铭星房地产开发有限公司组织架构及岗位职责

1、苏州融邦房地产开发有限公司信息调查报告09投资与理财 郑吉鑫一、公司简介：苏州融邦房地产开发有限公司是上海和融投资发展有限公司于2003年7月在苏州投资设立的具有二级开发资质的专业从事房地产开发与经营的企业，注册资本11000万元。公司自成立以来，坚持秉承和融企业“天地人和、融会贯通”的企业宗旨，致力开发高品质、高品位品牌地产项目，全心全意打造社会信赖和百姓满意的精品工程。 苏州融邦立足于苏州平江新城，经过六年的潜心发展，完成了汇翠花园、风情商业街、美地花园等系列住宅、商业项目，总建筑面积达35万平方米，一个超大规模的美丽社区呈现在平江新城这个美丽的热土上，成为了平江新城一道靓丽的风景线。 苏

2、州汇翠花园项目是政府大型动迁安置项目，平江新城区重点建设项目之一，项目东靠江星路，南抵城北公路，交通便捷。项目总建筑面积达24万平方米，于2004年7月份开始开工，分三期开发，2007年12月份竣工交付，是一个多层为业态的高绿化率、低容积率的超大型、高品质的美丽住宅小区。社区周边有虎丘实验小学、虎丘实验中学及幼儿园作为辅助配套。 风情商业街项目是平江新城的商业配套项目，总建筑面积10000平方米，于2006年4月开工，2007年4月竣工交付。该项目对面即是平江区政府办公楼，该商业街引入了餐饮、洗浴、办公文具、生活超市等综合性商业服务，为平江新城居民创造了便利的生活环境。 美地花园项目总建筑面积

3、110000平方米，是以小高层、高层为主的高档商品住宅项目，于2007年8月开工，2009年6月竣工交付。该项目在首次开盘即创下了半日销售成交300余套的骄人业绩。该项目引入了澳州景观设计，超大栋距，创造了现代园林式的和谐居往环境。美地花园项目，极大程度提升了和融品牌在苏州的知名度。 经过六年的精耕细作，苏州融邦赢得了客户、合作伙伴的信任，获得了一系列荣誉，获得了“aaa级重合同、守信用企业”、“2006年度平江区先进企业”、“2007年度平江区明星企业”、 “2007年度苏州市房地产开发企业综合实力20强”等多项荣誉。 苏州融邦以“以人为本”为人才理念，培养了一支年轻化、知识化、专业化的管理

4、团队，积累了丰富的房地产开发经验，其综合实力、社会信誉和核心竞争力不断提升，将成为苏州地产界一颗耀眼的明星。二、楼盘简介：1、项目介绍和融优山美地公馆地处园区湖西cbd，位于苏州工业园区文萃路以东、葑南街以南、通园路以西、独墅湖大道以北范围内。项目总投资约7亿元人民币，占地面积42587.45平方米、规划建筑面积约63516.24平方米，绿地率约44%，是和融集团公园系高端产品，它将美国优山美地公园的生态绿韵，融合经典的欧式建筑，成为苏州城区最为珍稀的建筑资源；线条流畅的欧式高层，简约立面，彰显城市精品价值。 2、项目配套中小学：苏州附中、园区一中综合商场：东环世纪广场（家乐福）、欧尚、奥特来

5、斯、印像城、天虹百货幼稚园 银行：中行、农行、工行、建行等邮局 医院：苏大附医院其他便利店3、交通状况26路42路52路等公交到娄葑镇政府站下，轻轨三号线，根据规划，距离本案最近的站点约200米4、建材装修框架结构，天燃气 5、楼层状况11栋3层低层联排住宅，4栋11层小高层，3栋18层高层 6、车位停车位:约500多个7、相关信息1) 占地面积:42587平方米 2) 建筑面积:63516平方米 3) 绿 化 率 :35%4) 容 积 率:1.505) 开工时间:2011-06-016) 竣工时间:2011-06-307) 开发商:苏州融邦房地产开发有限公司8) 投资商:和融控股集团9) 物

6、业管理公司:广州中奥物业10) 物业顾问公司:广州中奥物业11) 建筑单位:南通四建集团12) 代理商:博思堂有限公司13) 景观设计单位:广东棕榈14) 建筑设计单位:美国hoop建筑咨询（上海）有限公司15) 按揭银行:中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行16) 产权年限:70年17) 户 数:总户数468户 当期户数468户三、公司组织结构总经办营销管理中心工程管理中心拓展中心产品研发中心拆迁部拓展部研发部设计部开发部销售部市场部审算部维修部采购部工程部组织关系董事会 总经理开发部副总总工工程部副总拓展部副总市场部经理销售部经理开发部经理研发部经理设计部经理工程部经理维修部

7、经理采购部经理审算部经理拆迁部经理拓展部经理部门职责(一) 总经办1. 组织公司经营项目的现状及前景调研，撰写调研报告供总经理决策参考。2. 组织审议、审订公司中、长期发展规划，经总经理审核、董事会审批后负责部署实施。3. 组织审议、审订公司年、季、月度经营计划，经总经理审批后负责部署实施。4. 监督、协调各职能部门对公司经营计划的执行。5. 对各部门经营计划完成情况进行考核，并报总经理审批。6. 汇集营销、拆迁、工程、招商、财务、人事等公司内部信息，并组织进行综合分析，提取重要信息供各级管理人员参考。7. 根据公司业务发展需要以及公司目前状况，进行人力资源管理，以适应公司发展需要。（二）营销

8、管理中心1. 内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作2. 协调管理市场及开发部办理工程项目立项审批：用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续。3. 协调管理市场部及销售部选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。4. 协调管理工程技术部完成设计规划5. 负责内部立项后，项目部成立前向经理办公会汇报项目进展和结果。6. 负责配合外部销售公司、市场开发部营销工作中对工程的要求7. 负责协调管理工程现场的销售工作8. 负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。一）、市场部1. 负责公司市场研究工作。2. 及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。并确保信息的有效性。3. 组织项

9、目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告。4. 负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。5. 负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张。6. 组织项目营销推广的执行工作。7. 确定开发项目售楼中心的位置以及根据项目定位提出售楼中心的装修布置方案。8. 项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。9. 负责确定项目营销方案的制定与配合实施。10. 监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核项目部提出的修改建议。11. 配合

10、销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案。12. 配合项目部完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司。13. 负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。14. 负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。二）、销售部1. 负责办理开发项目的商品房预售许可证。2. 负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行。3. 负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；根据市场部制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展。4. 负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评

11、估及考核。5. 负责组织客户接待、合同签订等销售活动。并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、并进行管理工作。6. 负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作。7. 根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用。8. 办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续。9. 参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。三）、开发部项目开发事务1. 及时收集本市及省内地、州、市的地块供应信息，每季度提出地块供应市场动态分析报告。2. 有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项

12、目的储备工作。3. 组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。4. 根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。5. 对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。6. 负责协助销售研发部开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。7. 协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。8. 参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。9. 负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。项目报建事务1. 负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划

13、，负责办理方案的报批手续。2. 负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作。3. 申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。4. 办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。5. 与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。6. 负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。7. 组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。8. 申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。9. 与水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签订施工合同

14、，协调进场施工。10. 配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续。11. 处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。（三）产品研发中心一）、研发部1. 负责组织开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路等作为决策依据之一。2. 负责组织项目建筑策划等项目开发的前期规划工作，提出项目总体开发策略。3. 负责组织概念规划设计，提出项目开发的具体实施步骤，并组织相关部门讨论。4. 负责拟定项目设计任务书，并组织项目的总体规划、单体建筑、环境景观的设计，并主持方案评审。5. 对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。6. 负责组织编制项目建设施工组织

15、总设计，审批各工程项目施工组织设计方案。7. 协调各专业的设计工作，组织提供设计单位所需的项目开发相关资料。8. 负责项目室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、确定工作，密切与开发部合约预算组配合。9. 参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。10. 负责公司产品研发、新材料、新技术的运用等事务。11. 收编并保管工程项目的全部技术档案。二）、设计部1. 负责开发项目的工程设计工作。2. 负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托。3. 负责配合项目规划方案招标和评选工作。4. 负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部进行施工图设计。5. 在施工过程中根据具体情况与设计方协调设计变更的组织

16、工作。（三）工程管理中心1. 负责可行性研究中的工程管理和技术管理工作，配合市场营销部完成可行性研究。2. 负责公司的开发项目中的工程技术支持。3. 负责选择、管理工程技术人员进入项目部，并提供专业标准和支持。4. 负责组织对项目部的共性问题、专项难点技术、重大技术问题进行研究。5. 组织开发项目的工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标手续一）、工程部1. 负责主持项目地勘、施工、监理及其他单位的招投标工作。2. 负责根据确定的设计方案组织项目各分项工程的施工图设计工作，并组织相关的图纸评审工作。3. 负责严格控制工程预算、结算、决算的审核报批手续，合理使用财力、物力、发挥经济效益。

17、4. 全面负责工程开工前的准备及审查工作，制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。5. 组织开发项目水电气管网、单位工程的施工图、项目内部市政工程图设计。6. 根据销售研发部提出的装修方案、组织进行项目售楼中心装修施工图设计，并组织具体的施工实施管理。7. 负责主持项目给排水、供电、煤气、消防、弱电以及其他系统管网的施工图的设计及评审。8. 负责工程施工阶段的质量、进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。9. 负责管理施工单位并协调施工现场相关合作单位之间的关系，做好材料、设备、人员的管理工作。10. 负责工程质量检查及工程验收 、工程量增减签证、竣工验收工作，

18、及时解决施工中的各种问题，需要设计变更的提请研发部门落实设计院变更。11. 审查施工单位的进度情况，并对进度款支付提出书面意见，并安排专人负责进度款的拨付协调工作。12. 收集并整理好施工过程中的文件、图纸等资料并做好归档工作。13. 负责主持工程竣工验收及移交的相关工作，并会同有关部门及时办理客户入住手续。14. 协助开发部进行项目备案手续的办理工作。二）、合约审算部1. 参与公司开发项目的招投标工作。2. 负责协助相关部门业务合同的谈判、编制等工作，审查各部门拟定的合同，并按程序上报审批。3. 负责审核各类经济合同，并组织管理质量评审、目标评估、进度考评。4. 建立合同台帐，负责做好公司工

19、程类合同的传递、归档、保存工作。5. 在合同执行过程中，依据各部门提交实际完成情况按程序审批各阶段付款，认真实施。6. 负责全部合同、协议、招投标文件、预算书的登记分类存档工作。7. 参与项目可行性研究，工程项目投资策划等工作，从经济性角度提出项目可行性决策依据。8. 参与项目各阶段方案的评审工作，根据项目的各种拟选方案拟定项目投资概预算，就方案的经济性提出可行性意见。9. 主持项目预决算书的编制，并对工程施工到竣工验收全过程适时进行预决算工作。10. 组织编制项目的投资预算及控制投资成本地，并协助财务部进行项目开发的成本控制等事务。11. 负责配合工程部审核施工单位提交的进度完成情况，进行项

20、目进度款的审核，协助财务部审议工程付款情况。12. 负责做好所有工程预决算相关资料的收集、归档、保存工作。13. 参与工程验收。三）、采购部1. 负责公司的招标采购2. 负责标底的编制、审核工作3. 配合招标小组完成大宗工程材料和设备的采购4. 及时收集整理与项目开发建设相关的施工工艺、新技术、新产品以及各种建筑装饰材料的相关信息为公司产品研发提供信息支持。5. 负责根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。6. 负责根据项目工程进度对所需建筑、装饰材料的价格进行询价、审核，并负责对公司采购的材料进行谈判工作。7. 负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购工作。8. 对采购进场的材料按规范进行抽验等工作，不符合要求的须督促供货商进行退换等手续。四）、维修部1. 组织本部门人员配合工程部进行设备试运行。2. 负责组织对公司开发项目在保修期内的零星维修事务。3. 负责公司办公区域建筑物以及附属设施的维修组织与实施（四）拓展中心一）、拓展部1. 负责公司投资发展开发项目投资2. 论证关于项目投资的初步方案并向董事会提交项目投资收益研究报告3. 负责组织开发项目完成后的投资分析工作，并负责投资收益部分的测算工作4. 参加项目投资合资、合作谈判，协调配合有关中介机构开展项目投资专业支持工作5. 负责公司投资发展其他新增投资6. 负责投资、合作的项目的资料收集、