万辰镇江天桥路研究报告

1、 LOGO 万辰镇江天桥路项目万辰镇江天桥路项目 可行性研究报告可行性研究报告 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可， 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 日期：2010年2月28日 谨呈：江苏万辰置业有限公司谨呈：江苏万辰置业有限公司 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 引言：引言： 以目标为导向，以方法为利刃。以目标为导向，以方法为利刃。 这个项目可不可以做？这个项目可不可以做？ 土地价格如何？ 能够做什么？ 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本报告思路提纲本报告思路

2、提纲 项目本体分析项目本体分析 市场背景研究市场背景研究 发展方向初判发展方向初判 项目发展模式研判项目发展模式研判 项目经济测算项目经济测算 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下， 汇集巨大发展潜力汇集巨大发展潜力 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 n京沪高速铁路横贯东西京沪高速铁路横贯东西 n高速公路高速公路 n “黄金水道黄金水道” 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤位于中国最大城市

3、群长三角区域、南京一小时通勤 圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬宁镇扬” 都市圈重要节点城市都市圈重要节点城市 n城市在长三角区域中的地理位置及关系城市在长三角区域中的地理位置及关系 （一）地理位置 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接 常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。 （二）关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。 n城市对外交通连接城市对外交通连接 （一）铁路：京沪高速铁路横贯东西； （二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包 括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二 纵包

4、括镇溧高速、京沪高速； （三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”。 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 城市定位城市定位国家历史文化名城、长江三角洲重要国家历史文化名城、长江三角洲重要 的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一 丹徒经济开发区丹徒经济开发区 电子信息产业园电子信息产业园 镇江经济开发区镇江经济开发区 扬中经济开发区扬中经济开发区 丹阳沿江工业园丹阳沿江工业园 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 服务创造价值 中国房地产策划代

5、理综合实力TOP10企业 老城分区老城分区城市主中心城市主中心 商业金融、旅游服务 南徐分区南徐分区城市次中心城市次中心 由行政、文化、体育、商务为主 的市级公共设施和生活居住构成 的多功能复合型新城区多功能复合型新城区。 丹徒分区丹徒分区新城区新城区 以高新技术产业、第三产业 和生活居住为主的城市新区。 谏壁、大港谏壁、大港、高资高资 工业物流及配套区工业物流及配套区 港口和区域物流中心及配 套适量规模的城市生活区 丹徒分区丹徒分区 丁卯分区丁卯分区产业新城区产业新城区 以高新技术（教育、光电子） 产业、科技信息服务和生活居 住为主。 功能布局功能布局镇江主城以居住为中心，承担着城市镇江主城

6、以居住为中心，承担着城市 的商业、行政、旅游服务功能。的商业、行政、旅游服务功能。 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n按照规划，镇江市将形成 一个市级商业中心、四个 区级商业中心、九个居住 区级商业中心的塔式结构 体系。 n一个市级商业中心是指大 市口一级商业中心。该商 业中心以大市口为核心， 形成大市口核心商贸区、 老城西商贸区、梦溪广场 商贸区、长江路商贸区和 牌湾商贸区等五大商贸区； n四个区级商业中心为南徐、 丁卯、谷阳、大港二级商 业中心； n九个居住区级商业中心分 别是跃进路、黄山南路、 九里

7、街、青年广场青年广场、丁卯 南、谷阳西、官塘、谏壁、 高资。 商业规划商业规划镇江市将形成一个市级商业中心、四镇江市将形成一个市级商业中心、四 个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结 构体系。构体系。 大市口大市口 一级商业中心一级商业中心 大港大港 二级商业中心二级商业中心 丁卯丁卯 二级商业中心二级商业中心 谷阳谷阳 （丹徒）（丹徒） 二级商业中心二级商业中心 南徐南徐 二级商业中心二级商业中心 谏壁谏壁 高资高资 谷阳西谷阳西 青年广场青年广场 丁卯南丁卯南 官塘官塘 黄山南路黄山南路 跃进路跃进路 九里街九里街 城市宏观背景城市宏观背景

8、 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排在江苏省内排 名依然较为靠后名依然较为靠后。 n2009年，镇江人均GDP达到58955元，按照世行 标准进入中等发达状态中等发达状态； n连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起， 镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江 GDP增速有所下降。 GDPGDP分析分析镇江镇江GDPGDP总量不高但增长迅猛，产业总量不高但增长迅猛，产业 结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段 城市宏观背

9、景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 n产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实， 化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用 设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机 会，产业人口数量大。 n第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段快速发展阶段，形式主要以以 旅游、休闲为主旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据 一定比重。 n镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水第三产业所占比重仍处于较低水 平，产值绝对值相对较低平，产值绝对值相对较低。 服务创造价值 中国房地产策划代理综

10、合实力TOP10企业 人口及城市化人口及城市化总人口增长速度趋缓，市区人口总人口增长速度趋缓，市区人口 低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势 10% 30% 70% 起步阶段 加速阶段后期阶段 城市化率沿S型曲线变动 n2008年全市总人口268.77万人，市区人口102.81 万人，城市化率为59.8%。 n从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶 段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市 之间的相互移动为主，房价将表现优异。 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

11、 n镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升， 2008年分别达19040元和12217元，但受08年金融 危机影响，收入及消费增幅明显下降。 n镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅 呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守， 消费潜力较大，有待进一步挖掘。 消费水平消费水平镇江居民人均可支配收入逐年增加，镇江居民人均可支配收入逐年增加， 消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 1.1. 镇江市交通便利，区位优越，受

12、南京一小时都市圈辐射强，为镇江市交通便利，区位优越，受南京一小时都市圈辐射强，为“宁镇宁镇 扬扬”都市圈重要节点城市都市圈重要节点城市 ，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛 起的势头。起的势头。 2.2. 镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域，镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域， 不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。 3.3. 镇江经济与江苏其他相比，镇江镇江经济与江苏其他相比，镇江GDPGDP总量不高但增长迅猛，人均总量不高但增长迅猛，人均GDPGDP

13、 于于0404年突破年突破30003000美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年 下降，第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电下降，第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电 气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以 旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起。旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起。 4.4.镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平

14、稳 上升趋势上升趋势 ，居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消，居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消 费意识依然相对保守。费意识依然相对保守。 城市宏观背景小结：城市宏观背景小结： 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 整体市场整体市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2006年2007年2008年2009年 成交数量（幅）5050323230305858 成交面积（万）303.13303.13170.23170.23131.48131.48309.39309.39 成交金额（亿元）40.5940.5919.5119.5128

15、.9328.9375.7175.71 楼面地价（元/）1018.051018.05915.17915.171289.481289.481280.831280.83 n受之前居住用地供应量饱 和的影响，政府加强了对居 住用地供应量的控制， 07 年镇江土地出让量大幅锐减， 08年继续减少，仅131万平 米；受城市拆迁量加大的影 响，09年土地成交量有明显 回升，合计出让309.39万。 n从出让土地成交楼面地价 来看，排除09年拆迁安置房 用地的低价影响，随着土地 出让的日渐有序，镇江土地 价格呈现逐步走高的态势。 土地出让土地出让受城市拆迁量加大的影响，受城市拆迁量加大的影响，0909年土地年

16、土地 成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高 的态势。的态势。 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n从用地结构看，镇江土地 市场仍以商住用地为主，其 次为商业办公用地，以及零 星的综合用地。此外，随着 09年城市拆迁面积的扩大， 拆迁安置用地出让大幅上升。 n从各类型用地成交均价来 看，首先为商业办公用地， 均价达682.04万元/亩；其 次为商住用地，均价在100- 185万元/亩之间。其中09年 拆迁安置用地的大量出让， 在很大程度上拉低了商住用 地的成交均价。 用地结构用

17、地结构镇江土地出让同国内其他三线城市一镇江土地出让同国内其他三线城市一 致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上 升升 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n从区域结构看，土地供销 主要集中于润州区，其次为 丹徒区，京口区作为镇江的 老城区土地供销日渐减少， 且多以商办用地为主。 n从各区域土地成交均价来 看，按成交均价从高到低依 次为：京口、润州、丁卯、 丹徒及大港，其中09年润州 区受大量低价拆迁安置用地 出让的影响，成交均价明显 被拉低，实际成交均价在08 年基础上有一定幅度

18、上升。 区域结构区域结构镇江土地出让主要集中于润州及丹徒镇江土地出让主要集中于润州及丹徒 新区，京口土地出让日渐减少新区，京口土地出让日渐减少 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n09年，镇江市区商品房总 成交面积337.05万，同比 08年增长149.48%，同时商 品房供销比为0.79，供销比 首次低于1.0，供过于求的 局面有所改善。 n09年，镇江市区商品房成 交均价为4449元/，同比 增长10.6%，较08年增加 425元/，镇江住宅房价进 入稳步上涨通道。 供销情况供销情况受受0909年市区大规模拆迁影响，推动镇

19、年市区大规模拆迁影响，推动镇 江房地产市场量价齐升江房地产市场量价齐升 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商品房存量变化情况 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年2009年 商品房成交量（万）898983.6183.61133.85133.85 189.29189.29135.1135.1337.05337.05 商品房存量（万）116.72116.72 225.05225.05 293.99293.99 333.74333.74411.5411.5341.53341.53 存量可售期（年）1.311.3

20、12.692.692.202.201.761.763.053.051.011.01 n受镇江市区商品房常年供 大于求的影响，导致镇江市 区商品房存量逐年增加，至 08年商品房存量累计为 411.5万，突破400万， 至09年末商品房存量为 341.53万。 n按照09年的销售量推算， 此存量去化完毕需要一年左 右时间，按历年成交量平均 值161.32万推算，此存量 去化完毕需要两年左右。 存量分析存量分析受镇江市区商品房常年供大于求的影受镇江市区商品房常年供大于求的影 响，商品房存量依然较可观，商品房存量去化完毕响，商品房存量依然较可观，商品房存量去化完毕 需两年时间需两年时间 整体市场分析整

21、体市场分析 整体市场 土地市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 1 25 4 3 板块划分板块划分划分范围划分范围主要产品类别主要产品类别均价范围均价范围主要代表个案主要代表个案总结性描述总结性描述 京口 京口行政区域 多层、洋房、高层、别墅 6000-12000中南世纪城、江山名洲镇江人印象中的老城区 润州 润州行政区域 多层、洋房、高层、别墅 5500-12000万科项目、冠城国际老城区一部分，城市重点发展方向 丹徒 丹徒行政区域 多层、高层、别墅 3600-10000香格里拉、风景城邦脱离市区的新城 丁卯 新区行政区域 多层、高层 4000-8000永隆城市广场城

22、市向东发展的新区 大港 新区行政区域 多层、别墅 3500-7000海德公园 脱离镇江城区的新区 n镇江房地产板块根据行政区域 划分为润州、京口、丹徒、新区 （丁卯和大港）五个板块。 n其中，镇江主城区由京口和润 州的一部分构成，润州和丁卯是 城市向外扩张的两个方向。丹徒 和大港则脱离市区，独立发展。 板块划分板块划分镇江房地产板块根据行政区域划分为镇江房地产板块根据行政区域划分为 润州、京口、丹徒、丁卯和大港五个板块润州、京口、丹徒、丁卯和大港五个板块 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 板块划分板块划分 上市面积上市面积 （

23、万）（万） 销售面积销售面积 （万）（万） 供求比供求比 京口区80.1198.240.82 润州区64.0575.360.85 丹徒区84.0272.891.15 丁卯区53.3054.950.97 大港区9.7236.11 0.27 n从09年镇江市区各板块供销及 价格情况来看，京口、润州、丹 徒及丁卯板块供销较08年均有明 显改善。 n京口板块更是超越润州板块， 占据市区供销首位。 板块供销板块供销0909年镇江市区各板块量价有明显提高，年镇江市区各板块量价有明显提高， 尤其是丹徒和丁卯，体现了镇江城市正迅速向外扩张尤其是丹徒和丁卯，体现了镇江城市正迅速向外扩张 整体市场分析整体市场分析

24、 整体市场 土地市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 整体市场小结：整体市场小结： 1.1.受城市拆迁量加大的影响，受城市拆迁量加大的影响，0909年土地成交量有明显回升，同时土地价格年土地成交量有明显回升，同时土地价格 也呈现稳步走高的态势。也呈现稳步走高的态势。 2.2.镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交 价格一定幅度上升；土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出价格一定幅度上升；土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出 让日渐减少，各区土地成交均价有所上升。让日渐减少

25、，各区土地成交均价有所上升。 3.3.镇江房地产市场已进入快速发展阶段，商品住宅销量明显上升，且价格镇江房地产市场已进入快速发展阶段，商品住宅销量明显上升，且价格 提升较快。提升较快。 4.4.受受0909年市区大规模拆迁影响，大量刚需购房者入市购房，导致年市区大规模拆迁影响，大量刚需购房者入市购房，导致0909年镇江年镇江 市区商品房成交量猛增，成交均价明显走高，但受镇江市区商品房常年市区商品房成交量猛增，成交均价明显走高，但受镇江市区商品房常年 供大于求的影响，商品房存量依然较大，此存量去化完毕需两年时间。供大于求的影响，商品房存量依然较大，此存量去化完毕需两年时间。 服务创造价值 中国房

26、地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场商业市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江当地居民消费旺盛镇江当地居民消费旺盛 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n09年1-11月，镇江消费品零售总额达到440.76亿元，同比上涨18.7%； n同期批发零售贸易量达到376.07亿元，同比上涨16.5%； n同期餐饮业营业收入为59.92亿元，同比上涨了46.8%46.8%。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场发展迅速商业市场发展迅速 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 根据国外

27、权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副 中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城 市商业副中心的支持。而丁卯新区的崛起成为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足。各种社区商业 的开发也为城市提供了商业支撑。 目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港 及食品市场项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段。 镇江市各个区域商业项目价格自成体系，每个区域都有价格领导者。沿江板块目前在建筑设计及整体 规划都较好的商业步行街“金山宝地”项目均价为2.3万元/，京

28、口板块地段最好的“第一楼街”步行街 项目销售时均价为4-5万元/，而同属于京口区的山巷广场商铺售价约为1.4万/；丁卯新区板块“沃得 购物广场”引进沃尔玛主力店，目前为区域人气最旺项目，最高均价为3万元/左右，而该区域内专业化 商业，如义乌小商品城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，售价基本上在6000-10000元/。 同时在租金方面，如第一楼街，一楼门面租金高达10元/天，二楼租金约4.6元/天，三楼租金 约2.5元/天，四楼租金约1.6元/天。而地段稍次，如山巷广场，商铺租金则大约1.2-1.6元/天。 相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，约0.7-0.8元/天。 2004年以来，

29、特别是2006年至今，镇江商业房地产发展迅猛，仅07-09年上市的心商业项目总体量就 超过了百万平米；另一方面，无序发展及激烈竞争导致的空置面积也在放大，截止2008年底，全市办公 用房及商业营业用房空置面积为37.17万平方米。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 作为造城运动的作为造城运动的“副产品副产品”，镇江商业在本轮城市大，镇江商业在本轮城市大 发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经 从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的 商业体系商业体系 主中心 副中心

30、单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成 副中心 副中心 副中心 金山商圈金山商圈 大市口商圈大市口商圈 丁卯商圈丁卯商圈 火车站商圈火车站商圈 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n镇江目前处于单城市 逐步扩张为大都市的阶 段，在城市主中心继续 繁荣发展的同时，会逐 步衍生出多个副中心， 向主中心与副中心相结 合的大都市演进 n镇江市的商业中心,目 前仍以大市口商圈为主, 新商业副中心：金山商 圈、丁卯商圈基本形成， 火车站商圈也呼之欲出 大市口商圈大市口商圈 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 目前镇江市区主

31、要商业分布如下图：目前镇江市区主要商业分布如下图： 1 1梦溪广场 2 2九润商业广场 3 3“龙吟坊”商业街 4 4第一楼街步行街 5 5红豆购物广场 6 6金山宝地 7 7沃尔玛购物广场 8 8沃得购物广场 9 9欧尚广场 1010亚太五金机电城 1111义乌小商品市场 1212亿都装饰建材市场 1313中浩国际广场 1414万达广场 1515华地国际（八佰伴） 1616大润发超市 1717百富中心商业广场 1 10 11 12 2 3 4 5 6 7 9 沃尔玛商圈 1413 7 金山商圈 火车站商圈 15 16 17 大市口商圈 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析

32、典型个案 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 目前镇江市区主要商圈特征扫描：目前镇江市区主要商圈特征扫描： 商圈名称商圈名称商业等级商业等级区域范围区域范围定位定位业态组合业态组合形象功能形象功能 大市口商圈市级商业中心 区域中心：以中山路及解 放路交界的大市口为轴心， 并从大市口沿中山路到大 润发约500米的区域 高档 购物、餐饮、休闲 娱乐、零售、酒店 着重调整、提高、完善，改善现有的建筑空间， 实现商业街区立体化多功能，构筑浓厚的商业 经营环境，使之成为镇江商业购物、餐饮、文 化娱乐最繁华的商业地段和零售中心 火车站商圈 片区商业中心 (可能成为市级 商业中心） 万达

33、、中浩项目及周边高档 购物、餐饮、休闲 娱乐、零售、酒店 40万平米规模的万达广场，将给镇江带来全 新的购物体验 丁卯沃尔玛商 圈 片区商业中心 以丁卯路是为主要干道， 以学府路、丁卯桥路、谷 阳路、经十二路为主的 “两横两纵” 中低档 购物、零售、建材、 五金、小商品 “一圈、两街、五市场”，一圈以沃得市 民广场为中心的居住、商业圈；两街丁卯 桥路“汽车销售街”和纬五路“餐饮休闲街”； 五市场总投资超过21亿元、总建筑面积 超过80万平方米的汽配、建材、五金、小商 品和食品五大特色专业市场 金山商圈片区商业中心 金山宝地、沃尔玛购物中 心及周边 中高档 餐饮、休闲娱乐、 零售、酒店 依托强势

34、旅游资源，打造城市餐饮、休闲、娱 乐中心 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 边缘商圈边缘商圈 辐射商圈辐射商圈 核心商圈核心商圈 高高 档档 百货、零售百货、零售 金融、服务金融、服务 餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐 商业主题商业主题: 全方位商业服务中心全方位商业服务中心 经营模式：经营模式： 持有为主，销售为辅持有为主，销售为辅 管理费管理费+租金租金+消费返点消费返点 全市及周边全市及周边 高端消费群体高端消费群体 镇江大市口商圈镇江大市口商圈 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析

35、 典型个案 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 中中 档档 超市、零售超市、零售 餐饮、住宿餐饮、住宿 批发、物流批发、物流 商业主题：商业主题： 专业市场、区域消费中心专业市场、区域消费中心 经营模式：经营模式： 销售为主，持有为辅销售为主，持有为辅 产权销售，统一经营产权销售，统一经营 丁卯周边丁卯周边 中档消费人群中档消费人群 边缘商圈边缘商圈 辐射商圈辐射商圈 核心商圈核心商圈 沃尔玛（丁卯）商圈沃尔玛（丁卯）商圈 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江商业地产的发展历程，基本可

36、分为低速无序发展、镇江商业地产的发展历程，基本可分为低速无序发展、 快速无序发展、快速有序发展三大阶段，经过市场的快速无序发展、快速有序发展三大阶段，经过市场的 选择，镇江商业地产发展将更加趋于理性选择，镇江商业地产发展将更加趋于理性 时间时间20042004年之前年之前2004-20062004-2006年年2007-20102007-2010年年以后以后 商业特征商业特征缓慢发展 低速、无序发展，同质 化竞争激烈 快速、有序发展，市场结构 优化，出现过剩迹象（07年 以来，商业开发体量累计已 超过百万平米） 发展速度趋于平稳，布 局科学、合理，市场结 构进一步优化，改造、 升级项目数量明显

37、增加 典型个案典型个案 几无大型商业 （03年全年商业 可售面积不足2 万平米） 青年广场 沃尔玛购物中心（深国投） 梦溪广场沃德购物中心 月星国际家居城九润商业广场 九润国际装饰城 亚太五金机电城 义乌小商品市场 亿都装饰建材市场 万达商业广场 中浩国际广场 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2004年之前2004-2006年2007-2010年 基本无竞争基本无竞争同质化竞争同质化竞争全方位竞争全方位竞争 镇江商业地产的竞争环境、竞争水平也发展到新的高度镇江商业地产的竞争环境、竞争水平也发展到新的高度

38、商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 典型个案典型个案九润商业广场九润商业广场 与天桥路地块直接相接（位于天桥路地块正东侧），与天桥路地块直接相接（位于天桥路地块正东侧）， 对天桥路地块的项目定位、社区规划产生直接地影响对天桥路地块的项目定位、社区规划产生直接地影响 n九润商业广场坐落与镇江市 老城区的东南部，距离市中心 核心商圈仅2.5公里。处于老 城区与新城区连接的重要地理 节点，整个镇江东南部居民进 入市中心必经此地。 n项目总建筑面积约为

39、78600 ，其中项目商业4.5万， 住宅3.5万，项目定位为镇 江市首个家庭休闲生活娱乐中 心。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n商业部分： 1F分割销售，面积201000 平米不等，主要商业为餐饮、 品牌服饰；23F目标引入大 型生活超市，其余部分加以分 割销售；4F为规划5000平米 的电影院。 n住宅部分： 住宅项目为2幢29层的板式高 层，共规划设计374户；住宅 建筑1层架空，2-7层为50平米 左右公寓，8-29层为80-130平 米普通住宅。 n产权年限： 商业部分产权年限为50年，住

40、宅部分产权年限为70年。 n开盘情况： 项目预计2010年7、8月开盘 销售。目前，项目尚未销售， 销售价格未对外公布，招商工 作也未见成效 九润商业广场九润商业广场 商业商业1F1F 九润商业广场九润商业广场 商业商业2-3F2-3F 九润商业广场商业部分以销售为主，业态以餐饮、购九润商业广场商业部分以销售为主，业态以餐饮、购 物、娱乐为主，但整体缺乏商业主题。物、娱乐为主，但整体缺乏商业主题。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 典型个案典型个案万达广场万达广场 中国商业地产领军企业精心打造的第三代城市综合体，建中国商业地产领军企业精心打造的第三代城市综合体，建 成后将

41、颠覆镇江原有商业格局，成为城市新的商业核心成后将颠覆镇江原有商业格局，成为城市新的商业核心 五星级酒店五星级酒店 高档住宅高档住宅 购物中心购物中心 酒店式公寓酒店式公寓 万达广场万达广场 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n“镇江万达广场”位于镇 江市润州区。是万达集团在 江苏省进入的第五个城市。 项目总用地面积：219.76亩， 其中出让面积123974平方米， 合185.96亩，规划建筑面积 41万余平方米，由大型购物 中心、五星级酒店、室内外 步行街、高档住宅和酒店式 公寓组成，是镇江目前最大 的城市综合体项目。 n“镇江万达广场”的建成， 将极大的改变

42、原来镇江市区 商业中心的格局，实现镇江 商业的转型。为整个区域带 来巨大的经济效益和社会效 益。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 典型个案典型个案万达广场万达广场 解析万达第三代开发模式解析万达第三代开发模式 第一代第一代第二代第二代第三代第三代 产品种产品种 类类 纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅 选址选址 核心商圈黄金 地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、城市的新开发 区及CBD 规模规模5万15万40-80万 业态组业态组 合合 购物功能组合购物功能组合 “24小时不夜城”集成功能 组合 主力商主力商 家家 超市+家电+影 院 超市+建材+家电+ 影院 百货+

43、超市+家电+美食+影院 建筑形建筑形 态态 单个盒子式 组合式 综合体，盒子+街区+高层的 组合 案例案例 长沙、南昌、 青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成都 万达过往开发模式罗列万达过往开发模式罗列 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n万达第三代城市综合体与前两 代产品的区别在于：一是选址 从城市最核心商圈变为城市副 中心、城市的新开发区以及城 市的CBD；二是多种业态综合， 合理搭配，形态多元化，功能 上优势补充，投资收益最大化； 三是商业业态增加了休闲、餐 饮、娱乐的比重，打造“24小 时不夜城”。 n万达第三代城市综合体的优势 有：一是可以把写字楼销

44、售出 去，得到的现金流能减轻整个 项目的总投资，从而提高投资 回报率；二是酒店、商业、写 字楼综合于一体，能增加比较 效益和综合效益，创造“月光 经济效益”、24小时商圈，进 而刺激晚上消费，增加商业的 销售和酒店的入住率。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场小结：商业市场小结： 1.1.当地居民消费需求旺盛，镇江商业市场发展迅速。当地居民消费需求旺盛，镇江商业市场发展迅速。 2.2.镇江商业正经历从镇江商业正经历从“单核单核”到到“多核多核”的转变，新的商业格局逐渐明晰。的转变，新的商业格局逐渐明晰。 3.3.近几年，镇江商业市场紧密围绕城市商业规划布局，商业圈

45、点全面展开，近几年，镇江商业市场紧密围绕城市商业规划布局，商业圈点全面展开， 各层级商圈凸显其主题和功能特色。各层级商圈凸显其主题和功能特色。 4.4.以万达为代表的商业地产大鳄纷纷以万达为代表的商业地产大鳄纷纷“进场进场”，正式宣告镇江商业地产市，正式宣告镇江商业地产市 场进入新纪元。场进入新纪元。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 专业市场专业市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊 区集中式专业市场发展区集中式专业市场发展 零星门店零星门店 （发端（发端

46、门店）门店） 特定商品经营聚集区特定商品经营聚集区 （聚集（聚集某市场）某市场） 集中式商品城集中式商品城 （郊区化（郊区化商品城）商品城） 大型专业市场大型专业市场 义乌小商品城、亚太五金城、亿义乌小商品城、亚太五金城、亿 都家居城、国际工业品市场都家居城、国际工业品市场 专业市场发展历程专业市场发展历程 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 镇江国际工业 品城 义乌小商品 城 亚太五金机 电城 亿都家 居建材 城 汽车4S店 一条街 星宝汽 配城 食品城 家居 市场 钢材市场 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江亿都家居建材城，位于江苏省镇江市京口

47、区与新 区中心地带，以家居建材批发市场、小商品批发市场、 五金电器批发市场、汽摩配批发市场、沃尔玛超市为 核心的新兴大商圈内。项目总体规划占地420亩，其中 仓储、堆场用地100亩，总建筑面积30万平方米，总 投资10亿元人民币；分期滚动开发，其中一期占地面 积113亩，建筑面积12万平方米。 占地面积：420亩 建筑面积：30万平方米 总户数：4000户左右 车库/车位数：1540 容积/绿化率：1.26/16.8% 户型面积：商铺30-50、95 开盘日期：2009年10月18日（二期） 交付日期：2009.12.30 亿都家居建材城亿都家居建材城镇江第一个现代化家居建材交易镇江第一个现代

48、化家居建材交易 中心中心 项目概况 亿都家居建材城 专业市场分析专业市场分析 项目介绍 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江亿都置业有限公司是一家由温州财团组成的 股份制民营企业，资金实力雄厚；曾先后成功开 发运作了浙江华东陶瓷市场、舟山陶瓷市场、舟 山泰舟综合批发市场、山东乐陵义乌小商品市场、 上海红都陶瓷市场、昆山亿丰建材城、淮安国际 商城等大型的一级批发市场，积累了丰富的市场 策划和经营管理经验。 灯具地板门业楼梯移门衣柜橱柜吊顶 家具床上用品窗帘布艺家居饰品地毯墙纸 陶瓷卫浴五金水暖油漆涂料 木业装饰材料玻璃制品不锈钢铝型材 开发商背景 经营

49、品类及区划 销售套数销售面积(M2) 销售金额(元)销售均价(元) 186786890.395013464075769.87 经营状况 项目评述： 镇江第一个现代化家居建材交易中心，项目规模较大，经营品类较为齐全， 具有较好的集群优势。目前一、二期基本售完，去化情况良好。且招商情况 较好，已引入红星美凯龙，将极大提升项目品牌影响力，后期销售及运营情 况值得期待！ 经营方式：自持30%，其他产权销售，统一经 营，10年包租 年均10%收益+10%增值 价 格：8000(1F),5200(2F),3000(3F) 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地产策划

50、代理综合实力TOP10企业 其他建材家居其他建材家居 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 金太阳家具广场 月星家居 乐安居 跑马山家 具广场 凯迪隆家 具广场 家具建材市场概述： 1、规模有限。现在有市区家具建材市场 多不足3万平米，月星家居8万平米左右， 规模都相对较小； 2、档次较低。业态分布，内部结构混乱， 经营产品品质低下； 3、经营模式单一，受场地限制，商家形 象展示等不足。 4、由自主无序发展，向政府主导，郊区 化、规模化发展转变。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江亚太五金电器城总投资6亿元，建筑面积12万平 方米，位于镇江新商圈核心

51、位置，雄踞镇江新商圈中心 主道丁卯路、经十二路，距离镇江市中心也仅5公里， 是一个交通十分便利的五金电器交易集散地。主营精品 五金电器，并精心挑选了极具市场需求的四类业态，五 金、电器、机电、灯饰灯具，以打造专业五金电器市场 为核心的，物流输送、商务配套、餐饮娱乐等业态为补 充的，由中高档品牌与高档品牌五金电器作为主要产品 构成的，具有批发加零售功能的特色专业MALL。 占地面积： 126亩 建筑面积： 120000平方米 总户数： 2000余商铺 车库/车位数： 容积/绿化率： 20.07% 户型面积： 商铺45 开盘日期： 2009年5月9日 交付日期： 2010年2月 亚太五金电器城亚太

52、五金电器城1212万平米专业五金电器大市场万平米专业五金电器大市场 项目概况 亚太五金电器城 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 亚太团队20多年历经中国专业市场六代演变历程， 开发了浙江太平洋建材广场、苏州万兴建材广场、 嘉兴电气城、大丰欧蓓沙购物中心、四川德阳恒 大五金机电城、吴江恒大建材广场等六个专业市 场等。镇江亚太置业牵手全球五金电器巨头，依 托镇江五大五金电器产业基地，打造工、贸，内、 外贸一体化一级五金电器交易平台。 开发商背景 经营品类及区划 销售套数销售面积(M2)销售金额(元)销售均价(元) 140

53、371496.34438222852.06129.30 经营状况 项目评述： 项目核心优势及资源政府主导、产业集群。受此影响，亚太五金机电城 在开盘不到一年的情况下，取得销售过半的良好业绩。后期招商及运营情况 值得关注！ 经营方式：产权销售，统一经营， 价 格：12000(1F),8800(2F),6680(3F) 租金水平：第一年免租,第二年租金0.33元/ 天,第三年租金0.52元/天 1F 五金机电 2F 数码电器 3F 灯饰灯具 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 义乌小商品城义乌小商品城镇江大型小商品集散中心

54、镇江大型小商品集散中心 镇江义乌小商品城是镇江宏大置业有限公司打造的一家 大型小商品贸易市场，市场占地面积3.97万平方米， 建筑面积5.68万平方米，区内绿地面积1340平方米， 拥有360个机动车停车位。镇江义乌小商品城的定位就 是打造镇江首家体验式购物广场。位于镇江丁卯商业中 心的义乌小商品城，将是功能完善，业态丰富，规划先 进、品质高档，建成后将成为国内外知名品牌进入镇江 地区的贸易桥头堡、将成为永不落幕的小商品博览会、 将成为镇江地区大型小商品集散中心。 占地面积： 60亩 建筑面积： 60000平方米 总户数： 1500多户 车库/车位数： 400多 容积/绿化率： 1.43/20

55、% 户型面积： 25-50 开盘日期： 2008年11月1日 交付日期： 2009年年底 项目概况 义乌小商品城 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江宏大置业有限公司是由浙商林延快先生等人 投资兴办，在镇江地区从事商业市场开发的一家 专业公司，公司注册资本2000万，二级开发资 质。公司董事长林延快先生多年从事各类市场的 开发，先后投资兴办了安徽六安温州建材市场、 武汉东方红建材市场、杭州大世界五金城、安徽 六安国际汽车城、泰兴浙江商贸城等专业市场， 开发商背景 经营品类及区划 销售套数销售面积(M2)销售金额(元

56、)销售均价(元) 99230484.33237474210.07790.04 经营状况 经营方式：产权销售，统一经营，十年租约，一 次性返租四年，收益率30%，四年后租金另计 价 格：12000(1F),7800(2F) 租金水平： 共分A/B/C/D四个区，两层院落式商业，另有配 套服务办公楼一栋，集展示销售为一体的小商品 集散中心。 项目评述： 该项目的运作，填补了镇江集中型小商品市场的空白，将引领镇江小商品 市场向品牌化及规模化发展，同时实现了城郊商铺的价格突破，目前店铺 招租情况较好，后期经营状况值得关注！ 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地

57、产策划代理综合实力TOP10企业 TextText 需求需求产业集群产业集群 政府大力扶持政府大力扶持 供应当地及供应当地及 周边市场需求周边市场需求 利用当地利用当地 优势资源优势资源 u小商品市场小商品市场 u五金机电市场五金机电市场 u家居建材市场家居建材市场 u汽车汽车4S街区街区 u食品市场食品市场 镇江专业市场特征镇江专业市场特征专业品类特征专业品类特征 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江专业市场发展机会研究镇江专业市场发展机会研究 产业集群 供应当地及 周边市场需求 利用当地 优势资源 成功专业成功

58、专业 市场形成市场形成 要素要素 政府大力扶持打造 类型类型产业集群型产业集群型 供应当地及周边市场需求型供应当地及周边市场需求型利用当地优势资源型利用当地优势资源型政府大力扶持打造型政府大力扶持打造型 举例举例 海宁皮革城海宁皮革城服装市场（石家庄新华集贸市场）服装市场（石家庄新华集贸市场） 苏州虎丘婚沙精品城苏州虎丘婚沙精品城 无锡新世界国际纺织服装无锡新世界国际纺织服装 城城 义乌小商品批发市场义乌小商品批发市场汽车市场（亚运村汽车市场）汽车市场（亚运村汽车市场）无锡东方国际轻纺城无锡东方国际轻纺城 华强北电子市场华强北电子市场家电市场，如日照凌云家电市场家电市场，如日照凌云家电市场“买

59、全国、卖全国买全国、卖全国”的的 沈阳五爱市场（服装）沈阳五爱市场（服装） 常州湖塘国际棉纺城常州湖塘国际棉纺城 全国全国2323个特色五金机电市场个特色五金机电市场通讯、建材、家具等通讯、建材、家具等苏州国际轻纺城苏州国际轻纺城 u小商品市场小商品市场 u五金机电市场五金机电市场 u家居建材市场家居建材市场 u汽车汽车4S街区街区 u食品市场食品市场 专业市场分析专业市场分析 项目分布 机会总结 发展历程 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 1.1.镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊区集中式专业市场镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊区集中式专业市场

60、 发展发展 2.2.目前镇江专业市场沿丁卯桥路走廊，从主城区向外延伸，形成以丁卯新目前镇江专业市场沿丁卯桥路走廊，从主城区向外延伸，形成以丁卯新 区为核心的小商品市场、五金机电市场、家居建材市场、汽车区为核心的小商品市场、五金机电市场、家居建材市场、汽车4S4S街区及街区及 食品市场五大专业市场食品市场五大专业市场 ，涉及门类较为齐全，涉及门类较为齐全 3.3. 从在售的亿都家居建材城、亚太五金电器城及义乌小商品市场来看，各从在售的亿都家居建材城、亚太五金电器城及义乌小商品市场来看，各 项目销售情况较好，招商工作正在进行中，后期经营情况有待观察项目销售情况较好，招商工作正在进行中，后期经营情况