房地产估价：第4章 房地产价格影响因素

1、 不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动方向不同 不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动程度不同 不同影响因素变化与房地产价格变动之间的关系不同 影响因素对房地产价格的影响与时间是否有关 各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程 度不是一成不变的 同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同 各种影响因素在不同水平上变化对房地产价格影响不同 影响因素对房地产价格影响可以用数学公式或数学模型来 量化 是指对广大范围的房地产价格水平都有影 响的因素，例如经济发展状况、货币政策、物价、利 率、汇率等。 是指对估价对象周围一定区域范围内的房 地产价格水平有所影响的因素，例如所

2、在地区的城市 规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。 是指对估价对象房地产价格水平有所影响 的估价对象自身状况因素，例如位置、规模、土地形 状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。 1.土地面积() 2.土地形状() 3.地形() 4.地势() 5.土壤() 6.地基() 7.土地条件() 1.建筑规模() 2.外观() 3.建筑结构() 4.设施设备() 5.装饰装修 () 6.层高和室内净高 7.空间布局() 8.防水.保温.隔热.隔声.通风.采光.日照 9.维修养护情况及完损程度 1.房地产权利及其行使的限制 (所有权、使用权、抵押权、租赁权 2.房地产使用管制 (土地用途、容积率、建筑

3、高度、建筑密度) 3.相邻关系 (通水、采光、排水、铺设电线暖气管) 4-2 4-2 房地产自身因素房地产自身因素 是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方 位和距离上的关系 凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较 多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务 设施较完备位置的房地产,价格一般较高； 反之,处于闭塞街巷、郊区僻野房地产,价格一般较低 交通、周围环境和景观、公共服 务设施完备程度.其中,别墅的要求是接近大自然,周 围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天),居于其 内又可保证一定的生活私密性 繁华程度、临街状况、交通等。 商务氛围、交通等 视产业的性质而定,凡是有利于

4、原 料和产品的运输,便于动力取得和废料处理的区位,价 格必有趋高的倾向 位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、朝向、 楼层等。 该宗房地产在某个较大区域中的位置,例如,由于风向、 水流等原因,该宗房地产是位于城市的上风、上游地 区还是下风、下游地区。 该宗房地产在某个较小区域中的位置,例如,某宗房地产 是位于十字路口的拐角时，则它是位于该十字路口的 哪个角,是西北角、东北角还是西南角、东南角。 l距离是衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标 l一宗房地产与重要场所，如市中心、汽车客运站、火 车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居 住地等的远近,对其价格有较大影响.距离越近的房地

5、产,价值越高。 l距离:空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、 经济距离 分析临街状况对房地产价格的影响，弄清是否临街、临 什么样的街以及是如何临街的，然后结合房地产用途 和土地形状进行。 一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业 用途的房地产则相反。 p对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素 p住宅的朝向主要影响到采光,住宅最好是坐北朝南 p在实际估价中,对住宅的朝向应尽量细化后予以分析, 例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、 东向、西向、东北向、西北向、北向 楼层影响到采光、视野(或景 观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁 净(是否有通过水箱、水池等供水的二次

6、污染)、安全， 以及顶层是否可独享屋面使用权,地上一层是否可独 享室外一定面积空地的使用权等。 按照总楼层数和有无电梯区分 地下一层、地上一层、二层、三层等之间 的价格或租金水平差异很大,地上一层的价格或租金 最高,其他层的价格或租金较低,一般不到地上一层价 格或租金的60。 出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地 产价格； 交通因素对房地产价格的影响,可分为道路状况、 出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车 方便程度和收费标准等。 影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对 房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和 人文状况因素,主要有 大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、

7、卫生环 境和人文环境等。 对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别 重要的。 对于已建成的住宅,外部配套设施完备,特别是周边有 教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购 物中心、休闲娱乐场所的,房地产价格就高 反之,房地产价格较低。 房地产价格与人口数量的关系非常密切.在某一地区(如某个城市), 当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就 会上涨；反之，房地产价格会下降。 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、 民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口 按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基 本特征划分的各年龄组人

8、数占总人数的比例表示。 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格 的变化。 1.房地产制度政策 2.税收制度政策 3.金融制度政策 4.相关特殊政策 5.相关规划和计划等。 第第4 4章房地产价格影响因素章房地产价格影响因素 一、政治安定状况一、政治安定状况 二、社会治安状况二、社会治安状况 三、城市化三、城市化 四、房地产投机四、房地产投机 一、世界经济状况一、世界经济状况 二、国际竞争状况二、国际竞争状况 三、政治对立状况三、政治对立状况 四、军事冲突状况四、军事冲突状况 房地产制度政策对房地产价格的影响最大,包括：房 地产的 在传统城镇国有土地使用制度下,严禁买卖、出租

9、或 者以其他形式非法转让土地,地价、地租不存在 在传统城镇住房制度下,对住房实行实物分配、低租 金使用,住房价格和租金极低 现行城镇国有土地使用制度和住房制度,允许土地使 用权出让、转让、出租,推行住宅商品化、社会化,实 行住房分配货币化,房地产价格显现出来,并反映房地 产市场供求状况,同时也受房地产市场供求的影响。 ,温家宝总理主持召开国务院常务会议， 针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理 矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱的状况，提出住 房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用 房建设等六项措施，开启了2006年房地产调控的序幕， 称为“国六条”。 ,建设部、商务部、国家发展

10、和改革委员 会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外 汇管理局下发关于规范房地产市场外资准入和管理 的意见(171号文),被业内称为“外资限炒令”。 央行和银监会联合发布的关于 加强商业性房地产信贷管理的通知,要求申请购 买第二套（含）以上住房的贷款人，首付比例不得 低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率 的1.1倍。 20102010年年1 1月月, ,“国十一条”规定,加大差别化信贷政策 执行力度，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二 套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成 年子女）,贷款首付款比例不得低于40,贷款利率严 格按照风险定价。 20102010年年4 4

11、月月,“,“国十条”规定,对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例 不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款 首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准 利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷 款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，由商业银行 自主确定。 9.29”房产新政:暂停第三套房贷;对不能 提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购房贷款;二套房贷款首付比例不低于50%, 利率按1.1倍执行;禁止消费性贷款用于购房;支持中 低价位.中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。 对个人购买普通住房,且该住房属于家庭（成员范围

12、 包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的,减 半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于 家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。 国五条”规定,限购区域应覆盖城市全部行 政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二 手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同 （认购）前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民 家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政 区域内向其售房。 税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住 房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋 登记等历史信息能核实房屋原值的,严格按转让所得 的计

13、征。 关于调整个人住房转让营业 税政策的通知： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营 业税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售 的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征 收营业税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的， 免征营业税。 例如:耕地占用税、固定资产投资方向调节税 例如:土地增值税、契税、营业税. 关于加强房地产税收管理的通知国税发200589号 土地增值税暂行条例(1993年) 例如,房产税、城镇土地使用税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物 和其他附着物等产权并取得增值收益的单位和个人征 收的一种税。 土地增值额=转让房

14、地产的总收入-扣除项目金额。 应纳税额=每级距土地增值额适用税率 应纳税额=土地增值额适用税率 扣除项目金额速算扣除率 增值额超额累进税率-扣除项目金额 速算扣除系数 某房地产开发公司转让一块已开发的土地 使用权,取得转让收入1400万元,为取得土地 使用权所支付金额320万元,开发土地成本65 万元,开发土地的费用21万元,应纳有关税费 77.7万元,计算应纳土地增值税 实现收入总额=1400万元 扣除项目金额 支付地价款=320万元 开发成本=65万元开发 土地的费用21万元,未超过（320+65）10=38.5万元 扣除的税费=77.7万元 加计扣除费用=（320+65）20%=77万元 扣除费用总额=320+65+21+77.7+77=560.7万元 确定增值额=1400-560.7=839.3万元 确定增值比率=839.3560.7100%=150% 计算应纳税额=839.350%-560.715%=335.54万元 房地产价值量大,开发.投资.消费与金融密切相关。 影响房地产价格金融政策:房地产信贷政策,包括严格 控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款，上调或 下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首 付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延 长或缩短最长购房贷款期限等。 中国人民银行调整商业银行 自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款优惠利 率，