学府中央交房可能涉及问题

1、交房基础知识培训一、物业基础知识：1对业主交纳的物业专项维修资金是如何管理的？答：（1）、根据住宅专项维修基金管理办法，在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。（2）、成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应 办理何种法定手续？答：物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题， 应书面告知建设单位，并办理交接手

2、续。建设单位应当按照 物管条例第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。3、接房时为什么要签定临时管理规约？答：根据物业管理条例，对于建设单位而言，一是在销售房屋前，制定业主临时管理规约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时管理规约、 房屋使用说明书、 经规划部门批准配置的公建设施和平 面图作为房屋出售合同的附件。对于物业买受人而言， 在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。4、业主家中发生入室盗窃，物管公司是否负责？答：物管公司如果在治安方面

3、已作了自己应作的工作，如设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动， 不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以业主家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。反之如果物管公司没有尽到相应的义务，则应承担相应的责任。5、因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担？答：根据物业管理条例相关规定：“物业公司在业主、使用人使用房屋前，应将住宅的 共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关 规定书面告知业主、使用人。”如果物业公司没有承担条例规定的告知义务，使业主的装修

4、 留下了隐患，并且给业主带来损失，理应承担赔偿责任。6、新购住房发生的维修责任由谁承担？答：对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定，在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修；如果多次维修仍存在渗水问题，疑属房屋质量所致，业主可委托房屋质量鉴定部门对房 屋质量进行鉴定，确属房屋质量问题的， 且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径，要求开发商维修并承担赔偿责任。7、业主装修时损坏房屋承重结构应如何处理？答：根据国家相关规定， 损坏房屋承重结构应及时恢复原状。并达到以下条件：一是不得降低原构件的强度；

5、二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。业主装修时如有破坏承重结构的现象，必须按上述规定恢复擅自拆除的承重墙， 恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。8、你们是怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题？答：目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。但是，由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒衣架被大风吹落）等不安全因素，同时影响建筑物的外观，根据临时管理 规约或装修协议明确规定业主装修时不允许影响房屋整体外观，对此我司将做好对业 主的有关宣传

6、工作，讲明利弊，引导业主在装修时安装室内晒衣架。9、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？答：每名交房人员应掌握：开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据合同法的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。在交房过程中，如有业主强行要求先接房，后交物管费，可请交房现场领导处理。10、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？答：考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的

7、有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费 用就不合理了。11、为什么不允许业主封闭阳台？答：部分业主认为：房屋是我自己的，我想封闭就封闭。但业主未明白，封闭阳台已严重影 响小区整体统一的布局。（1）业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，封闭阳台本身就未经物业公司同意，擅自装修本身就与 临时管理规约相抵触。（2）民法通则规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，部分业主擅自封闭阳台与小区整体统一形成反差

8、，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。（3）人与人之间需要沟通，我们的管理人员会把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。12、为什么不允许业主装防盗网？答：（1）安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉。（2） 按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后 人员的疏散和消防救火都会带来不利影响。（3） 学府中央小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不 间断巡逻，没有必要安装防盗网。 如真想安装防盗网， 只限底楼业主根据小区的规定要求安 装在室内。同样达到防盗效果

9、。此内容已在前期物业管理服务协议上明确，请业主遵守小区的规定。13、阳台面积是怎么算的？答：封闭式阳台算全面积，非封闭式阳台算半面积。阳台的面积，包括您的整个户型，整栋 楼的面积都是由房地产测绘部门按照国家规定实测的。14、屋顶可以建花园吗？答：乙方以物业共有人的身份同意将本楼栋屋顶楼露台部分、屋顶公共部分的权益委托给顶层业（10+1楼或者18楼）对其建设、日常管理、维护、使用，其费用由业主自行承担。具 体使用位置、范围、及责任待授权物业服务公司与相关业主签定管理维护协议具体确定。15、阳台顶部是否可以改变它的颜色？答：在不影响外观的情况下，可以适当的进行改变。16、何时成立业主委员会？答：按

10、物业管理条例相关规定，整个小区入住率达50%或交房满两年就可以成立业主委员会了。17、能否更换窗户玻璃？答：原则上是不允许更换的，因为一个高档小区必须要保证外立面的一致性。如果您看到一栋大楼全是白玻窗，中间来一个茶色的，那肯定会影响他的外观。 如果确实有要更换的需要， 你如果在不影响外观及结构的情况下，在装修时把这个更换方案报给物管处，通过了物管工程部的审核，可以适当的进行改变。18、卫生间、厨房可以对换吗？答：不能。如果改变房屋功能，会影响到楼下的业主。并且卫生间和厨房的排水设计是不一 样的。19、底楼能否开茶馆或经营其它生意？答：在前期的临时管理规约上面有约定，底楼不能作为营业场所或用于经

11、营。但如果业委会成立后，是否可以，将尊重全体业主的意见。20、电梯广告位及小区其它公共区域的收益是怎么安排的？答：根据物权法的相关规定，物业公共区域收益归全体业主所有。每一笔收益我们都有 相应记录，至耐我们会全部移交给业委会。21、以后对小区内的违章建筑、违法装修和擅自改变房屋使用性质的，你们会如何处理？ 答：对此类违章，物管会站在全体业主的角度，及时提醒违章业主及时整改。但由于物管公司只是服务企业，没有行政执法权，我们会及时报经相关行政主管部门，依法处理。还可以由业主大会或业主委员会根据 物权法第七十三条的相关规定，依法向人民法院提起公诉。二、物管公司相关情况：22、金辉物业服务有限公司在小

12、区服务过程中有哪些特色服务？答：为业主提供-“亲情式”贴心细致的微笑服务模式，“五个一标准维修” 服务，“互动、 准时”的业主报事、投诉、特约服务，“ 3米微笑”服务，小区安全“零干扰”巡查管理，为客户提供24小时贴心服务，随时跟进处理客户相关问题，真正实现“一站式”服务。当 然，保安、保洁、绿化、工程维护等传统的物业服务自然不少的。23、装修完毕后，物业提供开荒服务吗，收费标准是多少？答：物业公司根据业主需求，可以提供多项特约服务。开荒清洁将根据面积、房间内的实际 情况来定收费的标准，大致价格在2.5元/m2之间。24、你们如何清理楼层垃圾？答：楼层垃圾每天清运 1次；时间为早上8点9点。2

13、5、家政如何收费？答：包月2.5元/平方，每月4次。实际收费标准要根据您房屋的面积，和您的要求商定。到时，您有需要的话可跟我们服务中心联系，他们会专门为您介绍具体情况。26、物管费的收费标准是多少，有无局物价局批文？答：物管费我们是严格按照重庆市物价局的文件进行收费，收费标准为：1-2楼为0.57元/M2, 3楼以上（含三楼）按 0.9元/M2（含电梯费）收取。您可以在物管处看到收费标准的红 头文件。请您放心，我们绝不会多收业主一分钱。27、楼层内垃圾筒什么时候可以设立。答：这要根据业主入住情况而定。每一层楼只要有一户业主入住，物管公司都要设立垃圾筒。这个问题请您不用担心。28、小区内生活垃圾

14、如何处理？生活垃圾每天什么时候清运？答：目前小区生活垃圾的处理方式是物管联系环卫所直接到小区收集生活垃圾将在每天上午10点钟清运。29、业主来接房时谈到免物管费一事答：直接指引业主找销售部。建议取消30、房屋是否可以代租代售？答：物业公司提供此项服务，如您要租（售）我可以马上为您登记。三、小区基本情况：31、房内层高是多少？答：按设计规范层高为 3米。房间内墙面之间净距值控制在20mm以内；室内净高偏差值控制在-20mm以内，极差值控制在 20mm以内。32、电梯是什么品牌的，效果好吗，如果困人怎么办？答：电梯是西子奥的斯的，世界品牌。乘坐舒适平稳，这种电梯出现故障的可能性非常小。如果真有电梯

15、困人的情况，管理公司有专业工程人员，会在最短的时间及时处理。不用担心。33、入户电线和电表的规格是多少？答：入户电线为10个平方的铜蕊线，10 40A单相电度表，空开 32-63A ；34、何时可以通天然气？答：在装修完毕后，即可通知天然气公司上门通气。35、问：小区总占地面积是多少，建成后有多大？答：总占地面积 76亩，总建筑面积15万平方米36、小区共有多少户？答：二期715户。37、小区内有哪些安防设施，安全吗？答：我们的小区是全封闭式小区。小区内有先进的智能安防系统，包括1、小区周界的红外对射、监控系统：可防止任何人员翻越小区。2、门口有智能刷卡系统：小区业主凭智能卡刷卡方能进入。其他

16、人员不能随意进入小区。3、业主家还有可视对讲系统，小区还有多处监控系统，随时监控小区内的情况。当然，还有我们训练有素的保安队员，24小时可以处理小区任何应急。相信您会非常放心。38、会所在什么地方？有些什么设施服务？怎么收费的？答：会所在三号楼后。该场所的服务设施十分完善，到时根据业主需求，将设置棋牌室、图书室等场所。经营不会以盈利为目的，收费标准会根据实际情况另行核定，不过您放心，绝对不会收您过高费用。39、 小区车位有多少？车库是否出售，出售价格是多少？平时摩托车和自行车停放在什么位置？收费吗？怎么收？答：小区总共480个车位，车库是否出售，出售价格是多少请到销售部咨询。摩托车与自行 车也

17、都统一停放车库，以便统一管理。40、阳台是否做了防水？答：阳台我们都做过泼水试验的。41、小孩就读哪所学校？答：新华小学。42、停电怎么办？答；物业配有发电机组， 能够保证电梯及消防系统等用电。并且我们在接到供电局的停电通知后会第一时间将停电通知粘贴在小区公示栏内。43、二次供水水池位置，多久清洗一次？答：在负二楼有二次供水的水罐，随时能够保证您的用水。二次供水是由二次供水专业公司提供，他们将严格按照相关标准执行清洗、消毒计划。44、化粪池的位置在哪里，清理方式是怎样的？答：在2楼和12号楼后面地下，清理方式按国家规定进行清理。45、停水怎么办？答：如是市政统一停水，我们会提前通知您。如是紧急

18、停水，我们会联系相关部门，告知您恢复供水时间。46、水、电、气、闭路怎么开通？答：水电已通，且都是一户一表，需要时业主直接可以到相关部门购买就行。天然气是在您装修完毕后，通知天然气公司，他们会派人到您家里查看后再通气。闭路是在您装修完毕后，凭物业公司的相关证明即可到有线台办理闭路的开通手续。以上几项也可以委托物业办理。不过会收取一定的成本费用。47、问：房产证何时能办理下来？答：房产证的办理是有一定的程序的，对房地产职能部门接件、办件、发件都有一个时间规定，我们按照合同和国家规定的时限上报了相关资料。 请不要担心，按照合同上约定的时间 我们肯定会把房产证交到您手中。48、小区房屋抗震等级是多少

19、？答：小区房屋是按照抗震按 6度设防修建的。由于重庆所处的特殊地理位置，（无震带），国家相关规定，重庆所有建筑的设防要求为6度。按此设计，基本可以满足防震要求。49、小区车库能否使用、收费？答：我们将提供四区段的停车位，与未完善车库部分将有隔断分开，收费标准实行暂行标准，小车停放暂时按每月 260元收取租金、临时停车为 2元/小时，已购买的收取40元服务费， 摩托车办理月票为 20元/月，自行车免费50、游泳池什么时候可以投入使用及如何收费的？答：现已经投入使用，因为小区娱乐施设并不以盈利为目的，具体收费将参照同类小区的标准并略低，保证正常的维修保养及运行即可。四、工程、景观问题：51、问：卫生间、厨房防水上的保护层开裂，会不会有什么影响？答：我们卫生间、厨房的防水是用聚胺脂做的，而且做了2层以上的处理，表面开裂是因热胀冷缩造成的，绝不会影响防水性能。（如果业主要求做关水实验，检查其防水性）我们的厨房和卫生间在您们接房前，就做了整体验收，对整体的防水性进行了测试，不会漏水。在 装修公司装修时，他们还会再做一次防水工程，可以说是上了几