学区房的房价影响因素的分析

1、学区房的房价影响因素的分析 以北京市东城区为例第1章 绪论1.1 研究的背景和意义1.1.1研究的背景如今，在我国的各大城市，不论是发达的省会、直辖市、前线城市，如北京、上海、青岛等地，还是较为落后的城市或者乡镇县城，例如信阳这样的四线城市，学区房已成为广大市和开发商竞相追逐的对象，掀起来一股“学区房热度”。我国的教育模式让更多的家长十分重视孩子的学习成绩和学习环境。由此，可以学校附近的房屋具有得天独厚的地理优势，同样也吸引了众多家长的眼球。家长们看重的只是学区房的地理优势，至于房子本身的大小、价格都处于次要位置。在孩子上学期间，多数家长愿意以高额的价格租用或者买下学区房。待其孩子完成学习，顺

2、利被各大院校录取之后，家长们再将学区房出售或者出租。基于此种社会现象，导致我国的学区房的房价居高不下，并且仍在持续上涨。楼市高压政策下，我们仍能看到“学区房逆市飘红”的报道，这是否说明学区房受市场波动影响比较小，投资回报更有保障？这点是当然。尤其是在中国，每个孩子都是父母最大的希望，父母都想让孩子在起跑线上抢先一步。国家关于九年义务教育的政策在很长的时间段内不会有所变化，户口的限制让绝大多数的“片外生”望校兴叹。同时，拥有良好升学率和名校声望的学校受到城市规划影响而须远迁他址的几率也是微乎其微，这两点都决定了名校学区内的房子不容易买到、名校附近的房子出租抢手。较其它房产而言，学区房受市场冲击较

3、小，在今年房地产市场低迷不景气的情况下，学区房同样是在逆市飘红，成为了市场中交易非常活跃的另类。在2013年四个月中，我国首都北京，该地区学校附近的房屋价格上涨幅度大约为1400元/月。无独有偶，这种高幅度上涨的学区房的城市在我国此起彼伏，例如在南京市，普通住宅的价格仅为学区房价格的三分之一。我国家长普遍都有“望子成龙，望女成凤”的心愿。为此，家长通过各种方式为其孩子提供优良的学习环境。不少家长考虑到学校附近学习氛围较高，交通也便利，便竞相追逐学区房为其所用。更有甚者，有些家长卖掉了其原来居住大的房子，来换区狭小的学区房。为了孩子上学方便，自己则绕很远的路去上班，有的家长甚至辞掉了原来的工作，

4、一心只为陪孩子学习。这些家长们尽自己所能为孩子提供其实现的一切。然而，并不是所有的付出都一定会有好的结果，并不是所有的孩子都能如其父母所愿。例如在北京某区， 有两座楼房同属于四环以内。这两座楼房距离约为二十米左右，落成时间相同，距今均为26年。其内外部构造、新旧、装修级别也相差不大，二者由一排栏杆、若干数目、草坪相隔。然而，令人惊奇的是，二者同在二手市场上出售时，其价格却大相径庭，差价巨大。根据我国的教育模式，在小学入学时，考虑到交通安全，我国各大城市的政策大都为学校附近的学生入学可以免考试。但对于学校附近的住宅区域，各个城市都有明确的划分方式。只有被划分到该学校的住宅街道等才可以享受免考试入

5、学的优惠政策。因此，被划分到教育质量高的小学附近房子都成为家长们竞相追逐的对象，同时也造就了这些房子在二手市场上的活跃。例如北京市，在今年五月份，该市有多个区域显现了学区房的追逐热度。第一个区域是中关村周边，该区聚集了北京市多个重点小学、初中、高中等校，因此该地区的学区房较多，追逐热度也较高。其余几个区域的追逐热度相比中关村来讲，稍微次之，但也有多个重点学校。例如北京市的西城地区，有该市著名的第四中学和第八中学。1.1.2研究的意义从学区房的追逐热度凸显了一个社会弊端，我国的教育方针存在很多缺点，首先便是教育资源的不平等划分。我国对学校的划分高低程度十分严重，重点学校的师资力量雄厚，教学质量较

6、高。而普通院校则与之相差较远。这也说明，虽然我国普及了义务教育，但并不是所有的学生受到的教育水平都是一样的。第2章 文献综述关于学区房的研究，国内多数集中在学区房房价持续走高的原因，并且通过这些原因可以看到当今社会的问题。大多数的文献研究主要是进行定性分析与评价。对学区房价走高的原因以及影响因素的分析上，国内学者多数是从教育学、教育社会学等角度进行阐释。而关于学区房价格不断升高的定量分析与研究则主要集中在国外学者的研究，他们主要是通过配套的教育设施对学校周边价格的影响程度进行分析的。陈友华（2007）和查尔斯.赫尔梅（1983）主要从教育公平、社会分层、制度变革、代际资本以及家庭背景等视角进行

7、考虑。潘奇（2008）则从其成因归纳为教育资源配置不均衡、重点学校、示范性学校制度、择校、家庭期望等。洪岩璧（2003）和（李艳苹，2010）则将学区房价上涨归纳为沉重的就业压力、劳动就业制度的改革，凸显教育在收入分配中的作用、房产商和投资者推波助澜。针对学区房过热的原因分析上，国内学者专家主要有以下两种不用的观点。一部分学者认为：购买学区房以及房价高是市场相互作用下的自然行为。是一种理性的结果体现。尚且不能起到扰乱市场的作用，是国内优质教育的普遍缺乏与人们随着社会的发展对于优质教育不断追求的矛盾结果。原因我们可以这样分析：第一，它遵循了就近这一基本原则；第二，它是专门针对有钱人的，如果你没有

8、钱，可以选择不买，这是市场发展的结果和规律。另外一部分学者认为：学区房本应该是教育资本化下的产物。然而，不同于以前的择校行为，是金钱破坏了这一规则。当金钱参与到教育的分配问题上，就会造就许多的不公平。朱敏认为：学区房成为有钱人享受名校优质教育资源的合法路径，这明显是不够公平的。方长春通过一系列的研究发现制度性的教育安排以及资源的分配加上家庭对子女教育分流的直接干预致使平等享受教育的公平性大大降低。综上说述，关于学区房价高升的原因，已经涉及到多个学科领域，包括：房地产、教育学以及教育社会学等。然而，对于针对具体的学区房对房价的影响以及学区房的实际现状尚且没有相关文献进行论述。学区房作为一个综合的

9、概念，他的房价影响因素应该是多方面的，并且对于它的解释是区别于普通的教育地产而言的，需要更加深入地进行分析学区房是否会造就教育的公平分配。因此，通过不断挖掘产生教育不供应的深层次原因，会让我们更加客观理性地对学区房公平进行。第3章 研究的主要内容和方法3.1学区房的概述3.1.1学区房的概念学区房，对我们来讲是一个既熟悉又陌生的词语。学区房，一方面她是房地产市场的新宠儿，另一方面也是从我国特殊教育体制下所衍生出来的怪象。随着我国社会压力与竞争的日趋白热化，家长们不顾花费资金来获得有着良好教育的小学学区房，只是为了使自己的孩子不能输在教育的开始。不仅仅小学学区房受到家长们的青睐，一些中学附近的房

10、子也同样受到家长们的重视，在重点中学附近购置房产，这样不仅仅能使家长关注孩子的学习，照顾孩子的生活起居，同样也会使孩子提高学习的自觉性。 3.1.2学区房的特征（1）房价较高目前，我市的“学区房”主要集中在涧西区的联盟路、天津路、景华路，西工区的九都路、涧东路、玻璃厂路等地段。这些地段的“学区房”，由于靠近市二十三中、三中、市外国语学校、市实验中学等众多学校，因而每平方米价格都要高于周边其他楼盘。以联盟路附近的“学区房”为例，如今的房价已经涨到每平方米5000元至6000元甚至更高。而在相关教育政策的影响下，很多家长为了孩子能够到理想的学校接受教育，都开始提前购买学区房，而一些处于学区外围的学

11、区房也因为学区中心的“一房难求”而成为不少家长的备选方案，而这些地区的房价同样有所上涨。（2）学区房需求旺盛“学区房”中两房一厅这样的户型普遍颇受家长的青睐。都是为了在名校所处的学区内落户口，所以小户型卖得特别火。每年入学前的5月至7月，是“学区房”市场的销售旺季。“学区房”需求旺盛有两个原因。一是“学区房”多集中在市中心，而目前可售的新建商品房不多。为了给孩子提供一个更好的成长环境，购买“学区房”的人数在逐年增加，但房源有限，这就造成了“学区房”供不应求的现状。二是购买“学区房”也是一种投资行为。对于那些购买学区房的家长来讲，等孩子上了高等学校之后，不在需要学区房了，就可以把升值的学区房卖了

12、，从中间赚取差值，获得相应的利润。最后，购买“学区房”成了教育与房产的双重投资。（3）落户是关键，小户型绝大多数家长购买学区房的主要目的是为了让孩子的户口落在相应学校的学区内，因此尽快落户是关键。目前每个学校都有各自的入学要求，因此在购买学区房前，一定要先到该区域学校了解落户的年限、入学的年限等问题，确定自己的购房行为和学校入学要求是否吻合，然后再行购买。另外，还要注意学校学区的地理位置划分，有些房屋虽然与学校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。（4）交通便捷 安全 配套设施完善名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大力度保证安全的区域，并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带

13、来的方便，生活便利，孩子成长环境安全。（5）教育房产双投资 升值空间大购买学区房也不失为一种投资行为，只要政府的政策不发生大的变动，名牌学校位置不变，那么学区房的概念就会一直存在，从而升值就会成为必然。等到多年之后，家长们就可以把升值好多好多倍的房子卖出去，可以获得好多倍的利润。这就使得学区房成为家长们的新宠，为了让孩子能够获得更好的教育，购买学区房也成为家长们的一种潮流。学区房的作用纯粹是是孩子获得好的生活条件，为将来能够进入好的大学做准备，所以家长们不在乎房子大小，环境的好坏。等到孩子毕业之后，家长们就会把房子卖给需要的另一代的家长们，大部分的家长都是这种想法。 3.2北京市学区房的现状分

14、析及市场特点（1）、北京市东城区域特征分析东城区位于北京市城区东部，2010年，东城区合并崇文区，成立新东城区。经首都功能核心区区划调整后，新东城区辖区面积扩大到41.84平方公里。北部、东部与朝阳区相连，南部同丰台区接壤，西部与西城区相接，东西最宽处5.2公里，南北最长处13.0公里。2010年全区人口91.9万，管辖17个街道办事处，205个社区。东城区与日本、韩国、澳大利亚等十二个国家和地区的重要城市建立了国际友好交往与合作关系，在国内经济交往中与上海、昆明、哈尔滨等45个市区建立了友好关系。（2）北京市学区房概况 在北京，学区房最近被家长们炒的异常火热，每个月都能够涨一千五百元上下。这

15、不仅仅是北京自己的特征，在我国南方的南京，今天的学区房的价格是大概十年之前的三倍还要超很多，家长们为了自己的孩子能够上一个好一点的小学，做出了很大的牺牲。家长们放下了心仪的宽大的房子而选了狭窄的小房子，放下了刚刚建成的新房子，却选了破旧的老房子，宁愿自己上班多绕路，也要把孩子送到最好的学校上学，但是，结果无人知晓，可能到最后孩子也不能上到最好的大学。 （3）北京市学区房市场的需求与供给根据21世纪不动产最新的统计数据，北京市的四个最大的学区房的版块中，东城区东四地区学区的学区房的房子价格要比普通住宅的价格高出每平米五千块钱左右，西城区平安里版块，学区房的房子价格要比普通住宅的价格高出每平米五千

16、块钱左右 ，东大桥日坛地区学区房的房子价格要比普通住宅的价格高出每平米两千块钱左右，而最大的差异在于中关村地区学区房和普通住宅 ，竟然达到了惊人的八千块钱每平米。这种现象不仅仅出现在北京地区，全国各地普遍出现，特别是在东部发达地区，这种差异尤为突出。（4）北京市学区房市场不平衡的原因自然条件、经济条件和社会条件，这三个条件相互作用产生特殊的地区特性，从而形成对地区内的地产价格水平产生决定性的影响。内容主要包括经济繁华程度，地区的交通，基础与公用设施条件等。影响地价的基础设施也有很多，主要有电力线路，煤气管道，暖气管道以及学校、医院等设施的结构等。然而，在学区房周围 而学区房由于其范围内有重点小

17、学或者中学这种较高登记的教育资源，成为购房者的主要参考因素。很多城市规定初中招生采取“对口、就近、免试”的办法，规定公办初中、小学不得跨行政区招收“择校生”，学生只能在自己学籍所在行政区范围内择校。绝大多数家长都希望自己的孩子能进入名校就读。因而在购买房屋时，都比较看重楼盘的学区资源，很多购买“学区房”的消费者主要目的就是为了获得“学区房”所在学区的房产证和户口，从而让孩子在不借读、不择校的情况下顺利进入名校学习。不少家长表示，买“学区房”就是为了给孩子买一张进入名校的“通行证”。在家长看来，能上重点小学的话，以后上重点中学、大学的机会和保证率就自然高了。在这种心理作用的影响下，学区房就成为了

18、这些人的追求目标。更具供需决定价格理论，学区房的价高就成为了一种必然，而且是合理的。3.3北京市学区房房价的构成因素（1）房地产的价格房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中，据此，以下简称房产价格）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。房产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。 （2）开发成本房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还

19、要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。（3）开发商对未来的期望望子成龙导致客户的刚性需求，受旺盛的刚性需求的带动，学区房的价格一直飙升，即使整体楼市低迷之时，也能“逆风飞扬”。面对着巨大的市场需求，开发商自然会对学区房未来的期望很高。现在的开发商在广告中越来越多地打出“学区房”这一促销牌，将楼盘的周边学校视为自己的独特资源，如“本楼盘引入某名校入驻”、“本楼盘距离某名校车程仅几分钟”等广告语屡见不鲜。由于自己户口所在的区域内没有好学校，不得已只有通过置业转移，来完成让孩子进入重点学校的心愿。于是

20、，学区置业，已经成为很多家长望子成龙的刚性需求，这也使得名校学区房供不应求。因此，房地产商对学区房的期望一直不减，这无疑会导致学区房价格的不断上涨。3.4影响北京市学区房房价的因素（1）、教育质量教育质量有宏观与微观之分。从宏观层面看，教育质量即整个教育体系的质量，也可称之为“体系质量”。所谓体系质量实质上是指其与系统规模、结构和效益等之间协调问题。也就是说，它以系统内部各要素之间是否协调一致为标准。什么时候系统各要素之间协调一致，什么时候就表现出较高的体系质量。微观教育质量“最终体现在培养对象的质量上”，是指“教育水平高低和效果优劣的程度”，其“衡量标准是教育目的和各级各类学校的培养目标。前

21、者规定受教育者一般的质量要求，亦教育的根本要求；后者规定受培养者的具体质量要求，是衡量人才是否合格的质量规格。”（2）、住房属性房屋楼层与房龄是影响房价的两大最基本的因素。通常在同一幢房屋内，多层房屋由于楼层的差异，每一平方米建筑面积价格可相差50300元不等。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率以2%递减。另外，房屋按居室数量分为一室、两室、三室等等，这些均被称之为房型。房型设计的合理性直接影响到人们对房价的评判。在同一地段，且建筑面积相同的情况下，房屋厅面积的大小对价格也有影响。如房屋客厅开间在3.9米以上，面积在20-30平米，较适宜人体

22、居住及室内活动，房价会相应高些。明厨、明厕的房型较一般暗厨、暗厕的房型更有利于室内气体流通，其价格也占有一定的优势。房屋朝向等，对房屋的价格也有影响。大多数人买房都喜好“坐北朝南”，在同一幢房屋内，同一层次的房屋，由于朝向的不同，其每平方米建筑面积价格可相差50-200元左右。建筑质量、房屋完好程度、内部设施布置的合理性对于价格的影响虽然不会太明显，但也能促使房屋出售速度的提升。装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次的房屋快。（3）、基础设施住宅配套设施包括基础设施和公共设施。基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备

23、的功能设施，如果说房屋是商品的话，这些是商品必备的基本功能，满足商品房购买者的日常起居的基本需要，由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中，基础设施对于房价的影响主要体现在城市基础建设配套费用上，而根据配套建设费的多少，决定开发商分摊到房价的多少。由于地域政策标准统一和实施时间的稳定性。因此对于房价的影响理论上来说，在同一区域影响幅度并不大。目前国内很多城市政府直接向开发商收取基础设施配套费或建设费，作为城市基础设施建设融资的重要渠道。3.5基于特征价格模型的北京市学区房房价影响因素分析3.5.1价格特征模型特征价格模型，我们翻译过来就是“享乐的”，从经济学的角度，我们可以译为“带来

24、效用”。因此，特征价格模型我们可以理解为：一种可以给人们带来效用的价格模型”。其中，主要思想是商品价格；它是由可以满足人们需要的特征的一系列价格的和组成的。在一开始，我么将价格特征模型应用与农场土地的价格分析上面。随着社会的不断发展，该模型大量应用与各类商品的价格上面。如：水果、家具、交通等等。在二十世纪六十年代后期，到了20世纪60 年代，国外的研究学者开始试图将这一模型引入到城市经济和房地产等建筑领域。其中，国外学者rosen提出相应的住宅特征价格模型后，才开始在国内被广大量的引用。因此，关于住宅价格与居住环境的大量学术研究从那之后开始。在分析住宅特征价格时，通常认为：住宅价格是包含一系列

25、内在特征的回归函数。并且为，这些内在特征是房屋固有的客观特性，并非相应的主观评价。我们将内在特征在原则上可以分为三个类别，分别如下：住宅邻里环境特征、住宅区位特征以及住宅自身特征。具体模型表达式如下：其中，l：表示区位特征；具体就是就业以及生活的方便程度，主要包括离商业中心或者离地铁站等最短距离；s：表示住宅自身特征；具体包括如下几项内容：房屋面积、房屋寿命、房屋房间数、具体楼层以及空调、热水器等室内设备；n：表示住宅邻里环境；具体包括几个方面的内容：周边教育质量、周边环境与景观、周边空气污染程度等等。然而，该模型只是特征价格模型的一般形式。针对类似于住宅等的特征价格模型，在经济学上尚未有准确

26、的答案。因此，大多数研究者都会选择多种模型进行相互的分析与比较，并且根据多年的经验结合大量的数据，找到一个最适合的自己的模型。在选择模型的过程中，我们一般要通过box-cox对上述的变量进行大量的转换，以期来寻找最适合的函数形式。经过转换后的模型形式具体表示如下：其中，xi：代表经过转换后的住宅价格的自变量；y：代表因变量；zj：代表尚未经过转换的自变量（我们可以称之为：虚变量）；： 代表误差项；、 分别代表是模型估计参数。从上式我们可以得知：当和都为1 时，该式可以简化为一个多元线性模型；当 为0 而为1 时，该式可以简化为一个半对数模型；当和都为0 时，该式可以简化为一个对数线性模型。这三

27、种模型是住宅特征价格模型中应用最为广泛的模型形式。3.5.2 stata数据处理本次研究的数据来源为：北京链家房地产中介有限公司的市场报价；共取得有效的样本数据为：635 个；数据的收集时间段为：2013 年12 月1日2013年12月30 日；数据收集的样本点为：北京市东城区；样本收集对象为：普通公寓式住宅（学区房）。对于住宅的自身特征以及区位特征指标的详细描述如下：住宅自身特征的指标包括：面积、客厅数目、卧室数目、厕所数目、层数、寿命长短等。住宅区位特征的指标具体包括：到地铁站的距离dt、到商业中心的距离dc 、到附近学校的距离ds。表1 模型变量解释变量变量含义单位变量说明educati

28、on教育质量0，1根据小区周围是否有重点小学来判断其教育质量，如小区1公里之内有学校，则认为该小区教育质量高；否则，特征变量为0.housing住房属性（包括楼层，朝向，楼型，房型，楼龄，楼高，房子面积等）1，2，3本文采用赋值的方法对此变量进行评价：若具备以上所有优点，则为3分；具备大部分优势，为2分；只具备较少上述配套设施的，为1分。community基础设施（包括医院，警察局，购物中心，中心商务区，地铁，公交站等）1，2，3采用赋值的方法对此变量进行评价：若具备以上所有基础配套设施，则为3分；具备大部分配套设施的，为2分；只具备较少上述配套设施或没有配套设施的，为1分。本文使用线性模型，

29、采用eviews5.1软件进行计量分析，结果如表2所示:表2 线性模型分析结果变量系数标准差t-检验显著度education5018.341986.5022.4586660.0154community3459.282548.4931.2856940.1512housing2786.152650.8141.0312580.25893.5.3北京市学区房房价影响因素分析其中，r2为0.525812，调整的r2为0.438594，f值为5.8235482。通过表2的线性模型分析，其结果表明教育质量（education）这一变量对房价影响十分显著，说明房价贵的小区，其教育质量也较好。住房属性（hous

30、ing property）和基础设施（community）对房价影响较为显著，说明房屋质量高和完善的基础设施会导致房价越来越贵。3.6调控学区房房价的建议和措施（1）、提高学区房的有效供给社会对教育的诉求是需求旺盛的主要原因。随着社会与经济的不断发展，人们追求知识提升的态度越来越高涨，而教育作为人们获得技能知识最重要的手段。同样，人们自然会对子女的教育非常重视。并且，普通民众对于子女的消费意识逐渐加深。这必将导致学区房销售火热的泛滥。其中，难免会出现虚假学区房的概念。因此，政府部门要加大监管力度，保证学区房的有效供给。（2）、调整学区房需求结构自2010年以来，国内政府出台了一系列的购房退税、

31、取消二套房贷款以及外资限购等政策在很大的程度上刺激了房地产市场。而政府的这些消费政策往往会引起消费者的旺盛求购。尤其是对外地的购房者的吸引力更大，主要体现在两个方面：第一，刺激了楼市，抬高了房价；第二，引发较重的教育、社保的负担等问题，更加加剧了学区房有效供应不足的态。我们可以看出政策对于房地产市场的影响很大。因此，政府部门要通过实施一系列的政策来调整需求结构，包括教育资源的调整以及学区房的调整。（3）、完善学区房的存量市场对于学区房的存量交易主要是以二手房为主的。影响二手房交易市场的主要因素不再是房价等生产性变量，反而是人口统计、经济等一些非生产性的要素。学区房房价的不断增高，会加剧了业主出

32、售房屋的可能性。但是，对于整个市场而言，有效供应仍是短缺的，有限的。大部分学区房都是业主占据了主要地位，这是一种不稳定的状态。另外，由于获取信息的不对称性，会使这种现象更加明显。学区房的房价一直处于不稳定的状态，同时加剧了有效供给不足的局面。所以，各地政府要不断地完善学区房的存量市场。首先，要解决总体供给短缺问题，并且要遏制不合理的价格竞争现象，提供完善的信息。3.7研究方法对于学学区房、房价、房价不断飙升的原因的分析是一个复杂的过程，需要用到不同领域的知识与问题。因此，笔者采用了综合的研究方法与研究手段进行分析，具体包括以下几个研究方法：第一， 采用文献研究与实地调查相结合的方法通过大量的收

33、集、阅读、研究、分析，发现前人在研究该问题时的研究角度与研究思路，对于本论文的完成具有很重要的作用；同时，实地考察也是很重要的一个步骤，对于取得一手资料使论文更加具有实用价值。第二，采用实证研究与规范研究相结合的方法规范研究是要回答是“应该是什么”的问题，主要涉及到论文的“影响因素”部分。实证研究是要说明“是什么”的问题，主要涉及到论文的客观描述，也及时本文的关于案例的部分。 第三，采用定性与定量方法相结合的方法定性研究侧重于用语言文字描述、阐述以及探索事件、现象和问题。要准确、深入的揭示事物的运动规律，必须借助定量分析。主要侧重于用数字来描述、阐述以及揭示事件、现象和问题。论文在以定性研究为

34、主的基础上，总结影响房地价格的因素，采用定量研究方法深入分析关键因素如教育质量、住房属性、基础设施等对学区房价格的影响。第4章 文章的不足和改进之处4.1研究不足和改进之处4.1.1研究不足 本论文的不足和遗憾主要在以下几个方面：（1）对于房地产系统的描述，需要一个完整的体系进行描述。由于作者研究有限，只能是针对某一个侧面进行分析，只是稍稍地能够研究出一些有限制的规律。 （2）对于学区房价格影响因素模型的使用，必须是多种模型的综合使用得出的一个较为具有说服力的结论。而本文只是单纯地采用了一种模型。 4.1.2改进之处首先，对论文中研究的不足之处需要进行更加深入的研究。其中，对于指标体系的构建；

35、对于评价体系的构建；对于数据更加准确的分析；对于模型的构建等等。其次，对文章涉及内容的进一步的深化研究。其中，主要包括：住宅价格的影响因素以及相关关系等。最后，对学区房趋势进行进一步的研究。随着城市化进程的日趋缓慢，未来的房地产市场将发生的转变，需要进行深入地分析与研究。 第5章 结语对于学区房的研究，我们班要抓住根本原因，也就是：学区房的市场需求旺盛与房源有效供给不足的主要矛盾。另外一个方面体现了人们对于优质的稀缺教育资源的追求。为了能够抑制学区房热的负面效应，本文试图提出相关的建议，具体如下：第一，提高教育服务质量和水平，并且要不断地加大对教育的投入，同时，要不断地增加优质教育资源的有效供

36、给是根本解决“学区房热”并且实现教育公平和教育资源均衡配置的关键所在。第二，完善学区房市场，宏观调控学区房储量，是解决学区房房价高升的另一手段。第6章 主要参考文献1.梁若冰，唐韵.地方公共品供给中的tiebout模型:基于中 城市房价的经验研究j.世界经济，2008. (10): 71-83.2.林俊.地方公共品对房价的影响蒂布特模型的经验研究d.浙江大学，20083.陆超云.我国地方公共品资本化效应研究d，中山大学，2010.4.邵挺，袁志刚.土地供应量、地方公共品供给与住宅价格水平基于tiebout效应的一项扩展研究j.南开经济研究，2010 (3): 3-19.5.沈体 ，冯等田，孙铁

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