土地登记持证上岗培训理论与方法

1、土地登记持证上岗培训理论与方法1 土地确权理论与制度土地确权理论与制度 土地登记持证上岗培训理论与方法2 考试的题型和分值 n判断判断 (2(2* * 10) 10) n单选单选 (2(2* *10)10) n多选多选 (2(2* *10)10) n案例分析案例分析 (20(20* *2)2) 土地登记持证上岗培训理论与方法3 培训内容培训内容 土地登记持证上岗培训理论与方法4 新形势下我国土地权利体系新形势下我国土地权利体系 第一部分第一部分 土地权利土地权利 所有权所有权 国有国有 国家所有权国家所有权 集体所有权集体所有权 用益物权用益物权 土地承包经营权土地承包经营权 建设用地使用权建

2、设用地使用权 集体集体 宅基地使用权宅基地使用权 地役权地役权 担保物权担保物权-土地抵押权土地抵押权 划拨划拨 出让出让 租赁租赁 作价出资或入股作价出资或入股 土地登记持证上岗培训理论与方法5 l国家土地所有权国家土地所有权 l集体土地所有权集体土地所有权 l土地征收制度土地征收制度 所有权所有权(第二章,P36) 主体的特定性主体的特定性 交易的禁止性交易的禁止性 权属的稳定性权属的稳定性 权能的分离性权能的分离性 第一部分第一部分 土地登记持证上岗培训理论与方法6 n主体：主体： n客体：客体： n内容：内容： 所有权所有权 u代表单一（国务院）代表单一（国务院） u行使国家土地所有权

3、的代表可以行使国家土地所有权的代表可以 是多级的（各级人民政府及其职能是多级的（各级人民政府及其职能 部门）部门） 国家土地所有权国家土地所有权 (P41) 土地登记持证上岗培训理论与方法7 n主体：（乡主体：（乡(镇镇)农民集体、村集体、村民农民集体、村集体、村民 小组）小组） n客体：客体： n内容：内容： 具有不完全性，收益和处分权能受限制具有不完全性，收益和处分权能受限制 所有权所有权 集体土地所有权集体土地所有权 (P48) 土地登记持证上岗培训理论与方法8 n国有土地所有权与集体土地所有权的区别国有土地所有权与集体土地所有权的区别 n土地征收制度土地征收制度 n征收（公共利益、程序

4、、审批权限、补偿安置征收（公共利益、程序、审批权限、补偿安置 等）等） n征用征用 所有权所有权 土地登记持证上岗培训理论与方法9 用益物权之一用益物权之一 l国有建设用地使用权国有建设用地使用权 客体：客体：可以分层设立可以分层设立 内容：内容： 权利内容完整权利内容完整 取得：设立方式多元化（出让、划拨、租赁）取得：设立方式多元化（出让、划拨、租赁） 处分：处分： （转让、出租、互换、赠与、抵押）与地上（转让、出租、互换、赠与、抵押）与地上 物一并处分物一并处分 限制：限制： 使用期届满的处置因用途不同而有所区别使用期届满的处置因用途不同而有所区别 即在设立范围上，建设即在设立范围上，建设

5、 用地使用权可以在土地用地使用权可以在土地 的地表、地上或者的地表、地上或者 地下分别设立。地下分别设立。 建设用地使用权建设用地使用权 (P63) 土地登记持证上岗培训理论与方法10 l县级以上人民政府县级以上人民政府批准批准 20082008年年3 3号文号文除军事、社会保障性住房和特殊用地等除军事、社会保障性住房和特殊用地等 可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和 交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设 施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，施以及各类社会事业用地要积极探索

6、实行有偿使用， 对其中的经营性用地先行实行有偿使用。对其中的经营性用地先行实行有偿使用。 划拨国有建设用地使用权划拨国有建设用地使用权（P65） 用益物权之一用益物权之一 土地登记持证上岗培训理论与方法11 l县级以上人民政府县级以上人民政府批准批准 处分处分: :以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押, ,土地土地 行政主管部门依法办理抵押登记手续行政主管部门依法办理抵押登记手续, ,即视同已经具即视同已经具 有审批权限的土地部行政主管部门批准有审批权限的土地部行政主管部门批准, ,不必再另行不必再另行 办理土地使用权的抵押审批手续办理土地使用权的抵押审批手

7、续 划拨国有建设用地使用权划拨国有建设用地使用权 用益物权之一用益物权之一 土地登记持证上岗培训理论与方法12 出让国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权（P78） 出让年限：按用途出让年限：按用途 出让人：市、县人民政府国土资源行政主管部门出让人：市、县人民政府国土资源行政主管部门 出让合同内容出让合同内容（P87） 出让金：出让金：6060日内全部支付日内全部支付 用益物权之一用益物权之一 主体：境内外法人、非法人组织、自然人主体：境内外法人、非法人组织、自然人 土地登记持证上岗培训理论与方法13 物权法物权法137137条：工业、商业、旅游、娱乐和商品条：工业、商业、旅游、娱乐和商品

8、住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用 地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出 让。让。 出让国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权 取得取得-出让方式出让方式: :协议、招标、拍卖协议、招标、拍卖 最低价不得低于最低价不得低于 出让地块所在级出让地块所在级 别基准地价的别基准地价的70%70% 用益物权之一用益物权之一 处分处分 转让、出租、抵押、作价出资入股转让、出租、抵押、作价出资入股 土地登记持证上岗培训理论与方法14 主体主体 客体客体 取得取得 处分处分 限制限制 为本集体经济组织

9、成员及本集体为本集体经济组织成员及本集体 经济组织以外的单位和个人。即经济组织以外的单位和个人。即 集体经济组织成员以外的单位和集体经济组织成员以外的单位和 个人，也可以通过与集体经济组个人，也可以通过与集体经济组 织签订土地承包合同取得土地承织签订土地承包合同取得土地承 包经营权。包经营权。 土地承包经营权土地承包经营权（P121） 用益物权之二用益物权之二 土地登记持证上岗培训理论与方法15 主体主体 客体客体 取得取得 处分处分 限制限制 土地，包括农民集体所有和国家所土地，包括农民集体所有和国家所 有依法由农民集体使用的耕地、林有依法由农民集体使用的耕地、林 地、草地，以及其他依法用于

10、农业地、草地，以及其他依法用于农业 的土地，如的土地，如“四荒地四荒地” 土地承包经营权土地承包经营权 用益物权之二用益物权之二 土地登记持证上岗培训理论与方法16 主体主体 客体客体 取得取得 处分处分 限制限制 通过签订协议取得通过签订协议取得 “四荒四荒”地可以采取招标、拍卖、地可以采取招标、拍卖、 公开协商等方式承包。并可以以公开协商等方式承包。并可以以 转让、入股、抵押或者以其他方转让、入股、抵押或者以其他方 式流转。式流转。 土地承包经营权土地承包经营权 用益物权之二用益物权之二 土地登记持证上岗培训理论与方法17 主体主体 客体客体 取得取得 处分处分 限制限制 对个别农户之间承

11、包的土地小范围的对个别农户之间承包的土地小范围的 调整调整， 土地承包经营权土地承包经营权 用益物权之二用益物权之二 土地登记持证上岗培训理论与方法18 主体主体 客体客体 取得取得 处分处分 限制限制 不得擅自改变取得时设定的用途（五不准）不得擅自改变取得时设定的用途（五不准） 不得闲置耕地不得闲置耕地 土地承包经营权土地承包经营权 用益物权之二用益物权之二 土地登记持证上岗培训理论与方法19 主体：农村集体经济组织成员主体：农村集体经济组织成员 客体：农民集体所有的用于住宅的土地客体：农民集体所有的用于住宅的土地 内容：占用、使用、收益内容：占用、使用、收益 取得：无偿取得取得：无偿取得

12、限制：无期限，面积限制，数量限制限制：无期限，面积限制，数量限制 宅基地使用权宅基地使用权（P129） 用益物权之三用益物权之三 土地登记持证上岗培训理论与方法20 原有规定原有规定 新规定新规定 超面积的处理超面积的处理 一户一宅，农村村民出卖、出租住房后，一户一宅，农村村民出卖、出租住房后， 再申请宅基地的，不予批准。再申请宅基地的，不予批准。 不得超过不得超过 省、自治区、直辖市规定的标准。省、自治区、直辖市规定的标准。 宅基地使用权宅基地使用权 用益物权之三用益物权之三 限制：限制： 土地登记持证上岗培训理论与方法21 原有规定原有规定 新规定新规定 超面积的处理超面积的处理 国务院（

13、办公厅）国务院（办公厅）2828号、号、 7171号文号文 件：城镇居民不得到农村购买宅基件：城镇居民不得到农村购买宅基 地、农民住宅或（小产权房）。因地、农民住宅或（小产权房）。因 此，城市居民、外村、外乡居民已此，城市居民、外村、外乡居民已 经不具备取得农村宅基地使用权的经不具备取得农村宅基地使用权的 主体资格。主体资格。 20082008年国土资源部年国土资源部146146号文件：首号文件：首 次明确了依法继承的宅基地使用权次明确了依法继承的宅基地使用权 的合法地位。的合法地位。 宅基地使用权宅基地使用权 用益物权之三用益物权之三 限制：限制： 土地登记持证上岗培训理论与方法22 原有规

14、定原有规定 新规定新规定 超面积的处理超面积的处理 分三个不同的时间段分别处理：分三个不同的时间段分别处理： 1 119821982年年村镇建房用地管理条例村镇建房用地管理条例实实 施前可以按现有实际使用面积进行登记。施前可以按现有实际使用面积进行登记。 2 219821982年年村镇建房用地管理条例村镇建房用地管理条例实实 施起至施起至19871987年年中华人民共和国土地管理中华人民共和国土地管理 法法实施时止，超过部分处理后，可以按实施时止，超过部分处理后，可以按 实际使用面积进行登记。实际使用面积进行登记。 3 319871987年年中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 实

15、施后，按照实际批准面积进行登记。土实施后，按照实际批准面积进行登记。土 地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超 过标准的面积，待以后处理，并重新登记。过标准的面积，待以后处理，并重新登记。 宅基地使用权宅基地使用权 用益物权之三用益物权之三 限制：限制： 土地登记持证上岗培训理论与方法23 定义定义 特性特性 举例说明举例说明 与相邻权的区别与相邻权的区别 地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利， 是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己 不动产效益的权利。不动产效益的权利

16、。 地役权地役权（P140） 用益物权之四用益物权之四 土地登记持证上岗培训理论与方法24 定义定义 特性特性 举例说明举例说明 与相邻权的区别与相邻权的区别 1.1.利用他人的不动产来提高自己的利益利用他人的不动产来提高自己的利益 2.2.具有从属性：因需役地所有权、使用权具有从属性：因需役地所有权、使用权 的转移而转移的转移而转移 3.3.具有不可分性：与需役地供役地不可分具有不可分性：与需役地供役地不可分 地役权地役权 用益物权之四用益物权之四 土地登记持证上岗培训理论与方法25 定义定义 特性特性 举例说明举例说明 与相邻权的区别与相邻权的区别 甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为解决

17、本甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为解决本 场职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须场职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须 借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定， 甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通 行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上 设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲 地称为需役地。地称为需役地。 地役权地役权 用益物权之四用益物权之四 土地登记持证上岗培训理论与方法26 定义定义 特性

18、特性 举例说明举例说明 与相邻权的区别与相邻权的区别 第一、性质不同；相邻权不是一项独立的用益物第一、性质不同；相邻权不是一项独立的用益物 权，属于所有权的内容。地役权是一项独立的用权，属于所有权的内容。地役权是一项独立的用 益物权益物权 第二、适用范围不同：相邻权是相邻不动产和建第二、适用范围不同：相邻权是相邻不动产和建 筑物之间的关系，地役权的需役地和供役地可以筑物之间的关系，地役权的需役地和供役地可以 相邻也可以不相邻相邻也可以不相邻 第三、产生原则不同；相邻关系基于法律直接规第三、产生原则不同；相邻关系基于法律直接规 定而产生，是强加于相邻双方的义务，是法律要定而产生，是强加于相邻双方

19、的义务，是法律要 求一方必须为另一方提供便利。地役权是根据权求一方必须为另一方提供便利。地役权是根据权 利人自愿达成协议而产生。利人自愿达成协议而产生。 第四、对价不同：相邻权是最低需要，是无偿的，第四、对价不同：相邻权是最低需要，是无偿的， 地役权可以有偿也可以无偿地役权可以有偿也可以无偿 地役权地役权 用益物权之四用益物权之四 土地登记持证上岗培训理论与方法27 u依法律依法律 u依合同依合同 u依习惯依习惯 u依长期持续利用的事实依长期持续利用的事实 自合同生效时成立自合同生效时成立 地役权地役权 取得取得 权利义务权利义务 消失消失 用益物权之四用益物权之四 土地登记持证上岗培训理论与

20、方法28 地役权地役权 积极的权利积极的权利： 占有状态的利用：在他人土地上建设占有状态的利用：在他人土地上建设 并维修水渠，并维修水渠， 非占有状态利用：在他人土地通行非占有状态利用：在他人土地通行 消极的权利消极的权利： 禁止妨碍通风，禁止妨碍采光，禁止禁止妨碍通风，禁止妨碍采光，禁止 工程作业工程作业 义务：按合同约定利用方法利用供役地义务：按合同约定利用方法利用供役地 尽可能避免损害发生，发生损害尽可能避免损害发生，发生损害 的，应给予适当补偿。的，应给予适当补偿。 取得取得 权利义务权利义务 消失消失 用益物权之四用益物权之四 土地登记持证上岗培训理论与方法29 u需役地丧失对供役地

21、的需要需役地丧失对供役地的需要 u需役地对地役权利用不能需役地对地役权利用不能 u权利期限届满权利期限届满 u地役权人放弃权利地役权人放弃权利 u混同混同 供役地人有权解除合同（物权法供役地人有权解除合同（物权法168168条）：条）： 一是违反法律规定或合同规定，滥用地役一是违反法律规定或合同规定，滥用地役 权，二是有偿利用的地役权，约定的付款权，二是有偿利用的地役权，约定的付款 期届满后或合理期限内两次催告未支付费期届满后或合理期限内两次催告未支付费 用。用。 地役权地役权 取得取得 权利义务权利义务 消失消失 用益物权之四用益物权之四 土地登记持证上岗培训理论与方法30 担保物权担保物权

22、 土地抵押权土地抵押权（P164） 主体：接受以土地使用权作为抵押担保主体：接受以土地使用权作为抵押担保 债务清偿的债权人为土地抵押权人债务清偿的债权人为土地抵押权人 客体：法律允许抵押的土地使用权（允客体：法律允许抵押的土地使用权（允 许抵押的，禁止抵押的）许抵押的，禁止抵押的） 土地登记持证上岗培训理论与方法31 担保物权担保物权 可以抵押的土地权利可以抵押的土地权利 禁止抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得 抵押登记的优先效力抵押登记的优先效力 建筑物和其它土地附着物建筑物和其它土地附着物 建设用地使用权建设用地使用权 以招标、拍卖、公开协商等方式以招标、拍

23、卖、公开协商等方式 取得的荒地等土地承包经营权取得的荒地等土地承包经营权 生产设备、原材料、半成品、产品生产设备、原材料、半成品、产品 正在建造的建筑物、船舶、航空器等正在建造的建筑物、船舶、航空器等 交通运输工具交通运输工具 法律、行政法规未禁止抵押的财产法律、行政法规未禁止抵押的财产 土地抵押权土地抵押权（P164） 土地登记持证上岗培训理论与方法32 担保物权担保物权 可以抵押的土地权利可以抵押的土地权利 禁止抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得 抵押登记的优先效力抵押登记的优先效力 土地所有权；耕地、宅基地、自留土地所有权；耕地、宅基地、自留 地、自留山等

24、集体所有的土地使用权，地、自留山等集体所有的土地使用权， 但法律规定可以抵押的除外；但法律规定可以抵押的除外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目学校、幼儿园、医院等以公益为目 的的事业单位、社会团体的教育设施、的的事业单位、社会团体的教育设施、 医疗卫生设施和其他社会公益设施；医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的；所有权、使用权不明或者有争议的； 依法被查封、扣押、监管的。依法被查封、扣押、监管的。 土地抵押权土地抵押权（P164） 土地登记持证上岗培训理论与方法33 担保物权担保物权 禁止抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得 抵押登记的

25、优先效力抵押登记的优先效力 必须签订书面形式的抵押合同，并办必须签订书面形式的抵押合同，并办 理抵押登记。理抵押登记。 土地抵押权土地抵押权 土地登记持证上岗培训理论与方法34 担保物权担保物权 禁止抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得 抵押登记的优先效力抵押登记的优先效力 （一地多押）（一地多押） 已登记的，按登记先后顺序已登记的，按登记先后顺序 已登记的优先于未登记的；已登记的优先于未登记的； 均未进行登记的，按债权比例均未进行登记的，按债权比例 土地抵押权土地抵押权 土地登记持证上岗培训理论与方法35 新形势下我国土地权利体系新形势下我国土地权利体系 第一部

26、分第一部分 土地权利土地权利 所有权所有权 国有国有 国家所有权国家所有权 集体所有权集体所有权 用益物权用益物权 土地承包经营权土地承包经营权 建设用地使用权建设用地使用权 集体集体 宅基地使用权宅基地使用权 地役权地役权 担保物权担保物权-土地抵押权土地抵押权 划拨划拨 出让出让 租赁租赁 作价出资或入股作价出资或入股 土地登记持证上岗培训理论与方法36 回顾中国地权制度的演变过程回顾中国地权制度的演变过程( (农村、城市农村、城市) ) （一）农村土地产权制度（一）农村土地产权制度 1 1、农民土地所有制的建立、农民土地所有制的建立 2 2、农村土地集体所有制的建立、农村土地集体所有制的

27、建立 3 3、农村家庭联产承包经营责任制的建立、农村家庭联产承包经营责任制的建立 （二）城市土地产权制度（二）城市土地产权制度 1 1、城市土地国有化奠基时期（、城市土地国有化奠基时期（1949-19521949-1952） 所有权：国有和私有所有权：国有和私有 2 2、城市土地基本国有化时期（、城市土地基本国有化时期（1953-19661953-1966） “三大改造三大改造”和和“私房改造私房改造” 3 3、城市土地国有化完成时期（、城市土地国有化完成时期（1966-19821966-1982） “一大二公一大二公” 4 4、城市土地制度改革时期（、城市土地制度改革时期（1982-1982

28、-至今）至今） “有偿有限期有偿有限期” 土地登记持证上岗培训理论与方法37 第一部分第一部分 土地确权的一般原则土地确权的一般原则 1 1、城市土地国有化原则、城市土地国有化原则 2 2、国有土地所有权性质不可变更原则、国有土地所有权性质不可变更原则 3 3、尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则、尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则 4 4、有利于生产生活和社会稳定原则、有利于生产生活和社会稳定原则 土地登记持证上岗培训理论与方法38 土地所有权争议的原因分析土地所有权争议的原因分析 1 1、历史遗留与政策变迁造成的土地争议；、历史遗留与政策变迁造成的土地争议； ( (四次大

29、的土地调整：土地改革、人民公社化运动、四次大的土地调整：土地改革、人民公社化运动、 19621962年四固定、年四固定、19821982年宪法颁布后的土地确权登记年宪法颁布后的土地确权登记 工作工作) )。 2 2、现实中由于经济发展造成的新增用地的争议；、现实中由于经济发展造成的新增用地的争议； 3 3、由于地籍管理工作的落伍或失误引起的争议。、由于地籍管理工作的落伍或失误引起的争议。 土地登记持证上岗培训理论与方法39 确定土地所有权的应注意的几个问题：确定土地所有权的应注意的几个问题： （一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线

30、（二）正确划分集体之间土地所有权的界线（二）正确划分集体之间土地所有权的界线 （三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用 土地的土地权属问题土地的土地权属问题 （四）重复征收、重复划拨问题（四）重复征收、重复划拨问题 （五）界线和面积不吻合问题（五）界线和面积不吻合问题 土地登记持证上岗培训理论与方法40 土地确权的事实依据：土地确权的事实依据： （一）当事人依法达成的协议；（一）当事人依法达成的协议； （二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文（二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文 件、处理决定；件、处理决定； （三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；（三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书； （四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；（四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书； （五）生效的遗嘱；（五）生效的遗嘱； （六）法律法规规定的其他文件。（六）法律法规规定的其他文件。 土地登记持证上岗培训理论与方法41 土地确权过程中当事人拒不到现场指界的处理：土地确权过程中当事人拒不到现场指界的处理： 在调查确定土地所有权或者使用权时，当事人拒不到现在调查确定土地所有权或者使用权时，当事人拒不到现 场指界的，国土资源行政主管部门可以根据场指界的，国土资源行