北京后勤指挥学院商业经营建议书_65页

1、1 北京后勤指挥学院商业经营建议书北京后勤指挥学院商业经营建议书 （草案）（草案） 2 3 4 报告构架 商业地产概述商业地产概述 项目概况与区域项目概况与区域 市场分析市场分析 项目项目SWOT分析分析 投资收益分析投资收益分析 运营方式分析运营方式分析 5 商业地产概述商业地产分类 社区商业社区商业 购物中心购物中心 商业综合体商业综合体 专业市场专业市场 旅游地产旅游地产 泛商业地产泛商业地产 商业地产主要类型 西郊百联购物中心证大大拇指广场南方百联购物中心正大广场 大宁国际商业广场正大广场 海宁皮革城九星建材市场 杭州西湖新天地苏州金鸡 湖 创邑老码头创邑幸福湾 6 商业地产概述核心问

2、题剖析 成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？ 招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？ 面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？ 100% 100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？ 商业如何精准定位？ 经营谁来掌控？ 如何在强势商业集团面前把握主动权？ 如何遴选合适的业态与业种群？ 7 项目概况 项目周边环境项目周边环境 路网条件路网条件 项目位于北京城市中轴线西长安街万寿路口南1.2 公里（莲花池西路与万寿路交叉口

3、）。 北京西三环和四环之间。东至西三环不到一公里。向北 经莲花西路可迅速到达。 南边的京石高速路扼进出北京的西南门户。 二、三、四环，交通极为便利。 路面交通路面交通 项目周边451、941、54、9路等多条公交线路通达市内。 轨道交通轨道交通 地铁1号线万寿路站距本项目1.2公里，轨道交通较为便 利。 另外规划中的地铁十一号线马官营站距本项目1公里。 东边紧临全国最大的客运铁路站北京西客站，巨大 的人流量为项目提供了长远的可持续的拓展空间。 8 项项 目目 位位 置置 与与 周周 边边 环环 境境 示示 意意 图图 9 区域市场分析总体特征 总体特征： 西贵之地。本项目所在区域是北京规划“西

4、部生态带”和“体 育文化区”的核心区域，有不可多得的宜居生态环境，是总后、 海军、军事医学院等军事机关干部，以及国家密码局等国家机关 的办公居住聚集区。 商业设施密集，档次不高。项目周边虽有大量各种档次消费人 群，但是整体商业档次不高处于更新换代的关键时期。如餐饮店 众多，除百福星（约1500）与大边海鲜（约1000）规模较 大外，其余餐饮店规模都很小；娱乐休闲类场所较少，规模不大， 档次不高。 处于城市化改造中，消费层次分散。本项目是成熟居住区，西 部正在进行大规模的改造。 10 区域市场分析总体特征 交通便利，道路通畅。 项目周边人口密集。项目所在区域人口密度超过丰台区和海淀 区的常住人口

5、平均密度，居民众多，另有大量待开发住宅用地， 商圈发展前景广阔。 医疗设施充足。项目周边有解放军301医院、302医院、国泰 医院、新兴医院等为项目周边提供了便利的就医条件。 农贸市场较多。项目所在区域是北京西部主要的农副产品集散 地，分布着岳各庄批发市场、京西万隆农贸市场、靓厂农副产品 批发市场等农副产品交易市场。 11 区域市场分析区域行业特征 所在区域主要行业有餐饮服务、宾馆酒店、写字楼、零售业 （商场/超市/便利店/农贸市场）、休闲娱乐、体育健身和其他 生活服务业。 12 区域市场分析区域行业特征 餐饮服务区域特征餐饮服务区域特征 中高档规模餐饮缺乏。莲花大厦对面 万寿路和靓厂路交叉口

6、是最集中的区域。 核心商圈内有上百家餐饮服务，绝大部 分都是在100左右，只有四家超过 1000（故里居湘粤菜、万寿食府、百 福星和大边海鲜）。 地区餐饮需求旺盛：项目北侧总后等 国家机关办公及居住区餐饮需求强劲、 且项目南侧附近居民小区多，常住居民 比例大，流动客流较多，因而对餐饮服 务设施形成需求。 工作客流有所改观：由于中高收入客 流较少，目前本地区的餐饮市场容量相 对有限，但伴随地区的快速发展，及项 目北部新建小区的中高端客流入住，具 有较强的发展潜力； 13 区域市场分析区域行业特征 大多数小规模的餐饮店经营状况不理 想：本地区南部由中低档消费人群由城 市化农民和外来务工人口构成，消

7、费能 力低，外餐需求较低，导致该地区小规 模餐馆经营状况不佳； 区域外来流动人口过多：由于项目南 侧处于城乡改造阶段，又是农副产品交 易中心，外来务工人员聚居在城中村， 使得地区卫生状况和治安状况较差。 14 区域市场分析区域行业特征 宾馆宾馆/酒店业区域特征：酒店业区域特征： 临近重要交通枢纽：本项目地点距离西客站 仅3公里，六里桥长途汽车站2.5公里。交通拥 堵一贯是大城市发展不可避免的难题，而本地 区交通较为舒畅； 区域板块：地处四环以内，是北京市的中心 区域，属于北京规划“西部生态带”和“体育 文化区”的核心位置，海淀区和丰台区交界处 的重要商业区。东临丰台区规划的六里桥商圈， 西临西

8、奥商圈，北临公主坟商圈，具有极强的 发展潜力。 行业竞争环境：总体来看，商圈内除总后第 一招待所外，对外经营的宾馆酒店整体层次不 高，且运营模式陈旧，整体经营状况较不理想。 15 区域市场分析区域行业特征 写字楼区域特征：写字楼区域特征： 地区需求有限：商圈内共有多栋写 字楼，其中靠近莲石路和三环的写字 楼较多，而项目商务客流较少，商务 活动薄弱。 市场空白，但市场机会薄弱：本地 区写字楼属新兴聚集区域，有较大的 发展潜力。 16 区域市场分析区域行业特征 零售业（商场零售业（商场/超市超市/便利店便利店/农贸市场）特征：农贸市场）特征： 便利店：对于这一行业的进入只有连锁便利 店的业态尚存空

9、白； 零售企业的竞争：商圈内小型的零售店都属 于大众消费的档次，还有农贸菜市场区域布店 密集，给区域居民提供了方便的日常生活消费 场所，但竞争也较激烈；但缺少大型综合式购 物。 人口密度大，消费能力层次分散。 零售业需求：该地区消费需求，大部分居民 希望增加集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的购 物中心，对便利超市也有一定的需求。 17 区域市场分析区域行业特征 休闲场所区域特征休闲场所区域特征： 本报告将KTV、洗浴休闲会所和夜总会定 义为休闲场所。 项目南部区域周边的大众休闲场所较多， 且经营较好，主要有靓厂文化娱乐中心、 金色年华娱乐城、蓝色悦人娱乐城和天府 娱乐城。 18 区域市场分析区域行

10、业特征 体育健身场所区域特征：体育健身场所区域特征： 在本项目周边缺少体育健身场 所，距本项目较远的地方有南 洋俱乐部、华宝国际俱乐部是 两家大型的健身场所，都在 5000以上，但整体经营档次 较低。其余的都在200一下。 另外万丰公园体育健身中心正 在建设中（该项目定位方向不 明，为绿隔配套项目）。 19 区域市场分析区域行业特征 其他生活服务的市场机会：其他生活服务的市场机会： 银行 本项目周边银行网点周边2公里之内 有建设银行、工商银行、中国银行等。 但均存在沿街展示面不足、体量较小、 经营状况欠佳等特征。 20 区域市场分析区域行业特征 商业底商及社区商业商业底商及社区商业 本区域底商

11、及社区商业存在 以下两大特点 存量商业经营结构极不合理， 远不能满足日常消费需求且 档次较低，不能形成联动效 应，经营状况较差。 增量商业多数多数处于招商 期，缺乏整体规划及必要的 招商手段，进展较缓慢，同 时也为本项目提供了绝佳的 市场机遇。 21 区域市场分析区域行业特征 区域潜在商业物业增量初步分析区域潜在商业物业增量初步分析 随着周边的进一步拆迁改造，大批临 时商业建筑将会拆除，将有大批大体 量商业物业及社区商业街形成，商业 物业竞争进一步加剧。 随着该地区商业环境的进一步改善， 将产生对商业铺面的市场需求； 随着北京市区域的外延，及北京商业 多核发展的趋势，本地区商业铺面的 价格将比

12、其他地产的价值具有更大的 上升空间。 22 项目SWOT分析 项目优势分析项目优势分析 交通优势是本项目发展的基础，从现状还是长远规划上看都是不可多得的 一块宝地。为发展商用物业提供了人流。 项目周边有完善的市政配套和成熟的居住氛围。周边居住区多，人口密度 大，消费人流可步行到项目。 临近西客站拓宽了项目的市场空间； 区域政府机关及中高端消费群体为本项目提供了市场空间。 23 项目SWOT分析 项目劣势分析项目劣势分析 非传统消费商圈，商业气氛整体情况较差。 项目门前停车位不足，这是商业发展的关键所在，与本项目便捷的路网交 通形成强烈的反差。 经营限制问题，项目中段不能引进大型餐饮，水平动线破

13、坏严重，影响使 用功能。 人流导入交差现象严重，项目中段商务人流与办公人流交差，共用大堂， 影响了办公环境及商业需求建议进行必要的人流导向施工。 垂直交通系统单一，不能满足裙楼三段区划方案的垂直人流导向要求。 离公主坟、西客站近。公主坟是基本成形的区域型商业中心，西客站作为 正在形成中的区域型商业中心其商圈覆盖本项目。项目在区域竞争中不宜针 锋相对，而应考虑提升和填补性定位。 24 项目SWOT分析 项目机会点分析项目机会点分析 公主坟商圈的天然缺陷。公主坟商圈是以城乡结合部的优势发展起来的， 随着城市的发展已成为城市中心区域。但是其周边军事用地较多的既成事实 使其商圈发展开始就难以形成一个圆

14、，特别是对南部的辐射力较弱。作为相 对独立的社区商业中心本项目可发挥最大辐射力。 项目周边居住人群多，但现在的商业配套发展不充分，基本停留在散乱底 商、农贸市场的阶段，商业业态发展落伍。随着项目军事单位居住区的建设， 以项目为中心的社区商业圈已基本成形。而区域内现无中等规模的现代商业。 区域内务大体量商业，而现如家乐福、乐天超市等多家连锁运营商正拟定 进入社区商业圈，抢占社区商业资源。 本项目的进入时间正合适。进入过早需承担启动市场的风险，过晚竞争会 很激烈。现在区域市场已成熟，而竞争者未进入，正是进入市场的最佳时机。 25 项目SWOT分析 项目威胁分析项目威胁分析 项目所在区域不是北京市传

15、统商务区域。因此作为较早进入者在宣传自身 的同时，还要宣传区域形象，引导客户。 本项目对面社区型商业及邻近的道乐蒙恩商务，如定位不能进行充分的市 场调研、竞争对手调查及商家资源有效配置则会产生直接的竞争。 26 价格定位价格定位 根据市场调查数据，莲花大厦周边同档次办公物 业价格22.5元/天/；商业物业（底商）价格 4.55元/天/。莲花大厦改造后是区域标志性 建筑价格可取其上限，即办公2.5元/天/，商业 5元/天/. 27 第五章第五章 项目投入产出项目投入产出 5.1主要假设和标准主要假设和标准 按现谈判整租方案为基础。 测算范围：莲花大厦综合楼。总建筑面积80000平方米。租赁期 按

16、20年计算。 1九州天昱投资开发有限公司拟整体租赁此商业楼20年。 2租金：地上建筑部分租金1.40元/平米/天，年租金为3024万 元人民币；地下建筑部分租金0.30元/平米/天，年租金为216万 元人民币。 4. 每五年递增5% 5租金半年付。 根据国家现行财税制度和价格体系进行分析。 28 成本估算成本估算 主要指经营管理成本。营业及管理费用包括人员工资、 佣金、广告费、冷暖费、管理费、工程改造费和业主租 金等。按公司项目单位面积日费用成本经验含量表 工资按0.198元/天；佣金0.192元/天；广告费用 0.014元/天；冷暖费按外供暖外供冷0.211元/天； 管理费用0.071元/天

17、；业主租金按双方签订的合同 约定。本项目的成本按公司经验值估算，考虑项目规模 效应和公司在成本管理上的优势，本项目成本可以大幅 降低。 29 项目收入和税金项目收入和税金 本项目的商业部分经营权属九州天昱，以对外租赁为主。 本项目收入来源为商业租赁收入。该项目第1年对外经营，从谨 慎的原则出发出租率按70%（未考虑半年的免租期），从第2年 开始达到正常水平85%，并一直维持在此水平。从谨慎原则出发， 出租水平为较保守的估算，根据公司经营管理优势和整体出租水 平，本项目可达到更高的出租水平。 租金水平按保守的入市价格2.34元/平方米/天估算。 营业税、城市维护建设税和教育费附加按经营收入的5.

18、5%计算， 企业所得税按25计算 30 经济评价经济评价 根据项目上述的成本收益分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，据 以判定项目的财务可行性。为了便于快速决策，现金流量进行简化计算，以上面的经 营收入和运营成本为主，以便于更直观的反映项目现金流入流出情况。由于公司在此 方面的优势，在操作层面比此模型会更优化。 通过模型进行的动态财务分析结果如下： 所得税前财务净现值（I8，N=20） NPV￥1,628万元 财务净现值大于零，在经济上是可行的 IRR=34.23% 内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的 投资回收期：3.97年 所得税后财务净现值（I8，N=20） NP

19、V￥1.054万元 财务净现值大于零，在经济上是可行的 IRR25.63% 内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的 投资回收期：4.96年 经济结论：本方案在经济上是可行的。 31 本项目对于双方在经济上都是可行的，降低运营成本和 保证出租率及租金水平是本项目的关键所在，特别注重 经营，同时应按计划协调与其他项目经营定位关系，扬 长避短、充分发挥项目自身优势，避免同质化竞争。 从动态指标来看，贴现率为8时的财务净现值为1628 万元，所得税后财务内部收益率为34.23%，大于贴现 率，说明项目可行。从敏感性分析看，本项目所能承受 的零售租金和出租率变动幅度较小，抗风险能力较弱。 因此，

20、应加强营销力度，确保计划利润的如期实现。 32 运营方式分析自营散租 商业地产运营由于行业整体水平下降原因和新项目市场培养期的影响，09年 至12年出租率将会维持在较低状态，同时，也给经营者提出较高的经营要求， 考虑 “中交”方面不是专业商业物业运营商，缺乏写字楼经营经验的因素， 进一步加剧了经营风险。 优势分析：1、收益完全获得；2、安置剩余劳动力就业；3、培养商用物业 运营团队。 劣势分析：1、缺乏商用物业专业化团队，运作经验不足；2、缺乏行业整合 专业化人才；3、缺乏客户资源；4、商用物业管理繁杂，缺乏专业物业管理 公司为项目正常运转提供标准的物业服务。 以上限制条件都使得本项目招商及后

21、期运营存在很大的威胁，收益不能按照 正常市场预期测算。距离本项目“0”距离的朝内298项目虽为专业化运营团队， 但整体水平不高，运营一年累计出租率为25%，可见此方案如具体执行需要 各方面专业化公司强有力的配合。 根据本报告分析，整体现状散租：1、价格：2.1元/平方米/天，财务净现值 NPV=￥4,8390，投资内部收益率IRR=34.75%。总体收益较低，根据故此， 我们不推荐自营方案。 33 运营方式分析整体租赁 由于新一轮经济周期致使经济疲软、内需进一步减缓，租金和由于新一轮经济周期致使经济疲软、内需进一步减缓，租金和 行业出租率下降导致写字楼整租市场低迷。商业物业运营商拓行业出租率下

22、降导致写字楼整租市场低迷。商业物业运营商拓 展速度减缓，采取观望态度，战略重心向提高现有房产经营能展速度减缓，采取观望态度，战略重心向提高现有房产经营能 力方向偏移。同时由于商业物业运营商的盈利模式是力方向偏移。同时由于商业物业运营商的盈利模式是“整分租整分租” 的差额利润，运营商进行房产经营时要承担租金水平降低、出的差额利润，运营商进行房产经营时要承担租金水平降低、出 租率下降等因素，这些因素必定导致租率下降等因素，这些因素必定导致“东四东四33号号”院落整租价院落整租价 格远远低于正常市场状态下的整租价格，经估算本项目整租市格远远低于正常市场状态下的整租价格，经估算本项目整租市 场价格区间

23、为场价格区间为600万万700万之间，租金涨幅以每三年万之间，租金涨幅以每三年5%计，则计，则 20年合作期内年合作期内600万底价，平均年租金：万底价，平均年租金：692万元。万元。 700万底价万底价 平均年租金：平均年租金：808万元。万元。800万底价平均年租金：万底价平均年租金：871.73万万 。 900万底价平均年租金万底价平均年租金 ：980.70万万 34 运营方式分析受托经营管理 受托经营方案在酒店业已广泛应用，充分结合甲方项目资源优势及乙方整合资源优势，受托经营方案在酒店业已广泛应用，充分结合甲方项目资源优势及乙方整合资源优势， 发挥发挥“1+12”的效应，双方根据各自掌

24、控的资源进行合理调配，同时最大限度的规的效应，双方根据各自掌控的资源进行合理调配，同时最大限度的规 避了因项目资源缺乏、行业操控能力不强、客户资源不能有效整合带来的写字楼发展避了因项目资源缺乏、行业操控能力不强、客户资源不能有效整合带来的写字楼发展 行业弊端，目前北京部分写字楼采用此方案，据我们长期研究跟踪，运营状况良好，行业弊端，目前北京部分写字楼采用此方案，据我们长期研究跟踪，运营状况良好， 特别是特别是08年下半年至今，根据我们数据库显示，同档次采用受托经营写字楼整体出租年下半年至今，根据我们数据库显示，同档次采用受托经营写字楼整体出租 率比自营写字楼出租率高出约率比自营写字楼出租率高出

25、约5个百分点，这与双发资源互补存在着不可分割的关系。个百分点，这与双发资源互补存在着不可分割的关系。 经过分析，在合作底价经过分析，在合作底价1.4元，出租率：第一年元，出租率：第一年30%，第二年，第二年50%，第三年开始，第三年开始75% 的前提下合作期限的前提下合作期限20年平均年收益年平均年收益865万元。本项目通过专业运营公司运作有望在第万元。本项目通过专业运营公司运作有望在第 一年达到一年达到50%出租率，第二年达到出租率，第二年达到70%出租率、第三年达到出租率、第三年达到80%以上出租率，而租金以上出租率，而租金 水平也会通过产业规划运营、客户资源整合有进一步提升，随着项目产业

26、化运作，甲水平也会通过产业规划运营、客户资源整合有进一步提升，随着项目产业化运作，甲 乙双方共享超额收益，具有良好的发展前景。乙双方共享超额收益，具有良好的发展前景。 35 小结 根据以上分析，我们建议首选受托经营管理方根据以上分析，我们建议首选受托经营管理方 案，以保证项目长期稳定发展，并享受超额收案，以保证项目长期稳定发展，并享受超额收 益。其次选择整租方案，操作过程中建议前三益。其次选择整租方案，操作过程中建议前三 年顺应市场行情采取底价策略度过写字楼市场年顺应市场行情采取底价策略度过写字楼市场 低迷期，第四年开始制定合理的递增幅度提高低迷期，第四年开始制定合理的递增幅度提高 整租价格，

27、选择行业内优秀的写字楼运营商保整租价格，选择行业内优秀的写字楼运营商保 证其有足够的能力经营好证其有足够的能力经营好“东四东四33号号”院落房院落房 产，以保证产，以保证“中交中交”方面的回款安全性。方面的回款安全性。 36 37 凯嘉国际凯嘉国际 凯嘉国际市场凯嘉国际市场 研究研究 凯嘉国际顾问凯嘉国际顾问凯嘉国际经纪凯嘉国际经纪 凯嘉国际商业凯嘉国际商业 管理管理 凯嘉国际运营凯嘉国际运营 系统管理系统管理 凯嘉国际商业凯嘉国际商业 投资投资 广告推广广告推广 提供前期市场分 析、定位、营销 策划服务 提供商业综合体 项目销售代理服 务 提供商业物业的 后期商业管理服 务 提供商业电子运

28、营系统设计实施 维护 提供商业地产项 目资产维护和投 融资服务 提供商业物业中 期顾问、招商代 理服务 38 商家服务商家服务 发展商服务发展商服务 市场研究服务 品牌推广服务 渠道建设服务 顾问服务 招商服务 运营管理服务 零售拓展服务 资产维护、投融资服务 39 凯嘉国际服务项目凯嘉国际服务项目 订立发展模式 市场调查及研究 初步市场定位 业态组合规划 租金与财务测算 规划建议 主力店招商 全面招商 商装协助/开业验收 开业筹备 建筑概念设计 方案及建筑设计规划 开发及施工计划 建筑施工设计图 建筑设计检讨 开工 项目管理及施工 竣工及交付使用 地产流程地产流程建筑设计及施工建筑设计及施工

29、 开业开业 市场研策服务市场研策服务商业顾问服务商业顾问服务 商场运营管理 1 1、 2 2、 3 3、 4 4、 5 5、 6 6、 8 8、 1111、 1414、 1616、 1818、 1919、 1 1 2 2 7 7、 9 9、 1010、 1212、 1313、 1515、 1717、 市场策划服务内容市场策划服务内容 市场调查与研究 消费力调查研究 商圈的调查与研究 未来商业供应研究 市场定位 业态组合规划 动线布局规划 租金与财务测算 规划设计建议 招商及招商顾问服务内容招商及招商顾问服务内容 主力店的招商 根据商家需求提供建筑设计参数 与设计院进行商业建筑设计检讨 针对经营

30、情况提供场推广需求 全面招商 招商现场的管理 内装协调，协助开业筹备 物业管理、商业管理的接口 商业管理服务内容商业管理服务内容 营销管理 运营管理 凯嘉国际服务内容凯嘉国际服务内容 招商管理 资产管理 3 3 商业管商业管 理服务理服务 40 各业态组合体量上限 业态组合与定位 建筑平层格局 业态平层布局 区域消费人口总量 区域消费人口结构与质量 区域消费者的消费习惯 区域消费需求 区域现有商业供应 空白的或未被很好满足的 市场空间 未来商业供应 本项目的生存空间 及发展方向 本项目的生存空间 及发展方向 消费者的意愿 主力商家反馈 项目自身优劣势及约束 社会化考虑 总体市场定位 租金确定

31、财务测算 目标消费者 目标市场 档次定位 形象定位 租金定位 市场分析市场分析 市场定位市场定位 成本核算 收益回报 风险防范 竞争性商圈的影响 单位租金 租金增长率 出租率 41 商业顾问商业顾问 招商招商商业顾问商业顾问商业运营商业运营人事、行政人事、行政 招商执行招商执行 营销营销 运营运营 招商招商 资产管理资产管理 招商方案制定招商方案制定 招商管理招商管理 其他相关事宜其他相关事宜 项目策划项目策划 商业顾问商业顾问 物业顾问物业顾问 主力店招商主力店招商 招商组织招商组织 设计顾问设计顾问 行政、人事行政、人事 业务业务 42 商业顾问商业顾问 招商招商商业顾问商业顾问商业运营商

32、业运营人事、行政人事、行政 品牌组合落位、调整品牌组合落位、调整 招商策略制定、调整招商策略制定、调整 招商推广的需求招商推广的需求 招商执行招商执行 招商资料数据更新招商资料数据更新 项目相关文件流转项目相关文件流转 项目招商管理项目招商管理 新项目拓展新项目拓展 项目研策、定位项目研策、定位 项目动线设计、修订项目动线设计、修订 店铺分割及调整店铺分割及调整 招商指导招商指导 商业基建、机电、消防设计建议商业基建、机电、消防设计建议 交通、货运建议交通、货运建议 流程、文本编制流程、文本编制 对项目相关的发文对项目相关的发文 营销营销 运营运营 招商招商 资产管理资产管理 资产管理资产管理

33、 费用管理费用管理 人员绩效人员绩效 内外部文件流转内外部文件流转 项目进程管控项目进程管控 各种数据库更新各种数据库更新 组织会议组织会议 分公司支持平台分公司支持平台 管理分公司平台管理分公司平台 配合执行集团相关工作配合执行集团相关工作 其他辅助工作其他辅助工作 招商方案制定招商方案制定 招商计划制定、调整招商计划制定、调整 租金方案制定、调整租金方案制定、调整 招商管理招商管理 其他相关事宜其他相关事宜 与甲方沟通项目商家反馈信息与甲方沟通项目商家反馈信息 开业筹备协调开业筹备协调 商装协调商装协调 项目调研项目调研 项目策划项目策划 项目评定项目评定 商业顾问商业顾问 物业顾问物业顾

34、问 制图制图 物业管理公司引进建议物业管理公司引进建议 商业管理公司引进建议商业管理公司引进建议 相关合同的修订相关合同的修订 开业筹备工作的协调开业筹备工作的协调 管理架构的搭建建议管理架构的搭建建议 ERP系统的商业需求建议系统的商业需求建议 协助进行物业费用的审核协助进行物业费用的审核 业态定位、租金测算业态定位、租金测算 主力店招商主力店招商 招商组织招商组织 设计顾问设计顾问 行政、人事行政、人事 业务业务 市场推广市场推广 促销管理促销管理 品牌管理品牌管理 消费者关系管理消费者关系管理 商户管理商户管理 租务管理租务管理 广告管理广告管理 服务管理服务管理 消费者环境优化消费者环

35、境优化 商家经营情况评估商家经营情况评估 业态优化业态优化 租户调整租户调整 再招商再招商 经营资产评估经营资产评估 重大翻新重大翻新/改建建议改建建议 市场价值评估市场价值评估 资产处置资产处置 43 商业顾问商业顾问 工工 作内容作内容 概念设计阶段概念设计阶段其他辅助工作其他辅助工作方案设计阶段方案设计阶段平面图纸设计阶段平面图纸设计阶段施工图纸设计阶段施工图纸设计阶段 项目开工至商户商项目开工至商户商 装进入阶段装进入阶段 商装进入至开业阶商装进入至开业阶 段段 辅助设计公司完 成项目的建筑结 构、交通、动线、 卫生间等土建方 面的调整。 根据项目的方案 设计及商业业态 需求提供基建、 机电、消防、弱 电、上下水、景 观等设备设施的 设计建议，并根 据设计调整进行 商业动线及店铺 划分的调整。 根据平面图纸的 设计及业态组合 提供各业态各楼 层租金坪效，品 牌组合的建议； 根据施工图纸的 调整进行各楼层 动线及店铺划分 的调整建议。 协助提供商户商 装流程建议；提 供商装相关文本 文件范本，协调 商户与商业管理 公司、物业管理 公司的交接；开 业前的其他协调 工作。 根据项目定位及 招商进展情况， 制定招商流程， 提供租赁合同范 本，提供招商策 略建议、招商推 广建议，进行店 铺分割的修订， 租金坪效