北城物流园区咨询研究报告

1、*北城物流园区咨询研究报告 * * *国路高速公路有限公司国路高速公路有限公司 * * *市规划设计研究院市规划设计研究院 2008-5-102008-5-10 *国路高速公路有限公司 o 人口人口78.18万人万人; o 现辖现辖15个乡镇、个乡镇、1个省级开个省级开 发区；发区； o 2006年年GDP:50.13亿亿 元；元； *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 区域经济社会发展分析 1、经济社会发展现状、经济社会发展现状 o 双墩镇：双墩镇：10万人，238平方公里； o 三十头乡：三十头乡：3.8万人，85.45平方公里； o 双凤经济开发区：双凤经济开发区：2万人（常住

2、）33平方公里 ，2006年GDP8.1亿元； 2、经济社会发展预测、经济社会发展预测 指 标单 位2010年2020年 GDP亿元2060 GDP增长率%13.813.2 人均GDP美元20005000 一产占GDP比重%203050 城镇化水平%6075 用地规模平方公里23.870 省级开发省级开发 区区 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 近期近期 ，城镇建设总用地，城镇建设总用地23.8平方公里平方公里,人均居住用地人均居住用地30平方米，人均建设用平方米，人均建设用 地地132平方米。平方米。 远期，城镇建设总用地远期，城镇建设总用地70平方公里平方公里, 人均居住用地

3、人均居住用地28平方米，人均建设用地平方米，人均建设用地 117平方米。平方米。 远期远期 远景远景 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 汇报内容汇报内容 o 概述 o 区域经济社会发展分析 o 长丰县工业产业发展分析长丰县工业产业发展分析 o 北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性 o 北城物流园区建设条件与风险分析 o 北城物流园区发展战略 o 北城物流园区用地布局规划 o 北城物流园区信息平台建设 o 北城物流园区开发管理模式 o 项目投资与评价 o 结论与建议 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 长丰县工业产业发展分析 o 水湖工业集聚区 o 下塘工业集聚区 o

4、双墩工业园 o 双凤经济开发区 o 三元产业园 o 江淮汽车配件工业园 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 长丰县工业产业发展分析 产业园名称产业园名称规划面积（规划面积（kmkm2 2） 基础设施投资基础设施投资 额（亿元）额（亿元） 主导产业主导产业备备 注注 双墩工业园双墩工业园20200.310.31畜禽养殖和化工畜禽养殖和化工2006年收入年收入3.2亿元亿元 * * *江淮汽江淮汽 车配件工业园车配件工业园 40401.061.06 汽车零部件汽车零部件、机械加工制造业机械加工制造业 预计预计2010年产值年产值10 亿亿 元，税收元，税收5500万元万元 三元产业园三

5、元产业园14.814.80.510.51 加工制造业加工制造业、仓储物流仓储物流、服装产业服装产业年产值年产值70-90亿元亿元 双凤经济双凤经济 开发区开发区 19.1919.194.94.9 食品及农产品深加工食品及农产品深加工、汽车零部件及机械汽车零部件及机械 加工加工、新型建材、家用电器、新型建材、家用电器 20062006年，全区实现地区年，全区实现地区 生产总值生产总值8.18.1亿元；实现亿元；实现 税收税收8082.88082.8万元。万元。 庐阳工业园庐阳工业园13.5313.531515出版印刷、钢材加工、机械电子加工出版印刷、钢材加工、机械电子加工 * * *新站综新站综

6、 合开发试验区合开发试验区 34342626 物流、商贸、汽车零配件、家用电器、轻物流、商贸、汽车零配件、家用电器、轻 纺服装、印刷包装、家具、新型建材纺服装、印刷包装、家具、新型建材 2006年完成年完成GDP46亿亿 元元 长丰县工业增加值呈现指数增长趋势；长丰县工业增加值呈现指数增长趋势； 2006年，工业增加值达年，工业增加值达14.6亿元，亿元， 表3-2 北城区各产业园概况表 优势产业 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 汇报内容汇报内容 o 概述 o 区域经济社会发展分析 o 长丰县工业产业发展分析 o 北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北部组团建设物流园区的必要性

7、与紧迫性 o 北城物流园区建设条件与风险分析 o 北城物流园区发展战略 o 北城物流园区用地布局规划 o 北城物流园区信息平台建设 o 北城物流园区开发管理模式 o 项目投资与评价 o 结论与建议 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 发展现代物流产业的意义 对对*市经济社会发展的促进作用市经济社会发展的促进作用 o 培育新的经济增长点 o 营造经济发展的环境 加快区域社会再生产要素的流通，提高经济运行质量 对对*市物流系统及功能的完善作用市物流系统及功能的完善作用 完善物流设施系统 完善物流功能系统 对对*市物流效率和企业效益的提高作用市物流效率和企业效益的提高作用 提高社会物流运

8、作的整体效率，从而促进社会经济结 构调整和经济增长方式的转变； 为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件， 从而提高物流企业的经济效益。 宏宏 观观 中中 观观 微微 观观 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 *市物流发展现状和规划 货运配载、货运代理（代办）公司货运配载、货运代理（代办）公司1000多家。多家。 物流基础设施物流基础设施： o *现代物流园区 o 葛大店物流园区（236亩） o *新华发行集团物流园（112亩） o 5个配载市场（长江批发市场、周谷堆农产品批发市场、*大市 场配载中心、朝阳物流中心、唐桥配载停车场） o 2个货运站（1个零担站基本停业、1个集装

9、箱中转站） o 5个大型商品交易市场自设的货车停车场 30处货车马路临时停靠路段（如固镇路等）等等。 年份年份 20022003200420052006 货运量货运量比例比例货运量货运量比例比例货运量货运量比例比例货运量货运量比例比例货运量货运量比例比例 铁路铁路635.615.57640.6813.81975.916.921128.1518.391062.9315.69 公路公路305574.83347074.78418072.48436471.14483871.4 水运水运391.39.58528.511.39610.2210.58641.2610.45873.7212.89 民航民航0.

10、870.020.840.021.200.0211.270.021.470.02 合计合计4082.771004640.021005767.321006134.681006776.12100 表4-3 20022006年各运输方式承担的货运总量及比例 单位：（万吨，） *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 o *市现代物流业市现代物流业“十一五十一五” 发展规划纲要发展规划纲要 o *市城市综合交通规划市城市综合交通规划 （2007-2020） 3 3个物流园区，个物流园区，5 5个物流中心和个物流中心和 7 7个货运站个货运站 *市物流发展现状和规划市物流发展现状和规划 *国路高速公

11、路有限公司 & *市规划设计研究院 o 大力发展现代物流符合大力发展现代物流符合*市乃至市乃至*省国民经济发展部署省国民经济发展部署 o 建设物流园区是完善建设物流园区是完善*市物流系统、加快东向发展、实现产业市物流系统、加快东向发展、实现产业 对接的有力支撑对接的有力支撑 （重点以劳动密集型和资源密集型产业为主，主要有纺织服装 业、农产品加工、化工、家电制造、汽车零部件产业等） o 建设物流园区将满足建设商贸、制造新城的需要建设物流园区将满足建设商贸、制造新城的需要 o 建设物流园区是北部组团实现又好又快发展的基本保证建设物流园区是北部组团实现又好又快发展的基本保证 o 建设物流园区（中心）

12、是物流内在需求快速增长的必然要求建设物流园区（中心）是物流内在需求快速增长的必然要求 o 加快物流园建设，是促进传统物流向现代物流转变的重要举措加快物流园建设，是促进传统物流向现代物流转变的重要举措 北部组团建设物流园区的必要性和紧迫性 上海国际 航运中心 武汉 物流圈 南京 物流圈 杭嘉湖 物流圈 宁波 物流圈 苏锡常 物流圈 徐州 物流圈 国际海运 国际海运 国际航运 38.6% 30.9% 8.4% * 物流圈 沿江 物流圈 国际航运 南昌 物流圈 郑州 物流圈 南通 物流圈 图4-5 区域物流空间布局概念图 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 汇报内容汇报内容 o 概述 o

13、 区域经济社会发展分析 o 长丰县工业产业发展分析 o 北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性 o 北城物流园区建设条件与风险分析北城物流园区建设条件与风险分析 o 北城物流园区发展战略 o 北城物流园区用地布局规划 o 北城物流园区信息平台建设 o 北城物流园区开发管理模式 o 项目投资与评价 o 结论与建议 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 项目选址 o靠近货物转运枢纽。 o紧临大型工业、商业企业。 o靠近交通主干道出入口，对外交 通便捷。 o考虑地价因素。 o数量充足、素质较高的劳动力条 件。 o考虑绿化、生态环境等因素，尽 可能降低对城市生活的干扰。 o周围有足够的发展空间

14、，为工业 企业发展留有余地。 选址原则选址原则 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区建设条件分析 现状用地状况现状用地状况 项目拟选址位置地形地貌复杂，除数户居民住宅用地和水域 外，土地基本处于闲置状态。该区域涉及房屋拆迁总量15348 平米。项目整个区域地势不平，部分地块高差达3m左右。 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区建设条件分析 产业依托产业依托 与双墩工业园与双墩工业园 三元产业园三元产业园 双凤经济开发区双凤经济开发区 江淮汽车配建产业园江淮汽车配建产业园 北城物流园区的发展将依托这些工业园区和产业园发展为主，这些产业是北北城物流园

15、区的发展将依托这些工业园区和产业园发展为主，这些产业是北 城物流园区城物流园区“本土化本土化”的重要基础。的重要基础。 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区建设条件分析 交通条件交通条件 公路公路 铁路铁路 航空航空 城市道路城市道路 交交 通通 条条 件件 优优 越越 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区建设条件分析 劳动力资源丰富，能劳动力资源丰富，能 安置安置800人就业人就业 通讯设施基本完善通讯设施基本完善 供电设施齐备供电设施齐备 给排水系统（雨污分给排水系统（雨污分 流）流） 总结：总结：*北城核心区高速公路北侧拟选址地块已基本北城

16、核心区高速公路北侧拟选址地块已基本 具备建设的条件。具备建设的条件。 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区建设风险分析 p 物流市场对外开放，来自*、 周边其他城市物流基地和国外 物流企业的竞争与挑战。 p 现状*市物流标准化程度低， 兼容性差，致使与其他协作困 难。 p 物流基地建好后，进驻的物 流企业数量少及物流企业技术 水平偏低。 p 前期投资大，回收周期长， 综合效益好。同时存在空置率 高、使用率低的风险。 p 从业人员专业水平低，管理 技术与管理水平有限。 p 高速公路服务区未能与物流 园区紧密衔接，将丢失部分客 户，经济利益受损。 p 细分市场，错位发展，提

17、高 核心业务竞争力，并与客户建 立战略伙伴关系。 p 借鉴普洛斯公司经验，采用 标准化设施和信息，并提供研 发、设计、咨询服务。 p 完善运输网络；筑巢引凤， 近期引进1-3个国内外著名的 物流巨头进驻基地。 p 始终坚持“统一规划，分期 实施，动态调整”的开发思路。 p 加强物流从业人员的培训， 与当地高校建立良好的长期合 作关系。 p 在园区内提供空车配载、停 车、食宿、加油（气）等服务 和相关优惠。 基本对策基本对策风险因素风险因素 分析思路：分析思路： 表5-2 物流园区主要风险因素及基本对策分析 风险识别风险识别 揭示风险来源揭示风险来源 判别风险程度判别风险程度 提出风险对策提出风

18、险对策 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 汇报内容汇报内容 o 概述 o 区域经济社会发展分析 o 长丰县工业产业发展分析 o 北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性 o 北城物流园区建设条件与风险分析 o 北城物流园区发展战略北城物流园区发展战略 o 北城物流园区用地布局规划 o 北城物流园区信息平台建设 o 北城物流园区开发管理模式 o 项目投资与评价 o 结论与建议 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 以下问题的回答如果不符合市场实际或者没有得到回答将产生非常严重的后果以下问题的回答如果不符合市场实际或者没有得到回答将产生非常严重的后果 如何盈利 区别对手 具备能

19、力 战略定位 n物流园区在*市的物流整体战略中 处于什么地位，与其它物流园区关系 如何？ 如果定位不清晰，可能导致与 *市的其它相关机构分工不明 确，信息流、现金流无法畅通 n物流园区的收入来源有哪些？ n物流园区服务对象？ n物流园区提供哪些服务以取得收入？ 片面追求高起点，导致建设成本 很高而回收投资的途径很有限并 且回收期漫长 n物流园区与*现代物流园区等物流 基地的物流服务功能如何分工、协作？ 往往导致重复建设，结果是价格 竞争，设备闲置；回答这个问题 时一定要准确估计各种可能的服 务将来的市场需求 n物流园区提供的服务需要什么样的能 力（装卸、仓储、分拆、包装等）？ n需要什么样的信

20、息系统支持？ 关键能力没有按时到位，而很多 投资自建的能力又与企业的需要 不能吻合 问题描述问题描述可能的后果可能的后果 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区发展定位 立足*、服务全省、辐射中部地区、通达全国，以高速公路为核心 载体，充分发挥公铁、公航联运和集装箱运输优势，强化与上海、南京、 武汉、郑州、沿江及沿淮经济带城市的战略合作。以第三方物流发展为 主要对象，积极培育和拓展物流服务市场，致力于打造中部地区具有示 范作用的综合型现代物流基地。 北城物流园区是*市乃至省域物流系统中重要的物流节点，该园 区的建设推进了*建立全国性现代物流中心城市的步伐。 该园区争取用2

21、年时间基本完成基地所必须的各项配套设施，用 35年时间把该园区打造成*市具有示范意义的物流基地。 战略目标战略目标 战略地位战略地位 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区服务对象 o服务对象服务对象 立足本地、辐射中部地区、通达全国，主要服务双墩工 业园区、三元工业园区、双凤产业园和江淮汽配园、商贸 物流新城和*整个生鲜农产品交易市场，应与它们建立战 略伙伴关系，形成稳定的客户群。 o物流服务产品品种物流服务产品品种 汽车零配件、服装、食品与农副产品（尤其是生鲜农产 品）、建材等。 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区盈利模式 成熟度成熟度 发

22、展 核 心 功 能 发挥基本功能 发掘延伸功能 时间时间 图图6-1 物流园区商业（盈利）模式规划思路物流园区商业（盈利）模式规划思路 物流园区类型物流园区类型 转运型物流园区转运型物流园区 存储配送型物流园区存储配送型物流园区 流通加工型物流园区流通加工型物流园区 综合型物流园区综合型物流园区 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 初期的盈利模式：发挥地理优势，提供仓储、多式 联运等物流服务 ； 成长期的盈利模式：适应物流国际化的需要，大力 发展保税物流； 成熟期的盈利模式：提供具有货物中转站特色的增 值服务 初期的盈利模式：重点争取少数几个大型客户以积 累资金和经验； 成长期的盈

23、利模式：建设物流信息交易中心，发展 物流配载业务； 成熟期的盈利模式：代客户进行供应链管理 初期的盈利模式：利用现有设施，改建专业交易市 场； 成长期的盈利模式：发展专卖，开展品牌特许经 营 ； 成熟期的盈利模式：提供增值服务，发展流通加工 初期初期的盈利模式：建设货物集散中心和信息交易中 心，从场地出租费和货运交易费中盈利 成长期成长期的盈利模式：建设仓储配送中心和流通加工 中心，为客户提供个性化的服务； 成熟期成熟期的盈利模式：发展物流培训和电子商务等 业务，从增值服务中创收 转运型物流园区的盈利模式转运型物流园区的盈利模式 仓储配送型物流园区的盈利模式仓储配送型物流园区的盈利模式 流通加

24、工型物流园区的盈利模式流通加工型物流园区的盈利模式 综合型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式 北城物流园区盈利模式 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区业务定位 o主要服务于汽车配件、服装、食品与农副产品（生鲜农产品）、建材的主要服务于汽车配件、服装、食品与农副产品（生鲜农产品）、建材的 生产企业、分销企业，成为生产商与销售商供应链上的重要一环，为其生产企业、分销企业，成为生产商与销售商供应链上的重要一环，为其 提供专业化的运输、存储、配送、包装、流通加工、报关、培训、交易提供专业化的运输、存储、配送、包装、流通加工、报关、培训、交易 展示等多功能物流服务展示等

25、多功能物流服务。并根据物流市场需求，适当向供应链上下游延。并根据物流市场需求，适当向供应链上下游延 伸，拓展增值性业务。伸，拓展增值性业务。 o为北部组团打造商贸物流新城提供一体化、高水平配送服务。主要功能为北部组团打造商贸物流新城提供一体化、高水平配送服务。主要功能 为运输、仓储、配送、为运输、仓储、配送、库存管理库存管理、信息服务等。、信息服务等。 o为合六高速公路通行车辆提供配载、中转、停车、住宿和信息等配套服为合六高速公路通行车辆提供配载、中转、停车、住宿和信息等配套服 务。务。 基本思路基本思路：“专业化分工专业化分工重效率重效率”、“同业或异业合作同业或异业合作重互重互 补补”、“

26、聚集合作经营聚集合作经营重综效重综效”； 分析方法分析方法：BCG（波士顿矩阵）和二维矩阵（市场（波士顿矩阵）和二维矩阵（市场x核心竞争力业务）核心竞争力业务） 的战略框架分析的战略框架分析 一一 站站 式式 服服 务务 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 汇报内容汇报内容 o 概述 o 区域经济社会发展分析 o 长丰县工业产业发展分析 o 北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性 o 北城物流园区建设条件与风险分析 o 北城物流园区发展战略 o 北城物流园区用地布局规划北城物流园区用地布局规划 o 北城物流园区信息平台建设 o 北城物流园区开发管理模式 o 项目投资与评价 o 结论与

27、建议 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 用地规模预测 预测结果：该园区建设用地约为680亩，预留发展用地156亩，共 836亩。而现状用地面积约840亩，满足预测值的需要。考虑未来发 展和土地成片开发原则，本项目将富余用地纳入物流园区预留发展用 地。 该园区设计吞吐能力400万吨/年。 物流用地 停车用地 用地规模 货运需求 停车需求 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区概念规划 o平面布置形式应充分利用地形条件，有效利用现有土地面积。 区内各类基础设施的布局应考虑充分利用空间，如商务大楼宜 采用高层。 o 基础设施如查验场地等，宜采用集中布置形式，以便综

28、合管理 服务；查验场地应靠近大门。 o园区平面布置主要取决于区内车流和物流的流动畅通，并要与 道路、大门协调布置。 o区内自营区域拟与基础设施区域紧密相连，便于相互调剂使用。 o在危险品物流专门区域内，应配置足够的消防设备。 布局原则布局原则 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 北城物流园区概念规划 布局规划布局规划 图图7-1 *北城物流园区用地布局示意图北城物流园区用地布局示意图 本规划仅对园区内部本规划仅对园区内部 用地布局作概念规划，用地布局作概念规划， 用地布局深化工作将在用地布局深化工作将在 下一轮规划中展开下一轮规划中展开 ！ *国路高速公路有限公司 & *市规划设计

29、研究院 建设计划与技术设计条件 “一次规划，优先配置土地资源，分期开发，滚动调整一次规划，优先配置土地资源，分期开发，滚动调整” 基本策略基本策略 实施建议实施建议 一期一期。为2008年-2010年，开展基础性服 务，主要体现在场地的出租、必要的物流服 务场地和带动的服务、劳务产业的发展上。 二期二期。为2011年-2020年。继续应完善园 区设施，健全机制，提高管理水平和信息化 水平，发展核心功能。 三期三期。指2020年以后，物流园区稳步发 展阶段。应注意发掘供应链的延伸功能，向 高端物流业务拓展，与客户建立稳定的战略 伙伴关系，打造成中部地区具有较大影响力 的物流园区 *国路高速公路有

30、限公司 & *市规划设计研究院 技术设计条件 1、道路设计标准 o 方格网状道路网络； o 混凝土路面； o道路红线：参考*市城市道路红线而定。 2、地表排水 地表排水横向坡度应为11.2。地表排水设备的纵 向坡度不应小于2，困难条件下不小于1。 3、消防等 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 汇报内容汇报内容 o 概述 o 区域经济社会发展分析 o 长丰县工业产业发展分析 o 北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性 o 北城物流园区建设条件与风险分析 o 北城物流园区发展战略 o 北城物流园区用地布局规划 o 北城物流园区信息平台建设北城物流园区信息平台建设 o 北城物流园区开发管

31、理模式 o 项目投资与评价 o 结论与建议 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 物流信息平台搭建的意义 物流信息平台是提高物流服务质量的保证。 物流信息平台建设是提高现代物流园区服务效率的必要 条件。 物流信息平台建设是节约物流成本的重要途径。 规划指导思想 全方位的信息服务 一次规划，分步实施 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 战略目标 o适应北城物流园区与*市及国内大物流区域相衔接的物 流服务体系。 o适应高时效性的多式联运信息体系。 o适应提供快速、准时、多样化服务的配送服务体系。 o提供多样化的物流信息增值服务。 o适应面向2l世纪物流信息平台的延伸和发展。

32、*国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 物流信息系统体系结构 四层体系：基础层 共用信息平台 行业管理层 企业层 其中公用信息平台是核心内容，也是政府建设的 重点。 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 汇报内容汇报内容 o 概 述 o 区域经济社会发展分析 o 长丰县工业产业发展分析 o 北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性 o 北城物流园区建设条件与风险分析 o 北城物流园区发展战略 o 北城物流园区用地布局规划 o 北城物流园区信息平台建设 o 北城物流园区开发管理模式北城物流园区开发管理模式 o 项目投资与评价 o 结论与建议 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计

33、研究院 物流园区开发管理模式 发展发展 模式模式 内容说明内容说明备备 注注 工业地工业地 产商主产商主 导模式导模式 指物流园区作为工业地产项目，在政府的统一规划指物流园区作为工业地产项目，在政府的统一规划 下，通过给予开发者适当的土地和税收等相关政策，下，通过给予开发者适当的土地和税收等相关政策， 由工业地产商主持开展物流园区的道路、水、电等由工业地产商主持开展物流园区的道路、水、电等 市政设施的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、市政设施的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行园区的经营和管理。合作经营的方式进行园区的经营和管理。 此模式利于整个园区资源的充分此模式利于

34、整个园区资源的充分 利用、合理布局，但需要工业地利用、合理布局，但需要工业地 产商投入大量的资金。产商投入大量的资金。 物流企物流企 业主导业主导 模式模式 在政府的统一规划下，划定物流园区的红线，通过在政府的统一规划下，划定物流园区的红线，通过 招商吸引物流企业入驻园区，由各物流企业自行征招商吸引物流企业入驻园区，由各物流企业自行征 地、建设。地、建设。 此模式是一种松散的管理模式，此模式是一种松散的管理模式， 各企业自行建设，容易致使园区各企业自行建设，容易致使园区 功能混乱，鱼龙混杂。优点是需功能混乱，鱼龙混杂。优点是需 要的资金较少。要的资金较少。 物流企物流企 业聚集业聚集 模式模式

35、 一个或数个聚集在一起的大型物流企业自建物流园一个或数个聚集在一起的大型物流企业自建物流园 区，政府在这些自建园区的基础上，划定区域，统区，政府在这些自建园区的基础上，划定区域，统 筹规划，将园区范围扩大，吸引其他物流企业入驻。筹规划，将园区范围扩大，吸引其他物流企业入驻。 此种模式实际上是第二种模式的此种模式实际上是第二种模式的 变形，也是一种松散的管理模式。变形，也是一种松散的管理模式。 综合开综合开 发模式发模式 综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管 理要求较高，对园区开发建设承担者的综合能力提理要求较高，对园区开发建设承担者的综合能力

36、提 出了较大挑战。出了较大挑战。 此模式是上述三种模式混合运用此模式是上述三种模式混合运用 的综合开发模式。的综合开发模式。 北城物流园区的建设采用工业地产商主导模式北城物流园区的建设采用工业地产商主导模式 *国路高速公路有限公司 & *市规划设计研究院 政府在园区发展中的定位 物流园区的建设发展是一项系统工程，其中市场是基础，企 业是主体，政府重在宏观调控，其职能是基础设施的提供者和政府重在宏观调控，其职能是基础设施的提供者和 运作秩序的维护者运作秩序的维护者。 针对北城物流园区的规划情况，政府工作内容如下： o 在政策上对物流园区基于合理倾斜； o 物流园区建设、营运管理的协调工作； o 用地的控制性规划工作； o 解决物流用地发展问题； o 做好物流园区周边市政基础设施的建设； o 建立市场准入机制； o 市场行为的规范化管理； 制定进入物流园区的鼓励政