第九章路线价估价法

1、不动产估价 第九章第九章 路线价估价法路线价估价法 一、一、路线价估价法概念路线价估价法概念 第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地， 设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于 该特定街道上，即得到该街道的路线价。该特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修 正率法，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种正率法，用数

2、学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种 估价方法。估价方法。 街 道 街 道 标准深度 二、二、路线价估价法的基本原理路线价估价法的基本原理 第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 替代原理和区位论替代原理和区位论 三、三、路线价估价法的基本公式路线价估价法的基本公式 第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念 宗地总价路线价深度百分率宗地面积 宗地总价路线价深度百分率宗地面积+其他条件修正额 宗地总价路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积 四、四、路线价估价法的特点与适用

3、范围路线价估价法的特点与适用范围 第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多 宗土地进行估价的场合。宗土地进行估价的场合。 仅适用于城市的估价。仅适用于城市的估价。 1、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的 评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳；的区域和城市，效果更佳； 2、需要较多的交易案例，且土地市场要规范；、需要较多的交易案例，且土地市场要规范；

4、3、能快速评估多宗土地的价格；、能快速评估多宗土地的价格； 4、精度与路线价及其修正体系密切相关。、精度与路线价及其修正体系密切相关。 城市繁华的商业街道两侧城市繁华的商业街道两侧 的土地同时需要估价的土地同时需要估价 街街 道道 五、五、路线价估价中涉及的有关概念路线价估价中涉及的有关概念 第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念 1. 1. 标准宗地：标准宗地：深度、宽度、形状深度、宽度、形状 2. 2. 标准深度：标准深度：道路对土地利用价值影响为零道路对土地利用价值影响为零 3. 3. 里地线：里地线：标准深度的连线以外的区域标准深度的连线以外的区域 4. 4. 深度指数修正

5、表：深度指数修正表：按距离道路的变化情况编制按距离道路的变化情况编制 5. 5. 路线价区段：路线价区段：宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致 一、一、路线价及其修正体系确定的基本程序路线价及其修正体系确定的基本程序 第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立 （一）划分路线价调查区段（一）划分路线价调查区段 （二）设定标准深度（二）设定标准深度 （三）收集交易案例（三）收集交易案例 （四）计算宗地价格（四）计算宗地价格 （五）划分地价区段（五）划分地价区段 （六）计算区段地价（六）计算区段地价 （七）划分地价等级（七）划分地价等

6、级 （八）编制深度修正系数表（八）编制深度修正系数表 （九）编制其他因素修正系数表（九）编制其他因素修正系数表 二、二、路线价区段划分与标准深度设定路线价区段划分与标准深度设定 第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立 路线价区段划分原则上以地价有显著差异的地点为区段界，路线价区段划分原则上以地价有显著差异的地点为区段界， 通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的 地段为一个路线价区段。地段为一个路线价区段。 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的

7、深度 的众数。的众数。 三、三、标准宗地的确定与路线价的评估标准宗地的确定与路线价的评估 第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立 （一）标准宗地的确定（一）标准宗地的确定 （二）路线价评估步骤（二）路线价评估步骤 地价实例调查地价实例调查 2. 宗地地价计算宗地地价计算 3. 宗地数据检验宗地数据检验 4. 确定地价区段确定地价区段 5. 计算区段地价计算区段地价 6. 划分地价等级划分地价等级 标准宗地：美国（宽1ft、深100ft）；日本（宽1间、深5间）；中国台湾 （宽1m、深18m）。 路线价表示：美国和台湾（货币）；日本（点数）。 四、四、深度修正系数表的编制

8、深度修正系数表的编制 第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立 （一）深度指数的含义（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表 （二）深度指数的制作思路（二）深度指数的制作思路 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an 且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、单独深度百分率、单独深度百分率 a a1 1aa2 2aa3 3aan n 2 2、累计深度百分率、累计深度百分率 a a1 1aa1 1+a+a2 2a

9、a1 1+a+a2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度百分率、平均深度百分率 n aaaaaaaa a n . . 32 2132121 1 （三）制作方法（三）制作方法 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 街 道 1 1、四三二一法则、四三二一法则 将标准深度将标准深度100ft4 等份，随着离道路等份，随着离道路 距离的增加，每一距离的增加，每一 等份的价值占路线等份的价值占路线 价的比例分别为价的比例分别为 40%，30%、20%， 10%。又称为慎格。又称为慎格 尔法则。尔法则。 临街深度 （英尺） 25507510012515

10、0175200 四三二一 法则 40%30%20%10%9%8%7%6% 单独深度 百分率 403020109876 累计深度 百分率 407090100109117124130 平均深度 百分率 16014012010087.278.070.865. 0 假设标准深度为假设标准深度为100100英尺英尺 所给深度 标准深度 累计深度指数平均深度指数 （三）制作方法（三）制作方法 %100 标准深度 所给深度 深度指数 制作思路属于累计深度指数 2 2、哈柏法、哈柏法 则则 土地的价值与其深度的平方根成正比。土地的价值与其深度的平方根成正比。 深度百分率有单独、累计和平均深度百分率三种。深度百

11、分率有单独、累计和平均深度百分率三种。 美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。 日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。 （三）制作方法（三）制作方法 3 3、其他法则、其他法则 霍夫曼法则：霍夫曼法则：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。 苏幕斯法则：前苏幕斯法则：前50英尺占英尺占72.5%，后，后50英尺占英尺占27.5%，再深，再深 50英尺占英尺占15%。 五、五、其他宗地条件修正系数表的编制其他宗地条件修正系数表的编制 第二节第二节 路线价及其修

12、正体系的确立路线价及其修正体系的确立 （1 1）宽度修正）宽度修正 （2 2）宽深比率修正）宽深比率修正 （3 3）容积率修正）容积率修正 （4 4）出让、转让年期修正）出让、转让年期修正 （5 5）朝向修正）朝向修正 （6 6）地价分配率修正）地价分配率修正 （一）计算公式（一）计算公式 宗地价格V 深度指数dv d f 路线价u 当u为单位价格时： V = u dv ( f d ) 当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u dv f dv平均深度指数 dv累计深度指数 六、六、计算各宗地土地价格计算各宗地土地价格 第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立

13、一、一、运用路线价估价法评估宗地地价的一运用路线价估价法评估宗地地价的一 般程序般程序 第三节第三节 路线价估价法的应用路线价估价法的应用 1、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价； 2、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件；、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件； 3、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数；、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数； 4、估算宗地地价。、估算宗地地价。 二、二、运用路线价估价法评估各类宗地地价的方法运用路线价估价法评估各类宗地地价的方法 第三节第三节 路线价估价法的应用路线价估价法的应用 1 1、一面临街矩

14、形土地、一面临街矩形土地 路线价2000元/m2 20m 15.24m（50英尺） V =u V =u dv dv (f(fd) d) = =20001102015.24 = = 67.06万元万元 （一）（一）临街地临街地 临街深度 临街宽度 平均深度价格修正率）深度价格修正率（采用 路线价（用单价表示） 土地价格 d f d u V dfduV v v 路线价2000元/m2 30m 路线价3000元/m2 标准深度20m 15m 15m 所给深度 标准深度 累计深度指数米处的平均深度指数15%120 15 20 %20%30%40 2 /3000 2 %1202000%1203000 m

15、元宗地单价 2 2、前后两面临街矩形、前后两面临街矩形 地地 重叠价值估价法重叠价值估价法 u0 u1 d d0 d1 10 10 1 1 10 0 0 ddd d uu u d d uu u d （高价街）（高价街） （低价街）（低价街） d UU U d d d U d d U ddfdUdfdUV v v vv 10 0 0 1 0 0 0100 1 0 10 全部影响深度 后街深度价格修正率 后街路线价 前街影响深度 前街深度价格修正率 前街路线价 ）（ 后街影响深度=全部深度-前街影响深度 150英尺 100英尺 20000元/英尺 10000元/英尺 d0 d1 英尺 英尺 501

16、00150 100150 1000020000 20000 01 10 0 0 ddd d uu u d dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70% V=u0dv0f+u1dv1f =20000100%100+1000070%50 =235万元 A B u0 u1 V单=u0dv0+u1dv1t t旁街影响加价率 （二）（二）路角地路角地 旁街深度价格修正率 旁街路线价 旁街影响加价率 正街深度价格修正率 正街路线价 1 0 10 1 0 10 )()( v v vv d U t d U dftdUdUV 路角地的地价除依路角地的地价除依 正街的临街深度按

17、正街的临街深度按 临街深度指数计算临街深度指数计算 单价后，并斟酌加单价后，并斟酌加 计旁街地价，加计计旁街地价，加计 的方法以纵横临街的方法以纵横临街 地的交叉点起每地的交叉点起每 4.5m为一级距离，为一级距离， 依序按下列成数予依序按下列成数予 以加成以加成 u A BC f d df 2 1 hdvuABC土地价格三角形 h三角形土地修正率 三角形土地价格修正率 ）（ h dfhdUV v 2 （三）三角形土地（三）三角形土地 （四）袋地和其他土地（先划分成矩形、三角（四）袋地和其他土地（先划分成矩形、三角 形，再相加减。）形，再相加减。） A BCD ABC土地价格=ABD土地价格A

18、CD土地价格 AB CD EF GH 梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格 临街地：临街地：7种情况种情况 临街地深度未达里地线者临街地深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；，按深度指数表和基本公式计算； 平行四边形平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；的宗地：以其高度为临街深度； 梯形宗地梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；分两种情况：平行的、垂直的； 正三角形正三角形的宗地：以其高度的的宗地：以其高度的1/2为临街深度；为临街深度； 逆三角形逆三角形的宗地：比照袋地计算；的宗地：比照袋地计算； 街廓纵深在街廓纵深在36M以下者以下者：以中间线分前后两部分计算；：以中间线分前后两部分计算； 宗地深度