易居正商耿庄城中村项目发展策略汇报

1、正商耿庄城中村改造项目正商耿庄城中村改造项目 发展策略提报发展策略提报 易居（中国）正商耿庄项目组易居（中国）正商耿庄项目组 谨呈：谨呈： 河南正商置业有限公司河南正商置业有限公司 东南板块发展东南板块发展 正商板块运动启示正商板块运动启示 项目价值分析项目价值分析 区域竞争分析区域竞争分析 郑州房地产大势郑州房地产大势 项目定位项目定位 KPI体系体系 物业发展建议物业发展建议 营销战略营销战略 解读耿庄城中村改造项目解读耿庄城中村改造项目 继继“金色港湾、花都港湾、蔚蓝港湾金色港湾、花都港湾、蔚蓝港湾”等等“港湾系港湾系” 产品产品一次升级之旅一次升级之旅！ 品牌升级：从品质地产向精品地产

2、的转型品牌升级：从品质地产向精品地产的转型 战略升级：正商郑州大东南板块战略的桥头堡战略升级：正商郑州大东南板块战略的桥头堡 产品升级：打造环线内稀缺低密度产品标杆产品升级：打造环线内稀缺低密度产品标杆 东南板块发展东南板块发展 正商板块运动启示正商板块运动启示 项目价值分析项目价值分析 区域竞争分析区域竞争分析 郑州房地产大势郑州房地产大势 项目定位项目定位 KPI体系体系 物业发展建议物业发展建议 营销战略营销战略 七 里 河 文 化 长 廊 运河 新区 本案本案 七里河文化长廊七里河文化长廊 p 十七里河定位为给城市居民提供休闲娱 乐、游览观光的城市河流。 p 十八里河定位为展现地域特色

3、，融入丰 厚历史文化城市河流。 运河新区运河新区 p 是我市西南经济板块上的一颗璀璨的明 珠。 p 北起南三环、南至新郑、西起绕城公路、 西南连郑尧高速引线、西北接新郑路、 东至管城，总面积约28平方公里。 p 由“三纵”（京广路、大学南路、嵩山 南路）、“三横”（南三环、南水北调 运河、南四环）所围合12平方公里的运 河新区核心区将是郑州西南部未来发展 的一个重要空间。 东南板块发展东南板块发展 “七里河文化长廊七里河文化长廊”和和“运河新区运河新区”等城市规划的提等城市规划的提 出，为区域发展描绘较好的生态环境支持！出，为区域发展描绘较好的生态环境支持！ 东南板块发展东南板块发展 未来城市

4、南北轴核心地带，未来城市南北轴核心地带，“东扩南起东扩南起”已拉开新一轮已拉开新一轮 造城序幕，城南中央生活区未来造城序幕，城南中央生活区未来1 12 2年呼之欲出年呼之欲出 启示 东南居住区主要承接在即，区域价值大有可为；耿庄项目东接七里河运河公园， 西接市政主干道紫荆山路及地铁2号线，优越的自然资源和地铁物业将为项目 打造精品奠定基础。 东扩南起：东扩南起： 郑东新区年度投资410亿元，开发建设面积20平方公里。目前土地稀 缺、急剧饱和。北区由于受到黄河湿地影响被限制建设。 南区相对其他区域土地资源丰富，东南板块处于一心、一带、一轴的 交汇地带，潜力巨大。郑州市90%郊县在西南，规划未来较

5、长时间内 会以南区发展为重点，努力在南区土地上再造一座国际化的新城。 东南板块发展东南板块发展 正商板块运动启示正商板块运动启示 项目价值分析项目价值分析 区域竞争分析区域竞争分析 郑州房地产大势郑州房地产大势 项目定位项目定位 KPI体系体系 物业发展建议物业发展建议 营销战略营销战略 区域竞争分析区域竞争分析 主力产品线主力产品线以二房为主，表现出明显的以二房为主，表现出明显的“年轻化年轻化”置业特置业特 征，一房出现明显的供大于求现象，四房及复式等产品市场征，一房出现明显的供大于求现象，四房及复式等产品市场 需求不足，成为滞销产品需求不足，成为滞销产品 一房市场集中35-50 两房市场集

6、中70-90 三房市场集中80-120 四房（复试）市场多为150以 上大户 产品分析产品分析区域产品附加值存在区域产品附加值存在“错层、入户花园、露错层、入户花园、露 台台”空白点，空白点，“功能性功能性” ” 创新的产品更能赢得市场。创新的产品更能赢得市场。 项目名称 平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台 橄榄城 幸福港湾 蓝钻 新蓝钻 橡树玫瑰城 美景鸿城 亚星城市山水 中原新城 升龙国际中心 美林河畔 区域竞争分析区域竞争分析 区域产品在配套方面空白点较少，新项目必须需先达到区区域产品在配套方面空白点较少，新项目必须需先达到区 域平均水平。域平均水平。 项目

7、名称双气地暖新风系统水系水景特色树种社区标志休闲设施老人活动设施儿童活动设施 橄榄城 幸福港湾 蓝钻 新蓝钻 橡树玫瑰城 美景鸿城 亚星城市山 水 中原新城 升龙国际中心 美林河畔 区域竞争分析区域竞争分析 物业类别： 住宅、写字楼 商业 项目特色 ：国际化社区 建筑类别 ：多 层 小高层 高 层 占地面积：1594亩 建筑面积：135万平方米 地址：南三环与石柱路交汇处 环线内唯一低密度、多层花园洋环线内唯一低密度、多层花园洋 房式社区房式社区 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究- -橄榄城橄榄城 75.29两室两厅一卫 33.12一室一厅 户型设置分配均匀，多层布局，落地平

8、开窗，采光通风好，版式设计。 项目推盘策略采用大小户型结合方式推出，避免客户比较中举棋不定，适用不 同客户的需求。 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究橄榄城橄榄城 来源：来源： 大范围集中在项目周边的专业市场 外，对金水、 中原、管城有零散辐 射。 仍然以城市西南区域为核心区域。 市中心区域的移植度不高。 新密新密 耿庄耿庄 客户职业客户职业 私营业主是主力客群，其中以项目周边专业 市场为主。 周边市场有：京广路鞋城、冯庄路茶叶 市场、中陆物流广场、 万客来、摩配城 。 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究橄榄城橄榄城 物业类别：住宅、商 铺 建筑类别：高 层、小

9、高层、多层 均价：4800 总户数：2607（累计推案） 客群：周边改善需求、市区内低收 入刚性需求 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究橡树玫瑰城橡树玫瑰城 房型套数比例 一房30-5037614.42% 合计376100.00% 二房 50-70118345.38% 70-9014712.43% 90-11093078.61% 合计1068.96% 三房 130-1501044840.20% 90-11031530.06% 110-130403.82% 70-9037936.16% 合计31429.96% 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究橡树玫瑰城橡树玫瑰城

10、 89全明三房 布局紧凑、89三房全明，并且配备 飘窗和露台 126全明三房 布局较为紧凑，面积利用率高； 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究橡树玫瑰城橡树玫瑰城 物业类别：住宅、写字楼、商铺 建筑类别：高层 均价：4800元/平 客群：周边改善需求、市区内低收入刚性需求 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究美景鸿城美景鸿城 120三房变四房（西边 户） 81两房变三房（南 户） 赠送面积 赠送面积 卫生间暗 间 （可引导） 卫生间暗间 （可引导） 区域竞争分析区域竞争分析 典型个案研究典型个案研究美景鸿城美景鸿城 东南板块发展东南板块发展 正商板块运动启示正商板

11、块运动启示 项目价值分析项目价值分析 区域竞争分析区域竞争分析 郑州房地产大势郑州房地产大势 项目定位项目定位 KPI体系体系 物业发展建议物业发展建议 营销战略营销战略 未来未来东南板块的核心，东接郑东新区，南连运河新区和东南板块的核心，东接郑东新区，南连运河新区和 航空物流港，临近南三环，地理位置具有强烈的地域标航空物流港，临近南三环，地理位置具有强烈的地域标 识性和辐射力。识性和辐射力。 南区处于一心地带，潜力巨大。市政配套将会不 断完善，城市化进程必将吸引更多的周边地市人 口落户郑州，90%的郊县在郑州西南，南区是郊 县移民入郑首选。 管城区在南三环路以北、商岗东路以东建设片级商业服

12、务中心，远期进一步发展体育设施，形成城市级体育文 化中心；三环路以南地区，改造金岱工业园区，提高土 地的利用率，建设高密度住宅区； 紫 荆 山 路 南三环 东 环 郑东新区 运河新区 块块价值分析块块价值分析 扼守郑州东南，紧邻地铁，地铁、扼守郑州东南，紧邻地铁，地铁、BRTBRT快速公交构成快速公交构成 立体交通、瞬间即可通达全城。立体交通、瞬间即可通达全城。 p 东南区为郑州以南地市客源进入郑州的必经 之地。 p 交通网络优化，城边村改造，基础设施、公 共服务设施的配套与共建共享，生态环境保 护与营造，构建可持续发展的城市边缘区。 京珠高速、107国道、机场高速，郑石高速、 均与航海路汇合

13、，直通全省。 p 客运总站、 BRT以及未来的地铁5号线，都 将为项目所在的区域带来巨大的人流量 地块价值分析地块价值分析 p 十八里河镇总体规划，旨在通过规划将规划 区域打造成为河南省实施城乡统筹发展的先 导区和示范区。 N11 占地55.67亩，原规划教育 用地，与N5互换后，同N4 一样，品质较高 N7 占地52.72亩，距气象塔不 足1000米，恐受气象塔的 限高的制约 N9 占地45.4亩，临近南三环 与中州大道十字交叉口， 是展示项目形象的最佳位 置，相邻气象站，3.8容积 率利用较低 N8 占地55.74亩，临主干道、 存在噪音污染 N10 占地29.4亩，临主干道南 三环，又与

14、社区隔主干道 紫荆山路，建议原计划用 途不变 项目教育、商业、安置房等硬性指标的实现结合地块规模项目教育、商业、安置房等硬性指标的实现结合地块规模 分地块价值分析分地块价值分析 东南板块发展东南板块发展 正商板块运动启示正商板块运动启示 项目价值分析项目价值分析 区域竞争分析区域竞争分析 郑州房地产大势郑州房地产大势 项目定位项目定位 KPI体系体系 项目物业发展建议项目物业发展建议 项目定位项目定位 水岸水岸 生态生态 低密度低密度 品质社区品质社区 用最好的资源、板块最先进的居住规划理念全用最好的资源、板块最先进的居住规划理念全 力打造市场上最优秀的水岸精品社区力打造市场上最优秀的水岸精品

15、社区 市场定位市场定位 水岸生态，中央生活水岸生态，中央生活 形象定位形象定位 南区一种全新的生活空间南区一种全新的生活空间 独特的设计理念独特的设计理念 精致创新的产品精致创新的产品 时尚氛围的营造时尚氛围的营造 人性化人性化/个性化的服务个性化的服务 趣味生活的体验趣味生活的体验 在产品上的表现方式在产品上的表现方式 独特独特 精致精致 时尚时尚 趣味趣味 量身度做量身度做 产品定位产品定位 东南板块发展东南板块发展 正商板块运动启示正商板块运动启示 项目价值分析项目价值分析 区域竞争分析区域竞争分析 郑州房地产大势郑州房地产大势 项目定位项目定位 KPI体系体系 项目物业发展建议项目物业

16、发展建议 营销战略营销战略 公寓楼公寓楼 （N1） 高密度品质组团高密度品质组团 （N3、N4、N11） 安置房组团安置房组团 （N6、N8、N10） 住宅总体布局住宅总体布局依托运河景观带，按气象站和高压走廊依托运河景观带，按气象站和高压走廊 的限制条件可划分为低密度品质组团、高密度品质组团、的限制条件可划分为低密度品质组团、高密度品质组团、 安置房组团和公寓楼四种品质安置房组团和公寓楼四种品质 中、低密度品质中、低密度品质 组团（组团（N7、N9） 低密度效果图 物业发展建议物业发展建议 q配合用地边界，建议局部通过旋转、错位的 设计，令项目地块得以充分利用； q整体布局以坐北朝南行列式布

17、局为主；但局 部可有一些变化。如：错落型的布局，局部 增加一些点式的布局等，使居住空间的归属 感更强； 组团内平面布局形态组团内平面布局形态 物业发展建议物业发展建议 商业总体布局商业总体布局N2N2地块设置集中商业，业态发展考虑地块设置集中商业，业态发展考虑 中型超市和会所配套服务设施，增加产品品质，沿魏庄中型超市和会所配套服务设施，增加产品品质，沿魏庄 西街建特色商业一条街，贯穿项目整体形象西街建特色商业一条街，贯穿项目整体形象 集中商业效果图 商业街效果图 临干道双层商铺临干道双层商铺 社区商业街（社区商业街（2F） 4F集中商业集中商业 物业发展建议物业发展建议 医疗医疗 中、小学中、

18、小学 （N5） 会所会所 配套总体规划配套总体规划社区配套整合市政中小学、医院、运河公社区配套整合市政中小学、医院、运河公 园，尽可能提高其品牌效应，并和会所功能、特色商业街一园，尽可能提高其品牌效应，并和会所功能、特色商业街一 起打造专属业主的私人领地。起打造专属业主的私人领地。 停车场停车场 N2 物业发展建议物业发展建议 典雅主义典雅主义 物业发展建议物业发展建议 顺应发展，体现都市形象顺应发展，体现都市形象 吻合目标客户需求吻合目标客户需求 成本角度考虑，控制成本成本角度考虑，控制成本 本案：简约主义风格本案：简约主义风格 建筑风格建筑风格 特别做法：特别做法： 通过大胆的色块的运用，

19、增强项目的昭示性及通过大胆的色块的运用，增强项目的昭示性及 差异化、个性化，突显项目的品质感、价值感。差异化、个性化，突显项目的品质感、价值感。 物业发展建议物业发展建议 外立面外立面 产品产品创新创新“N+1”户型户型 入户花园和内阳台由早期提供过渡、休闲空间的功能入户花园和内阳台由早期提供过渡、休闲空间的功能 物业发展建议物业发展建议 双层高阳台 建筑细部效果图建筑细部效果图 建筑细部效果图建筑细部效果图 双层高阳台 产品创新产品创新错层挑空阳台错层挑空阳台 物业发展建议物业发展建议 里：通过外墙外移并将其做成凸窗完成 产品创新产品创新凸窗利凸窗利 用用 物业发展建议物业发展建议 产品创新产品创新提供多个套型平面，满足家庭生命提供多个套型平面，满足家庭生命 周期内的多种需求周期内的多种需求 定位思考定位思考 东南板块发展东南板块发展 正商板块运动启示正商板块运动启示 项目价值分析项目价值分析 区域竞争分析区域竞争分析 郑州房地产大势郑州房地产大势 项目定位项目定位 KPI体系体系 项目物业发展建议项目物业发展建议 营销战略营销战略 强化资源的运营强化资源的运营 客户营销策略客户营销策略 营销布局营销布局 “以资源整合建立完善的营销体系以资源整合建立完善的