第三章 房地产开发制度

1、第三章第三章 房地产法开发法律制度房地产法开发法律制度 v第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述 v第二节第二节 建设项目的招标和投标建设项目的招标和投标 v第三节第三节 建筑工程的施工管理与监理建筑工程的施工管理与监理 第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述 v一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念 房地产开发，是指在依据城市房地产管理法房地产开发，是指在依据城市房地产管理法 取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房 屋建设的行为屋建设的行为。 v（一）基础设施建设（一）基础设施建设 1、土地的开发土地的开发：把生地变为熟地：把生地变为熟

2、地 v（1 1）三通一平；）三通一平； v指基本建设项目开工的前提条件，具体指：指基本建设项目开工的前提条件，具体指： 水通水通（专指给水）（专指给水） 电通电通（指施工用电接到施工现场具备施工条（指施工用电接到施工现场具备施工条 件）件） 路通（路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口指场外道路已铺到施工现场周围入口 处，满足车辆出入条件）处，满足车辆出入条件） 场地平整场地平整（现场基本平整，无需机械平整，（现场基本平整，无需机械平整， 人工简单平整即可进入施工的状态）人工简单平整即可进入施工的状态） v（2）七通一平）七通一平 v七通一平是指土地七通一平是指土地( (生地生地) )在通过一

3、级开发后，使其在通过一级开发后，使其 达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路 通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后 迅速开发建设。迅速开发建设。 v主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地平整。通燃气、通热力以及场地平整。 通给水通给水 v指的是指规划区内自来水通畅。一般的设计要求指的是指规划区内自来水通畅。一般的设计要求 能够满足正常生活工作需要。能够满足正常生活工作需要。 通排水通排水 v包括规划区内的生活污水以及雨水

4、的排放。包括规划区内的生活污水以及雨水的排放。 通电力通电力 v是指规划区内电缆铺设完毕是指规划区内电缆铺设完毕, ,一般电力的要求能满足一般电力的要求能满足 规划区内一般正常生活工作需要。规划区内一般正常生活工作需要。 通电讯通电讯 v指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施是指：电话指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施是指：电话 、传真、邮件、宽带网络、光缆等、传真、邮件、宽带网络、光缆等。 通燃气通燃气 v针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气 使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工 程施

5、工及验收规范。程施工及验收规范。 通热力通热力 v指规划区热力供应通畅。指规划区热力供应通畅。 通道路通道路 v是指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的是指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的 支干道通畅。支干道通畅。 场地平整场地平整 v指将需要进行的施工现场的自然地面，通过人工指将需要进行的施工现场的自然地面，通过人工 或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工 现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进 入施工的状态。入施工的状态。 v2、土地的再开发、土地的再开发 对城区原有土地

6、进行再开发，调整用地结构、完对城区原有土地进行再开发，调整用地结构、完 善基础设施、提高土地利用效率。善基础设施、提高土地利用效率。 v（二）房屋建设（二）房屋建设 房屋开发：住宅、工业用房、商业楼宇、办公用房屋开发：住宅、工业用房、商业楼宇、办公用 房等专门用房的开发。房等专门用房的开发。 二、房地产开发的特点二、房地产开发的特点 v1、综合性强，涉及面广；、综合性强，涉及面广； v2、工程量大，综合成本高；、工程量大，综合成本高； v3、建设项目种类繁多、建设项目种类繁多 v1、涉及的部门、涉及的部门 规划、土地、勘测、设计、施工、供电、市政、规划、土地、勘测、设计、施工、供电、市政、 通

7、讯、环境、银行等通讯、环境、银行等 三、房地产开发的基本原则三、房地产开发的基本原则 v中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 1、房地产开发必须严格执行城市规划、房地产开发必须严格执行城市规划 1. 1. 总体规划的任务总体规划的任务 总体规划的主要任务是确定城市的总体规划的主要任务是确定城市的性质性质、规模规模 和城市的和城市的发展方向发展方向， 对城市中各项对城市中各项建设布局建设布局 和环境面貌和环境面貌进行全面安排，进行全面安排， 制定规划定额指制定规划定额指 标，并制定规划的实施步骤和措施。标，并制定规划的实施步骤和措施。 总体规划的期限一般与国民经济计划和长

8、远设总体规划的期限一般与国民经济计划和长远设 想相适应，想相适应，远期规划远期规划 一般一般 20 20 年左右，近期年左右，近期 规划一般为规划一般为 5 5 年。年。 城市总体规划城市总体规划 2. 2. 总体规划的主要内容总体规划的主要内容 v1 1）划定城市用地功能分）划定城市用地功能分 区，综合安排工业、交区，综合安排工业、交 通运输、仓库、生活居通运输、仓库、生活居 住、文教、体育、科研、住、文教、体育、科研、 商业和绿化用地。商业和绿化用地。 v2 2）确定城市的性质和发）确定城市的性质和发 展方向，估算城市人口展方向，估算城市人口 发展规模和选定有关城发展规模和选定有关城 市总

9、体规划的各项技术市总体规划的各项技术 经济指标。经济指标。 v3 3）选定建筑标准和定额）选定建筑标准和定额 标准。标准。 v4 4）提出大型公共建筑位）提出大型公共建筑位 置的规划意见。置的规划意见。 v5 5）编制各项工程规划和）编制各项工程规划和 专门规划专门规划, , 包括卫星城镇包括卫星城镇 的建设、旧城区改建、新的建设、旧城区改建、新 区开发、住宅和生活服务区开发、住宅和生活服务 设施建设设施建设, , 以及城市交通、以及城市交通、 给水排水、防洪防涝、能给水排水、防洪防涝、能 源工程、邮电通讯、园林源工程、邮电通讯、园林 绿化、环境保护、备战与绿化、环境保护、备战与 抗震等专业规

10、划。抗震等专业规划。 技术经济系 土地规划许可；土地规划许可； v建设用地规划许可证建设用地规划许可证 开发时符合规划，不擅自改变用途；开发时符合规划，不擅自改变用途； v建设工程规划许可证建设工程规划许可证 竣工时验收竣工时验收 v2、经济、社会效益、环境效益相统一的原则、经济、社会效益、环境效益相统一的原则 v社会结构变化社会结构变化 带来社会就业结构的变化带来社会就业结构的变化 v生态变化生态变化 改变了地表自然的状况，地表永久密闭，自然的绿地面改变了地表自然的状况，地表永久密闭，自然的绿地面 积急剧下降，自然的生态系统基本不复存在，使其彻底积急剧下降，自然的生态系统基本不复存在，使其彻

11、底 失去生产力和生产功能失去生产力和生产功能 ； 改变地表径流特征以及地表水的质量，从而影响地区水改变地表径流特征以及地表水的质量，从而影响地区水 环境以及区域水生生态系统环境以及区域水生生态系统 导致能源的集中消费及污染物的集中释放导致能源的集中消费及污染物的集中释放 v环保部责令津秦高铁停工环保部责令津秦高铁停工 限期重报环评文件限期重报环评文件 20112011年年5 5月月1818日，环保部公布决定书日，环保部公布决定书 v因津秦高铁项目建设地点部分发生改变而未重新报批因津秦高铁项目建设地点部分发生改变而未重新报批 环境影响评价文件，违反了环境影响评价文件，违反了中华人民共和国环境影中

12、华人民共和国环境影 响评价法响评价法第二十四条的规定，责令该公司停止该项第二十四条的规定，责令该公司停止该项 目建设，限于目建设，限于6 6月月1515日前向环保部重新报批环境影响评日前向环保部重新报批环境影响评 价文件价文件 v津秦高铁立项后，出现设站争夺：津秦高铁立项后，出现设站争夺： 先是唐山的迁安市出手，将原本计划设在秦皇岛先是唐山的迁安市出手，将原本计划设在秦皇岛 市卢龙县内站点争取到迁安境内；而获知消息的市卢龙县内站点争取到迁安境内；而获知消息的 滦县，也出手争夺。滦县，也出手争夺。 最后在河北省、唐山市两级政府协调下，铁道部最后在河北省、唐山市两级政府协调下，铁道部 建议、同意津

13、秦线该站点线路调整，设在交界处建议、同意津秦线该站点线路调整，设在交界处 v3、综合开发、配套建设、综合开发、配套建设 先地下，后地上先地下，后地上 中、小学等教育设施，社区卫生医疗服务中心、中、小学等教育设施，社区卫生医疗服务中心、 残疾人康复服务中心等医疗设施，残疾人康复服务中心等医疗设施， 派出所等警务用房、街道办事处、社区服务中心派出所等警务用房、街道办事处、社区服务中心 、消防站、社区居委会等行政管理设施，、消防站、社区居委会等行政管理设施， 垃圾压缩站、公共厕所、环境卫生站、以及垃圾压缩站、公共厕所、环境卫生站、以及 110KV变电站和变电站和220KV变电站等市政公用设施变电站等

14、市政公用设施 v4、按约开发土地的原则、按约开发土地的原则 （1）按照土地使用权出让合同约定的土地用途）按照土地使用权出让合同约定的土地用途 开发土地开发土地 （2）按动工开发期限开发土地。）按动工开发期限开发土地。 v超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发 的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以 下的土地闲置费；下的土地闲置费； v满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但 是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者是，因不可抗力或

15、者政府，政府有关部门的行为或者 动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 v5、按照国家的有关标准和规范设计、施工，、按照国家的有关标准和规范设计、施工， 保证质量保证质量 （1）房地产开发项目的设计、施工，必须符合）房地产开发项目的设计、施工，必须符合 国家的有关标准和规范。国家的有关标准和规范。 （2）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方 可交付使用。可交付使用。 四、房地产开发过程的主体房地产开发过程的主体 v（一）类型（一）类型 1.建设单位建设单位 v房地产开发公司房地产开发公司(开发商、发展商

16、开发商、发展商) 2.各类其他公司各类其他公司 v承包公司承包公司 (承包商、建筑商承包商、建筑商) v技术服务公司技术服务公司 （设计院、项目咨询公司、招标代理公（设计院、项目咨询公司、招标代理公 司、监理公司司、监理公司 ） 3.政府管理机构政府管理机构 v房地产开发企业房地产开发企业 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开 发和经营的企业。发和经营的企业。 （二）房地产开发企业的分类（二）房地产开发企业的分类 v1、按照产权关系、按照产权关系 国有房地产开发企业国有房地产开发企业 集体所有的房地产开发企业集体所有的房地产开发企业 私有房地产开

17、发企业私有房地产开发企业 v中外合资、中外合作的房地产开发企业中外合资、中外合作的房地产开发企业 v外商独资的房地产开发企业外商独资的房地产开发企业 v2、按经营性质按经营性质 专营公司；专营公司； 兼营公司；兼营公司； 项目公司项目公司 （三）房地产开发企业的设立条件（三）房地产开发企业的设立条件 v第三十条设立房地产开发企业，应当具备下第三十条设立房地产开发企业，应当具备下 列条件：列条件： v1 1、有自己的名称和组织机构；、有自己的名称和组织机构； v2 2、有固定的经营场所；、有固定的经营场所； v3 3、有符合国务院规定的注册资本；、有符合国务院规定的注册资本； v4 4、有足够的

18、专业技术人员；、有足够的专业技术人员； v 5 5、法律、行政法规规定的其他条件。、法律、行政法规规定的其他条件。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开 发经营的，还应当执行发经营的，还应当执行公司法公司法的有关规定的有关规定。 v房地产开发公司的专业人员组成房地产开发公司的专业人员组成 v 建筑师建筑师 v 工程师工程师 v 3 会计师会计师 v 4 经济师及成本控制人员经济师及成本控制人员 v 5 估价师及市场营销人员估价师及市场营销人员 房地产综合开发公司组织机构的形式房地产综合开发公司组织机构的形式 登记和备案登记和备案 v设立房地产

19、开发企业，应当向工商行政管理部门设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门 申请设立登记。申请设立登记。 工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以 登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不 予登记。予登记。 v房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应 当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定 的部门备案。的部门备案。 营业执照复印件；营业执照复印件； 企业章程；企业章程； 验资证明；验资证明； 企

20、业法定代表人的身份证明；企业法定代表人的身份证明； 专业技术人员的资格证书和劳动合同；专业技术人员的资格证书和劳动合同； 房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。 （四）房地产开发企业的资质管理（四）房地产开发企业的资质管理 v1、类型、类型 专营公司专营公司-资质等级；资质等级； v一、二、三、四级一、二、三、四级 兼营公司、项目公司兼营公司、项目公司-无需资质等级无需资质等级 v2、核定、核定 一级一级-省级建设行政主管部门初审；国务院建设行省级建设行政主管部门初审；国务院建设行 政主管部门审批；政主管部门审批； 二、三、四级二、三、四级-省级建

21、设行政主管部门确定审批办省级建设行政主管部门确定审批办 法法 每年核定一次每年核定一次 房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定 v3、资质标准、资质标准 v一级资质：一级资质： 1 1注册资本不低于注册资本不低于50005000万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营5 5年以上；年以上； 3 3近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工3030万平方米万平方米 以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资 额；额； 4 4连续连续5 5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100100； 5 5上一年房屋

22、建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积1515万平方米以万平方米以 上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； v 6 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有有职称的建筑、结构、财务、房地产及有 关经济类的专业管理人员不少于关经济类的专业管理人员不少于4040人，其中具有中人，其中具有中 级以上职称的管理人员不少于级以上职称的管理人员不少于2020人，持有资格证书人，持有资格证书 的专职会计人员不少于的专职会计人员不少于4 4人；人； 7 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有工程技术、财务、统计等业务负责人具有 相应专业中级以上职称；相应专业中级以上职称；

23、8 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书 制度；制度； 9 9未发生过重大工程质量事故未发生过重大工程质量事故 v二级资质二级资质： 1 1注册资本不低于注册资本不低于20002000万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营3 3年以上；年以上； 3 3近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工1515万平方米以万平方米以 上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4 4连续连续3 3年建筑工程质量合格率

24、达年建筑工程质量合格率达100100； 5 5上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积1010万平方米以上万平方米以上 ，或者完成与此相当的房地产开发投资额；，或者完成与此相当的房地产开发投资额； v 6 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有职称的建筑、结构、财务、房地产及 有关经济类的专业管理人员不少于有关经济类的专业管理人员不少于2020人，其中具有人，其中具有 中级以上职称的管理人员不少于中级以上职称的管理人员不少于1010人，持有资格证人，持有资格证 书的专职会计人员不少于书的专职会计人员不少于3 3人；人； 7 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有工程技术、财务、统计等业务负

25、责人具有 相应专业中级以上职称；相应专业中级以上职称； 8 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书 制度；制度； 9 9未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。 v三级资质三级资质： 1 1注册资本不低于注册资本不低于800800万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营2 2年以上；年以上； 3 3房屋建筑面积累计竣工房屋建筑面积累计竣工5 5万平方米以上，或万平方米以上，或 者累计完成与此相当的房地产开发投资额；者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

26、4 4连续连续2 2年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100100； 5 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有有职称的建筑、结构、财务、房地产及有 关经济类的专业管理人员不少于关经济类的专业管理人员不少于1010人，其中具有中人，其中具有中 级以上职称的管理人员不少于级以上职称的管理人员不少于5 5人，持有资格证书人，持有资格证书 的专职会计人员不少于的专职会计人员不少于2 2人；人； v 6工程技术、财务等业务负责人具有相工程技术、财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称，应专业中级以上职称，统计等其他业务负责统计等其他业务负责 人具有相应专业初级以上职称；人具有相应专业初级以

27、上职称； 7具有完善的质量保证体系，商品住宅具有完善的质量保证体系，商品住宅 销售中实行了住宅质量保证书和住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度；使用说明书制度； 8未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。 v四级资质四级资质： 1 1注册资本不低于注册资本不低于100100万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营1 1年以上；年以上； 3 3已竣工的建筑工程质量合格率达已竣工的建筑工程质量合格率达100100； 4 4有职称有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经的建筑、结构、财务、房地产及有关经 济类的专业管理人员不少于济类的专业管理人员不少于5

28、5人，持有资格证书的专职人，持有资格证书的专职 会计人员不少于会计人员不少于2 2人；人； 5 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，工程技术负责人具有相应专业中级以上职称， 财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统 计人员；计人员； 6 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和 住宅使用说明书制度；住宅使用说明书制度； 7 7未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。 技术经济系 v三、 房 地 产 综 合 开 发 公 司 的 资 质 等 级 和 业 务 范 围 级级 别别 条件条件 一级一级

29、二级二级三级三级四级四级 1 注册资本不低于注册资本不低于5000万元；万元； 注册资本不低于注册资本不低于2000万元万元 800万元万元 不低于不低于100万万 元元 2 从事房地产开发经营从事房地产开发经营5年以上；年以上； 从事房地产开发经营从事房地产开发经营3年以年以 上；上； 2年以上年以上 从事房地产开发从事房地产开发 经营经营1年以上年以上 3 近近3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工30 万平方米以上，或者累计完成与万平方米以上，或者累计完成与 此相当的房地产开发投资额；此相当的房地产开发投资额； 近近3年房屋建筑面积累计竣年房屋建筑面积累计竣 工工15万平方米以上

30、，或者万平方米以上，或者 累计完成与此相当的房地累计完成与此相当的房地 产开发投资额；产开发投资额； 累计竣工累计竣工5万万 平方米以上平方米以上 已竣工的建筑工已竣工的建筑工 程质量合格率达程质量合格率达 100% 4 连续连续5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达 100%； 连续连续3年建筑工程质量合格年建筑工程质量合格 率达率达100%； 连续连续2年建筑工程质年建筑工程质 量合格率达量合格率达100% 经济类的专业管经济类的专业管 理人员不少于理人员不少于5人，人， 5 上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积15万平万平 方米以上，或者完成与此相当的方米以上，或者完成与

31、此相当的 房地产开发投资额；房地产开发投资额； 上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积 10万平方米以上，或者完万平方米以上，或者完 成与此相当的房地产开发成与此相当的房地产开发 投资额；投资额； 不少于不少于10人人 工程技术负责人工程技术负责人 具有相应专业中具有相应专业中 级以上职称，财级以上职称，财 务负责人具有相务负责人具有相 应专业初级以上应专业初级以上 职称，配有专业职称，配有专业 统计人员；统计人员； 6 有职称的建筑、结构、财务、房有职称的建筑、结构、财务、房 地产及有关经济类的专业管理人地产及有关经济类的专业管理人 员不少于员不少于40人，其中具有中级以人，其中具有中

32、级以 上职称的管理人员不少于上职称的管理人员不少于20人，人， 持有资格证书的专职会计人员不持有资格证书的专职会计人员不 少于少于4人；人； 有职称的建筑、结构、财有职称的建筑、结构、财 务、房地产及有关经济类务、房地产及有关经济类 的专业管理人员不少于的专业管理人员不少于20 人，其中具有中级以上职人，其中具有中级以上职 称的管理人员不少于称的管理人员不少于10人，人， 持有资格证书的专职会计持有资格证书的专职会计 人员不少于人员不少于3人；人； 中级以上职称的管理中级以上职称的管理 人员不少于人员不少于5人人专职专职 会计人员不少于会计人员不少于2 人人 商品住宅销售中商品住宅销售中 实行

33、了实行了住宅质住宅质 量保证书量保证书和和 住宅使用说明住宅使用说明 书书制度；制度； 4、资质申请、资质申请 v申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列 证明文件：证明文件： （1 1）企业资质等级申报表；）企业资质等级申报表； （2 2）房地产开发企业资质证书（正、副本）；）房地产开发企业资质证书（正、副本）； （3 3）企业资产负债表和验资报告；）企业资产负债表和验资报告； （4 4）企业法定代表人和经济、技术、财务负责）企业法定代表人和经济、技术、财务负责 人的职称证件；人的职称证件； （5 5）已开发经营项目的有关证明材料；）已开发

34、经营项目的有关证明材料； （6 6）房地产开发项目手册及住宅质量保证书）房地产开发项目手册及住宅质量保证书 、住宅使用说明书执行情况报告；、住宅使用说明书执行情况报告； （7 7）其他有关文件、证明。）其他有关文件、证明。 5、资质等级的变更、资质等级的变更 v企业发生企业发生分立、合并分立、合并的，应当在向工商行政管理部的，应当在向工商行政管理部 门办理变更手续后的门办理变更手续后的3030日内，到原资质审批部门申日内，到原资质审批部门申 请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。 v企业企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责变更名称、法定

35、代表人和主要管理、技术负责 人人，应当在变更，应当在变更3030日内，向原资质审批部门办理变日内，向原资质审批部门办理变 更手续。更手续。 v企业企业破产、歇业或者因其他原因终止业务破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当时，应当 在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的1515日日 内，到原资质审批部门注销资质证书内，到原资质审批部门注销资质证书。 6、不同资质等级的房地产开发公司、不同资质等级的房地产开发公司 的业务范围的业务范围 v一级资质一级资质的房地产开发企业的房地产开发企业 承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国承担房地产项目的建设规模

36、不受限制，可以在全国 范围承揽房地产开发项目。范围承揽房地产开发项目。 v二级资质及二级资质二级资质及二级资质以下的房地产开发企业以下的房地产开发企业 可以承担建筑面积可以承担建筑面积2525万平方米以下的开发建设项目万平方米以下的开发建设项目 ，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民 政府建设行政主管部门确定。政府建设行政主管部门确定。 v各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事 房地产开发经营业务，不得越级承担任务。房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 （五）房地产开发企业的终止（五）房地产开发企业的

37、终止 v1、被撤销、被撤销 v2、自行解散、自行解散 v3、破产、破产 v4、其他原因、其他原因 清算；登记并公告清算；登记并公告 六、房地产开发程序六、房地产开发程序 v房地产开发项目设想是房地产开发公司对房地产开发项目设想是房地产开发公司对 有关信息进行综合考虑后产生的关于开发有关信息进行综合考虑后产生的关于开发 特定房地产项目来满足市场需要的初步打特定房地产项目来满足市场需要的初步打 算。算。 房地产调研的目的：房地产调研的目的： v1、发现市场机会、发现市场机会 v2、寻找投资空间、寻找投资空间 v3、预测市场需求、预测市场需求 v4、分析判断投资成本、分析判断投资成本 v5、为进行投

38、资可行性研究提供基础信、为进行投资可行性研究提供基础信 息息 对房地产调研的影响因素：对房地产调研的影响因素： 国家的宏观经济环境国家的宏观经济环境 该城市的经济发展水平该城市的经济发展水平 人口及就业状况人口及就业状况 消费层次、水平消费层次、水平 对住宅条件的要求对住宅条件的要求 当地政府对房地产的相关政策和措施等当地政府对房地产的相关政策和措施等 v项目建议书的内容项目建议书的内容 v 1.建设项目提出的必要性和依据。建设项目提出的必要性和依据。 v 2.产品方案、拟建规模和建设地点的初步设产品方案、拟建规模和建设地点的初步设 想。想。 v 3.资源情况、建设条件、协作关系及引进国资源情

39、况、建设条件、协作关系及引进国 别、厂商和初步分析。别、厂商和初步分析。 v 4.投资估算和资金筹措设想。投资估算和资金筹措设想。 v 5.项目进度安排。项目进度安排。 v 6.经济效果和社会效益的初步估计。经济效果和社会效益的初步估计。 可行性研究可行性研究 v研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先 进、适用、可靠，进、适用、可靠， v在经济上是否合理，在财务上是否盈利，在经济上是否合理，在财务上是否盈利， 其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减 少或避免投资的盲目性和风险性，提高经济效益、少或避免投

40、资的盲目性和风险性，提高经济效益、 社会效益和环境效益。社会效益和环境效益。 v可行性研究的依据可行性研究的依据 1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 2.批准的项目建议书和同等效力的文件；批准的项目建议书和同等效力的文件； 3.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等； 4.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等 基础资料；基础资料； 5.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求 等资料；等资料； 6.国家所规定的经济

41、参数和指标；国家所规定的经济参数和指标； 7.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计 条件以及备选规划设计方案等。条件以及备选规划设计方案等。 第三节第三节 房地产项目勘察、设计房地产项目勘察、设计 v一、工程勘察一、工程勘察 含义：是为了查明工程项目建设地点的含义：是为了查明工程项目建设地点的地形地貌、地形地貌、 土层土质、岩性、地质构造、水文条件和各种自土层土质、岩性、地质构造、水文条件和各种自 然地质现象然地质现象等而进行的等而进行的测量、测绘、测试、观察、测量、测绘、测试、观察、 地质调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价地质调查、勘探、试验、

42、鉴定、研究和综合评价 工作。工作。 技术经济系 v二、工程勘察内容：二、工程勘察内容： 1.地形地貌；地形地貌； 2.工程勘察；工程勘察； 3.地下水、地表水的勘探；地下水、地表水的勘探； 4.气象调查。气象调查。 v三、设计工作的基本内容三、设计工作的基本内容 1.总体设计；总体设计； 2.单体设计；单体设计； 3.建筑构造设计；建筑构造设计； 4.抗震设防。抗震设防。 第四节第四节 建设工程项目的招标和投标建设工程项目的招标和投标 v招标投标法招标投标法 建设工程招标投标是指建设工程发包人单方面阐建设工程招标投标是指建设工程发包人单方面阐 述自己的招标条件和具体要求，向多数特定或不述自己的

43、招标条件和具体要求，向多数特定或不 特定的特定的勘查单位、设计单位及施工单位勘查单位、设计单位及施工单位等承包人等承包人 发出邀约邀请，被邀请人向发包人发出邀约，进发出邀约邀请，被邀请人向发包人发出邀约，进 而由发包人从中择优选出交易对象并作出承诺的而由发包人从中择优选出交易对象并作出承诺的 行为。行为。 一、招标项目范围一、招标项目范围 v(一一)必须进行招标的项目范围必须进行招标的项目范围 1 1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利 益、公众安全的项目益、公众安全的项目 2 2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融、全部或者部分使用国有资金投资

44、或者国家融 资的项目资的项目 3 3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金 的项目的项目 v施工招标投标主要是通过竞争择优选择施工施工招标投标主要是通过竞争择优选择施工 单位，使开发建设项目做到质量优、工期短单位，使开发建设项目做到质量优、工期短 、造价合理。、造价合理。 、 v案例分析案例分析 v某市越江隧道工程全部由政府投资，该项目为该某市越江隧道工程全部由政府投资，该项目为该 市建设规划的重要项目之一，且已列入地方年度市建设规划的重要项目之一，且已列入地方年度 固定资产投资计划，概算已经主管部门批准，征固定资产投资计划，概算已经主管部门批准，征

45、地工作尚未全部完成，施工图及有关技术资料齐地工作尚未全部完成，施工图及有关技术资料齐 全。现决定对该项目进行施工招标。因估计除本全。现决定对该项目进行施工招标。因估计除本 市施工企业参加投标外，还可能有外省市施工企市施工企业参加投标外，还可能有外省市施工企 业参加投标，故业主委托咨询单位编制了两个标业参加投标，故业主委托咨询单位编制了两个标 底，准备分别用于对本市和外省市施工企业投标底，准备分别用于对本市和外省市施工企业投标 价的评定价的评定 。 该项目施工招标在哪些方面存在问题或不该项目施工招标在哪些方面存在问题或不 当之处？当之处？ v1、征地工作尚未全部完成，尚不具备施工、征地工作尚未全

46、部完成，尚不具备施工 招标的必要条件，因而尚不能进行施工招招标的必要条件，因而尚不能进行施工招 标。标。 v2、不应编制两个标底。、不应编制两个标底。 v工程项目实行施工招标必须具备以下条件：工程项目实行施工招标必须具备以下条件： （1 1）初步设计及概算已经审批，有施工图或有）初步设计及概算已经审批，有施工图或有 能满足标价计算要求的设计文件；能满足标价计算要求的设计文件； （2 2）开发工程项目已正式列入年度建设计划，）开发工程项目已正式列入年度建设计划， 资金、主要材料、设备的来源已基本落实；资金、主要材料、设备的来源已基本落实； （3 3）建设用地的征购及拆迁已基本完成；）建设用地的征

47、购及拆迁已基本完成； （4 4）招标申请报告已审批同意。）招标申请报告已审批同意。 技术经济系 v1、招标申请、招标申请 当地建设主管部门或其招标办提出当地建设主管部门或其招标办提出 v招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况 、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄 、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图 纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。 v2、编制招标文件，编制标底并送审，制定评、编

48、制招标文件，编制标底并送审，制定评 标、定标方法标、定标方法 v 招标文件的主要内容：招标文件的主要内容： 工程综合说明，包括项目名称、地址、现场情况工程综合说明，包括项目名称、地址、现场情况 和对投标单位的资质等级的要求等；和对投标单位的资质等级的要求等； 必要的设计图纸和技术资料；必要的设计图纸和技术资料； 单位工程分部分项工程量清单；单位工程分部分项工程量清单； 标价汇总表的格式及工程价款结算方式；标价汇总表的格式及工程价款结算方式； 对施工工期及质量要求；对施工工期及质量要求； 投标须知，包括标书编制和投送的要求，投标、投标须知，包括标书编制和投送的要求，投标、 开标日期及地点安排等；

49、开标日期及地点安排等； 合同主要条款。合同主要条款。 v3、发布招标公告、发布招标公告 （1）发布招标公告时间。）发布招标公告时间。 （2）公告发布方式。）公告发布方式。 （3）公告内容。）公告内容。 v招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的 性质、数量、实施地点和时间、履约保证金的数额、性质、数量、实施地点和时间、履约保证金的数额、 缴纳和退还方式以及获取招标文件的办法等事项。缴纳和退还方式以及获取招标文件的办法等事项。 v公开招标公开招标 由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招 标通

50、告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件 的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报 价合理、工期较短、信誉良好的承包商。价合理、工期较短、信誉良好的承包商。 这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审 查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多 。 公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价 水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以

51、及采购数水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数 量多，金额大的物资设备、材料的供应。量多，金额大的物资设备、材料的供应。 v邀请招标邀请招标 v 招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点 向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然 后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们 参加招标项目的投标竞争。参加招标项目的投标竞争。 v 邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉 方面比较了解和信任，所

52、以组织工作比较简单。不仅方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅 可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提 高投标中标率。高投标中标率。 v 邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制 了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。 v4、资格预审资格预审 资格预审是指对愿意承担招标项目的投标人资格预审是指对愿意承担招标项目的投标人 进行的财务状况、技术能力、资信等方面的预先进行的财务状况、技术能力、资信等方面的预先 审查。目的是选择确有承包能力的投标人。审查。目的

53、是选择确有承包能力的投标人。 v5、分发招标文件及有关技术资料、图纸等，、分发招标文件及有关技术资料、图纸等， 组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；组织投标单位现场勘察和招标文件答疑； v6、投标、投标 对投标人主体资格的要求。对投标人主体资格的要求。 投标时间投标时间 v投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止 时间前，将投标文件送达投标地点。时间前，将投标文件送达投标地点。 投标方式投标方式 v投标人按统一格式密封送达或邮寄到投标地点。投标人按统一格式密封送达或邮寄到投标地点。 中标人对邮寄投标方式有特别要求的，从其规定。中标人对邮寄投标方式有特

54、别要求的，从其规定。 v投标书的主要内容包括：投标书的主要内容包括： 综合说明、工程名称、范围、报价总金额、工程综合说明、工程名称、范围、报价总金额、工程 质量标准和开竣工日期；质量标准和开竣工日期； 各项费用计算标准；各项费用计算标准； 单位工程分部分项造价表；施工组织设计及保证单位工程分部分项造价表；施工组织设计及保证 质量与安全的主要措施；质量与安全的主要措施； 工程施工的组织机构、自有施工机械情况和主要工程施工的组织机构、自有施工机械情况和主要 人员配备情况；人员配备情况； 近五年承担的与招标工程类似项目的完成情况以近五年承担的与招标工程类似项目的完成情况以 及对招标文件中合同主要条款

55、的确认。及对招标文件中合同主要条款的确认。 v7、开标、评标、开标、评标 组成评标委员会组成评标委员会 v8、发布中标通知、签订书面合同、发布中标通知、签订书面合同 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中中标人确定后，招标人应当向中标人发出中 标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的 投标人。投标人。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日招标人和中标人应当自中标通知书发出之日 起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件 订立书面合同。订立书面合同。 v9、报告备案、报告备案 依法必须进行招标的项目，招标人应

56、当自确依法必须进行招标的项目，招标人应当自确 定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门 提交招标投标情况的书面报告。提交招标投标情况的书面报告。 第四节第四节 建筑工程的施工管理与监理建筑工程的施工管理与监理 v一、施工管理一、施工管理 （一）建筑施工企业的资质管理（一）建筑施工企业的资质管理 （二）施工许可管理（二）施工许可管理 （三）施工现场管理（三）施工现场管理 （四）质量管理、竣工验收管理（四）质量管理、竣工验收管理 v（一）建筑施工企业的资质管理（一）建筑施工企业的资质管理 建筑业企业资质管理规定建筑业企业资质管理规定已于已于2006年年1

57、2月月 30日经建设部第日经建设部第114次常务会议讨论通过，现予次常务会议讨论通过，现予 发布，自发布，自2007年年9月月1日起施行。日起施行。 建筑业企业资质等级标准建筑业企业资质等级标准 v建筑业企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路建筑业企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路 管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建 等活动的企业。等活动的企业。 国务院建设主管部门负责全国建筑业企业资质的统一监国务院建设主管部门负责全国建筑业企业资质的统一监 督管理。国务院铁路、交通、水利、信息产业、民航等督管理。国务院铁路、交通、水利、信息产业、民航

58、等 有关部门配合国务院建设主管部门实施相关资质类别建有关部门配合国务院建设主管部门实施相关资质类别建 筑业企业资质的管理工作。筑业企业资质的管理工作。 省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责本行政省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责本行政 区域内建筑业企业资质的统一监督管理。省、自治区、区域内建筑业企业资质的统一监督管理。省、自治区、 直辖市人民政府交通、水利、信息产业等有关部门配合直辖市人民政府交通、水利、信息产业等有关部门配合 同级建设主管部门实施本行政区域内相关资质类别建筑同级建设主管部门实施本行政区域内相关资质类别建筑 业企业资质的管理工作。业企业资质的管理工作。 v（二）施

59、工许可管理（二）施工许可管理 中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法、建筑工程施工许建筑工程施工许 可管理办法可管理办法 v是建设单位进行工程施工的法律凭证是建设单位进行工程施工的法律凭证 v也是房屋权属登记的主要依据之一。也是房屋权属登记的主要依据之一。 v1、申请前的准备工作及办理条件、申请前的准备工作及办理条件 （1 1）施工场地已基本具备施工条件；）施工场地已基本具备施工条件； （2 2）已经办理该建筑工程用地批准手续；）已经办理该建筑工程用地批准手续； （3 3）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可 证；证； （4 4）需要拆迁的，其拆

60、迁进度符合施工要求；）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； （5 5）已经确定建筑施工企业；）已经确定建筑施工企业； （6 6）有满足相关设计规范要求的施工图纸；）有满足相关设计规范要求的施工图纸； （8 8）建设资金已经落实，工期不足）建设资金已经落实，工期不足1 1年的，到位资年的，到位资 金不得少于工程合同价款的金不得少于工程合同价款的50%50%；工期超过；工期超过1 1年的，到位年的，到位 资金不得少于工程合同价款的资金不得少于工程合同价款的30%30%。 （7 7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办 理相应的质量、安全监督注册手续；理