制作售卡宣传资料，制作vip卡，制作售卡广告、准备售卡活动、接待客户。负责部门：策划部、销售部、广告部、开发商配合5、 开盘阶段主要工作：提供开盘方案、价格方案、准备开盘物料，准备开盘活动，准备邀请人员，客户维护。负责部门：策划部、销售部、开发商配合5、收尾阶段主要工作：客户答谢、交房、清理尾盘负责

31、部门：销售部四、营销策略1、活动营销奠基仪式在项目奠基的时候，邀请东川区相关领导和社会知名人士参加本项目的奠基仪式，造成轰动效应，促进本项目的传播。售卡活动 在开始售卡的当天，组织舞狮等相关活动，并根据客户登记的情况组织内部人员参与购卡，以造成抢购的印象，促进vip卡的销售。客户答谢会 如果项目遇到特殊情况售卡时间与开盘时间相隔较长，需要组织一些活动来安抚客户的情绪，树立客户的信心，客户答谢会是不错的选择。在客户答谢会上，要专门有人来介绍项目，并明确开盘时间，负责效果不佳！客户联谊会 如果项目遇到特殊情况售卡时间与开盘时间相隔较长，需要组织一些活动来安抚客户的情绪，树立客户的信心，客户联谊会也

32、是不错的选择。在客户联谊会上，要专门有人来介绍项目，并明确开盘时间，负责效果不佳！开盘活动 开盘是一个地产项目销售的最重要的活动之一，开盘的成功与否，直接关系到项目销售的成败。所以，在开盘当天，要组织相关文艺活动，需要邀请相关领导及名人到场讲话，还可以组织一些抽奖等活动，以最大限度的造成轰动效应和销售。2、购买优惠营销vip卡优惠一般购买vip卡住宅优惠3%-4%，商业优惠4%-5%。大客户优惠 一般大客户（商业100平米以上）优惠多1%团购优惠团购（10人以上）一般可以多优惠1%节假日购房优惠例如教师节教师购买住宅可以优惠1%3、价格营销低总价促销拿出一部分价格较低的小面积住宅做为一段时间的

33、卖点低开高走策略 开盘时可以考虑适当调低价格，根据开盘情况可以逐步提高或降低4、品牌商家营销 在项目销售前期，招商先行，通过大商家的进驻带来客户信心带动销售5、展会营销房交会每年昆明都举办春秋两季房价会，来昆明房交会上参展可以大大提高项目在昆明的知名度。6、话题营销可以以项目的名义举行一些慈善活动或者赞助活动，提高项目知名度7、会员制组织康宸会，培养项目的品牌和忠实客户8、冠名活动冠名可以冠名赞助参加东川区越野车赛和红土地摄影大赛，提高项目知名度电视冠名 可以参与电视冠名，提高项目知名度以上策略，根据项目特点和经费情况定。第五部分 概念推广策划专案一、 项目案名康宸-金江雅苑（已定）案名释义：

34、康宸地产倾力打造高品质社区。二、 整体推广概念概念包装：城市综合体所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的四大典型特征：特征一：超大空间尺度特征二：通道树型交通体系特征三：现代城市景观设计特征四：高科技集成设施广告包装：东川首席城市综合体三、 住宅概念包装：生态宜居生活社区在规划时，秉承生态、环保、科技、人性的理念，打造适合东川生态宜居大盘，营造和谐宜居的社区关系。广告包装：尚品生活 宜居地标四、 商业概念包装：一站式购物

35、中心购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为摩尔(mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，广告包装：一站式购物中心 缤纷时尚mall 五、主广告语万象汇聚 铜都首席城市综

36、合体表示项目包含商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多种业态，未来将汇集东川的人流、物流、车流、财富。五、 整体推广计划1、媒体推荐：东川户外、公交车站台、公交车、春城晚报、加油周刊、dm单、短信等2、推广计划销售阶段时间内容前期市调阶段2010年12月-2011年1月市调报告营销初期2011年1月-2011年2月项目震撼登场+项目概念售卡阶段2011年2月-2011年4月售卡信息+售卡优惠+项目实质卖点开盘阶段2011年4月-2011年6月开盘信息+优惠活动+项目品质卖点收尾阶段2011年6月-2011年7月开盘销售信息+尾盘告知+客户答谢小结：广告媒体的选择，本着项目的整体最好

37、传播和节约成本的特点。项目推广的内容和推广节奏最终以工程进度和实际执行时间为准。 莇节袇螈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袅肁芈薁袅膄薄衿袄芆莇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇羁膀薀蒃羀节莃螂罿羂蕿蚈罿膄莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肃羃蒆蒂肃肅艿螁肂芈蒅螇肁薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅

38、肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆

39、膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇

40、芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁

41、肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂

42、膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿节蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蒇聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂莅薄薂袈莅芄螈袄羁蒆蚀螀羀蕿袆肈罿芈虿羄罿莁袄袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羁肅莇蒈羇肄薀螄袃肃艿薆蝿肃莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅螈膅膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃

43、羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄

44、蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅

45、螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿

46、羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂莅螂膄芅蚄螁袄肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈羁肅蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁莅莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚂羅肅蒄蚂膇芁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膃莈蒇螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅螄莁蒀螁袆膄莆螀罿荿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螇羃芀蒃螆肅肃荿螆螅艿芅袅袇肁薃袄羀芇葿袃肂肀蒅袂袂莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆袀膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薃羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肄芈莇蚇螃肀芃蚇袆芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莃芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螁袆膄莆螀罿荿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螇羃芀蒃螆肅肃荿螆螅艿芅袅袇肁